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Ley
49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos
(BOE
núm. 284, de 27-11-2003, pp. 42239-42246)
[Esta Ley ha sido modificada por la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Se modifican los
artículos 3, 7, 8,
9, 11, 12,
18, 20, 21,
22, 23, 24,
25, 29, 31, la
disposición adicional tercera, la
disposición final primera y se añade la disposición
adicional cuarta.]
JUAN
CARLOS I
REY DE
ESPAÑA
A todos
los que la presente vieren y entendieren.
Sabed:
Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en
sancionar la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
La
adecuación socioeconómica de las estructuras de las explotaciones agrarias
es un elemento clave en cualquier estrategia de modernización de la
agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y
consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de
ocupación satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es
especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura española que, a
pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen produciendo en
los últimos años, se caracteriza por tener todavía acusadas deficiencias
estructurales, tanto en términos globales y territoriales, como en relación
a otros países con los que comparte intereses y mercados cada día más
abiertos y competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha
de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos más idóneos para
lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.
II
La
Constitución Española de
1978, en su artículo 130.1, encomienda a los poderes públicos «la
modernización y desarrollo de todos los sectores económicos y, en particular
de la agricultura, de la ganadería, de la pesca y de la artesanía, a fin de
equiparar el nivel de vida de todos los españoles». En consecuencia, el
establecimiento de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos,
en cuanto coadyuva a lamodernización de las explotaciones agrarias, se
convierte no ya en un instrumento de política económica y social, sino
también en un mandato constitucional dirigido a los poderes públicos. Y
concretamente al Estado, en virtud del
artículo 149.1 de la Norma
Fundamental, cuya regla 8ª
atribuye a aquél la competencia exclusiva sobre «legislación civil, sin
perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades
autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde
existan».
III
En las
últimas décadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la
tierra en España que, sin duda, han influido en su movilidad y en el proceso
de ajuste estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del
arrendamiento respecto a las demás formas de tenencia de la tierra. Así, la
reestructuración de los años 60 está asociada con una fuerte expansión del
arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y, sobre todo, los 80, se reduce
la intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia
del bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la expansión de los
arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de
Arrendamientos Rústicos de 1980. Esta ley vino a adaptar la institución
a la nueva Constitución
de 1978, así como a situarla en la perspectiva de la integración plena de
España en la Unión Europea y, en fin, como toda norma cabal debe hacerlo,
respondió a las circunstancias de nuestra agricultura, radicalmente
distintas entonces, no ya de las de su antecesora, la Ley de 1935, sino de
las propias de los años 60 y 70. Se impone ahora una revisión, por
diferentes motivos.
En la
Unión Europea se están produciendo cambios de gran trascendencia en el
pensamiento que inspira las reformas de la política agrícola común. El
desafío fundamental que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia de
las explotaciones, que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y
ganaderos.
Generalmente se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las
actuales, en términos de superficie y de rendimientos, y, sobre todo, una
dinamización del mercado de la tierra. Y es aquí donde aparece el
instrumento arrendaticio como uno de los más indicados para lograr nuevas
tierras, que los agricultores con vocación de permanencia puedan agregar a
las suyas. Existen, así, núcleos rurales donde unos pocos empresarios llevan
en cultivo todo el término, manteniendo labradas y vivas las tierras, y
permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger, por
otra parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a
su vez rentas complementarias a los agricultores, que permiten cumplir la
doble función de producción de alimentos y conservación del medio ambiente.
Fue la Declaración de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de donde surgen en
gran medida las nuevas tendencias de reordenación de las explotaciones) la
que asumió inequívocamente el objetivo del desarrollo rural, incorporado,
desde entonces, al marco del sector agrario.
Por lo
que se refiere a las características presentes de la agricultura, se han
producido cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las nuevas
realidades y perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la
necesidad de mejorar las condiciones de vida y el nivel de empleo, así como
la diversificación de la actividad económica en el medio rural.
Es
previsible que en el futuro continúe la tendencia a la disminución de la
población activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables
efectos de las políticas de ayudas a la instalación de jóvenes agricultores
que, junto a otros factores, tienden a moderar esa disminución. Las
estadísticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotación
agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo Agrario
de 1999, había en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas por un titular
de 55 o más años que carecía de sucesor, lo que supone el 44 por ciento de
las explotaciones con empresario persona física y el 42,3 por ciento del
total de explotaciones censadas (aproximadamente el 20 por ciento de la
superficie censada total), que son las que podrían desaparecer durante el
próximo decenio. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan
pasar a otros, lo que les permitirá agrupar una buena base superficial:
existe ya una tendencia clara, especialmente en el sur de España, a la
proliferación de sociedades de administración o arrendamiento de fincas
ajenas, que ha de dar como frutos unidades de producción mayores, más
tecnificadas, mejor informatizadas, con una integración más intensa en redes
de comercialización, llevadas, pues, con criterios empresariales. En este
sentido, las estimaciones realizadas apuntan a que en el próximo decenio
abandonarán la actividad agraria entre 400.000 y 500.000 explotaciones que
liberarán alrededor de cuatro millones de hectáreas, que teóricamente
quedarán disponibles para su incorporación a otras explotaciones,
normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta necesaria una
revisión de su régimen jurídico, que aumente su eficacia y permita canalizar
las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las
explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en principio no
cabe esperar que la reestructuración transcurra a través de la compraventa
de tierras, dado su elevado precio.
En
definitiva, la orientación fundamental que inspira la ley es lograr una
flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España,
siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de
modernización de las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la de 1980, en
lo que se refiere a la duración de los arrendamientos, suprimiendo las
prórrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de
cinco años, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulación. La
consecuencia fue una revitalización de los arrendamientos rústicos. Durante
los años 90 se registra, así, una fuerte expansión del arrendamiento, con un
aumento de 2,3 millones de hectáreas. La nueva ley profundiza en esta
dirección.
IV
En el
capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la
autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1), en
todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la
ley. Se incluye no sólo el arrendamiento de fincas, sino también de
explotaciones (artículo 2), así como una referencia al
régimen de los derechos de producción agrícola en caso de arrendamiento (artículo
3), todo ello en concordancia con la importancia que estas figuras han
adquirido en el derecho comunitario.
El
capítulo II regula las partes contratantes, donde se
introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a
cualquier persona física o jurídica con capacidad de contratar y a las
comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada, tal y
como pone de manifiesto el Censo Agrario de 1999 (artículo 9).
Destaca
el cambio de orientación que representa la supresión del requisito de la
«profesionalidad», exigido por la Ley de 1980, y del
tope cuantitativo que ésta dejó establecido para evitar la acumulación de
tierras. Puede decirse que la norma fracasó en su aplicación práctica, ya
que la misma ley había desvirtuado su alcance al permitir que fueran
arrendatarias las sociedades con requisitos mínimos, bien fáciles de
constituir, amén de carecer de sanciones adecuadas el incumplimiento de
tales normas. Fue una reforma sin paralelo en ningún otro Estado
comunitario, con la que se pretendía proteger al «agricultor a título
principal», personaje central en el edificio de las estructuras agrarias
europeas, desde los Reglamentos socio-estructurales de 1972. Sin embargo, el
criterio comunitario cambia en el importante Reglamento (CE) n.o
1257/1999
del Consejo, de 17 de mayo de 1999, sobre la ayuda al desarrollo rural a
cargo del Fondo Europeo de Orientación y de Garantía Agrícola (FEOGA), por
el que se modifican y derogan determinados reglamentos. Esta norma prescinde
por completo de aquella figura del agricultor a título principal (ATP),
aunque respete la normativa en la materia de cada Estado miembro, basando la
nueva política estructural en el criterio de viabilidad de las explotaciones
agrarias.
La
evolución reciente de la titularidad de las explotaciones en España muestra
un notable descenso de las explotaciones individuales, en tanto que aquellas
cuyo titular es una persona jurídica privada (así, las sociedades
mercantiles o las cooperativas) están adquiriendo un papel muy destacado en
la reestructuración de la agricultura española, sin que ello suponga
desconocer el papel y la necesaria protección de la explotación familiar,
imprescindible para garantizar un adecuado desarrollo social en el medio
rural.
Uno de
los aspectos fundamentales de la nueva norma es la duración del
arrendamiento, regulada en el capítulo IV. La experiencia
liberalizadora de la Ley de 1995 ha sido, como antes se dijo, básica para
configurar la actual regulación, que sigue ese mismo camino, acortando
incluso el plazo de cinco años a tres, y estableciendo un sistema de
prórrogas tácitas por tres años. Hay
países comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la
total libertad de pacto en este punto de la duración, lo que en España ha
parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario precisa de algún
tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la
indispensable estabilidad.
Ahora
bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la
duración, se venía abajo la piedra angular sobre la que se construyeron
tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se había
hecho al negar las prórrogas legales era un cambio de sistema que se venía a
identificar, o cuando menos a aproximar, al Código Civil
de 1889. Con la nueva regulación de la duración, pierden sentido los
derechos de adquisición, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en
la Ley de 1980; por otra parte, la posible aplicación de tales derechos, que
implican una notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios
de arrendar y, por lo tanto, se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en
aras de la libre circulación de la tierra que se estima cada día más
conveniente.
Destaca
también la regulación de los gastos y mejoras, del capítulo VI.
Se ha utilizado la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con
novedades como la de considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por
acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la
modernización de los regadíos, tarea que constituye hoy uno de los pilares
más importantes de la modernización agraria en España. Se trata de evitar
que los arrendamientos de fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser un
obstáculo a la modernización. Constituye una importante novedad el
capítulo VII, en el que se regula la enajenación y el
subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenación, la ley se aleja del
principio jurídico romano emptor non tenetur stare colono, recogido en el
artículo 1571 del Código Civil, disponiéndose ahora todo
lo contrario, aun cuando el comprador estuviera amparado por el artículo 34
de la Ley Hipotecaria (artículo 22). Se permite la cesión
o el subarriendo, en contra del sistema anterior, aunque se limita el
importe de la renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las
tierras por intermediarios especulativos. Se ha tenido en cuenta para ello
que, mediante la cesión o la aportación quizá a una sociedad del contrato,
se fomentará en algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que,
junto a otros instrumentos de política estructural (fomento de incorporación
de jóvenes, planes de mejora...), ha de contribuir a la modernización de las
explotaciones.
También
merece destacarse el capítulo IX, en el que se actualiza
el régimen de las aparcerías. Se suprime el requisito de que el titular de
la finca aporte, al menos, un 25 por ciento del valor total de la
maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo así la distinción entre
aparcería y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la
aparcería asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato
de sociedad (artículo 32). La aparcería tiene cierta
vigencia en algunas comunidades autónomas y, por otra parte, revive en
figuras nuevas de contratos agroindustriales o de integración.
En
definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientación
flexibilizadora del régimen del arrendamiento, que es resultado de un largo
período de reflexión y consultas con expertos, así como del informe del
Consejo Superior Agrario. Flexibilización que se hace compatible con el
equilibrio de las partes en el contrato, y que se refleja en materias como
la regulación de los derechos del arrendatario en caso de expropiación de la
finca (disposición adicional segunda). Incluso la corta duración del
contrato se compensa con el derecho del arrendatario al desistimiento
unilateral del contrato, sin más que avisar con un año de antelación [artículo
24.d)].
Flexibilización y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la
tierra y a la modernización de nuestras explotaciones agrarias.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1.
Arrendamiento rústico.
1. Se
considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales
se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos
contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que
no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el
Código
Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
3.
Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones
agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones
de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de
lo que las partes hayan expresamente acordado.
Artículo 2.
Arrendamiento de explotación.
Se
entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con
anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en
el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre
que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente
inventario.
Artículo 3. Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
Los derechos de producción
agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones
integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas
como en los de explotaciones.
[Este artículo está redactado conforme a la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo
4.
Compatibilidad de arrendamientos.
1. Una
misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos,
cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y
principales.
2. Salvo
pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos
de otra naturaleza, como la caza.
Artículo
5.
Contratos no considerados como arrendamientos rústicos.
No se
considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de
cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de
realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se
retribuya o compense con una participación en los productos o con algún
aprovechamiento singular.
Artículo
6.
Arrendamientos exceptuados de esta ley.
Quedan
exceptuados de esta ley:
a) Los
arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año
agrícola.
b) Los
arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario
para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el
contrato.
c) Los
que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de
interés social, en los términos que disponga la legislación especial
aplicable.
d) Los
que tengan como objeto principal:
1º
Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas,
montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2º
Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3º La
caza.
4º
Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado.
5º
Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los
arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por
sus normas específicas.
Artículo 7.
Inaplicación de la ley.
1.
Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de
aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de
conformidad con el título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto,
inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las
circunstancias siguientes:
a)
Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de
abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
b) Ser
accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico,
siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del
doble a éste.
[El párrafo c) de este apartado ha sido
suprimido por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
2. Si,
vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas
en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento,
conforme a lo dispuesto en el artículo 25, mediante un
plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de
explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas
que las integran o a otros de sus elementos en una proporción superior al 50
por ciento.
Artículo
8.
Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas
rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de
devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y de
lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Serán nulos los pactos que
impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el
destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra
sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de
disposiciones legales o reglamentarias.
2. Cuando la determinación
del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga
mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre
las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de
las normas legales o reglamentarias pertinentes.
3. En el arrendamiento de
explotación, el arrendatario goza igualmente de plena autonomía en el
ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligación de conservar la
unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la terminación del
arriendo, su devolución al arrendador.
[Este artículo está redactado conforme a la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
CAPÍTULO II
Partes
contratantes
Artículo 9. Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán celebrarse
arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
Es agricultor profesional, a
los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales
procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador
público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto
Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del
Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya
dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25
por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrán ser
arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación
comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las
comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias,
las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las
sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su
objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad
agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del
ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado
6.
A estos efectos, se
consideran actividades complementarias la participación y presencia del
titular, como consecuencia de elección pública, en Instituciones de carácter
representativo, así como en órganos de representación de carácter sindical,
cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector
agrario, las de transformación y venta directa de los productos de su
explotación y las relacionadas con la conservación del espacio natural y
protección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y
artesanales realizadas en su explotación.
4. El menor cuyas fincas o
explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner
fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la
duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario
en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso,
desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En
todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un
año desde su realización.
5. También podrán ser
arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas
que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación
de fincas rústicas.
6. En todo caso, no podrán
ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por
persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación
agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán
fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de
las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas
de secano o 50 de regadío.
Cuando se trate de finca
para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de
1.000 hectáreas.
En el caso de las
cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación
comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número
de miembros que las compongan.
No será de aplicación la
limitación a las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que
estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o
subarriendo de fincas rústicas,
7. No podrán ser
arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no
obstante:
a) Las personas físicas y
jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión
Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un
convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los
ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas físicas que
carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de
aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y
libertades de los extranjeros en España y su integración social, y que se
encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia
permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.
c) Las personas jurídicas y
otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles
el principio de reciprocidad en esta materia.»
[Este artículo está redactado conforme a la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo
10.
Resolución del derecho del concedente.
Los
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y
cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se
resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya
terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya.
También
podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste
exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera
concurrido el propietario.
CAPÍTULO III
Forma
Artículo
11.
Criterios
y requisitos formales.
1. Los
contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público,
cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la
constitución del inventario de los bienes arrendados.
A falta de pacto entre las
partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de
arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si
no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado
en esa zona o comarca.
La escritura pública de
enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se
encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro
de la Propiedad.
[Los dos últimos párrafos de este primer
apartado han sido introducidos por la Ley 26/2005,
de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp.
39414-39418)].
2. Los
arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,
deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los
recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el
adecuado desenvolvimiento del contrato.
CAPÍTULO IV
Duración
del arrendamiento
Artículo 12. Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos
tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no
puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una
duración menor.
2. Salvo estipulación de las
partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de
explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo
que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa,
al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de
fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas
arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado
siguiente.
3. El arrendador, para
recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá
notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De
lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas
arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se
entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se
sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
[Este artículo está redactado conforme a la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
CAPÍTULO V
Renta
Artículo
13.
Fijación de la renta.
1. La
renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No
obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie,
llevarán a cabo su conversión a dinero.
2. Las
partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren
oportuno. Pactada la actualización, a falta de estipulación en contrario, la
renta se actualizará para cada anualidad por referencia al índice anual de
precios al consumo.
3. Cuando
el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del
arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la
duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada
cada año.
Artículo
14.
Pago.
El pago
de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de
pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el
domicilio del arrendatario.
El arrendador deberá
entregar al arrendatario recibo del pago.
Artículo 15.
Cantidades asimiladas a la renta.
1. Todas las cantidades
que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean
repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento
en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición
que autorice la repercusión.
2. El impago de tales
cantidades equivaldrá al impago de la renta.
3. El derecho a
repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el
arrendador.
Artículo 16.
Contrato de seguro.
El arrendatario, en
defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podrá asegurar la
producción normal de la finca o explotación contra los riesgos normalmente
asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del momento
en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde,
en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la
renta y la suma total asegurada.
CAPÍTULO
VI
Gastos y mejoras
Artículo 17.
Principio general.
1. El arrendador y el
arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras,
reparaciones ymejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.
2. Tales reparaciones y
mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben,
salvo que no puedan diferirse.
Artículo 18.
Gastos de conservación a cargo del arrendador.
1. El arrendador, sin
derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones
necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el
aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato.
2. Si, requerido el
arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior,
el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o
resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o por
realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas
pendientes a medida que vayan venciendo.
Asimismo, podrá reclamar los daños y
perjuicios causados.
[Este segundo párrafo del apartado 2 ha sido
introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre,
por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
3. Cuando por causa de
fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no indemnizables, cuya
reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará
obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al
arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por rescindir el contrato,
comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la
disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.
Artículo 19.
Otros gastos a cargo del arrendador.
1. Incumben también al
arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por
resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la
comunidad de regantes sobre la modernizació de regadíos para el cambio de
sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
2. Cuando las obras,
mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y
naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan
una transformación que redunde en el incremento de la producción, el
arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en
su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese
conforme con dicha revalorización.
Artículo 20.
Obras y mejoras a cargo del arrendatario.
1. Corresponde al
arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean
propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las
que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o
administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes
relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario
agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga
derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que
por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o
resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.
2. El arrendatario no puede, salvo acuerdo
expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos
o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio
arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de
explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado
de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo
requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sobre
protección del medio ambiente y protección del patrimonio histórico y de la
obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como las
recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código
Civil.
[El párrafo segundo de este artículo está
redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para
ver la antigua redacción, haga click aquí.]
3.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido
efectuadas a cargo del arrendatario.
4. Finalizado el contrato de arrendamiento,
el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por
el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas,
siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
[Este último párrafo ha sido introducido por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Artículo 21.
Mejoras útiles y voluntarias.
Por lo que se refiere a
las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean,
realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en
primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o
en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen
establecido por el Código Civil para el poseedor de
buena fe.
Asimismo, y previa notificación al
arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el
interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que
no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y
sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde
con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario
como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su
orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consaguinidad
que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas
que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera
de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término
del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su
estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.
[Este último párrafo ha sido introducido por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
CAPÍTULO
VII
Enajenación y subarriendo
Artículo 22.
Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y
adquisición preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando
estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará
subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá
respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en
el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del
tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la
duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas
rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta,
adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su
nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de
aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las
entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al
arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales
del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere
justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los
criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días
hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho
de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al
enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el
arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de
la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la
transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el
arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el
arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común
acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la
jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la
legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación
se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda
ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las
condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación
previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el
requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho
de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días
hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la
propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas
arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece
el apartado anterior.
5. No procederán los derechos de tanteo,
retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
a) En las transmisiones a título gratuito
cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente,
pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando
se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean
inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se
permutan.
6. Los derechos establecidos en este
artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición,
salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código
Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto
la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
7. Cuando se trate de fincas de
aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la
totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo
solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al
que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con
esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de
partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las
obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y
retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si
alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo
cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de
agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más
antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo
una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos
regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la
superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada
la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que
del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.»
[Este artículo está redactado conforme a la
Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 23.
Cesión y subarriendo.
Para la cesión y el
subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá
referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por
todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no
podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
El arrendatario no podrá
ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del
arrendador.
Dicho consentimiento no será necesario
cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de
los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el
subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el
subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.
[Este último párrafo ha sido introducido por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
CAPÍTULO
VIII
Terminación del
arrendamiento
Artículo 24.
Terminación del arrendamiento.
El arrendamiento termina:
a) Por pérdida total de
la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la
pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el
arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo
proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario
tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
b) Por expiración del
término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de
las partes.
d) Por desistimiento
unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al
arrendador con un año de antelación.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a
salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de
designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que
tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente
el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger
entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos
del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será
necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el
plazo de un año desde el fallecimiento.
[Este párrafo está redactado conforme a
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
f) En los arrendamientos
efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde
el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
g) Por resolución del
derecho del arrendador.
h) Mediante resolución o
rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Artículo 25.
Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato podrá
resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas
siguientes:
a) Falta de pago de las rentas y de las
cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de
la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes
procesales para los desahucios de fincas urbanas.
[Este párrafo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
b) Incumplir gravemente
la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el
arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que
vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
c) No explotar la finca,
aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o
aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los
casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para
la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa
estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
d) Subarrendar o ceder el
arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del
artículo 23.
e) La aparición
sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el
artículo 7.1.
f) Causar graves daños en
la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
Artículo 26.
Rescisión.
Tanto el arrendador, como
el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la
otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras,
en los términos de los artículos 18, 19
y 20 de esta ley.
Artículo 27.
Efectos.
El arrendatario saliente
debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para
las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente, el entrante
tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y
aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el
artículo 1578 del Código Civil.
CAPÍTULO
IX
De las aparcerías
Artículo 28.
Contrato de aparcería.
1. Por el contrato de
aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente
su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los
elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante,
conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por
partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
2. Se presumirá, salvo
pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación
laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa
relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.
Artículo 29.
Régimen jurídico de la aparcería.
En defecto de
pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se
aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las
normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI
y VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del
contrato de aparcería. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas por
ley o por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la
comunidad de regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las
partes con arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podrá
resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.
[Este artículo está redactado conforme a
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 30.
Aplicación de la normativa laboral y de Seguridad Social.
Se exceptúan de lo
dispuesto en el apartado 2 del artículo 28 de esta ley
los contratos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal
y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante
que no supere el 10 por ciento del valor total. En este supuesto, deberá
serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de
la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y
cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad
Social.
Artículo 31.
Duración.
La duración del contrato
será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de
un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año, en los
mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el
artículo 12. En los contratos de duración anual o inferior, la
notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al menos, con
seis meses de antelación.
Si se hubiera convenido la aparcería para la
realización de un cultivo determinado, con la excepción de los leñosos
permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un
año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una
rotación o ciclo de cultivo.
[Este párrafo ha sido modificado por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
A la finalización
del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un
contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en
igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento.
Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se establecen,
deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.
[Este último párrafo ha sido introducido por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Artículo 32.
Aparcería asociativa.
Aquellos contratos
parciarios en que dos o más personas aporten o pongan en común el uso y
disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la
finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de
agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente
a sus aportaciones, se regirán por las reglas de su constitución y, en su
defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean
también aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras
establecidas para los arrendamientos.
CAPÍTULO X
Normas procesales
Artículo 33.
Jurisdicción y competencia.
El conocimiento y
resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta ley
corresponderán a los juzgados y tribunales del orden jurisdiccional civil.
Artículo 34.
Cuestiones litigiosas extrajudiciales.
Las partes, sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán someterse libremente al
arbitraje en los términos previstos en la legislación aplicable en la
materia.
Disposición adicional
primera.
Mejoras y renta.
En las mejoras de
modernización de explotaciones o de transformación de fincas, las partes
podrán convenir, al otorgar el contrato o en otro momento posterior, que la
renta consista, en todo o en parte, en la mejora o transformación a
realizar.
Disposición adicional segunda.
Expropiación.
De conformidad con el
artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, se establece el
siguiente régimen de expropiación forzosa en materia de arrendamientos
rústicos y aparcería:
1. Expropiación de fincas
arrendadas:
a) En el supuesto de
expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste tendrá
derecho frente al expropiante:
1º Al importe de una
renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por
cada año o fracción que falte para expiración del período mínimo o el de la
prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea parcial, estos
importes se referirán a la parte de renta que corresponda a la porción
expropiada.
2º Al importe de lo
que el arrendador deba por gastos y mejoras.
3º A exigir que la
expropiación forzosa compre da la totalidad cuando la conservación de
arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica
para el arrendatario, aunque se redujera la renta.
4º Al importe de las
cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
5º A la indemnización
de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el
arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.
6º A la indemnización
que comporte el cambio de residencia, en su caso.
7º Al premio de
afección calculado sobre el importe total.
b) El expropiante
descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al
arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al
arrendador.
c) En los casos de fincas
que tuvieran la condición de rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan
adquirido un plusvalor en el expediente de expropiación por corresponderles
en tal momento distinta calificación, el propietario expropiado deberá
abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del
precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato,
valorada la tierra según el precio que tengan las fincas rústicas similares
a la arrendada y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el
valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.
d) En los casos de
expropiación por causas de interés social, zonas regables u otros en los que
el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra
explotación en sustitución de la expropiada se tendrá en cuenta esta
circunstancia para disminuir equitativamente la cuantía de la indemnización.
2. Expropiación de fincas
dadas en aparcería:
En caso de expropiación
de una finca cedida en aparcería se estará a lo dispuesto en el apartado 1
de esta disposición adicional, considerándose renta las cantidades
siguientes:
a) En aplicación del
párrafo a).1º del apartado
anterior, una parte alícuota de una renta arrendaticia anual, estimada como
aplicable a la finca en cuestión.
b) En aplicación del
párrafo a).4º del apartado
anterior, el importe de la parte de las cosechas pendientes.
c) En aplicación del
párrafo c) del apartado anterior, una parte alícuota igual a la estipulada
en el contrato aplicable a la doceava parte del precio de la tierra por cada
año que le reste de vigencia al contrato.
Disposición adicional
tercera.
Criterios y
requisitos formales.
Los contratos
objeto de esta ley deberán comunicarse por el arrendador o titular de, la
finca o explotación a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas,
que remitirán una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos
rústicos que reglamentariamente se establezca, que tendrá carácter público e
informativo y estará adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y
Alimentación.
[Esta disposición adicional está redactada
conforme a
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Disposición adicional cuarta.
Derechos de producción agraria y otros
derechos.
La percepción del
derecho del pago único, así como cualquier otro derivado de la Política
Agrícola Común, se regirá,
en cuanto a arrendamientos se refiere, por las previsiones de cada una de
las normas comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su
caso, por las correspondientes normas autonómicas. Y todo ello sin
perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad de pacto de las partes
contratantes.
[Esta disposición adicional ha sido
introducida por
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Disposición transitoria
primera.
Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley.
Los contratos de
arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se
regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.
Disposición transitoria segunda.
Procesos pendientes.
Los procesos judiciales y
extrajudiciales, que se hallen en curso en el momento de la entrada en vigor
de esta ley, continuarán tramitándose por la legislación sustantiva sobre
arrendamientos rústicos que entonces les fuera aplicable.
Disposición derogatoria
única.
Derogación normativa.
Quedan derogadas cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta
ley, y expresamente las siguientes:
a)
Ley
83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
b) Artículo 28 de la Ley
19/1995, de 4 de julio, de modernización de explotaciones agrarias.
c) Ley 1/1987, de 12 de
febrero, por la que se prorrogan determinados contratos de arrendamientos
rústicos y se establecen los plazos para acceso a la propiedad.
d) Real Decreto
2235/1985, de 9 de octubre, por el que se organiza el Registro especial de
arrendamientos rústicos.
e) Orden de 1 de
diciembre de 1981, sobre contratos- tipo de arrendamientos rústicos.
f) Orden de 8 de octubre
de 1982, sobre constitución transitoria de las juntas arbitrales de
arrendamientos rústicos.
g) Orden de 8 de octubre
de 1982, sobre funcionamiento de las juntas arbitrales de arrendamientos
rústicos.
Disposición final primera.
Habilitación
competencial.
La presente Ley se
dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, sin perjuicio de
la aplicación preferente de los derechos civiles, forales o especiales, allí
donde existan, y de su conservación, modificación y desarrollo por las
Comunidades Autónomas respectivas.
Se exceptúa de lo
anterior el artículo 30, que se dicta al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1.7.ª, la disposición adicional segunda, que se dicta al amparo
del artículo 149.1.18, la disposición adicional tercera y cuarta que se
dicta al amparo del artículo 149.1.13 y el capítulo X y la disposición
transitoria segunda, que se dictan al amparo del artículo 149.1.6.ª, todos
ellos de la Constitución.
[Esta disposición final está redactada
conforme a
la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se
modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Disposición final segunda.
Ámbito de aplicación.
Esta ley será de
aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de
aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con competencia
en materia de derecho civil, foral o especial.
Disposición final
tercera.
Entrada en vigor.
Esta ley entrará en vigor
a los seis meses de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los
españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.
Madrid, 26 de noviembre
de 2003.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del
Gobierno,
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ
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