| |
Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació
dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o
preferent
(DOGC
núm. 3556, de 18-01-2002; correcció d'errades DOGC núm. 3622, de
24-4-2002)
[Aquesta
llei ha estat derogada per la
Llei 5/2006, de 10
de maig, del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als
drets reals (DOGC núm. 4640, de 24-05-2006, pp. 23167-23202).]
El President de la Generalitat de Catalunya
Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament
de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d’acord amb el que
estableix l’article
33.2 de l’Estatut d’autonomia de Catalunya,
promulgo la següent
LLEI
Preàmbul
Aquesta Llei té per objecte la regulació dels drets de
superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent.
Aquesta regulació, juntament amb la que conté la
Llei 13/2000, de 20 de novembre, de regulació dels
drets d’usdefruit, d’ús i d’habitació, i
amb la revisió de la
Llei 6/1990, dels censos,
i de la
Llei 22/1991, de garanties possessòries sobre cosa
moble, pot constituir la part
corresponent als "drets reals limitats" del futur Codi civil de
Catalunya, encara que els drets d’adquisició es puguin constituir,
també, amb caràcter personal.
La Llei es distribueix, doncs, en tres capítols
dedicats, respectivament, a cadascun dels drets que s’hi regulen.
El
capítol primer
acompleix la previsió d’una regulació civil del dret de superfície, ja
que, fins ara, l’única regulació d’aquest dret és la donada, per a
l’àmbit de l’actuació urbanística, pel Decret legislatiu 1/1990, de 12
de juliol, pel qual es va aprovar la refosa dels textos legals vigents a
Catalunya en matèria urbanística.
La Llei pretén donar la màxima extensió al dret
de superfície, com a dret real limitat sobre finca aliena, caracteritzat
per convertir parts integrants d’aquesta en objectes de dret
independents. Deixa, doncs, d’ésser només un mitjà de foment de la
construcció per esdevenir un factor important en la formació del mercat
immobiliari i en la multiplicació dels aprofitaments agraris i forestals.
Aquest darrer aspecte permet de donar una solució a la configuració
d’algunes figures jurídiques controvertides, com la rabassa morta i
altres drets reals de caràcter anàleg. La regulació que es basa en el
dret real constituït, independentment de quin sigui el títol de la seva
constitució, permet, també, la regularització de les rabasses
constituïdes abans de l’entrada en vigor de la Llei, seguint els
mateixos criteris que va establir la
Llei 6/1990 per als censos.
L’impuls al dret de superfície exigeix procurar-li un
règim jurídic particularitzat, real, legal i voluntari. En aquest
darrer, el punt principal és si la fixació del títol constitutiu és
definitiva o modificable pels titulars ulteriors del dret de superfície
i de la propietat de la finca base.
En aquesta regulació la Llei opta per la
modificabilitat, en atenció a un motiu de viabilitat econòmica, derivat
de la llarga durada del dret, i a un altre de jurídic, que és la
igualtat de la legitimació dels constituents i la dels titulars
sobrevinguts.
La preocupació fonamental d’aquesta Llei és la
protecció dels titulars de la propietat de la finca i dels drets
limitats sobre el de superfície, que resol amb la tècnica de la
inoposabilitat.
El
capítol segon
regula el dret real de servitud, amb la finalitat de renovar aquesta
part de la
Llei 13/1990, de l’acció negatòria, les immissions,
les servituds i les relacions de veïnatge.
Aquest capítol s’estructura en quatre seccions.
La
secció primera és
dedicada a les disposicions generals, aplicables a qualsevol servitud.
La servitud és un dret real limitat que grava
parcialment una finca en benefici d’una altra.
En resten exclosos els drets d’aprofitament establerts
a favor d’una persona física, sobre una finca aliena, amb independència,
per tant, de tota relació entre finques.
Les servituds només es poden constituir per títol,
atorgat voluntàriament o forçosa. En aquest últim cas, el propietari de
la finca dominant pot exigir al propietari de la finca servent la
constitució de la servitud, quan hi concorrin les circumstàncies
exigides per la Llei.
La Llei deixa clara la possibilitat que, a més de les
persones titulars del dret de propietat de les finques dominant o
servent, també puguin constituir servituds les persones titulars de
drets reals possessoris sobre aquestes. Quan es tracta d’una servitud
voluntària constituïda per les persones titulars de drets reals
possessoris, la servitud té l’abast i la durada dels seus drets.
Com a novetat, cap servitud no es podrà adquirir per
usucapió. Resta eliminada, doncs, la usucapió com a mecanisme
d’adquisició de les servituds.
La Llei admet clarament la servitud sobre finca
pròpia, figura que era només apuntada en la
Llei 13/1990. Per
tant, la Llei admet la possibilitat que el propietari de dues o més
finques estableixi servituds entre aquestes, en qualsevol moment. La
servitud sobre una finca pròpia consisteix en una relació de servei
entre finques, l’exercici de la qual queda inclòs en l’exercici del dret
de propietat fet pel propietari únic. Es pot dir, per tant, que la
servitud és latent, que existeix, però, com a tal, no s’exerceix.
La Llei estableix el contingut general de la servitud,
primer, amb caràcter general, i en segon lloc, amb referència a les
servituds de llums i vistes. En aquest últim cas cal, a més, tenir en
compte les normes sobre relacions de veïnatge, que determinen les
possibilitats edificatòries de la finca gravada amb una d’aquestes
servituds.
El contingut accessori de la servitud es relaciona amb
les obres i les activitats necessàries per establir i conservar la
servitud per contribuir-hi.
La
secció segona
agrupa les servituds forçoses, és a dir, aquelles en les quals la
persona titular del dret de propietat de la finca dominant pot exigir a
la de la servent la constitució de la servitud. A més de regular les
tradicionals servituds de pas i d’aqüeducte, la Llei renova la regulació
de la servitud d’accés a una xarxa general, que va introduir la
Llei 13/1990.
La
secció tercera
regula l’extinció de les servituds. A més de les causes d’extinció,
detalla les conseqüències de la pèrdua de la utilitat de l’exercici de
la servitud, i de la seva impossibilitat. Així mateix, detalla els
efectes sobre la servitud de les modificacions de les finques dominant i
servent, en els supòsits de divisió, segregació, agrupació i agregació.
La
secció quarta és
dedicada a la protecció del dret de servitud i regula l’acció
confessòria. Amb la nova regulació, la protecció de la servitud no es
limita tan sols a les pertorbacions ja realitzades, sinó que s’amplia a
les pertorbacions previsibles.
El
capítol tercer
regula el dret d’opció, de constitució real o personal, i el dret de
tanteig, també, com a dret real o personal de constitució voluntària. La
Llei prescindeix, doncs, de regular els drets d’adquisició preferent o
de prelació de caràcter legal i els anomenats "retractes legals". En
conseqüència, la Llei estableix la regulació de dos drets d’adquisició
diferents opció i tanteig, mentre que l’anomenat dret de retracte es
configura com una manifestació del dret de tanteig de naturalesa real,
després que, precisament pel fet de no haver-se pogut exercir en el
moment de la transmissió projectada, per causes imputables a l’atorgant
o per manca de notificació al seu titular, ha tingut lloc el negoci
transmissiu onerós, consumat, amb un tercer.
La Llei defineix els drets d’adquisició des del punt
de vista de la posició jurídica del titular del dret d’adquisició, és a
dir, com a "facultat d’adquisició", en tots dos casos com a facultat
d’exercici unilateral, però en el segon supeditada a una transmissió
projectada. D’aquesta manera, es prescindeix de definir-los des del punt
de vista estàtic de l’atorgant del dret, és a dir, com a "obligació de
no disposar" o com a "limitació del poder de disposició".
La Llei vol admetre, també, la possibilitat de
constitució amb caràcter real, d’acord amb els requisits de constitució
que s’estableixen, i d’afrontar el problema de la possible doble
naturalesa real o personal dels drets d’adquisició, especialment del
dret d’opció. D’aquesta manera, qualsevol modalitat de dret d’adquisició
pot tenir dues naturaleses: la real, que depèn de la voluntat negocial
dels subjectes, i la personal, que, al seu torn, pot ésser inscrita
d’acord amb l’article 14 del Reglament hipotecari vigent i, per tant,
oposable a tercer o no inscrita.
La naturalesa real o personal, a diferència de
l’exercici de la facultat d’adquisició unilateral, segons que es trobi o
no es trobi supeditada a una transmissió projectada pel propietari de
l’objecte, no és un criteri tipificador. La naturalesa del dret en
determina l’eficàcia adquisitiva.
Els drets d’adquisició poden recaure sobre béns
immobles o béns mobles susceptibles d’identificació existents. La Llei
admet també que puguin recaure sobre béns futurs, encara que, en aquest
cas, han d’ésser de naturalesa personal, pel fet que els drets reals
només poden tenir per objecte béns existents, llevat que el dret
d’adquisició es configuri com a condicionat a l’existència efectiva del
bé.
Mitjançant l’expressió "negoci jurídic", la Llei
descriu la possibilitat de constitució dels drets d’adquisició amb un
acte, entre vius o per causa de mort, o un contracte. A més del fet de
reconèixer l’amplitud de l’autonomia de la voluntat, afronta la
constitució dels drets d’adquisició amb caràcter real. Efectivament,
pren en consideració la voluntat del constituent (per si és mortis
causa) o dels constituents, com a senyal inicial de fixació de la
naturalesa real, però insuficient, i a més, la determinació del dret i
la temporalitat del seu exercici. D’altra banda, diferencia el preu o
prima per atorgar el dret d’adquisició i el preu de l’adquisició de
l’objecte quan es tracta de constitució o d’adquisició oneroses,
respectivament. Amb aquesta distinció, la Llei preveu la possibilitat
que l’adquisició de l’objecte feta pel titular del dret d’adquisició,
encara que normalment és onerosa, sigui de caràcter gratuït.
Quant a la durada, la Llei fixa el termini de duració
dels drets d’adquisició i el diferencia del termini d’exercici d’aquests
mateixos drets. Permet la constitució d’un dret d’opció real de llarga
durada i això implica que hi pot haver tres modalitats de dret d’opció:
el de caràcter real, el de caràcter personal oposable a tercers i,
finalment, el merament personal. En segon lloc, en relació amb el dret
d’opció personal, determina que ha d’ésser temporal, prorrogable, amb la
previsió que pugui durar el mateix temps que el contracte base. En
relació amb el dret de tanteig de naturalesa real, admet que el dret pot
ésser de constitució indefinida, però solament respecte a la primera
transmissió; altrament, la determinabilitat del dret exigeix la seva
temporalitat, que la Llei fixa en deu anys prorrogables. Respecte al
dret de tanteig de naturalesa personal, permet solament una constitució
per un temps limitat, però suficientment llarg.
En l’exercici del dret d’opció, la Llei regula, amb la
finalitat de resoldre problemes pràctics, l’abonament del preu,
especialment l’acreditació estricta del seu lliurament efectiu.
Finalment, a més de les causes d’extinció específiques,
pel que fa a la renunciabilitat, la Llei no exclou que es faci a canvi
d’un preu i amb anterioritat a la projectada transmissió.
Capítol I
Del dret de superfície
|
|
|
Article 1
Concepte
El dret de
superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que
atribueix temporalment la propietat de les construccions o de les
plantacions que hi siguin incloses. En virtut del dret de superfície es
manté la separació entre la propietat d’allò que es construeix o es
planta i la del sòl en què s’efectua la construcció o la plantació.
|
|
|
Article 2
Classes
El dret de
superfície pot recaure sobre unes construccions o unes plantacions
anteriors o posteriors a la constitució del dret. En el segon cas, el
dret atribueix la legitimació per fer-les a qui en sigui titular.
|
|
|
Article 3
Constitució i règim
legal dels drets
1. Tot dret de
superfície s’ha de formalitzar per escrit. El dret que atribueix la
legitimació per a la realització de construccions o plantacions
futures s’ha de fer en escriptura pública.
2. El títol
constitutiu ha de fixar la durada del dret a construir o plantar, que no
pot excedir els noranta-nou anys, com a requisit de validesa, amb les
garanties que, si és el cas, s’hagin pactat.
3. L’extinció
del dret de superfície no perjudica els drets que sobre aquest s’hagin
constituït, llevat que la causa extintiva sigui el compliment del
termini de la seva durada o, en el cas de construccions o plantacions
preexistents, la seva pèrdua total.
4. Si la
construcció o la plantació es perd i l’hagués feta el titular del
dret de superfície, no se n’extingeix el dret i el seu titular pot
reconstruir-la o refer-la. |
|
|
Article 4
Règim voluntari del
dret
1. El superficiari
i el propietari de la finca poden establir, en qualsevol moment, el règim
de llurs respectius drets.
2. Respecte al
dret de superfície, són admesos, en general, entre altres, els pactes
següents:
a) La limitació
de la disponibilitat del superficiari sobre el seu dret, en concret,
sotmetent-la al consentiment del propietari de la finca.
b) L’establiment
d’una pensió periòdica a favor del propietari, però sense poder-la
garantir amb el mateix dret de superfície, en el cas de nova construcció.
c) El règim
liquidatori de la possessió.
3. Respecte al
dret de superfície sobre una nova construcció o plantació, es poden
pactar, entre altres:
a) La fixació del
termini de realització de la construcció o de la plantació, tot
atribuint eficàcia extintiva i, si escau, resolutòria a l’incompliment
del dit termini. En tot cas, el que s’hagi construït o plantat
reverteix en el propietari de la finca, llevat de pacte en contra.
b) En cas de nova
construcció, l’atribució al propietari de la finca d’un dret d’ús,
per qualsevol concepte, sobre habitatges o locals.
4. Respecte al
dret de superfície sobre una construcció o plantació preexistents,
se’n pot pactar l’extinció o, si escau, la resolució en cas d’impagament
de la pensió, d’un mal ús o d’una destinació diferent de la
pactada que posi en perill l’existència mateixa de la construcció o
la plantació.
5. Respecte als drets
de superfície i de propietat de la finca, es poden pactar, entre altres:
a) El mode d’ús
dels immobles respectius.
b) Els drets d’adquisició
recíprocs. |
|
|
Article 5
Oposabilitat davant
tercers
La regulació voluntària
del dret de superfície i del dret de propietat de la finca en relació
amb aquell dret és oposable davant tercers d’ençà que se’n fa la
inscripció registral. |
|
|
Article 6
Concepte
1. La
servitud és el dret real limitat que grava parcialment una finca, que
és la servent, en benefici d’una altra, que és la dominant, i pot
consistir en l’atorgament a la finca dominant d’un determinat ús de
la finca servent o en una reducció de les facultats de la persona
titular de la finca servent.
2. La
persona titular de drets possessoris sobre la finca dominant pot
beneficiar-se de la finca servent en la mesura que ho determini el títol
constitutiu o aquesta Llei.
|
|
|
Article 7
Constitució
1. Les
servituds només es constitueixen per títol, atorgat voluntàriament o
forçosa i per disposició de la llei. La constitució per títol forçós
té lloc quan la persona titular de la finca dominant pot exigir-la, en
els supòsits i en les condicions establertes per aquesta Llei.
2. Poden
constituir una servitud les persones titulars del dret de propietat o
dels drets reals possessoris sobre les finques dominant o servent. Quan
es tracta d’una servitud voluntària constituïda per les persones
titulars de drets reals possessoris, la servitud té l’abast i la
durada dels seus drets.
3. Es
consideren constituïdes sota condició les servituds referides a
immobles de construcció o enderrocament futurs, i aquelles el contingut
de les quals consisteixi en una utilitat futura.
4. Cap
servitud no es pot adquirir per usucapió.
|
|
|
Article 8
Servitud sobre
finca pròpia
1. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de
diverses finques pot constituir entre elles les servituds que tingui per
convenient.
2. En cas
d’alienació de qualsevol de les finques, dominant o servent, la
servitud sobre finca pròpia publicada únicament per l’existència
d’un signe aparent, només subsisteix si s’estableix expressament en
l’acte d’alienació.
3. Una
servitud no s’extingeix pel sol fet que s’arribi a reunir en una
sola persona la propietat de les finques dominant i servent, però l’únic
titular d’ambdues finques la pot extingir i obtenir la cancel·lació
registral, sens perjudici de tercers.
|
|
|
Article 9
Contingut
general del dret de servitud
1. La
servitud es constitueix per a utilitat exclusiva de la finca dominant,
de la qual és inseparable. Igualment, poden constituir-se servituds recíproques
entre finques dominants i servents.
2. La
servitud s’exerceix de la manera més adequada per obtenir la utilitat
de la finca dominant i, alhora, de la manera menys incòmoda i lesiva
per a la finca servent.
3. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca servent té dret a la indemnització dels perjudicis causats per
l’establiment de la servitud.
4. Si
l’exercici de la servitud esdevé excessivament carregós i incòmode
per a la persona titular del dret de propietat o de drets reals
possessoris de la finca servent, aquesta pot exigir, a càrrec seu, les
modificacions que cregui convenients en la forma i el lloc de prestar la
servitud, sempre que no en disminueixin el valor i la utilitat.
|
|
|
Article 10
Contingut de la
servitud de llums i vistes
D’acord amb
els criteris establerts en el seu títol constitutiu, la servitud de
llums permet rebre la llum que entra per la finca servent i passa a la
dominant. Si el títol constitutiu no ho disposa altrament, la servitud
de vistes comprèn la de llums i permet d’obrir finestres.
|
|
|
Article 11
Contingut
accessori de la servitud
1. Les
obres i les activitats necessàries per a l’establiment i la
conservació de la servitud són a càrrec de les persones que poden
beneficiar-se’n, d’acord amb l’article 6.2, llevat de pacte en
sentit contrari.
2. La
persona titular de la propietat o de drets reals possessoris de la finca
servent ha de tolerar-ne l’ocupació parcial quan calgui per dur a
terme les obres esmentades en l’apartat 1.
3. Si la
servitud reporta també una utilitat a la persona titular de la
propietat o de drets reals possessoris de la finca servent, aquesta ha
de contribuir proporcionalment a les despeses d’establiment i
conservació, llevat de pacte en sentit contrari.
4. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca servent no pot fer cap obra que perjudiqui o dificulti
l’exercici de la servitud.
|
|
|
Article 12
Servitud de pas
1. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris
d’una finca sense sortida, o amb sortida insuficient a una via pública,
pot exigir als seus veïns l’accés a aquesta, establint una servitud
de pas d’amplada i característiques suficients per a la utilització
normal de la finca dominant.
2. El pas
s’ha de donar pel punt menys perjudicial o incòmode per a les finques
gravades i, si és compatible, pel punt més beneficiós per a la finca
dominant.
3. La
servitud de pas només es pot establir amb el pagament previ d’una
indemnització consistent en el valor de la part afectada de la finca
servent i la reparació dels perjudicis que el pas pugui ocasionar.
4. Si la
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca servent també utilitza el pas, o n’obté algun benefici, la
indemnització es redueix proporcionalment.
5. Si una finca
queda sense sortida a una via pública com a conseqüència d’un acte
de disposició sobre una o més parts de la finca originària, o de
divisió de la cosa comuna, el pas s’ha d’obtenir a través de la
finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de
l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
|
|
|
Article 13
Servitud
d’accés a una xarxa general
1. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris
d’una finca sense connexió a una xarxa general de sanejament o
subministradora d’aigua, energia, comunicacions, serveis de noves
tecnologies o altres serveis, pot exigir als seus veïns l’accés a
aquesta, establint una servitud de característiques suficients per a
l’obtenció del servei, amb les connexions aèries, superficials o
subterrànies que corresponguin. La servitud només es pot exigir quan
la connexió a la xarxa general no es pugui fer per un altre lloc sense
despeses desproporcionades i els perjudicis ocasionats no siguin
substancials.
2. La
servitud d’accés a una xarxa general només es pot establir amb la
indemnització prèvia dels perjudicis que l’existència de la
servitud causa en la finca servent. Així mateix, la persona titular del
dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca dominant haurà
d’indemnitzar els perjudicis que la servitud causi en el futur.
3. Si la
xarxa general discorre per la finca veïna, la persona titular del dret
de propietat o de drets reals possessoris de la finca sense accés a
aquella pot exigir la servitud, amb el pagament previ de la part
proporcional del valor de la connexió que en el seu dia va realitzar la
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca servent, a més de la indemnització a què es refereix
l’apartat 2.
4. L’accés
a la xarxa general s’ha de donar pel punt menys perjudicial o incòmode
per a les finques gravades i, si és compatible, pel punt més beneficiós
per a la finca dominant.
5. La persona
titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca
servent pot exigir que l’accés a la xarxa general es faci de manera
que ella també se’n pugui servir, sempre que contribueixi
proporcionalment a les despeses produïdes per la connexió. En aquest
cas, les persones titulars del dret de propietat o de drets reals
possessoris de les finques dominant i servent han de contribuir al
manteniment de la instal·lació proporcionalment a l’ús que en fan.
6. Si una finca
resta sense accés a una xarxa general com a conseqüència d’un acte
de disposició sobre una part o més parts de la finca originària, o de
divisió de la cosa comuna, l’accés s’ha d’obtenir a través de
la finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de
l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
|
|
|
Article 14
Servitud d’aqüeducte
1. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris
d’una finca que, a més, sigui titular d’un recurs hidràulic fora
d’aquesta, pot exigir als seus veïns l’accés a l’aigua,
establint una servitud d’aqüeducte d’amplada i característiques
suficients per a l’explotació normal de la finca dominant.
2. La
servitud d’aqüeducte permet a qui n’és titular fer totes les obres
necessàries per a la portada d’aigües, com ara sèquies, mines,
rescloses i altres de similars, i ha de mantenir-les en bon estat de
conservació, a càrrec seu.
3. La
servitud d’aqüeducte només es pot establir amb el pagament previ
d’una indemnització consistent en el valor de la part afectada de la
finca servent i la reparació dels perjudicis que la servitud li pugui
ocasionar.
4. Si la
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca servent també utilitza l’aigua o obté algun benefici de la
servitud, la indemnització s’ha de reduir proporcionalment.
5. El pas de
l’aigua s’ha de donar pel punt tècnicament més adequat i alhora,
si és compatible, menys perjudicial o incòmode per a les finques
gravades.
6. Si una finca
resta sense accés a l’aigua com a conseqüència d’un acte de
disposició sobre una part o més parts de la finca originària, o de
divisió de la cosa comuna, l’accés s’ha d’obtenir a través de
la finca originària o de la part de la finca confrontant procedent de
l’originària i no se n’ha de pagar indemnització.
|
|
|
Article 15
Extinció de la
servitud
La servitud
s’extingeix per les causes generals d’extinció dels drets reals i
per:
a) El no-ús
durant trenta anys, excepte en el cas de la servitud sobre finca pròpia.
El no-ús es comença a comptar des que consti el desús o l’acte
obstatiu.
b) El
compliment del termini, en les temporals, o el compliment de la condició,
en les condicionals.
c) L’extinció
del dret del concedent o del dret real del titular de la servitud.
d) La renúncia
a la servitud, feta pel titular de la finca dominant.
e) La
redempció convinguda entre la persona titular de la finca dominant i el
titular de la finca servent.
f) La pèrdua
total de la finca servent o de la dominant.
g) L’escaiença
del supòsit definit per l’article 8.2, quan no s’ha fet la
declaració expressa de l’existència de la servitud.
h) La pèrdua
de la utilitat de l’ús de la servitud o si aquest ús esdevé
impossible. La servitud no es restableix si posteriorment el seu
exercici torna a ésser útil o possible.
|
|
|
Article 16
L’extinció i
el restabliment de les servituds forçoses
1. La
persona titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la
finca gravada amb una servitud forçosa pot exigir-ne l’extinció si
la servitud és inutilitzada per un acte propi del titular de la finca
dominant. Si es demana una nova constitució de la servitud, el seu
titular ha de tornar a pagar la indemnització corresponent.
2. Si es
torna a constituir una servitud forçosa, prèviament extingida per pèrdua
de la utilitat del seu ús o perquè aquest ús havia esdevingut
impossible, el titular de la finca dominant no ha de pagar
indemnització,
sempre que no hagin passat més de trenta anys des de l’extinció.
|
|
|
Article 17
Modificacions
de les finques i l’extinció de la servitud
1. La
modificació de la finca dominant, com ara la seva divisió, segregació,
agrupació o agregació, no extingeix la servitud, però tampoc no en
pot fer més carregós l’exercici. Això no obstant, l’extinció pot
tenir lloc:
a) En els
supòsits de divisió i segregació, si la servitud només és útil per
a alguna de les finques resultants, la persona titular del dret de
propietat o de drets reals possessoris de la finca servent pot exigir
l’extinció de la servitud respecte a les altres finques.
b) En els
supòsits d’agregació i agrupació, si l’estructura de la nova
finca resultant fa que la servitud no li reporti utilitat, la persona
titular del dret de propietat o de drets reals possessoris de la finca
servent pot exigir l’extinció de les servituds.
2. Si la
finca servent es divideix o se’n segrega una part, els titulars de les
finques resultants que no reporten cap utilitat a la dominant poden
exigir l’extinció de la servitud respecte a aquestes finques.
|
|
|
Article 18
Acció confessòria
1. La
persona titular de la finca dominant té acció real per mantenir i
restituir l’exercici de la servitud contra qualsevol persona que
s’hi oposa, el pertorba o amenaça de fer-ho.
2. Qui
exerceix l’acció ha de provar l’existència de la servitud i la
lesió causada o l’amenaça de causar-la en el seu dret.
3. L’acció
confessòria prescriu als trenta anys, comptats des de l’acte obstatiu.
|
|
|
Article 19
Tipificació
Els drets
d’adquisició voluntària de béns poden ésser:
a) El dret
d’opció, que atorga al titular la facultat d’adquisició dins del
termini establert.
b) El dret
de tanteig, que atorga al titular la facultat d’adquisició preferent,
en les alienacions oneroses en les quals el titular del dret pugui fer o
donar la contraprestació a què s’hagi compromès l’adquirent. El
dret de tanteig comporta el dret de retracte quan ja ha tingut lloc la
transmissió.
|
|
|
Article 20
Naturalesa
Els drets
d’adquisició poden tenir naturalesa real o personal. Són reals només
quan se’ls constitueix com a tals en escriptura pública i
s’inscriuen en el registre corresponent, de conformitat amb la
legislació que els sigui aplicable. L’oposabilitat a tercers dels
drets d’adquisició té lloc mitjançant la inscripció registral.
|
|
|
Article 21
Objecte
1. Els
drets d’adquisició poden recaure sobre béns immobles i sobre béns
mobles susceptibles d’identificació.
2. Els
drets d’adquisició sobre béns poden recaure sobre béns futurs. Els
drets sobre béns futurs són personals, llevat que es condicionin a
l’existència efectiva dels béns.
|
|
|
Article 22
Cotitularitat
El dret
d’adquisició que pertany a diversos titulars en proindivís no es pot
exercir si no ho fan tots conjuntament o un o diversos d’ells per
cessió dels restants.
|
|
|
Article 23
Constitució
Els drets
d’adquisició es poden constituir per actes entre vius, a títol onerós
o gratuït, o per causa de mort, mitjançant cessió, reserva o divisió.
La constitució pot ser mitjançant un negoci jurídic dirigit a
l’atribució del dret, o mitjançant un pacte o una estipulació,
expressos i independents, que s’integren en un altre negoci.
|
|
|
Article 24
Requisits del títol
de constitució
El títol de
constitució, a més de les estipulacions i del domicili a efectes de
les notificacions preceptives i dels altres pactes que el constituent o
els constituents tinguin per convenient, ha de contenir, com a mínim,
els requisits següents:
a) El
termini de duració del dret i, si escau, el termini per exercir-lo.
b) Quan
sigui el cas, la voluntat del constituent o dels constituents de
configurar el dret amb caràcter real.
c) Quan es
tracti d’un dret d’opció a una adquisició onerosa, la
contraprestació per a l’adquisició del bé o els criteris per
fixar-la. En el cas que es prevegin clàusules d’estabilització,
s’ha de tractar de criteris objectius i el preu s’ha de poder fixar
amb una simple operació aritmètica.
d) Quan el
dret s’hagi constituït a títol onerós, la prima pactada, si escau,
per constituir-lo.
|
|
|
Article 25
Durada del dret
d’opció
1. El dret
d’opció de naturalesa real es pot constituir per un temps màxim de
deu anys, si recau sobre béns immobles, o de cinc anys, en el cas dels
béns mobles.
2. El dret
d’opció de naturalesa personal es pot constituir per un temps
determinat, que no pot ésser de més de quatre anys.
3. El dret
d’opció pot ésser objecte, per acord, de successives pròrrogues,
però cadascuna d’aquestes no pot excedir els temps màxims establerts
pels apartats 1 i 2.
4. Quan el
dret d’opció es constitueixi com a pacte o estipulació integrat en
un altre negoci jurídic, la seva durada pot ésser la mateixa
d’aquest negoci jurídic, amb les pròrrogues corresponents.
|
|
|
Article 26
Durada del dret
de tanteig
1. El dret
de tanteig de naturalesa real es pot constituir per temps indefinit quan
se n’hagi pactat l’exercici per a la primera transmissió, i es pot
constituir per un temps que no pot ésser de més de deu anys quan se
n’hagi pactat l’exercici per a segones i ulteriors transmissions.
2. El dret
de tanteig de naturalesa personal es pot constituir per un temps
determinat que no pot ésser de més de deu anys.
3. El dret
de tanteig pot ésser objecte, per acord, de successives pròrrogues,
però cadascuna d’aquestes no pot excedir el temps màxim establert
pels apartats 1 i 2.
|
|
|
Article 27
Oposabilitat
davant tercers
La pròrroga
convencional del termini de duració dels drets d’adquisició és
oposable a tercers a partir del moment que n’hi ha constància
registral, d’acord amb la legislació que li sigui aplicable.
|
|
|
Article 28
Transmissibilitat
1. Els
drets d’adquisició són embargables i, en el cas que es constitueixin
com a dret real, són també gravables.
2. Per a
la transmissió voluntària, entre vius o per causa de mort, es
requereix que el titular en sigui expressament facultat.
|
|
|
Article 29
Eficàcia real
1. L’exercici
d’un dret d’adquisició de naturalesa real comporta l’adquisició
de la cosa en les mateixes condicions en què es trobava en el moment de
la constitució del dret i l’extinció dels drets incompatibles que
s’hagin constituït amb posterioritat sobre la cosa, sens perjudici
del que estableix la legislació hipotecària.
2. El preu
resta íntegrament a disposició del titular del dret de propietat sobre
la cosa o, si escau, dels titulars de drets constituïts amb
posterioritat al dret d’adquisició.
3. El
titular del dret d’adquisició pot requerir judicialment el propietari
actual de la cosa, en cas de negar-se a formalitzar la transmissió, i
la demanda és anotable en el registre corresponent.
|
|
|
Article 30
Eficàcia
personal
1. L’exercici
del dret d’adquisició de naturalesa personal comporta
l’exigibilitat del compliment de l’obligació de lliurament de
l’objecte i, si escau, del pagament de la contraprestació.
2. L’exercici
del dret de tanteig de naturalesa personal comporta l’exigibilitat de
fer la transmissió.
3. Si
l’objecte és legalment en poder de terceres persones, és procedent
la indemnització de danys i perjudicis.
|
|
|
Article 31
Exercici de tot
dret d’adquisició
L’exercici de
qualsevol dret d’adquisició que faci el seu titular exigeix, prèviament
o simultàniament, el compliment dels requisits estipulats i la
notificació fefaent de l’exercici efectiu del dret al titular del
dret de propietat actual de la cosa, si el dret és real, i si el dret
és personal, a la persona que sigui titular d’aquest dret. Les
notificacions s’han de fer constar en els registres on hi hagi
inscrits els drets.
|
|
|
Article 32
Exercici del
dret d’opció
1. L’exercici
del dret d’opció a l’adquisició onerosa requereix el pagament
previ o simultani del preu fixat, determinat segons els criteris
establerts, o el que resulta de l’aplicació de les clàusules
d’estabilització, si s’havien previst.
2. La
formalització unilateral de la transmissió requereix un pacte exprés.
En aquest cas, el pagament del preu s’ha d’acreditar o s’ha de
dipositar notarialment en el moment de la formalització.
|
|
|
Article 33
Exercici del
dret de tanteig
1. El dret
de tanteig només és pot exercitar, respecte a la primera transmissió,
llevat de pacte o estipulació en contrari. També es pot exercir encara
que la transmissió projectada es realitzi en subhasta judicial o
extrajudicial i, en cas d’impugnació, el termini d’exercici se suspèn
fins que es resolgui la impugnació.
2. Si no
hi ha fixació de termini per a l’exercici del dret, s’entén que
aquest caduca quan han transcorregut trenta dies, a comptar l’endemà
del dia en què la notificació de l’acord transmissiu entre el
propietari de la cosa i un tercer va poder arribar a coneixement del
titular del dret. Si la transmissió és sotmesa a termini o a condició
suspensius, el termini d’exercici s’ha de comptar des del venciment
del termini o del coneixement del compliment de la condició.
|
|
|
Article 34
Conversió del
tanteig en retracte
1. El dret
de tanteig implica el de retracte si manca la notificació fefaent de
l’acord transmissiu o si la transmissió s’ha fet en condicions
diferents de les que constaven en la notificació.
2. El
retracte s’ha d’exercir dins un termini igual al pactat per a
l’exercici del tanteig o, si no se n’ha pactat cap, dins un termini
de seixanta dies, en tots els casos comptat des de la data de la
inscripció registral o del coneixement de l’alienació.
|
|
|
Article 35
Extinció
Els drets
d’adquisició s’extingeixen un cop exercits, o pel fet d’haver-se
complert el termini de la seva durada i, en el cas del dret de tanteig,
el termini del seu exercici, o per la renúncia del titular, que pot
tenir lloc en relació amb un determinat acord transmissiu i mitjançant
un preu.
|
|
|
Disposició
addicional
Els drets
d’aprofitament sobre una finca aliena
|
|
|
Disposicions
transitòries
|
|
|
Primera
El règim jurídic
dels drets de superfície
Aquesta Llei no
és aplicable als drets de superfície constituïts, sobre finca situada
en territori de Catalunya, abans d’entrar en vigor, els quals es
continuen regint per la legislació que els era aplicable.
|
|
|
Segona
L’acreditació
de la rabassa morta
1. Totes
les persones titulars d’una rabassa morta inscrita en el Registre de
la propietat n’han d’acreditar la vigència abans de cinc anys a
comptar de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, la qual cosa s’ha de
fer constar en una nota marginal.
2. L’acreditació
de la rabassa morta s’ha de fer mitjançant una instància signada per
la persona titular, adreçada al Registre de la propietat en què consti
inscrita, en la qual s’identifiqui la rabassa morta i la finca sobre
la qual recau i se sol·liciti la nota marginal corresponent.
3. Quan
hagi transcorregut el termini de cinc anys sense que s’hagi fet
constar la vigència de la rabassa morta en els termes que estableixen
els apartats 1 i 2, resta extingida i pot ésser cancel·lada per
caducitat, a instància del cedent, d’acord amb el que disposa la
legislació hipotecària.
|
|
|
Tercera
El règim jurídic
de la rabassa morta
Les rabasses
mortes que continuïn vigents, enteses com els contractes en virtut dels
quals el propietari del sòl en cedeix l’ús per plantar-hi vinyes pel
temps que visquin els primers ceps plantats, a canvi d’una renta o
pensió anual a càrrec del cessionari, en fruits o en diner, es
continuen regint per les normes següents:
a) Es té
per extingida la rabassa morta als cinquanta anys de la concessió,
sempre que no s’hagi fixat un altre termini.
b) S’extingeix
per la mort dels primers ceps, o perquè no donen fruits les dues
terceres parts dels ceps plantats.
c) El
cessionari pot fer tanys i murgons durant el temps que duri el
contracte.
d) El
contracte no perd el seu caràcter per la facultat de fer altres
plantacions en el terreny concedit, sempre que sigui el principal
objecte la plantació de ceps.
e) El
cessionari pot transmetre lliurement el seu dret a títol onerós o
gratuït, però no es pot dividir l’ús de la finca sense que ho hagi
consentit el propietari.
f) En les
alienacions a títol onerós, el cedent i el cessionari tenen recíprocament
els drets de tanteig i retracte, d’acord amb el que hi ha establert
per l’emfiteusi i amb l’obligació de donar-se l’avís previ que
l’article 33.2 estableix per al tanteig.
g) El
cessionari pot dimitir o retornar la finca al cedent quan li convingui,
i ha d’abonar els deterioraments que hi hagi causat.
h) El
cessionari no té dret a les millores que hi hagi a la finca en el
moment de l’extinció del contracte, sempre que siguin necessàries o
hagin estat fetes en compliment del que es va pactar.
i) Pel que
fa a les millores útils i voluntàries, tampoc no té dret a
l’abonament si les ha fet sense el consentiment per escrit del
propietari del terreny, en el qual s’obligava al seu abonament. En
aquest darrer cas, les millores han d’ésser abonades pel valor que
tinguin en el moment de la devolució de la finca.
j) El
cedent pot fer ús de l’acció de desnonament pel compliment del
termini del contracte.
k) Quan
hagi finalitzat el termini de cinquanta anys o el que hagin fixat les
parts, si el cessionari continua tenint l’ús i l’aprofitament de la
finca amb el consentiment tàcit del cedent, el cessionari no pot ser
desnonat sense l’avís previ que el cedent ha de donar-li amb un any
d’antelació per a la conclusió del contracte.
|
|
|
Tercera
Entrada en vigor
Aquesta Llei
entra en vigor als tres mesos d’haver estat publicada al DOGC.
|
|
|
