Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio,
celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de
1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán
rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación.
2.Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en
situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los
apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por
su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma
actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el
contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el
local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta
completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo
previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. La
segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el
arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el
local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez
años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la
aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se
incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura
a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
4.Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se
extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
comerciales, en
veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División
6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros
cuadrados, en
cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.
2ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de
aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las
tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el
presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que
incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio
1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del
Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota
mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad
que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en
vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los
contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la
escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas
cuotas,
sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de
ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad
desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la
mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.
5.Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente
ley, no haya
transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste
para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que
resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer
durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se
regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566
del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la
presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de
vivienda.
C) Actualización de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio
podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al
arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o
Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la
fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de
cada actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto
refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo
a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje
que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función
del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la
renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades
asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que
la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que
corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje
inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta
que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera
cobrando sin la actualización.
3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo
dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión
de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualización a partir de la entrada en vigor de la
ley. |
Porcentaje exigible de la renta actualizada. |
1º |
10 |
2º |
20 |
3º |
35 |
4º |
60 |
5º |
100 |
4ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que
corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de
quince o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y
plazos previstos en la regla 9.ª, a), del apartado 11 de la
disposición transitoria segunda.
5ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se
refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la
repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto
legal.
6ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme
a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice
General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera
expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá
a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el
originario o la persona subrogada en su posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas
1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar a partir
del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos
previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en
que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera
mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.
8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y
para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de
extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no
aplicación de la misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en
un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste
para la revisión de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción
de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a
partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a
estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria
segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento
cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona
comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél
ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para
beneficiarse,
aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados
precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local
arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto
arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las
condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo
arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a
contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del
contrato.
El arrendador transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación
sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto,
deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días
naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se
extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona
del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá
derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la
ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde
que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato
celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio
por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la
extinción,
en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la
indemnización prevista en el apartado anterior pudiendo el arrendatario optar entre uno y
otro.
12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos
de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados
antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.
[El apartado 12 ha sido añadido por la Disposición
adicional octava de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, BOE núm. 312, de 30-12-1999].
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