Principals novetats...

COMUNICACIÓ A LES XIV JORNADES DE DRET CATALÀ A TOSSA
SEGONA PONÈNCIA
ADQUISICIÓ, TRANSMISSIÓ I EXTINCIÓ DELS DRETS REALS

Principals novetats de la regulació de l’accessió immobiliària
en el Llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya

Chantal Moll de Alba Lacuve
Professora ajudant de Dret Civil, Universitat de Barcelona

El Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCC) relatiu als drets reals[1], regula a la secció primera del Capitol segon del Titol IV, l’accessió com a títol d’adquisició exclusiu del dret de propietat[2].

La secció sobre l’accessió es subdivideix en tres subseccions. Una primera sobre disposicions generals, una segona relativa a l’accessió immobiliària i una tercera sobre accessió mobiliària.

La regulació de l’accessió continguda en el Llibre Cinquè coincideix en gran part amb l’establerta a la Llei 25/2001, de 31 de desembre, de l’Accessió i l’Ocupació (LAO) amb algunes sensibles diferències que comentarem en aquest estudi.

En línies generals, el codificador català sistematitza la regulació existent, introdueix algunes novetats i manté l’esperit modern i innovador de la LAO.

- Regulació de l’accessió al CCC subsidiària d’altres normes. CCC = Dret comú a Catalunya.

El llibre V manté els criteris de regulació de la LAO amb algunes petites diferències. Es regulen, en funció de l’objecte, els següents supòsits:

En matèria de construcció, es manté el criteri de regulació de carácter econòmic que va introduir la LAO[4], que pren en consideració el valor del sòl i de l’edificació. Així es diferencien dos casos:

Finalment, seguint la tradició jurídica catalana, el CCC conserva el criteri ètic, i distingeix els supòsits de bona fe i de mala fe[5]. Una de les novetats del CCC és que defineix la bona fe amb carácter general a l’art. 542-10.1:

“La bona fe de qui planta, conrea o construeix en sòl aliè consisteix en la creença raonable que té títol per a fer-ho”.

Es tracta doncs d’una bona fe subjectiva, basada en la creença d’un títol[6]. La LAO, definia la bona fe però nomès pels supòsits de construcció extralimitada i no de forma general. A l’art. 9 de la LAO es considerava que hi havia bona fe si el constructor creia que era la persona propietària del sòl envaït i si a més havia comprovat amb carácter previ el projecte tècnic de l’edificació. En el CCC no apareix aquest plus de diligència exigida al constructor, però potser és en aquest sentit que s’ha d’interpretar l’expressió “creença raonable”.

Una novetat important pel que fa els criteris de regulació és que no es distingeix entre la construcció en terreny aliè i la construcció extralimitada. Ara ambdós supòsits tenen una mateixa regulació. Això d’una banda simplifica la normativa, comparat amb la complexitat sistemàtica que caracteritzava la LAO[7], però d’altra banda pot portar a confusió.

El CCC ja no regula expressament el supòsit de la construcció extralimitada, i ho considera inclòs dintre del supòsit de construcció en sòl aliè. Nogensmenys, quan s’analitza la normativa sobre construcció en sòl aliè al CCC, es pot apreciar que de fet, el legislador està pensant únicament en el supòsit de construcció extralimitada, que potser és el més frequent a la pràctica.

Així l’art. 542-7 ens parla d’una persona que construeix total o parcialment quan el valor del sòl envaït és superior al de la construcció i el sòl aliè. Per la seva banda l’art. 542-9 ens parla d’una persona que construeix total o parcialment quan el valor del sòl envaït és inferior o igual al de la construcció i el sòl aliè. Els elements que cal valorar (valor del sòl envaït / valor de la construcció + sòl aliè) mostren que s’està regulant el cas en el que una persona propietària d’un terreny construeix en terreny propi però extralimitant-se i envaïnt el sòl del veí: el supòsit de la construcció extralimitada.

Amb la nova regulació del CCC, en un cas de construcció en terreny aliè propiament dita, és a dir quan el constructor construeix total o parcialment en un sòl que no li pertany però sense que hi hagi i ha extralimitació, el que es farà és comparar els elements següents: valor del sòl envaït / valor de la construcció. Si el primer és superior al segon aplicarem el 542-7, si el segon és superior al primer aplicarem el 542-9.

[1] Llei 5/2006, de 10 de maig (DOGC num. 4640, de 24.05.2006)

[2] L’altre títol d’adquisició exclusiu és l’ocupació, regulat a la secció segona d’aquest mateix Capítol.

[3] En el CCC desapareix la distinció que establia la LAO entre les plantacions de llarga durada o curta durada, simplificant-se així la normativa.

[4] La LAO però només feia servir aquest criteri econòmic pel supòsit de la construcció extralimitada i no pel cas genèric de la construcció en terreny aliè.

[5] El criteri de la bona fe i de la mala fe estava present a l’Usatge si quis in alieno, a l’art. 278 de la Compilació i finalment a la LAO.

[6] A l’Usatge si quis in alieno ja s’utilitzava aquest concepte de bona fe: “… si a bona fe haura edificat creent lo sol esser seu…”.

[7] A la LAO només en matèria de construcció es regulaven els següents supòsits:

- Construcció en sòl aliè de bona fe (art. 7)

- Construcció en sòl aliè de mala fe (art. 10.1)

- Construcció en sòl aliè de bona fe, actuant el propietari del sòl de mala fe (art. 11.3)

- Construcció en sòl aliè de mala fe actuant el propietari del sòl de mala fe (art. 12)

- Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior del sòl (art. 8)

- Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior de la construcció (art. 9)

- Construcció extralimitada de mala fe (arts. 10.2 i 10.3)