|
Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de
suelo
(BOE núm.
154, de
26-06-2008, pp. 28482-28504)
I
La Disposición final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, delegó
en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera
el texto de ésta y los preceptos que aún quedaban vigentes del Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. El plazo para la realización
de dicho texto era de un año, a contar desde la entrada en vigor de aquélla.
Dicha tarea refundidora, que
se afronta por medio de este texto legal, se plantea básicamente dos objetivos:
de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido
dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una
única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente
naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los
nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados
a las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de
las Comunidades Autónomas. De este modo, el objetivo final se centra en evitar
la dispersión de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que
recogen la legislación estatal en la materia, excepción hecha de la parte
vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene
una aplicación supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y
Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegación legislativa por
cuya virtud se dicta este Real Decreto Legislativo.
II
Como recuerda la Exposición
de Motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, la
historia del Derecho urbanístico español contemporáneo se forjó en la segunda
mitad del siglo XIX, en un contexto socio-económico de industrialización y
urbanización, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbanísticas: el
ensanche y la reforma interior, la creación de nueva ciudad y el saneamiento y
la reforma de la existente. Dicha historia cristalizó a mediados del siglo XX
con la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria
nuestra tradición posterior. En efecto, las grandes instituciones urbanísticas
actuales conservan una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la
clasificación del suelo como técnica por excelencia de la que se valen tanto la
ordenación como la ejecución urbanísticas, donde la clase de urbanizable es la
verdadera protagonista y la del suelo rústico o no urbanizable no merece apenas
atención por jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la
instrumentación de la ordenación mediante un sistema rígido de desagregación
sucesiva de planes; la ejecución de dichos planes prácticamente identificada con
la urbanización sistemática, que puede ser acometida mediante formas de gestión
pública o privada, a través de un conjunto de sistemas de actuación.
Desde entonces, sin embargo,
se ha producido una evolución capital sobre la que debe fundamentarse esta Ley,
en varios sentidos.
En primer lugar, la
Constitución
de 1978 establece un nuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo
dogmático como en lo organizativo. La Constitución se ocupa de la regulación de
los usos del suelo en su artículo 47, a propósito de la efectividad del derecho
a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus artículos
45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en la
materia deben contribuir de manera leal a la política de utilización racional de
los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y el
patrimonio urbano y arquitectónico, que son el soporte, objeto y escenario
necesario de aquéllas al servicio de la calidad de vida. Pero además, del nuevo
orden competencial instaurado por el bloque de la constitucionalidad, según ha
sido interpretado por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las
Comunidades Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias
políticas en materia urbanística. Al Estado le corresponde a su vez ejercer
ciertas competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar
condicionarla en lo posible.
Aunque el legislador estatal
se ha adaptado a este orden, no puede decirse todavía que lo haya asumido o
interiorizado plenamente. En los últimos años, el Estado ha legislado de una
manera un tanto accidentada, en parte forzado por las circunstancias, pues lo ha
hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que en 1992 se
promulgara el último Texto Refundido Estatal de la Ley sobre Régimen de Suelo y
Ordenación Urbana, cuyo contenido aún vigente, se incorpora a éste texto, se han
sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de las dos
operaciones de «legislación negativa» en sendas Sentencias Constitucionales, las
número 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tan atropellada evolución –ocho
innovaciones en doce años constituya el marco idóneo en el que las Comunidades
Autónomas han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda.
Esta situación no puede
superarse añadiendo nuevos retoques y correcciones, sino mediante una renovación
más profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales
antes aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en las que la autonomía
pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de
regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o
las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para
no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico y
para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común. No es ésta
una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en
el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a
los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Una
Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en
estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá
aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades
Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en
particular, sobre patrimonios públicos de suelo.
Con independencia de las
ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación y categorización del
suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una técnica urbanística, por lo
que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Además, no es
necesaria para fijar los criterios legales de valoración del suelo. Más aún,
desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal,
la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del
suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se
realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones
urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las
prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo
constitucional.
En segundo lugar, esta Ley
abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando
el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este
reduccionismo es otra de las peculiaridades históricas del urbanismo español
que, por razones que no es preciso aquí desarrollar, reservó a la propiedad del
suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de
urbanización. Una tradición que ha pesado sin duda, desde que el bloque de
constitucionalidad reserva al Estado el importante título competencial para
regular las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y
el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista
identificación de tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los
derechos constitucionales afectados son también otros, como el de participación
ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio
ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo
adecuada, al que la propia Constitución vincula directamente con la regulación
de los usos del suelo en su artículo 47. Luego, más allá de regular las
condiciones básicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, hay que
tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida
cívica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos mínimos de
libertad, de participación y de prestación de los ciudadanos en relación con el
urbanismo y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone
garantizar en estas materias las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio
de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los
ciudadanos.
En tercer y último lugar, la
del urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, volcada sobre
todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue
siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el urbanismo debe responder
a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de
aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente. La
Unión Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia
Territorial Europea o en la más reciente Comunicación de la Comisión sobre una
Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo
de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización
dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia
económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento
de infraestructuras y de prestación de los servicios públicos. El suelo, además
de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable.
Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de
ser ponderado y la liberalización del suelo no puede fundarse en una
clasificación indiscriminada, sino, supuesta una clasificación responsable del
suelo urbanizable necesario para atender las necesidades económicas y sociales,
en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su
urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas
especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con
destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente. Y el suelo urbano –la
ciudad ya hecha tiene asimismo un valor ambiental, como creación cultural
colectiva que es objeto de una permanente recreación, por lo que sus
características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación debe
favorecer su rehabilitación y fomentar su uso.
III
El Título
preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la
definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran,
de acuerdo con la filosofía expuesta en el apartado anterior.
IV
Por razones tanto
conceptuales como competenciales, la primera materia específica de que se ocupa
la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, a los
que dedica su Título I, y que inspiran directa o
indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres
estatutos subjetivos básicos que cabe percibir como tres círculos concéntricos:
Primero, el de la ciudadanía
en general en relación con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y
deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda persona con
independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio, es decir, en el
entendimiento de la ciudadanía como un estatuto de la persona que asegure su
disfrute en libertad del medio en el que vive, su participación en la
organización de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios
y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesión del mismo.
Segundo, el régimen de la
iniciativa privada para la actividad urbanística, que –en los términos en que la
configure la legislación urbanística en el marco de esta Ley– es una actividad
económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a
la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificación tiene lugar
sobre una finca y accede a su propiedad –de acuerdo con nuestra concepción
histórica de este instituto–, por lo que puede asimismo ser considerada como una
facultad del correspondiente derecho, la urbanización es un servicio público,
cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados, y que
suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como
físicamente de los límites propios de la propiedad. Luego, allí donde se confíe
su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia
de terceros, lo que está llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia
de la actuación.
Tercero, el estatuto de la
propiedad del suelo, definido –como es tradicional entre nosotros-como una
combinación de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de
urbanizar por las razones expuestas en el párrafo anterior, aunque sí el de
participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de
distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que
su participación se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan
imponer más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador
urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la
urbanización en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el
progreso pero no la ruptura.
V
Correlativos de los derechos
de las personas son los deberes básicos de las Administraciones con que la Ley
abre su Título II.
Los procedimientos de
aprobación de instrumentos de ordenación y de ejecución urbanísticas tienen una
trascendencia capital, que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial,
por su incidencia en el crecimiento económico, en la protección del medio
ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos estándares
mínimos de transparencia, de participación ciudadana real y no meramente formal,
y de evaluación y seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre la
economía y el medio ambiente. La efectividad de estos estándares exige que las
actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que producen una
mutación radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno
de potestad de ordenación. Además, la Ley hace un tratamiento innovador de este
proceso de evaluación y seguimiento, con el objeto de integrar en él la
consideración de los recursos e infraestructuras más importantes. Esta
integración favorecerá, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata
y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan.
Mención aparte merece la
reserva de suelo residencial para la vivienda protegida porque, como ya se ha
recordado, es la propia
Constitución
la que vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del
derecho a la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada e
intensa de expansión de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del
residencial, parece hoy razonable encajar en el concepto material de las bases
de la ordenación de la economía la garantía de una oferta mínima de suelo para
vivienda asequible, por su incidencia directa sobre dichos mercados y su
relevancia para las políticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que
pueda ser adaptada por la legislación de las Comunidades Autónomas a su modelo
urbanístico y sus diversas necesidades.
En lo que se refiere al
régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por diferenciar situación y
actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados
básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –rural o
urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenación del uso asimismo actual
del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de
propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen de éste. En cuanto a lo
segundo, sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del
suelo, que son las que generan las plusvalías en las que debe participar la
comunidad por exigencia de la Constitución. La Ley establece, conforme a la
doctrina constitucional, la horquilla en la que puede moverse la fijación de
dicha participación. Lo hace posibilitando una mayor y más flexible adecuación a
la realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuación de que se
trate o del ámbito de referencia en que se inserte, aspecto éste que hasta ahora
no era tenido en cuenta.
VI
El Título III
aborda los criterios de valoración del suelo y las construcciones y
edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad
patrimonial de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la
legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de
valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de
la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que
han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir
de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo
de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con
ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del
suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los
poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la
paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino
también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos.
Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía
contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que
es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común
contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación
Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las
plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan
lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.
Para facilitar su aplicación
y garantizar la necesaria seguridad del tráfico, la recomposición de este
panorama debe buscar la sencillez y la claridad, además por supuesto de la
justicia. Y es la propia Constitución la que extrae expresamente –en esta
concreta materia y no en otras-del valor de la justicia un mandato dirigido a
los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible
desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que
el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y
con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en
la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto
es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro
urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente
transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza,
siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino
urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta
perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con
la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del
inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación.
En el suelo rural, se
abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los
requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos
especulativos, para lo que se adopta el método asimismo habitual de la
capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas
urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta
de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la
tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoración que se establecen
dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que no
aseguraba el régimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del
suelo, cuando éste está sometido a una transformación urbanizadora o
edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una
prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos
difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución
urbanísticas. En los casos en los que una decisión administrativa impide
participar en la ejecución de una actuación de urbanización, o altera las
condiciones de ésta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios,
se valora la privación de dicha facultad en sí misma, lo que contribuye a un
tratamiento más ponderado de la situación en la que se encuentran aquéllos. En
definitiva, un régimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente
por la actividad administrativa de ordenación de los usos del suelo, retribuye e
incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de
aquélla y de la función social de la propiedad.
VII
El Título IV
se ocupa de las instituciones de garantía de la integridad patrimonial de la
propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia
de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya
contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, traídas aquí por razones
de técnica legislativa, para evitar la dispersión de las normas y el
fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversión y
de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la
concepción de esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y las actuaciones
urbanizadoras, respectivamente, manteniéndose en lo demás también los criterios
de la Ley anterior. Se introduce, además, un derecho a la retasación cuando una
modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos expropiados para
ejecutar una actuación urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad
de la garantía indemnizatoria sin empeñar la eficacia de la gestión pública
urbanizadora.
VIII
El Título V
contiene diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de
la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces que, desde la
sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad académica denuncian la
existencia de prácticas de retención y gestión especulativas de suelos que
obstruyen el cumplimiento de su función y, en particular, el acceso de los
ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los diversos
agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, mayor
proporcionalidad en la participación de la Administración en las plusvalías)
deben ir acompañados de la garantía de que esa capacidad se ejercerá
efectivamente para cumplir con la función social de la propiedad y con el
destino urbanístico del suelo que aquélla tiene por objeto, ya sea público o
privado su titular.
Toda capacidad conlleva una
responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular al servicio del interés
general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad patrimonial por
el incumplimiento de los plazos máximos en los procedimientos de ordenación
urbanística, a la posibilidad de sustituir forzosamente al propietario
incumplidor de los plazos de ejecución, el mayor rigor en la determinación de
los destinos de los patrimonios públicos de suelo o las medidas arbitradas para
asegurar que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes
de los patrimonios públicos de suelo.
El contenido del Título se
cierra con una regulación del régimen del derecho de superficie dirigida a
superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su
operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con
carácter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado
inmobiliario.
IX
Por último, el
Título VI contiene una serie de preceptos que, localizados
hasta ahora de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26
de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana, ha parecido razonable agrupar bajo la denominación de
«Régimen Jurídico». En él se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscal
a consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del
territorio, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las
posibles acciones y recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de
la Propiedad que ya han sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
La introducción de este
Título, y la de aquellos otros preceptos que habían perdido coherencia
sistemática en el contenido subsistente del Real Decreto Legislativo 1/1992, que
ahora la recuperan mediante su inserción donde corresponde en la estructura de
la Ley 8/2007, junto a la labor de aclaración,
regularización y armonización realizadas, permiten derogar ambas disposiciones
generales y recuperar finalmente en un solo cuerpo legal la unidad de la
legislación estatal en la materia, al amparo de lo dispuesto en la Disposición
final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
En su virtud, a propuesta de
la Ministra de Vivienda, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa
deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 20 de junio de 2008,
D I S P O N G O :
Artículo único.
Aprobación del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo.
Disposición adicional
única. Remisiones normativas.
Las referencias normativas
efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana y a la
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, se entenderán efectuadas a los preceptos correspondientes del Texto
Refundido que se aprueba.
Disposición derogatoria
única. Derogación normativa.
Quedan derogadas todas las
disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al presente Real Decreto
Legislativo y al Texto Refundido que aprueba y, en particular, las siguientes:
a) La
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
b) El Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Disposición final única.
Entrada en vigor.
El presente Real Decreto
Legislativo y el Texto Refundido que aprueba entrarán en vigor el día siguiente
al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Dado en Madrid, el 20 de
junio de 2008.
JUAN CARLOS R.
La Ministra de Vivienda,
BEATRIZ CORREDOR SIERRA
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE
SUELO
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto
de esta Ley.
Esta Ley regula las
condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y
en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en
todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas y
medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad
patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
Artículo 2.
Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las políticas públicas
relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo
tienen como fin común la utilización de este recurso conforme al interés general
y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines
específicos que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio
de desarrollo sostenible, las políticas a que se refiere el apartado anterior
deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los
requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de
trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las
personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y
reducción de la contaminación, y procurando en particular:
a) La eficacia de las
medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la
protección del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La protección, adecuada a
su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo
innecesario o inidóneo para atender las necesidades de transformación
urbanística.
c) Un medio urbano en el que
la ocupación del suelo sea eficiente, que esté suficientemente dotado por las
infraestructuras y los servicios que le son propios y en el que los usos se
combinen de forma funcional y se implanten efectivamente, cuando cumplan una
función social.
La persecución de estos
fines se adaptará a las peculiaridades que resulten del modelo territorial
adoptado en cada caso por los poderes públicos competentes en materia de
ordenación territorial y urbanística.
3. Los poderes públicos
promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos
establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las
medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un
resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos
de ocupación y transformación del suelo.
El suelo vinculado a un uso
residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la
efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los
términos que disponga la legislación en la materia.
Artículo 3.
Ordenación del territorio y ordenación urbanística.
1. La ordenación territorial
y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que
organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés
general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del
suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a
exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad
de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado, con expresión de
los intereses generales a que sirve.
2. La legislación sobre la
ordenación territorial y urbanística garantizará:
a) La dirección y el control
por las Administraciones Públicas competentes del proceso urbanístico en sus
fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del
suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados.
b) La participación de la
comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos en los
términos previstos por esta Ley y las demás que sean de aplicación.
c) El derecho a la
información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los
intereses afectados por los procesos urbanísticos, así como la participación
ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.
3. La gestión pública
urbanística y de las políticas de suelo fomentará la participación privada.
TÍTULO I
Condiciones básicas de la
igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
Artículo 4.
Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen
derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda
digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para
todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras
inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos
admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje
adecuados.
b) Acceder, en condiciones
no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización de las
dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso público, de
acuerdo con la legislación reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la información
de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del
territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como
obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos
adoptados, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
d) Ser informados por la
Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable,
del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada,
en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
e) Participar efectivamente
en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos
de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas y de su
evaluación ambiental mediante la formulación de alegaciones, observaciones,
propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una
respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora del régimen jurídico de
dicha Administración y del procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la acción pública
para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y
urbanística, así como las decisiones resultantes de los procedimientos de
evaluación ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos
para su ejecución, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
Artículo 5.
Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen
el deber de:
a) Respetar y contribuir a
preservar el medio ambiente, el patrimonio histórico y el paisaje natural y
urbano, absteniéndose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar
cualquier actividad no permitidos por la legislación en la materia.
b) Respetar y hacer un uso
racional y adecuado, acorde en todo caso con sus características, función y
capacidad de servicio, de los bienes de dominio público y de las
infraestructuras y los servicios urbanos.
c) Abstenerse de realizar
cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de
perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros con infracción de la
legislación aplicable.
d) Cumplir los requisitos y
condiciones a que la legislación sujete las actividades molestas, insalubres,
nocivas y peligrosas, así como emplear en ellas en cada momento las mejores
técnicas disponibles conforme a la normativa aplicable.
Artículo 6.
Iniciativa privada en la urbanización y la construcción o edificación.
La legislación sobre
ordenación territorial y urbanística regulará:
a) El derecho de iniciativa
de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la
libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no
deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente. La
habilitación a particulares, para el desarrollo de esta actividad deberá
atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y con criterios
de adjudicación que salvaguarden una adecuada participación de la comunidad en
las plusvalías derivadas de las actuaciones urbanísticas, en las condiciones
dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de las peculiaridades o
excepciones que ésta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del
suelo.
b) El derecho de consulta a
las Administraciones competentes, por parte de quienes sean titulares del
derecho de iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre los criterios y
previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales,
y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la
urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de
ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
La legislación sobre
ordenación territorial y urbanística fijará el plazo máximo de contestación de
la consulta, que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma con rango
de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella. En todo
caso, la alteración de los criterios y las previsiones facilitados en la
contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar derecho a
la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de
proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos del régimen general
de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.
c) El derecho de quienes
elaboren instrumentos de ordenación de iniciativa privada, cuando hubieren
obtenido la previa autorización de la Administración competente, a que se les
faciliten por parte de los Organismos Públicos cuantos elementos informativos
precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares
las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la
Ley de Expropiación Forzosa.
d) El derecho del
propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la
instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que los terrenos
integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y
jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las
condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística y de
conformidad con la legislación aplicable.
Artículo 7.
Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
1. El régimen urbanístico de
la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos
destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
2. La previsión de
edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la
integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La
patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización
efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos
dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad
del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo
conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga
en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las
características y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de
disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de
fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el
artículo 17.
Las facultades a que se
refiere el párrafo anterior incluyen:
a) La de realizar las
instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo
conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el
carácter legal de edificación.
b) La de edificar sobre
unidad apta para ello en los términos dispuestos en la letra d) del artículo 6,
cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad
para uso o usos determinados y se cumplan los demás requisitos y condiciones
establecidos para edificar.
Todo acto de edificación
requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que
sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Su
denegación deberá ser motivada.
En ningún caso podrán
entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que
contravengan la ordenación territorial o urbanística.
c) La de participar en la
ejecución de las actuaciones de urbanización a que se refiere la
letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en
proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad,
o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario
dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento
anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y
los criterios de su distribución entre los afectados.
2. Las facultades del
apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen
los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del
dominio público.
Artículo 9.
Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad
de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende,
cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos
a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística;
conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en
todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente
exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde
alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las
obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración
las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos
de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
En el suelo urbanizado a los
efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone
el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
En el suelo que sea rural a
los efectos de esta Ley, o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo
supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos
de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o
perjuicio a terceros o al interés general; incluido el ambiental; prevenir la
contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes
indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el
establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las
actividades que se desarrollen en el suelo.
2. El ejercicio de las
facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero del artículo
anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta
Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación de urbanización, comporta
para el propietario, en la forma que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística:
a) Costear y ejecutar las
obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el
estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos
previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Satisfacer las
prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos
privados del suelo no vinculados a su explotación primaria.
c) Costear y, en su caso,
ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o
la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la
Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban
formar parte del mismo.
3. El ejercicio de la
facultad prevista en la letra c) del apartado primero del artículo anterior,
conlleva asumir como carga real la participación en los deberes legales de la
promoción de la actuación, en régimen de equitativa distribución de beneficios y
cargas y en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización
de las obras al responsable de ejecutar la actuación.
TÍTULO II
Bases del régimen del suelo
Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo.
1. Para hacer efectivos los
principios y los derechos y deberes enunciados en el Título I,
las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de
ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación
territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso de la
situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al
suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la
especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y
suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo
caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección
pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la
concesión administrativa.
Esta reserva será
determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de
conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo,
comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la
edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo
que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.
No obstante, dicha
legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior
para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de
actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación
el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de
aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de
cohesión social.
c) Atender, en la ordenación
que hagan de los usos del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de
igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad, de
eficiencia energética, de garantía de suministro de agua, de prevención de
riesgos naturales y de accidentes graves, de prevención y protección contra la
contaminación y limitación de sus consecuencias para la salud o el medio
ambiente.
2. Las instalaciones,
construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambiente en
que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje abierto y
natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos
urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en
las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se
permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la
instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las
bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva
propia del mismo.
3. Serán nulos de pleno
derecho los actos administrativos de intervención que se dicten con infracción
de la ordenación de las zonas verdes o espacios libres previstos en los
instrumentos de ordenación urbanística. Mientras las obras estén en curso de
ejecución, se procederá a la suspensión de los efectos del acto administrativo
legitimador y a la adopción de las demás medidas que procedan. Si las obras
estuvieren terminadas, se procederá a su revisión de oficio por los trámites
previstos en la legislación de procedimiento administrativo común.
Artículo 11.
Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística.
1. Todos los instrumentos de
ordenación territorial y de ordenación y ejecución urbanísticas, incluidos los
de distribución de beneficios y cargas, así como los convenios que con dicho
objeto vayan a ser suscritos por la Administración competente, deben ser
sometidos al trámite de información pública en los términos y por el plazo que
establezca la legislación en la materia, que nunca podrá ser inferior al mínimo
exigido en la legislación sobre procedimiento administrativo común, y deben
publicarse en la forma y con el contenido que determinen las leyes.
2. Los acuerdos de
aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística se publicarán en el «Boletín Oficial» correspondiente. Respecto a
las normas y ordenanzas contenidas en tales instrumentos, se estará a lo
dispuesto en la legislación aplicable.
3. En los procedimientos de
aprobación o de alteración de instrumentos de ordenación urbanística, la
documentación expuesta al público deberá incluir un resumen ejecutivo expresivo
de los siguientes extremos:
a) Delimitación de los
ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de
su situación, y alcance de dicha alteración.
b) En su caso, los ámbitos
en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o de
intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.
4. Las Administraciones
Públicas competentes impulsarán la publicidad telemática del contenido de los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística en vigor, así como del
anuncio de su sometimiento a información pública.
5. Cuando la legislación
urbanística abra a los particulares la iniciativa de los procedimientos de
aprobación de instrumentos de ordenación o de ejecución urbanística, el
incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo máximo establecido dará
lugar a indemnización a los interesados por el importe de los gastos en que
hayan incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo en los casos en
que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente por silencio
administrativo de conformidad con la legislación aplicable.
6. Los instrumentos de
ordenación urbanística cuyo procedimiento de aprobación se inicie de oficio por
la Administración competente para su instrucción, pero cuya aprobación
definitiva competa a un órgano de otra Administración, se entenderán
definitivamente aprobados en el plazo que señale la legislación urbanística.
7. En todo caso, en la
tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberá
asegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas
competencias pudiesen resultar afectadas.
Artículo 12.
Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se
encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo
rural o de suelo urbanizado.
2. Está en la situación de
suelo rural:
a) En todo caso, el suelo
preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación
mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos
excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del
dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban
quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y
urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos,
agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos
naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes
graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o
urbanística.
b) El suelo para el que los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso
a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se
refiere el apartado siguiente.
3. Se encuentra en la
situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red
de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que
así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las
dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan
llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a
las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones
y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística
podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente
asentados en el medio rural.
Artículo 13.
Utilización del suelo rural.
1. Los terrenos que se
encuentren en el suelo rural se utilizarán de conformidad con su naturaleza,
debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la
ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal,
cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos
naturales.
Con carácter excepcional y
por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de
ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos
específicos que sean de interés público o social por su contribución a la
ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio
rural.
2. Están prohibidas las
parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que
hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma
que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.
3. Desde que los terrenos
queden incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, únicamente
podrán realizarse en ellos:
a) Con carácter excepcional,
usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente
prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. Estos
usos y obras deberán cesar y, entodo caso, ser demolidas las obras, sin derecho
a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administraciónurbanística. La
eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia
en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.
El arrendamiento y el
derecho de superficie de los terrenos a que se refiere el párrafo anterior, o de
las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del
régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo caso,
finalizarán automáticamente con la orden de la Administración urbanística
acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización.
En estos supuestos no resultará aplicable lo establecido en la Disposición
Adicional Undécima, segundo párrafo.
b) Obras de urbanización
cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación
que ésta permita realizar simultáneamente a la urbanización.
4. No obstante lo dispuesto
en los apartados anteriores, la utilización de los terrenos con valores
ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos
que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre
sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos
de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación
expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la
delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en
la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los
mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su
evolución natural, científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a
información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma
previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y
la aceptación por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo
previsto en los párrafos anteriores no eximirá de las normas adicionales de
protección que establezca la legislación aplicable.
Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística.
1. A efectos de esta Ley, se
entiende por actuaciones de transformación urbanística:
a) Las actuaciones de
urbanización, que incluyen:
1) Las de nueva
urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo
rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la
edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los
servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
2) Las que tengan por objeto
reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
b) Las actuaciones de
dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las
dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su
proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos
asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no
requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.
2. A los solos efectos de lo
dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanización se entienden iniciadas en
el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de
ordenación y ejecución que requiera la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución
material de éstas. La iniciación se presumirá cuando exista acta administrativa
o notarial que dé fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de
los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta Ley, el suelo a la
situación en que se hallaba al inicio de la actuación.
La terminación de las
actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras
urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose
cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se
presumirá a la recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, al
término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su
solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las
obras.
Artículo 15.
Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano.
1. Los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística están sometidos a evaluación ambiental de
conformidad con lo previsto en la legislación de evaluación de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente y en este artículo, sin
perjuicio de la evaluación de impacto ambiental de los proyectos que se
requieran para su ejecución, en su caso.
2. El informe de
sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenación de actuaciones de
urbanización deberá incluir un mapa de riesgos naturales del ámbito objeto de
ordenación.
3. En la fase de consultas
sobre los instrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización, deberán
recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean preceptivos y no
hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente ni deban emitirse en una
fase posterior del procedimiento de conformidad con su legislación reguladora:
a) El de la Administración
hidrológica sobre la existencia de recursos hídricos necesarios para satisfacer
las nuevas demandas y sobre la protección del dominio público hidráulico.
b) El de la Administración
de costas sobre el deslinde y la protección del dominio público
marítimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las
Administraciones competentes en materia de carreteras y demás infraestructuras
afectadas, acerca de dicha afección y del impacto de la actuación sobre la
capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se
refiere este apartado serán determinantes para el contenido de la memoria
ambiental, que solo podrá disentir de ellos de forma expresamente motivada.
4. La documentación de los
instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un
informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en
particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la
implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta
en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia
y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
5. Las Administraciones
competentes en materia de ordenación y ejecución urbanísticas deberán elevar al
órgano que corresponda de entre sus órganos colegiados de gobierno, con la
periodicidad mínima que fije la legislación en la materia, un informe de
seguimiento de la actividad de ejecución urbanística de su competencia, que
deberá considerar al menos la sostenibilidad ambiental y económica a que se
refiere este artículo.
Los Municipios estarán
obligados al informe a que se refiere el párrafo anterior cuando lo disponga la
legislación en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de Gobierno
Local.
El informe a que se refieren
los párrafos anteriores podrá surtir los efectos propios del seguimiento a que
se refiere la legislación de evaluación de los efectos de determinados planes y
programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella
exigidos.
6. La legislación sobre
ordenación territorial y urbanística establecerá en qué casos el impacto de una
actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de
ordenación del municipio o del ámbito territorial superior en que se integre,
por trascender del concreto ámbito de la actuación los efectos significativos
que genera la misma en el medio ambiente.
Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación
urbanística.
1. Las actuaciones de
transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los
siguientes deberes legales:
a) Entregar a la
Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas
verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o
adscritas a ella para su obtención.
En las actuaciones de
dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por otras formas de
cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
b) Entregar a la
Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo
libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la
edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de
referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la
ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de
dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la
edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la
actuación.
Con carácter general, el
porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al 5
por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislación sobre
ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o
incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un
máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los
ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente
inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma
categoría de suelo.
La legislación sobre
ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en
que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del
deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a
algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere
la letra b) del apartado primero del artículo 10.
c) Costear y, en su caso,
ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación
correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes
generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes
fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características
específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de
instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en
los términos establecidos en la legislación aplicable.
Entre las obras e
infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas
las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme
a su legislación reguladora y la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público
que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la
Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e
infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del
dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de
cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas
instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de
titularidad pública.
e) Garantizar el
realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles
situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia
habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos
establecidos en la legislación vigente.
f) Indemnizar a los
titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser
demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan
conservarse.
2. Los terrenos incluidos en
el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con
carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior.
Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración
competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo
en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de
certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de
las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas
definitivas de la actuación.
3. Los convenios o negocios
jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración
correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni
más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios
afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.
Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo
o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios
en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.
Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro
de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de
suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida
edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
2. La división o segregación
de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una
de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación
aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también
aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones
indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o
porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de
utilización exclusiva.
En la autorización de
escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su
testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de
este requisito será exigido por los registradores para practicar la
correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores
de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su
cualidad de indivisibles.
3. La constitución de finca
o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza
para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro
del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación
territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda
computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la
letra a) del apartado 1 del artículo anterior.
4. Cuando, de conformidad
con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación
urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el
vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse
complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas
especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las
limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.
5. El acto administrativo
que legitime la edificación de una parcela indivisible, por agotamiento de la
edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la
parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en
la inscripción de la finca.
Artículo 18.
Operaciones de distribución de beneficios y cargas.
1. El acuerdo aprobatorio de
los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce el efecto de la
subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su
titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea
retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la
Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los
terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del
artículo 16. En este supuesto, si procede la distribución de beneficios y
cargas entre los propietarios afectados por la actuación, se entenderá que el
titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su rasante como
la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.
2. En los supuestos de
subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen
incompatibles con la ordenación urbanística, el acuerdo aprobatorio de la
distribución de beneficios y cargas declarará su extinción y fijará la
indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo subrogación
real y compatibilidad con la ordenación urbanística, si la situación y
características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de
los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, las personas
a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en
un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la
cuantía en que la carga fuera valorada. El registrador de la propiedad que
aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En
defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá
acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución
declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para
fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía
hipotecaria.
4. Cuando no tenga lugar la
subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y
cargas producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre
la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la
indemnización correspondiente, cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.
5. No obstante lo dispuesto
en los apartados 2 y 4, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres
prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el instrumento de
ordenación urbanística o su ejecución, se considerarán gastos de urbanización en
el instrumento de distribución de beneficios y cargas correspondiente.
6. Una vez firme en vía
administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de
beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artículo 54.
7. Las transmisiones de
terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas
por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación
urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor
de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos,
estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos
urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los
efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el valor de las
parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente
corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones
procedentes en cuanto al exceso.
Artículo 19.
Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas
no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario
conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación
territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la
misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior
propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la
Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral,
siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2. En las enajenaciones de
terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística
de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación,
cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda.
b) Los deberes legales y las
obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de
las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.
3. La infracción de
cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para
rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que
proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la
autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o
parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente
información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de
su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén
afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido
conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para
las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los
diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los
que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos
de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o
patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público
de suelo.
Artículo 20.
Declaración de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras
de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su
testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización
administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico
competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto
que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de
declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme
a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de
todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación
para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio
administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación
de ordenación territorial y urbanística.
2. Para practicar las
correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva,
los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el
apartado anterior.
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 21.
Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del
suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos
constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta
Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las
operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución
de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el
contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad,
en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del
justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la
legislación que la motive.
c) La fijación del precio a
pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la
responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
2. Las valoraciones se
entienden referidas:
a) Cuando se trate de las
operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de
iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la
expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio
individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se
sigue el procedimiento de tasación conjunta.
c) Cuando se trate de la
venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de
declaración del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoración sea
necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad
patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de
la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo 22.
Criterios generales para la valoración de inmuebles.
1. El valor del suelo
corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho
limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la
forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con
independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también
de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de
interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se
determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los
que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo
rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la
legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento
considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en
dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las
edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se
tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el
apartado 2 del artículo 24.
Se entiende que las
edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al
tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación
urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido
posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación
urbanística.
La valoración de las
edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de
conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su
valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las
concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los
efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a
las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho
administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca
gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el
justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para
distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el
inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial,
para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción
que corresponda a los respectivos interesados.
Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural
a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán
mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea
superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
La renta potencial se
calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean
susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable,
utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su
caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a
los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán
los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así
obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de
factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población
o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor
ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada
en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que
reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del
suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y
antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los
sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de
arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios
de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos
previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de
la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o
urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.
Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la valoración del
suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en
curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso
y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación
urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de
protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen
asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les
atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial
homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya
incluido.
b) Se aplicará a dicha
edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente,
determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante
de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas
pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo
edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de
los siguientes:
a) El determinado por la
tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la
legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de
la edificación existente o la construcción ya realizada.
b) El determinado por el
método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al
suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya
realizada.
3. Cuando se trate de suelo
urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el
método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos
y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Artículo 25.
Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
1. Procederá valorar la
facultad de participar en la ejecución de una actuación de nueva urbanización
cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan
sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los
requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de
conformidad con la legislación en la materia.
b) Que la disposición, el
acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o
altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o
reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición, el
acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del
inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho
ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas
imputables a la Administración.
d) Que la valoración no
traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la
facultad.
2. La indemnización por
impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus
condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de
la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en
la letra b) del apartado primero del artículo 16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el
valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si
estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta
facultad.
b) A la merma provocada en
el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando
se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.
Artículo 26.
Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o
de edificación.
1. Cuando devengan inútiles
para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o del
hecho que motive la valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su
importe incrementado por la tasa ibre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos en que se haya
incurrido para la elaboración el proyecto o proyectos técnicos de los
instrumentos e ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la
ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una
actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o rehabilitación de
la edificación.
b) Los de las obras
acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución
de la actuación.
c) Las indemnizaciones
pagadas.
2. Una vez iniciadas, las
actuaciones de urbanización se valorarán en la forma prevista en el apartado
anterior o en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que sea
superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de conformidad con los
instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos
establecidos. Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y
1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia entre
el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si
estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que
motiva la valoración impida su terminación.
b) Por la merma provocada en
el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando
sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización obtenida
por el método establecido en este apartado nunca será inferior a la establecida
en el artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre los
adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación.
3. Cuando el promotor de la
actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas resultantes, su
indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando
la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la
retribución que tuviere establecida.
4. Los propietarios del
suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones,
serán indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que
se tasarán en el importe efectivamente incurrido.
Artículo 27.
Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de
acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de
suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en
ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado
1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del
promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y
cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso de
propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes
de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación,
el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la
actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo 28.
Régimen de la valoración.
La valoración se realiza, en
todo lo no dispuesto en esta Ley:
a) Conforme a los criterios
que determinen las Leyes de la ordenación territorial y urbanística, cuando
tenga por objeto la verificación de las operaciones precisas para la ejecución
de la ordenación urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios y
las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los
criterios de la legislación general de expropiación forzosa y de responsabilidad
de las Administraciones Públicas, según proceda, en los restantes casos.
TÍTULO IV
Expropiación forzosa y
responsabilidad patrimonial
Artículo 29. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación
territorial y urbanística.
1. La expropiación por razón
de la ordenación territorial y urbanística puede aplicarse para las finalidades
previstas en la legislación reguladora de dicha ordenación, de conformidad con
lo dispuesto en esta Ley y en la Ley de Expropiación Forzosa.
2. La aprobación de los
instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su
legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la
necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos
instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por
expropiación.
Dicha declaración se
extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con
las redes generales de servicios, cuando sean necesarios.
3. Cuando en la superficie
objeto de expropiación existan bienes de dominio público y el destino de los
mismos, según el instrumento de ordenación, sea distinto del que motivó su
afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá,
en su caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora del bien
correspondiente para la mutación demanial o desafectación, según proceda.
Las vías rurales que se
encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiación se entenderán de
propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vías urbanas que
desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al Organismo
expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenación
urbanística.
4. Tendrán la consideración
de beneficiarios de la expropiación las personas naturales o jurídicas
subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las
Entidades locales para la ejecución de planes u obras determinadas.
Artículo 30.
Justiprecio.
1. El justiprecio de los
bienes y derechos expropiados se fijará conforme a los criterios de valoración
de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de
tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podrá satisfacer en
especie.
2. Las actuaciones del
expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como interesados en el
proyecto de delimitación, redactado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa o
acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos
en contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasación conjunta,
los errores no denunciados y justificados en la fase de información pública no
darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando no obstante, los
interesados su derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda.
3. Llegado el momento del
pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en
caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su
favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento
Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho,
completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas
a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán
comparecer los titulares de las mismas.
4. Cuando existan
pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podrá pagarse el
justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de
los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad
tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial.
Artículo 31.
Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad.
1. El acta de ocupación para
cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título
inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a
la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica
mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o
justificante de la consignación del precio correspondiente.
A efectos de lo dispuesto en
el párrafo anterior, la referencia catastral y la representación gráfica podrán
ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del
inmueble de que se trate.
La superficie objeto de la
actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales, sin que sea
obstáculo para ello la falta de inmatriculación de alguna de estas fincas. En
las fincas afectadas y a continuación de la nota a que se refiere la legislación
hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa,
se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la
actuación no afectase a la totalidad de la finca.
2. Si al proceder a la
inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la
superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el
procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento de la
Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción.
3. Los actos administrativos
de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas
de expropiación.
Artículo 32.
Adquisición libre de cargas.
1. Finalizado el expediente
expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupación con los
requisitos previstos en la legislación general de expropiación forzosa, se
entenderá que la Administración ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas
comprendidas en el expediente.
La Administración será
mantenida en la posesión de las fincas, una vez inscrito su derecho, sin que
quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra la misma.
2. Si con posterioridad a la
finalización del expediente, una vez levantada el acta de ocupación e inscritas
las fincas o derechos en favor de la Administración, aparecieren terceros
interesados no tenidos en cuenta en el expediente, éstos conservarán y podrán
ejercitar cuantas acciones personales pudieren corresponderles para percibir el
justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.
3. En el supuesto de que,
una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas o derechos
anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administración expropiante, de
oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador, solicitará de
éste que practique la cancelación correspondiente. Los titulares de tales fincas
o derechos deberán ser compensados por la Administración expropiante, que
formulará un expediente complementario con las correspondientes hojas de
aprecio, tramitándose según el procedimiento que se haya seguido para el resto
de las fincas, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier
otro tipo de acción que pudiera corresponderles.
4. Si el justiprecio se
hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral, la
acción de los terceros no podrá dirigirse contra la Administración expropiante
si éstos no comparecieron durante la tramitación, en tiempo hábil.
Artículo 33.
Modalidades de gestión de la expropiación.
1. Las Entidades Locales
podrán promover, para la gestión de las expropiaciones, las modalidades
asociativas con otras Administraciones Públicas o particulares, de conformidad
con la legislación de régimen local y urbanística.
2. Para el mejor
cumplimiento de la finalidad expresada en el apartado anterior, podrán
igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras
Administraciones Públicas.
3. Lo dispuesto en los
apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de las facultades reconocidas
expresamente por ley a determinados entes públicos en materia expropiatoria.
Artículo 34.
Supuestos de reversión y de retasación.
1. Si se alterara el uso que
motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del
instrumento de ordenación territorial y urbanística, procede la reversión salvo
que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional
público que hubiera motivado la expropiación hubiera sido efectivamente
implantado y mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo uso asignado al
suelo sea igualmente dotacional público.
b) Haberse producido la
expropiación para la formación o ampliación de un patrimonio público de suelo,
siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de éste.
c) Haberse producido la
expropiación para la ejecución de una actuación de urbanización.
d) Haberse producido la
expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas
propias del régimen aplicable al suelo conforme a esta Ley.
e) Cualquiera de los
restantes supuestos en que no proceda la reversión de acuerdo con la Ley de
Expropiación Forzosa.
2. En los casos en que el
suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización:
a) Procede la reversión,
cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la
urbanización se haya concluido.
b) Procede la retasación
cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una
modificación del instrumento de ordenación territorial y urbanística que no se
efectúe en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación, y
ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su
expropiación. El nuevo valor se determinará mediante la aplicación de los mismos
criterios de valoración a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponderá al
expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado
de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el
párrafo anterior, será de aplicación al derecho de retasación lo dispuesto para
el derecho de reversión, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversión
cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo
previsto en el apartado 4 del artículo 17, siempre que se
mantenga el uso dotacional público para el que fue expropiado o concurra alguna
de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.
Artículo 35.
Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a
derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de
los siguientes supuestos:
a) La alteración de las
condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización, o de las
condiciones de participación de los propietarios en ella, por cambio de la
ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la adjudicación de
dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos
previstos para su desarrollo o, transcurridos éstos, si la ejecución no se
hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
Las situaciones de fuera de
ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística
no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de
usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha
situación durante su vida útil.
b) Las vinculaciones y
limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos
respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de
la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.
c) La modificación o
extinción de la eficacia de los títulos administrativos habilitantes de obras y
actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenación territorial
o urbanística.
d) La anulación de los
títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, así como la demora
injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente. En ningún caso
habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves
imputables al perjudicado.
e) La ocupación de terrenos
destinados por la ordenación territorial y urbanística a dotaciones públicas,
por el período de tiempo que medie desde la ocupación de los mismos hasta la
aprobación definitiva del instrumento por el que se le adjudiquen al propietario
otros de valor equivalente. El derecho a la indemnización se fijará en los
términos establecidos en el artículo 112 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Transcurridos cuatro años
desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del
mencionado instrumento, los interesados podrán efectuar la advertencia a la
Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de
justiprecio, quedando facultados para iniciar el mismo, mediante el envío a
aquélla de la correspondiente hoja de aprecio, una vez transcurridos seis meses
desde dicha advertencia.
TÍTULO V
Función social de la
propiedad y gestión del suelo
CAPÍTULO I
Venta y sustitución forzosas
Artículo 36.
Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.
1. El incumplimiento de los
deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta Ley habilitará para la
expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la
aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, sin perjuicio de que la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer otras
consecuencias.
2. La sustitución forzosa
tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en
régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.
3. En los supuestos de
expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en este artículo, el
contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser minorado por la
legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística en un
porcentaje superior al 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia
a la Administración.
Artículo 37.
Régimen de la venta o sustitución forzosas.
1. La venta o sustitución
forzosas se iniciará de oficio o a instancia de interesado y se adjudicará
mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.
2. Dictada resolución
declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo
y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la
Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del
acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última
inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución forzosas se
consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.
3. Resuelto el
procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la
adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad.
En la inscripción registral
se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede
obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisición.
CAPÍTULO
II
Patrimonios públicos de
suelo
Artículo 38.
Noción y finalidad.
1. Con la finalidad de
regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de
iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y
urbanística, integran los patrimonios públicos de suelo los bienes, recursos y
derechos que adquiera la Administración en virtud del deber a que se refiere
la letra b) del apartado 1 del artículo 16, sin perjuicio de
los demás que determine la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística.
2. Los bienes de los
patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los ingresos
obtenidos mediante la enajenación de los terrenos que los integran o la
sustitución por dinero a que se refiere la la letra b) del
apartado 1 del artículo 16, se destinarán a la conservación, administración
y ampliación del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se
infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su
destino.
Artículo 39.
Destino.
1. Los bienes y recursos que
integran necesariamente los patrimonios públicos de suelo en virtud de lo
dispuesto en el apartado 1 del artículo anterior, deberán ser destinados a la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Podrán
ser destinados también a otros usos de interés social, de acuerdo con lo que
dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, sólo cuando así lo prevea
la legislación en la materia especificando los fines admisibles, que serán
urbanísticos o de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes
inmuebles del patrimonio cultural.
2. Los terrenos adquiridos
por una Administración en virtud del deber a que se refiere la
letra b) del apartado 1 del artículo 16, que estén destinados a la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las
sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre
el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el
expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará
constar esta limitación.
3. Las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un
patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas
fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto
en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento
pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.
4. El acceso al Registro de
la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones a que se
refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:
a) Cuando se hayan
configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del
consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración
titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada,
siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno,
administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la
resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la
práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma
prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas
derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística.
b) En otro caso, la mención
registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones
impuestas sobre determinadas fincas.
CAPÍTULO
III
Derecho de superficie
Artículo 40.
Contenido, constitución y régimen.
1. El derecho real de
superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o
edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena,
manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones
realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o
edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad
temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del
suelo.
2. Para que el derecho de
superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en
escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la
escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de
superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.
El derecho de superficie
sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
3. El derecho de superficie
puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la
contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada
o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos
de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias
de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo
edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie
se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo
no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
Artículo 41.
Transmisión, gravamen y extinción.
1. El derecho de superficie
es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al
constituirlo.
2. Cuando las
características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario
podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal
con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y
gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos
privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
3. En la constitución del
derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos
de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los
casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren,
respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo
podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del
superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo
corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen
juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie
se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y
urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso,
por el transcurso del plazo de duración del derecho.
A la extinción del derecho
de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del
suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera
constituido el derecho. No obstante,
podrán pactarse normas sobre
la liquidación del régimen del derecho de superficie.
La extinción del derecho de
superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase
de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa
se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las
cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
TÍTULO VI
Régimen
jurídico
CAPÍTULO I
Actuaciones con
el Ministerio Fiscal
Artículo 42.
Infracciones constitutivas de delito o falta.
Cuando con ocasión de los
expedientes administrativos que se instruyan por infracción urbanística o contra
la ordenación del territorio aparezcan indicios del carácter de delito o falta
del propio hecho que motivó su incoación, el órgano competente para imponer la
sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de
exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir
los infractores, absteniéndose aquél de proseguir el procedimiento sancionador
mientras la autoridad judicial no se haya pronunciado. La sanción penal excluirá
la imposición de sanción administrativa sin perjuicio de la adopción de medidas
de reposición a la situación anterior a la comisión de la infracción.
CAPÍTULO
II
Peticiones, actos y acuerdos
Artículo 43.
Peticiones.
Las Entidades locales y
Organismos urbanísticos habrán de resolver las peticiones fundadas que se les
dirijan.
Artículo 44.
Administración demandada en subrogación.
Las decisiones que adoptaren
los órganos autonómicos mediante subrogación se considerarán como actos del
Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos admisibles.
Artículo 45.
Ejecución forzosa y vía de apremio.
1. Los Ayuntamientos podrán
utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el cumplimiento de
sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a los promotores de
actuaciones de transformación urbanística.
2. Los procedimientos de
ejecución y apremio se dirigirán ante todo contra los bienes de las personas que
no hubieren cumplido sus obligaciones, y sólo en caso de insolvencia, frente a
la asociación administrativa de propietarios.
3. También podrán ejercer
las mismas facultades, a solicitud de la asociación, contra los propietarios que
incumplieren los compromisos contraídos con ella.
Artículo 46.
Revisión de oficio.
Las Entidades locales podrán
revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de urbanismo con arreglo a lo
dispuesto en la legislación de régimen jurídico de las Administraciones
Públicas.
CAPÍTULO
III
Acciones y recursos
Artículo 47.
Carácter de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística.
Tendrán carácter jurídico
administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como
consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística
aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los
propietarios, individuales o asociados, o promotores de actuaciones de
transformación urbanística, incluso las relativas a cesiones de terrenos para
urbanizar o edificar.
Artículo 48.
Acción pública.
1. Será pública la acción
para exigir ante los órganos administrativos y los Tribunales
Contencioso-Administrativos la observancia de la legislación y demás
instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
2. Si dicha acción está
motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales, podrá ejercitarse
durante la ejecución de las mismas y hasta el transcurso de los plazos
establecidos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad
urbanística.
Artículo 49.
Acción ante Tribunales ordinarios.
Los propietarios y titulares
de derechos reales, además de lo previsto en el artículo anterior, podrán exigir
ante los Tribunales ordinarios la demolición de las obras e instalaciones que
vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones, pozos,
cisternas, o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, así
como las disposiciones relativas a usos incómodos, insalubres o peligrosos que
estuvieren directamente encaminadas a tutelar el uso de las demás fincas.
Artículo 50.
Recurso contencioso-administrativo.
1. Los actos de las
Entidades Locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin a la vía
administrativa serán recurribles directamente ante la jurisdicción
contenciosoadministrativa.
2. Los actos de aprobación
definitiva de los instrumentos de ordenación territorial y de los de ordenación
y ejecución urbanísticas, sin perjuicio de los recursos administrativos que
puedan proceder, podrán ser impugnados ante la jurisdicción
contencioso-administrativa, en los términos prevenidos por su legislación
reguladora.
CAPÍTULO
IV
Registro de la Propiedad
Artículo 51. Actos inscribibles.
Serán inscribibles en el
Registro de la Propiedad:
1. Los actos firmes de
aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en
cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el
instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales
sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de
ejecución o de conservación de la urbanización.
2. Las cesiones de terrenos
con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como
consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
3. La incoación de
expediente sobre disciplina urbanística o de aquéllos que tengan por objeto el
apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas.
4. Las condiciones
especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización
administrativas, en los términos previstos por las leyes.
5. Los actos de
transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
6. La interposición de
recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de
ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de
intervención.
7. Las sentencias firmes en
que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior, cuando se
concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el
procedimiento.
8. Cualquier otro acto
administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución
urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro
derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.
Artículo 52.
Certificación administrativa.
Salvo en los casos que la
legislación establezca otra cosa, los actos a que se refiere el artículo
anterior podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante
certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante, en la que
se harán constar en la forma exigida por la legislación hipotecaria las
circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte
el acuerdo.
Artículo 53.
Clases de asientos.
1. Se harán constar mediante
inscripción los actos y acuerdos a que se refieren los apartados
1, 2, 7 y 8 del artículo 51, así como la superficie ocupada a favor de la
Administración, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones públicas por la
ordenación territorial y urbanística.
2. Se harán constar mediante
anotación preventiva los actos de los apartados 3 y 6 del
artículo 51. Tales anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán ser
prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante o resolución del órgano
jurisdiccional, respectivamente.
3. Se harán constar mediante
nota marginal los demás actos y acuerdos a que se refiere el
artículo 51. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas
marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que dar a
conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que
las originara.
Artículo 54. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.
1. La iniciación del
expediente de distribución de beneficios y cargas que corresponda o la afección
de los terrenos comprendidos en una actuación de transformación urbanística al
cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestión que proceda,
se harán constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de
dominio de las fincas correspondientes.
2. La nota marginal tendrá
una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia
del órgano o agrupación de interés urbanístico que hubiera solicitado su
práctica.
3. La inscripción de los
títulos de distribución de beneficios y cargas podrá llevarse a cabo, bien
mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes
de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas
resultantes del proyecto, bien mediante agrupación previa de la totalidad de la
superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su
división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de
distribución.
4. Tomada la nota a la que
se refiere el apartado 1, se producirán los siguientes efectos:
a) Si el título adjudicare
la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la inscripción
se practicará a favor de éste.
b) Si el título atribuyere
la finca resultante al titular registral de la finca originaria según el
contenido de la certificación que motivó la práctica de la nota, la inscripción
se practicará a favor de dicho titular y se cancelarán simultáneamente las
inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se
hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
c) En el caso a que se
refiere la letra anterior, se hará constar al margen de la inscripción o
inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos
posteriores que han sido objeto de cancelación, el título que los motivó y su
respectiva fecha.
d) Para la práctica de la
inscripción de la finca o fincas de resultado a favor de los adquirentes de la
finca originaria bastará la presentación del título que motivó la práctica de
asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificación que corresponda
y en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de la finca o
fincas resultantes del proyecto, así como el consentimiento para tal
rectificación del titular registral y de los titulares de los derechos
cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo la expresada
rectificación, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la
nota marginal a que se refiere la letra c).
5. El título en cuya virtud
se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente
para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones
registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del
tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la
forma que reglamentariamente se determine.
Disposición adicional
primera. Sistema de información urbana.
Con el fin de promover la
transparencia, la Administración General del Estado, en colaboración con las
Comunidades Autónomas, definirá y promoverá la aplicación de aquellos criterios
y principios básicos que posibiliten, desde la coordinación y complementación
con las administraciones competentes en la materia, la formación y actualización
permanente de un sistema público general e integrado de información sobre suelo
y urbanismo, procurando, asimismo, la compatibilidad y coordinación con el resto
de sistemas de información y, en particular, con el Catastro Inmobiliario.
Disposición adicional
segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa
o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística, cualquiera que sea su clase y
denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones,
incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional deberán ser
sometidos, respecto de esta incidencia, a informe vinculante de la
Administración General del Estado con carácter previo a su aprobación.
2. No obstante lo dispuesto
en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa o al uso de las
Fuerzas Armadas y los puestos a disposición de los organismos públicos que
dependan de aquél, están vinculados a los fines previstos en su legislación
especial.
Disposición adicional
tercera. Potestades de ordenación urbanística en Ceuta y Melilla.
Las Ciudades de Ceuta y
Melilla ejercerán sus potestades normativas reglamentarias dentro del marco de
esta Ley y de las que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso, corresponderá
a la Administración General del Estado la aprobación definitiva del Plan General
de Ordenación Urbana de estas Ciudades y de sus revisiones, así como de sus
modificaciones que afecten a las determinaciones de carácter general, a los
elementos fundamentales de la estructura general y orgánica del territorio o a
las determinaciones a que se refiere el apartado tercero de la disposición final
primera de esta Ley.
La aprobación definitiva de
los Planes Parciales y Especiales, y de sus modificaciones o revisiones, así
como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el párrafo
anterior, corresponderá a los órganos competentes de las Ciudades de Ceuta y
Melilla, previo informe preceptivo de la Administración General del Estado, el
cual será vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectación
a intereses generales de competencia estatal, deberá emitirse en el plazo de
tres meses y se entenderá favorable si no se emitiera en dicho plazo.
Disposición adicional
cuarta. Gestión de suelos del patrimonio del Estado.
1. Será aplicable a los
bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el artículo 39 de
esta Ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas
destinadas a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública que permita tasar su precio máximo de venta o alquiler.
2. Se añade un nuevo
artículo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las
Administraciones Públicas, con la siguiente redacción:
«Artículo 190 bis.
Régimen urbanístico de los inmuebles afectados.
Cuando los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística incluyan en el ámbito de las actuaciones de
urbanización o adscriban a ellas terrenos afectados o destinados a usos o
servicios públicos de competencia estatal, la Administración General del Estado
o los organismos públicos titulares de los mismos que los hayan adquirido por
expropiación u otra forma onerosa participarán en la equidistribución de
beneficios y cargas en los términos que establezca la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.»
3. Se modifica el apartado 5
de la disposición final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas, que queda redactado en los
siguientes términos:
«5. Tienen el carácter de la
legislación básica, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 149.1.18.ª de
la Constitución, las siguientes disposiciones de esta Ley: artículo 1; artículo
2; artículo 3; artículo 6; artículo 8, apartado 1; artículo 27; artículo 28;
artículo 29, apartado 2; artículo 32, apartados 1 y 4; artículo 36, apartado 1;
artículo 41; artículo 42; artículo 44; artículo 45; artículo 50; artículo 55;
artículo 58; artículo 61; artículo 62; artículo 84; artículo 91, apartado 4;
artículo 92, apartados 1, 2, y 4; artículo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artículo
94; artículo 97; artículo 98; artículo 100; artículo 101, apartados 1, 3 y 4;
artículo 102, apartados 2 y 3; artículo 103, apartados 1 y 3; artículo 106,
apartado 1; artículo 107, apartado 1; artículo 109, apartado 3; artículo 121,
apartado 4; artículo 183; artículo 184; artículo 189; artículo 190; artículo 190
bis; artículo 191; disposición transitoria primera, apartado 1; disposición
transitoria quinta.»
4. Se añade una letra e) al
apartado 2 del artículo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redacción:
«e) Coadyuvar, con la
gestión de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposición, al desarrollo
y ejecución de las distintas políticas públicas en vigor y, en particular, de la
política de vivienda, en colaboración con las Administraciones competentes. A
tal efecto, podrá suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o
acuerdos tendentes a favorecer la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos deberán ser autorizados
por el Consejo Rector».
5. Se añade un ordinal 7.ª
en el apartado 2 del artículo 53 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de
Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente
redacción:
«7.ª Coadyuvar, con la
gestión de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposición, al desarrollo
y ejecución de las distintas políticas públicas en vigor y, en particular, de la
política de vivienda, en colaboración con las Administraciones competentes. A
tal efecto, podrá suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o
acuerdos tendentes a favorecer la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda.»
Disposición adicional
quinta. Modificación del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa de
16 de diciembre de 1954.
Se modifica el apartado 2
del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954,
que queda redactado en los términos siguientes:
«2. El régimen estimativo a
que se refiere el párrafo anterior:
a) No será en ningún caso de
aplicación a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo
justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley
que regule la valoración del suelo.
b) Sólo será de aplicación a
las expropiaciones de bienes muebles cuando éstos no tengan criterio particular
de valoración señalado por Leyes especiales ».
Disposición adicional
sexta. Suelos forestales incendiados.
1. Los terrenos forestales
incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural a los efectos de esta
Ley y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en
el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administración
forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que
será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación hipotecaria.
3. Será título para la
inscripción la certificación emitida por la Administración forestal, que
contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se
trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos
forestales incendiados, a escala apropiada.
La constancia de la
certificación se hará mediante nota marginal que tendrá duración hasta el
vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topográfico
se archivará conforme a lo previsto por el artículo 51.4 del Reglamento
Hipotecario, pudiendo acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico.
Disposición adicional
séptima. Reglas para la capitalización de rentas en el suelo rural.
1. Para la capitalización de
la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere
el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de
capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.
2. En la Ley de Presupuestos
Generales del Estado se podrá modificar el tipo de capitalización establecido en
el apartado anterior y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y
aprovechamientos de la tierra, cuando la evolución observada en los precios del
suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el
resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural
sin consideración de expectativas urbanísticas.
Disposición adicional
octava. Participación del Estado en la ordenación territorial y
urbanística.
La Administración General
del Estado podrá participar en los procedimientos de ordenación territorial y
urbanística en la forma que determine la legislación en la materia. Cuando así
lo prevea esta legislación, podrán participar representantes de la
Administración General del Estado, designados por ella, en los órganos
colegiados de carácter supramunicipal que tengan atribuidas competencias de
aprobación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística.
Disposición adicional
novena. Modificación de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.
Se modifican los siguientes
artículos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases
del Régimen Local, que quedan redactados en los términos siguientes:
1. Modificación del artículo
22.2.
«Corresponden, en todo caso,
al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la Asamblea vecinal en el régimen
de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:
(…)
c) La aprobación inicial del
planeamiento general y la aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de
los planes y demás instrumentos de ordenación previstos en la legislación
urbanística, así como los convenios que tengan por objeto la alteración de
cualesquiera de dichos instrumentos.
(…)
2. Adición de un nuevo
artículo 70 ter.
«1. Las Administraciones
públicas con competencias de ordenación territorial y urbanística deberán tener
a disposición de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas
de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística vigentes en su
ámbito territorial, de los documentos de gestión y de los convenios
urbanísticos.
2. Las Administraciones
públicas con competencias en la materia, publicarán por medios telemáticos el
contenido actualizado de los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento a información pública y de
cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes para su aprobación o
alteración.
En los municipios menores de
5.000 habitantes, esta publicación podrá realizarse a través de los entes
supramunicipales que tengan atribuida la función de asistencia y cooperación
técnica con ellos, que deberán prestarles dicha cooperación.
3. Cuando una alteración de
la ordenación urbanística, que no se efectúe en el marco de un ejercicio pleno
de la potestad de ordenación, incremente la edificabilidad o la densidad o
modifique los usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la
identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre
las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según
conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los
interesados de conformidad con la legislación en la materia.»
3. Modificación del artículo
75.7.
«Los representantes locales,
así como los miembros no electos de la Junta de Gobierno Local, formularán
declaración sobre causas de posible incompatibilidad y sobre cualquier actividad
que les proporcione o pueda proporcionar ingresos económicos.
Formularán asimismo
declaración de sus bienes patrimoniales y de la participación en sociedades de
todo tipo, con información de las sociedades por ellas participadas y de las
liquidaciones de los impuestos sobre la Renta, Patrimonio y, en su caso,
Sociedades.
Tales declaraciones,
efectuadas en los modelos aprobados por los plenos respectivos, se llevarán a
cabo antes de la toma de posesión, con ocasión del cese y al final del mandato,
así como cuando se modifiquen las circunstancias de hecho.
Las declaraciones anuales de
bienes y actividades serán publicadas con carácter anual, y en todo caso en el
momento de la finalización del mandato, en los términos que fije el Estatuto
municipal.
Tales declaraciones se
inscribirán en los siguientes Registros de intereses, que tendrán carácter
público:
a) La declaración sobre
causas de posible incompatibilidad y actividades que proporcionen o puedan
proporcionar ingresos económicos, se inscribirá, en el Registro de Actividades
constituido en cada Entidad local.
b) La declaración sobre
bienes y derechos patrimoniales se inscribirá en el Registro de Bienes
Patrimoniales de cada Entidad local, en los términos que establezca su
respectivo estatuto.
Los representantes locales y
miembros no electos de la Junta de Gobierno Local respecto a los que, en virtud
de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal o la de sus bienes o
negocios, la de sus familiares, socios, empleados o personas con quienes
tuvieran relación económica o profesional podrán realizar la declaración de sus
bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la Secretaria de la
Diputación Provincial o, en su caso, ante el órgano competente de la Comunidad
Autónoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirán en el Registro
Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas
instituciones.
En este supuesto, aportarán
al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad mera certificación simple y
sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus declaraciones, y que éstas
están inscritas en el Registro Especial de Intereses a que se refiere el párrafo
anterior, que sea expedida por el funcionario encargado del mismo.»
4. Inclusión de un nuevo
apartado 8 en el artículo 75.
«8. Durante los dos años
siguientes a la finalización de su mandato, a los representantes locales a que
se refiere el apartado primero de este artículo que hayan ostentado
responsabilidades ejecutivas en las diferentes áreas en que se organice el
gobierno local, les serán de aplicación en el ámbito territorial de su
competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas
en el artículo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulación de los
Conflictos de Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la
Administración General del Estado.
A estos efectos, los
Ayuntamientos podrán contemplar una compensación económica durante ese periodo
para aquéllos que, como consecuencia del régimen de incompatibilidades, no
puedan desempeñar su actividad profesional, ni perciban retribuciones económicas
por otras actividades.»
5. Inclusión de una nueva
Disposición adicional Decimoquinta. «Régimen de incompatibilidades y
declaraciones de actividades y bienes de los Directivos locales y otro personal
al servicio de las Entidades locales».
1. Los titulares de los
órganos directivos quedan sometidos al régimen de incompatibilidades establecido
en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al
Servicio de las Administraciones Públicas, y en otras normas estatales o
autonómicas que resulten de aplicación.
No obstante, les serán de
aplicación las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en
el artículo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulación de los Conflictos
de Intereses de los miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la
Administración General del Estado, en los términos en que establece el artículo
75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrán la
consideración de personal directivo los titulares de órganos que ejerzan
funciones de gestión o ejecución de carácter superior, ajustándose a las
directrices generales fijadas por el órgano de gobierno de la Corporación,
adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello de un
margen de autonomía, dentro de esas directrices generales.
2. El régimen previsto en el
artículo 75.7 de esta Ley será de aplicación al personal directivo local y a los
funcionarios de las Corporaciones Locales con habilitación de carácter estatal
que, conforme a lo previsto en el artículo 5.2 de la Disposición Adicional
Segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado
Público, desempeñen en las Entidades locales puestos que hayan sido provistos
mediante libre designación en atención al carácter directivo de sus funciones o
a la especial responsabilidad que asuman.
Disposición adicional
décima. Actos promovidos por la Administración General del Estado.
1. Cuando la Administración
General del Estado o sus Organismos Públicos promuevan actos sujetos a
intervención municipal previa y razones de urgencia o excepcional interés
público lo exijan, el Ministro competente por razón de la materia podrá acordar
la remisión al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para
que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo
con la ordenación urbanística en vigor.
En caso de disconformidad,
el expediente se remitirá por el Departamento interesado al Ministro de
Vivienda, quien lo elevará al Consejo de Ministros, previo informe del órgano
competente de la Comunidad Autónoma, que se deberá emitir en el plazo de un mes.
El Consejo de Ministros decidirá si procede ejecutar el proyecto, y en este
caso, ordenará la iniciación del procedimiento de alteración de la ordenación
urbanística que proceda, conforme a la tramitación establecida en la legislación
reguladora.
2. El Ayuntamiento podrá en
todo caso acordar la suspensión de las obras a que se refiere el apartado 1 de
este artículo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en
contradicción con la notificación, de conformidad con la ordenación urbanística
y antes de la decisión de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros,
comunicando dicha suspensión al órgano redactor del proyecto y al Ministro de
Vivienda, a los efectos prevenidos en el mismo.
3. Se exceptúan de esta
facultad las obras que afecten directamente a la defensa nacional, para cuya
suspensión deberá mediar acuerdo del Consejo de Ministros, a propuesta del
Ministro de Vivienda, previa solicitud del Ayuntamiento competente e informe del
Ministerio de Defensa.
Disposición adicional
undécima. Realojamiento y retorno.
1. En la ejecución de las
expropiaciones a que se refiere el apartado segundo del artículo
29, que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que
constituyan su residencia habitual, la Administración expropiante o, en su caso,
el beneficiario de la expropiación deberán garantizar el derecho de aquéllos al
realojamiento, poniendo a su disposición viviendas en las condiciones de venta o
alquiler vigentes para las sujetas a régimen de protección pública y superficie
adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la
legislación protectora.
2. En las actuaciones
aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán
el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable
frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste. En estos
casos, deberá garantizarse el alojamiento provisional de los inquilinos hasta
que sea posible el retorno.
Disposición transitoria
primera. Aplicación de la reserva de suelo para vivienda protegida.
La reserva para vivienda
protegida exigida en la letra b) del apartado primero del artículo 10 de esta
Ley se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de
aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma
dispuesta por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. En
aquellos casos en que las Comunidades Autónomas no hubieren establecido reservas
iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del apartado primero
del artículo 10 de esta Ley, desde el 1 de julio de 2008 y hasta su adaptación a
la misma, será directamente aplicable la reserva del 30 por ciento prevista en
esta Ley con las siguientes precisiones:
a) Estarán exentos de su
aplicación los instrumentos de ordenación de los Municipios de menos de 10.000
habitantes en los que, en los dos últimos años anteriores al del inicio de su
procedimiento de aprobación, se hayan autorizado edificaciones residenciales
para menos de 5 viviendas por cada mil habitantes y año, siempre y cuando dichos
instrumentos no ordenen actuaciones residenciales para más de 100 nuevas
viviendas; así como los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de
la urbanización existente en las que el uso residencial no alcance las 200
viviendas.
b) Los instrumentos de
ordenación podrán compensar motivadamente minoraciones del porcentaje en las
actuaciones de nueva urbanización no dirigidas a atender la demanda de primera
residencia prevista por ellos con incrementos en otras de la misma categoría de
suelo.
Disposición transitoria
segunda. Deberes de las actuaciones de dotación.
Los deberes previstos en
esta Ley para las actuaciones de dotación serán de aplicación, en la forma
prevista en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, a los
cambios de la ordenación que prevean el incremento de edificabilidad o de
densidad o el cambio de usos cuyo procedimiento de aprobación se inicie a partir
de la entrada en vigor de la
Ley 8/2007, de 28 de mayo,
de Suelo. Si, transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma, dicha
legislación no tiene establecidas las reglas precisas para su aplicación, desde
dicho momento y hasta su adaptación a esta Ley serán aplicables las siguientes:
a) El instrumento de
ordenación delimitará el ámbito de la actuación, ya sea continuo o discontinuo,
en que se incluyen los incrementos de edificabilidad o densidad o los cambios de
uso y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y calculará el valor total
de las cargas imputables a la actuación que corresponde a cada nuevo metro
cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, según corresponda.
b) Los propietarios podrán
cumplir los deberes que consistan en la entrega de suelo, cuando no dispongan
del necesario para ello, pagando su equivalente en dinero.
c) Los deberes se cumplirán
en el momento del otorgamiento de la licencia o el acto administrativo de
intervención que se requiera para la materialización de la mayor edificabilidad
o densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva ordenación.
Disposición transitoria
tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoración
contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su
ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de
la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
2. Los terrenos que, a la
entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en
ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las
condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas
en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo
y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de
mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la
valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si
han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.
De no existir previsión
expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de
ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde
la entrada en vigor de la
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo.
3. Mientras no se desarrolle
reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo
de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto
en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado
por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.
Disposición transitoria
cuarta. Criterios mínimos de sostenibilidad.
Si, trascurrido un año desde
la entrada en vigor de la
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística no estableciera
en qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de
forma plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o revisión será
necesaria cuando la actuación conlleve, por sí misma o en unión de las aprobadas
en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento de la población
o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial.
Disposición transitoria
quinta. Edificaciones existentes.
Las edificaciones existentes
a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos
urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística
aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán
incorporadas al patrimonio de su titular.
Disposición final
primera. Título competencial y ámbito de aplicación.
1. Tienen el carácter de
condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el
cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de
bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general
de la actividad económica y de protección del medio ambiente, dictadas en
ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artículo
149.1.1.ª, 13.ª, 18.ª y 23.ª de la
Constitución,
los artículos 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10, apartados 1 y 2; 11, apartados 1,
2, 3, 4, 6 y 7; 12; 13; apartados 1, 2, 3, letra a) párrafo primero y letra b) y
apartado 4; 14; 15; 16; 29, apartados 2, párrafo segundo y 3; 33; 36, apartado
3; 42; las disposiciones adicionales primera; sexta, apartados 1 y 2, y
undécima, y las disposiciones transitorias primera; segunda; cuarta y quinta.
2. Los artículos 38 y 39,
apartados 1 y 2, tienen el carácter de bases de la planificación general de la
actividad económica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al
legislador estatal en el artículo 149. 1. 13.ª de la
Constitución,
sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan
atribuidas las Comunidades Autónomas.
3. Tienen el carácter de
disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al
legislador estatal por el artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 18.ª sobre defensa,
legislación civil, expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las
Administraciones Públicas, los artículos 10, apartado 3; 11, apartado 5; 13,
apartado 3, letra a), párrafo segundo; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 23; 24; 25; 26;
27; 28; 29, apartados 1, 2 párrafo primero y 4; 30; 31; 32; 34; 35; 36,
apartados 1 y 2; 37; 39, apartados 3 y 4; 40; 41; 43; 44; 45; 46; 47; 48; 49;
50; 51; 52; 53 y 54 y las disposiciones adicionales segunda; quinta; sexta,
apartado 3; séptima y décima y la disposición transitoria tercera.
4. El contenido normativo
íntegro de esta Ley es de aplicación directa en los territorios de las Ciudades
de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que
la letra b) del apartado primero del artículo 10 reconoce a
la Ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún
régimen de protección pública y la de determinar los posibles destinos del
patrimonio público del suelo, de entre los previstos en el apartado 1 del
artículo 39, podrán ser ejercidas directamente en el Plan General.
b) El porcentaje a que se
refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16 será el
del 15 por ciento, que el Plan General podrá incrementar motivada y
proporcionadamente hasta el 20 por ciento en las actuaciones o ámbitos en los
que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea
sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo.
5. Lo dispuesto en esta Ley
se aplicará sin perjuicio de los regímenes civiles, forales o especiales, allí
donde existen.
Disposición final segunda. Desarrollo.
Se autoriza al Gobierno para
proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley.
|
