|
Llei 24/1991, de 29 de novembre, de l'habitatge
(DOGC núm. 1541, de 15-01-1992)
[Modificada per:
- Llei 13/1996, de 29
de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques
urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge, (DOGC núm. 2238,
de 02-08-1996).
- Llei 7/1998, de 8 de juny, de modificació de l'article 39 de la Llei
24/1991, del 29 de novembre, de l'habitatge, (DOGC núm. 2663, de 18-06-1998).
- Llei 21/2001, de 28 de desembre, de mesures
fiscals i administratives (DOGC
núm.3543A de 31-12-2001 Correcció d'errades al
DOGC núm. 3556, de 18-01-2002)]
EL PRESIDENT DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA
Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom
del Rei i d'acord amb el que estableix l'article 33.2 de l'Estatut d'autonomia, promulgo la
següent
LLEI
Totes les persones tenen constitucionalment
reconegut el dret a un habitatge digne. L'exercici d'aquest dret motiva, a la majoria de
les famílies, una de les despeses més importants al llarg de llur vida. Per tant, les
administracions públiques tenen el deure de vetllar per la qualitat dels habitatges i per
les condicions en les quals s'hi accedeix, dedicant una atenció especial a les formes
d'accés de les famílies econòmicament menys dotades.
En bona part, la millora generalitzada de la qualitat de la vida passa per aconseguir
uns habitatges emplaçats en indrets aptes per a l'ús residencial i edificats amb els
requisits de construcció i d'habitabilitat.
Vetllar per la consecució d'aquestes finalitats és una clara competència de la Generalitat de Catalunya i dels ens locals.
D'altra banda, la normativa general de defensa del consumidor i de l'usuari imposa la
necessària claredat informativa en l'arrendament i la transmissió d'habitatges.
El paper de l'Administració pública en matèria d'habitatge ha d'ésser, a més,
actiu i protagonista, atès que li correspon d'impulsar el sector i de prendre les mesures
escaients per tal de fer efectiu l'exercici d'aquest dret.
Correspon finalment a l'Administració d'establir les mesures necessàries de
protecció i sanció.
Amb aquest objectiu, la Llei es refereix al procés edificador des de la seva previsió
en el planejament fins a la seva incorporació en el tràfic jurídic. La Llei defineix el
promotor com a agent cabdal del procés de l'habitatge i reforça la necessitat de
garantir una fórmula àgil per tal que el consumidor o l'usuari de l'habitatge siguin
protegits envers els vicis i els defectes de la construcció.
La Llei vetlla perquè la informació referent a l'habitatge no comporti confusió ni
engany per als destinataris i posa un èmfasi especial en els requisits previs dels
diversos tipus de convenis translatius del domini o de l'ús dels habitatges, i en la
documentació a lliurar als adquirents o cessionaris.
El Llibre de l'Edifici es perfila com el document bàsic per a la identificació dels
edificis i el seguiment de la seva vida o desenvolupament. Un dels documents del Llibre de
l'Edifici, el DET (Document d'Especificacions Tècniques) ha de donar les pautes per a
l'ús i la conservació dels habitatges.
Perquè l'ús de l'habitatge sigui possible, ha de comptar amb unes acreditacions ja
existents que la Llei aferma: per una banda, la cèdula d'habitabilitat, l'abast de la
qual s'amplia als requisits de construcció, i, per una altra, la llicència de primera
ocupació o utilització dóna suport al compliment de les condicions posades a les
llicències d'obres atorgades pe corporacions locals.
Les operacions físiques per a aconseguir l'actuació constructiva o funcional dels
habitatges constitueixen la rehabilitació, referida també llur adaptació per a superar
les barreres n'impedeixen un ús adequat per les persones amb mobilitat reduïda.
La Llei configura la intervenció administrativa com un títol per a poder procedir a
la habilitació o l'adaptació, en defecte d'acord entre propietaris i usuaris, sense
alterar les repercussions civils de les inversions necessàries.
La política d'habitatge de la Generalitat de Catalunya
requereix l'establiment de tot un seguit de mesures per al foment públic de l'habitatge,
política que s'haurà de coordinar amb actuacions dels ens locals en aquesta matèria
La Llei distingeix dos règims en la promoció pública d'habitatges, el que comporta
la ulterior gestió pública i el de promoció per a l'alienació, a fi d'atendre tot el
ventall de ciutadans que, d'una altra manera, es veurien cada cop més lluny de fer
efectiu llur dret a un habitatge digne i adequat.
Aquests règims no alteren les determinació de la legislació estatal en aquest
àmbit, ans complementen, i han de permetre la plena configuració de la política
catalana en matèria d'habitatge.
Finalment, la Llei tipifica els diferents supòsits de vulneració de les prescripcions
legals, seguint la sistemàtica de la seva pròpia estructura, i estableix les regles per
a la qualificació de les infraccions, per a protegir la legalitat, i per sancionar els
responsables.
La Llei, en definitiva, dissenya les bases jurídiques que han de permetre
d'afrontar a Catalunya, els propers anys, els canvis profunds en el mercat immobiliari.
L'experiència assolida des de les transferències de competències i serveis en matèria
d'habitatge en favor de la Generalitat de Catalunya és
la millor garantia d l'execució d'una estratègia política en habitatge que ha de donar
més transparència al mercat i més contundència al sector públic per aconseguir un
equilibri de seguretat jurídica i eficàcia administrativa, en el marc dels objectius
constitucionals respecte a l'habitatge.
|
|
|
TÍTOL PRELIMINAR
Àmbit d'aplicació
|
|
|
Article 1
Objecte
Aquesta Llei té per objecte i finalitat de garantir a tot el territori de Catalunya el
compliment del dret constitucional a l'habitatge, i regula i fomenta les condicions de
dignitat, habitabilitat i adequació que han de qualificar els habitatges, les mesures de
protecció per a llurs adquirents o usuaris, les mesures de foment i el règim
disciplinari.
|
|
|
Article 2
Definició d'habitatge
—1 Als efectes d'aquesta Llei, és habitatge tota construcció fixa destinada a
ésser residència de persones físiques, o utilitzada com a tal, amb independència que
s'hi desenvolupin altres usos. Els elements complementaris de la construcció formen part
de l'habitatge.
—2 La condició d'habitatge ha de quedar emparada per una cèdula
d'habitabilitat,
atorgada d'acord amb el que es prescriu en aquesta Llei.
|
|
|
Article 3
Promotor
—1 Als efectes d'aquesta Llei, és promotor d'habitatges la persona física o
jurídica que en decideix, en programa i n'impulsa la seva construcció o la
rehabilitació, els subministra, encara que ocasionalment, al mercat immobiliari i en
transmet la titularitat dominical o els adjudica o cedeix mitjançant qualsevol títol.
—2 La promoció d'habitatges com a activitat professional pot ésser realitzada
per les persones naturals o jurídiques que compleixin els requisits que siguin
determinats per reglament per als diferents tipus de promocions i que, si s'escau, figurin
inscrits per a aquesta activitat específica, en el registre administratiu que sigui
establert per reglament.
—3 També és promotor el qui promou per satisfer la seva necessitat d'habitatge,
individualment o associat amb altres amb la mateixa finalitat.
—4 Per tal d'iniciar l'execució de la promoció d'un edifici d'habitatges cal:
a) Tenir drets suficients sobre el sòl que facultin per a construir-hi.
b) Haver sol.licitat i obtingut de les diverses administracions públiques les
llicències i les autoritzacions que exigeixi la realització d'una obra d'edificació.
c) Haver designat els tècnics competents per a la realització del projecte i la
direcció de l'obra.
—5 El promotor ha de complir i fer complir les obligacions derivades dels
contractes d'obres corresponents.
|
|
|
Article 4
Constructor
Als efectes d'aquesta Llei, és constructor d'habitatges la persona física o jurídica
degudament habilitada que executa l'edificació o la rehabilitació de forma integrada,
coordinant els treballs que en l'edificació realitzen els industrials que hi puguin
col.laborar, d'acord amb el projecte i sota les ordres de la direcció facultativa.
|
|
|
Article 5
Industrials col.laboradors
Als efectes d'aquesta Llei, és industrial col.laborador d'un constructor
la persona física o jurídica, degudament habilitada, que assumeix la realització d'una
part especifica i detallada del procés constructiu d'acord amb el projecte i sota les
ordres de la direcció facultativa de l'edificació i sota la coordinació del
constructor.
|
|
|
TÍTOL PRIMER
Emplaçament i construcció dels habitatges
CAPÍTOL I
De l'entorn dels habitatges
|
|
|
Article 6
Emplaçament
—1 L'emplaçament dels habitatges s'ha de fer d'acord amb el que disposa aquesta
Llei, amb les determinacions del planejament urbanístic i amb la normativa i les
ordenances vigents sobre l'ús del sòl i l'edificació, i conforme a les llicències o
autoritzacions administratives corresponents que siguin exigibles.
—2 Els habitatges no es poden situar en indrets exposats a accions devastadores,
insalubres, molestes, nocives o perilloses que generin o puguin generar tant els agents
naturals com les instal.lacions existents i les activitats que s'hi desenvolupin, llevat
que s'adoptin les mesures correctores o protectores adequades.
|
|
|
Article 7
Determinacions del planejament
—1 El sòl que el planejament urbanístic qualifiqui per a usos residencials ha de
complir els requisits següents:
a) Permetre la ubicació d'habitatges el consum energètic i el manteniment dels quals
no comportin despeses desproporcionades en un sistema de construcció normal en relació
amb cada zona climàtica.
b) Estar protegit d'accions devastadores, insalubres, nocives, molestes o perilloses,
en els termes que determina l'article 6.
—2 En la documentació del planejament s'ha de constatar l'existència dels focus
de risc, be siguin naturals o bé siguin instal.lacions o usos preexistents, i s'han
d'especificar les mesures substitutòries o correctores escaients i les obres
d'infrastructura urbanitzadora que cal executar perquè el sòl qualificat per a l'ús
residencial assoleixi els requisits que estableix aquest article.
—3 Les disposicions transitòries del nou planejament les determinacions del qual
afectin zones residencials han d'assegurar el manteniment de les condicions
d'habitabilitat dels habitatges existents mentre aquest ús no esdevingui incompatible amb
el desenvolupament i l'aplicació de les noves determinacions.
|
|
|
Article 8
Mesures administratives
—1 L'Administració competent, d'acord amb la normativa específica aplicable en
cada cas, pot ordenar, a càrrec dels agents causants, les mesures adequades per a impedir
o corregir els defectes nocius, molestos, insalubres o perillosos que perjudiquin els
habitatges.
—2 Igualment, l'Administració competent en cada cas ha de promoure l'execució de
les obres d'infrastructura que siguin necessàries per a millorar les condicions
d'habitabilitat dels habitatges, amb la tramitació prèvia dels projectes escaients.
—3 En la implantació i la construcció d'infrastructures públiques
en el territori, l'Administració competent ha de prendre les mesures adequades, de
conformitat amb la declaració d'impacte ambiental corresponent, per tal de no disminuir
el nivell d'habitabilitat dels habitatges que sigui establert per reglament.
|
|
|
CAPÍTOL II
Dels requisits per a la construcció dels habitatges
|
|
|
Article 9
Disposicions generals
—1 La nova construcció o la rehabilitació d'un habitatge s'han de fer en
harmonia amb l'entorn urbà o natural. d'acord amb les llicències o les autoritzacions
administratives atorgades i complint les normes tècniques, les administratives i totes
les altres que regulen l'edificació i l'habitabilitat.
—2 No es poden iniciar les obres de construcció si no s'han presentat prèviament
a l'ajuntament el corresponent projecte de caràcter executiu per a l'edificació, el
projecte de seguretat si és necessari, i el programa de control de qualitat, i si no s'ha
fet el nomenament de la direcció facultativa de l'obra.
—3 En la memòria del projecte d'obres de nova planta o de creació de nous
habitatges per conversió d'edificacions existents, i en la llicència d'obres
corresponent, s'han de fer constar el nombre d'habitatges i la superfície útil de
cadascun d'ells.
—4 El projecte constructiu de l'habitatge ha de contenir, tant en forma gràfica
com escrita, tota la documentació que permeti d'interpretar-ne correctament la
definició, amb una referència especial als aspectes tecnològics, econòmics, de
qualitat i legals que siguin aplicadors.
—5 El projecte d'execució final ha de recollir amb exactitud la totalitat de les
obres realitzades, com també les diferències respecte al projecte inicial.
|
|
|
Article 10
Condicions de capacitat i habilitació
—1 Tots els agents que intervenen en la construcció d'habitatges han de complir
les condicions de capacitat i habilitació que els siguin exigibles per reglament.
—2 El projecte i la direcció de la construcció dels habitatges han d'ésser fets
per tècnics competents, d'acord amb la normativa especifica que sigui aplicable. En la
construcció d'habitatges de nova planta o la realització d'obres de rehabilitació que
comportin alteració de la configuració arquitectònica de l'edifici, és necessària la
redacció d'un projecte arquitectònic.
—3 S'ha de determinar per reglament quines obres comporten l'alteració de la
configuració arquitectònica de l'edifici.
|
|
|
Article 11
Qualitat de l'habitatge
En el procés de construcció dels habitatges el tècnic competent ha de vetllar
perquè es compleixin les exigències de qualitat que siguin establertes per la
legislació vigent i s'han de fer els controls de qualitat referents a la recepció i la
idoneïtat dels materials i a l'execució i la seguretat de les obres, i qualsevol altre
que sigui exigible amb caràcter preceptiu.
|
|
|
Article 12
Llicència de primera ocupació
La llicència de primera ocupació o utilització dels habitatges preceptuada per la
legislació urbanística acredita el compliment de les condicions imposades en la
llicencia d'obres. L'atorgament de la llicència de primera ocupació es competència
municipal i per a obtenir-la és necessària la presentació de la documentació tècnica
relativa al manteniment i la conservació de I 'habitatge.
|
|
|
Article 13
Requisits de construcció i habitabilitat
—1 La cèdula d'habitabilitat, o el certificat de qualificació definitiva dels
habitatges de protecció oficial, acrediten que un habitatge compleix els requisits
d'habitabilitat i solidesa que siguin fixats per reglament i té aptitud per a ésser
destinat a residència humana. Per a poder ocupar un habitatge, cal haver-ne obtingut
prèviament la cèdula d'habitabilitat.
—2 Les ocupacions d'habitatges posteriors a la primera també necessiten la
cèdula d'habitabilitat corresponent.
—3 Per reglament s'han de determinar la durada i les condicions de renovació de
la cèdula d'habitabilitat.
|
|
|
Article 14
Garanties per a la inscripció
—1 La descripció de l'immoble en les escriptures públiques de declaració d'obra
nova i de divisió horitzontal s'ha d'ajustar a les dades de la llicència.
—2 Els notaris i els registradors de la propietat han d'exigir, per a autoritzar i
inscriure, respectivament, escriptures de declaració d'obra nova i de divisió
horitzontal, que s'hi acompanyin la llicència d'edificació i una certificació emesa pel
tècnic competent acreditativa de la finalització de l'obra conforme al projecte
constructiu i les modificacions d'aquest degudament aprovades.
Tant la llicencia com les certificacions abans esmentades han d'ésser testimoniades en
les escriptures corresponents.
—3 La declaració de modificació de l'obra nova ha de complir els
requisits que exigeix l'apartat 2.
|
|
|
TÍTOL SEGON
La transmissió de l'habitatge
CAPÍTOL I
De les garanties
|
|
|
Article 15
Garanties
—1 Els promotors, en tant que venedors d'habitatges de nova construcció o
resultants d'obres de gran rehabilitació, abans d'alienar-los, han d'atorgar una garantia
suficient a favor dels adquirents que cobreixi la reparació dels defectes de la
construcció i dels danys que en derivin directament sobre l'habitatge, sens perjudici del
que estableix la legislació civil en aquesta matèria.
—2 El promotor o el garant poden repetir contra constructors, tècnics
responsables, fabricants, industrials i altres agents que intervinguin en la construcció,
d'acord amb les disposicions legals o les obligacions contractuals.
—3 Els tipus de garanties, els terminis, les quanties i els mitjans per a
reclamar-ne l'execució han d’ésser establerts per reglament.
—4 La garantia determinada en aquest article es manté en vigor àdhuc en el
cas d'extinció de la personalitat del promotor.
—5 Els notaris i els registradors de la propietat han d'exigir, per a
autoritzar i inscriure, respectivament, escriptures de transmissió d'habitatges, que
siguin acompanyades de testimoni de la carta de garantia.
|
|
|
CAPÍTOL II
De la publicitat, de la informació i de l 'oferta
|
|
|
Article 16
Principis generals
La publicitat, la informació i l'oferta que es facin per qualsevol mitjà, i la
informació que es doni en el marc d'una activitat empresarial o professional, referides a
la venda, el lloguer o qualsevol altra cessió d'habitatges a títol onerós, s'han
d'ajustar als principis de veracitat i objectivitat i no poden contenir informacions que
indueixin o puguin induir a confusió.
|
|
|
Article 17
Superfície
La superfície d'un habitatge s'ha de referir a la superfície útil, d'acord amb els
criteris d'amidament que siguin establerts per les normes d'habitabilitat.
|
|
|
Article 18
Oferta econòmica
—1 Si s'expressa el preu de venda d'un habitatge, s'han d'especificar els
conceptes que inclou. Si no s'especifiquen, s’entén que no hi son inclosos les
taxes, els impostos i les altres despeses que legalment siguin a càrrec del comprador.
—2 Si s'inclouen en l'oferta econòmica pagaments ajornats, s'han d'especificar
els interessos que s'acrediten i la forma d'aplicar-los, com també les garanties exigides
per tal d'assegurar el cobrament de les quantitats ajornades. Si no s'indica la forma
d'aplicar els interessos, s'entén que han d'ésser abonats únicament sobre la quantitat
pendent i al seu venciment.
|
|
|
Article 19
Informació en l'oferta per a la venda
—1 En l'oferta d'habitatges per a la venda s'ha de facilitar una informació
suficient sobre llurs condicions essencials, que s'ha de referir a les característiques
de dimensió i disseny, el nivell de la qualitat de la construcció, el grau d'aïllament
tèrmic i acústic, la titularitat jurídica, les càrregues i els gravàmens de
l'immoble. Les condicions d'ús, els serveis que hi ha a l'abast de l'habitatge, les
despeses previsibles de manteniment, les condicions econòmiques i de finançament de
l'oferta, els tributs que graven la propietat i l'altra informació que sigui exigible.
—2 La informació a què es refereix l'apartat 1 ha d'ésser complementada, en el
cas dels habitatges de nova construcció, amb la informació relativa a les llicències o
les autoritzacions administratives, les dates de la construcció i les dades de la
garantia obligatòria, si es tracta d'habitatges acabats. El futur adquirent pot
sol.licitar al promotor l'exhibició del projecte tècnic complet de caràcter executiu de
l'edificació.
|
|
|
Article 20
Informació en l'oferta per al lloguer
—1 En l'oferta d'habitatges en règim de lloguer cal especificar-ne les
característiques, els serveis i les instal.lacions de què disposa i les condicions
d'ús.
—2 S'han d'especificar també la renda contractual, la formula de revisió, si
escau, el termini de vigència del contracte i les quantitats repercutibles pels serveis
de què disposa.
—3 En tot cas, per a oferir un habitatge en règim de lloguer, s'ha
de disposar de la cèdula d'habitabilitat.
|
|
|
CAPÍTOL III
Dels requisits previs per a la venda d'habitatges en projecte o en
construcció
|
|
|
Article 21
Requisits
—1 Per a formalitzar contractes de compra-venda, i per a rebre quantitats a compte
d'un habitatge que estigui en projecte o en construcció en el marc d'una activitat
empresarial o professional, han de concórrer els requisits següents:
a) Disposar de llicència d'obres immediatament executiva.
b)Tenir el títol justificatiu de la disponibilitat dels terrenys sobre els quals s'ha
projectat l'habitatge.
c) Haver estat redactat el projecte tècnic complet de caràcter executiu de
l'edificació.
d) Preveure els terminis d'acabament i lliurament dels habitatges acabats.
e) Preveure el règim jurídic de l'edificació projectada, que ha d'incloure els punts
següents
Primer. El règim jurídic de protecció a què es pretén acollir l'habitatge.
Segon. Les servituds, les càrregues i els gravàmens que l'afecten.
Tercer. Les condicions econòmico-financeres de la compra-venda.
Quart. Els coeficients de participació de l'habitatge en l'immoble, si s'escau.
Cinquè. El projecte d'estatuts de la futura comunitat de propietaris o, si no ha estat
elaborat, la consignació que manca.
—2 L'adquirent pot exigir la constància en el contracte del compliment dels
requisits a què es refereix l'apartat 1.
—3 En les promeses de venda i les opcions de compra s'han de consignar els
requisits pendents en relació amb el que disposa l'apartat 2.
|
|
|
Article 22
Bestretes
—1 Els promotors que rebin quantitats a compte dels adquirents s'han d'ajustar a
la normativa vigent sobre percepció de bestretes en la construcció i la venda
d'habitatges.
—2 Les quantitats anticipades pels adquirents han d'ésser dipositades en una
entitat bancària o caixa d'estalvis i han d'ésser consignades en un compte especial,
separades de qualsevol altre classe de fons del promotor, que únicament en pot disposar
per a les atencions derivades de la construcció dels habitatges.
—3 Les bestretes han d'ésser garantides pels promotors per qualsevol
de les formes admeses en dret.
|
|
|
CAPÍTOL IV
Dels requisits previs per a la venda i el lloguer dels habitatges
acabats
|
|
|
Article 23
Alienació d'habitatges construïts
—1 Són requisits previs a la venda d'un habitatge acabat, de nova planta o
obtingut per un procés de gran rehabilitació, en el marc d'una activitat empresarial o
professional:
a) Haver estat atorgada la garantia suficient, d'acord amb l'article 15 d'aquesta Llei.
b) Disposar l'edifici de la connexió de servei general dels subministraments previstos
per xarxa, d'acord amb els reglaments corresponents i adequada als requeriments dels
diversos habitatges.
c) El compliment de les condicions imposades en la llicencia d'obres.
d) Haver formalitzat el Llibre de l'Edifici corresponent.
e) Disposar de les autoritzacions administratives i els documents necessaris per a
l'ocupació de l'habitatge.
f) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si s'escau, entre les diferents entitats
registrals de l'immoble.
g) Disposar d'una certificació lliurada per tècnics competents sobre la idoneïtat
dels materials, de les solucions constructives emprades i de les xarxes d'instal.lacions
de serveis, i també sobre la bondat de l'execució i de la data d'acabament de les obres.
—2 Aquests requisits han d'ésser complerts també en el cas de compra-venda
d'habitatges no acabats, una vegada enllestides les obres i abans de fer-ne el lliurament
al cessionari.
|
|
|
CAPÍTOL V
De la documentació
|
|
|
Article 25
Llibre de l'Edifici
—1 El Llibre de l'Edifici és el document que, ajustat al model i amb les
formalitats que siguin regulats per reglament, ha de recollir les dades principals de la
totalitat de l'edifici, sigui o no destinat a l'habitatge, entre les quals s'han
d'incloure:
a) Les dades d'identificació i de construcció de l'edifici amb plànol a escala de
l'emplaçament en relació amb els carrers o els elements immediats i una fotografia de la
façana principal.
b) Les dades d'identificació del promotor, del constructor i dels tècnics que
intervenen en el projecte i en la direcció de l'obra.
c) Les garanties de què gaudeix l'edifici.
d) El règim jurídic de l'edifici, que ha de concretar:
Primer. El règim jurídic de protecció al qual, si s'escau, és acollida
l'edificació.
Segon. Les càrregues reals existents en el moment de la venda
Tercer. En cas de propietat horitzontal, els estatuts de la comunitat, si n'hi ha, o la
consignació que manquen.
e) El document de les especificacions tècniques de l'edifici (DET), signat per un
tècnic competent, que ha d'incloure com a mínim els punts següents:
Primer. Els plànols a escala de les plantes, els alçats i les seccions de l'edifici,
que s'han de correspondre amb els del projecte d'execució final.
Segon. L'esquema detallat de les xarxes d'instal.lacions i dels sistemes de seguretat
existents, tant els corresponents a cada habitatge com els comunitaris.
Tercer. La descripció dels principals materials i solucions emprats en la
construcció.
Quart. Les instruccions d'ús i manteniment de les diverses parts de l'edificació.
—2 El promotor ha de lliurar el Llibre de l'Edifici a l'adquirent i, si s'escau, a
la comunitat de propietaris que es constitueixi.
—3 El propietari o els propietaris han de consignar en el Llibre de l'Edifici les
tasques de manteniment que es portin a terme en l'edifici, les incidències que s'hi
produeixin i les reformes o les rehabilitacions que s'hi realitzin.
|
|
|
Article 26
Alienació de nous edificis
L'adquirent d'un habitatge de nova construcció o obtingut per un procés de gran
rehabilitació té dret que li sigui lliurada en el moment de la signatura del contracte
de compra-venda, o en tot cas prèviament al lliurament de l'habitatge, la documentació
següent:
a) La cèdula d'habitabilitat o la cèdula de qualificació definitiva, per al cas
d'habitatges de protecció oficial.
b) Els estatuts i les normes de la comunitat de propietaris, si n'hi ha, en cas que la
propietat estigui dividida horitzontalment, i un extracte dels comptes corresponents a
l'habitatge que acrediti que es troba al corrent de pagament de les despeses
comunitàries.
c)Un plànol en planta, a escala 1/50, de l'habitatge, amb el traçat de les xarxes
elèctrica, d'aigua, de climatització, de comunicacions i d'altres serveis, en cas
d'haver-n'hi, i dels serveis de seguretat de què disposi l'edifici.
d) La descripció dels materials emprats en la construcció, especialment d'aquells als
quals l'usuari no té un accés directe, amb una referència clara als aïllaments
tèrmics i acústics.
e) La llista detallada dels tècnics, els constructors i els industrials que han
intervingut en el projecte, la direcció i l'execució de l'edificació.
f) Les garanties de l'habitatge i dels seus elements, amb especificació del garant, el
titular de la garantia, els drets del titular i el termini de durada.
g) La documentació relativa a la hipoteca, si n'hi ha de constituïda.
h) La llista de les companyies subministradores de serveis de l'habitatge, amb
indicació de llur domicili, als efectes de la contractació, i els butlletins
corresponents per a dur-la a terme.
|
|
|
Article 27
Transmissions ulteriors
—1 Si es tracta de segones o ulteriors transmissions d'habitatges, l'adquirent té
dret que se li lliuri la documentació indicada en les lletres a, b, c —excepte pel
que fa al traçat de les xarxes i dels serveis de seguretat—, f, g i h de l'article 26.
—2 Les persones físiques o jurídiques que en el marc de llur activitat
empresarial intervenen en les transmissions d'habitatges han de vetllar perquè es posi a
disposició de l’ adquirent la documentació a què es refereix l'apartat 1, i, a
aquest fi, han d'assabentar les parts d'aquesta prescripció legal.
|
|
|
Article 28
Cessió d'ús
En formalitzar-se el contracte de cessió d'ús d'un habitatge, el propietari ha de
facilitar al cessionari els documents i les dades següents:
a) Els que siguin exigibles administrativament perquè pugui ésser ocupat l'habitatge.
b) El reglament de la comunitat, si n'hi ha, en cas que la propietat de l'edifici
estigui dividida horitzontalment.
c) La llista dels elements de l'edificació el manteniment dels quals és a càrrec del
cessionari, si s'escau.
d) La descripció de l'habitatge, amb indicació de la superfície útil.
e) Instruccions sobre l'ús i la conservació de les instal.lacions que exigeixin algun
tipus d'actuació o de coneixement especial, i sobre l'evacuació de l'immoble en cas
d'emergència.
f) Duració del contracte, amb identificació del règim de pre-avís de l'extinció.
g) El preu total de la renda de l'habitatge, amb desglossament i detall dels serveis
accessoris i de la forma de pagament de cadascun d'ells, identificant la periodicitat de
la liquidació.
h) Indicació de les adreces completes de l'administrador, com també les de
l'administrador de la comunitat de propietaris, si s'escau.
|
|
|
Article 29
Disposició comuna
En tots els contractes d'alienació establerts als articles anteriors,
l'elecció de notari per a l'atorgament de l'escriptura pública corresponent s'ha de
pactar de comú acord entre l'adquirent de l'habitatge i el venedor. El notari que
autoritzi l'atorgament ha de donar fe d'aquest acord.
|
|
|
TÍTOL TERCER
L'ús, la conservació i la rehabilitació i adaptació de
l'habitatge
CAPÍTOL I
De l'ús i de la conservació de l'habitatge
|
|
|
Article 30
Conservació i ús
—1 Els propietaris i els usuaris dels habitatges estan obligats a utilitzar-los i
conservar-los d'acord amb llur destinació. En tot cas, s'ha de garantir el manteniment
del nivell d'habitabilitat, sense incidir negativament en el dels habitatges del seu
entorn, i amb respecte de les instruccions contingudes en el Document d'Especificacions
Tècniques de l'edifici, si aquest és preceptiu.
—2 Els propietaris han de vetllar per la conservació de les condicions de
seguretat de llurs habitatges.
—3 El propietari de l'habitatge ha d'assegurar-lo, com a mínim, dels riscs que
derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys contra tercers.
—4 L'Administració ha de vetllar, en la forma que sigui establerta
per reglament, pel compliment d'aquests deures. L'incompliment dóna lloc a les ordres
d'execució necessàries per a la correcció de les deficiències existents, amb
aplicació de les mesures coercitives i d'execució subsidiària establertes per la Llei.
|
|
|
CAPÍTOL II
De la rehabilitació de l'habitatge
|
|
|
Article 31
Rehabilitació
—1 S'entén per rehabilitació d'habitatges totes les actuacions dirigides a
aconseguir l'adequació o la millora constructiva funcional o d'habitabilitat de les
edificacions destinades amb caràcter predominant a ús residencial.
—2 Les obres de rehabilitació poden abastar tant els elements comuns dels
edificis com els elements privatius dels habitatges.
—3 La promoció d'obres de gran rehabilitació, entenent per tals les que només
excloguin l'enderrocament de les façanes o constitueixin una actuació global en tot
l'edifici per a destinar a la promoció en venda o lloguer els habitatges resultants,
s'equipara a la promoció d'obres de nova construcció als efectes de l'aplicació dels
preceptes del Títol Segon d'aquesta Llei.
—4 Les obres de rehabilitació han de preservar els valors dels edificis o els
immobles que hagin estat declarats béns d'interès cultural o hagin estat inclosos en els
catàlegs municipals d'edificis de valor històrico-artístic.
|
|
|
Article 32
Obres de rehabilitació
Els propietaris i els usuaris dels habitatges poden convenir lliurement la realització
d'obres de rehabilitació, dins la normativa vigent, com també la repercussió del cost
de les obres.
|
|
|
Article 33
Autorització d'obres de rehabilitació
—1 En defecte d'acord entre propietari i usuari que gaudeixi d'un títol
justificatiu de l'ocupació, l'Administració pot autoritzar l'execució, amb els efectes
que determina la legislació civil aplicable segons qui les hagi sufragades com a
peticionari autoritzat, de les obres de rehabilitació necessàries per tal d'assolir les
condicions mínimes d'habitabilitat que siguin determinades per reglament.
—2 Per a instar el procediment a què es refereix l'apartat 1, el propietari o
l'usuari han de justificar, mitjançant certificació expedida per un tècnic competent,
que les obres que s'han de fer s'ajusten a les finalitats d'habitabilitat a què es
refereix aquest article i el cost estimat i els terminis d'execució de les obres. Es
preceptiva, en tot cas, l'audiència als altres interessats.
—3 Les autoritzacions han d'ésser acordades per l’Administració, en la
forma que es determini per reglament.
—4 L'atorgament de les autoritzacions administratives de rehabilitació no
dispensa de l'obtenció de les llicencies preceptives en cada cas.
|
|
|
Article 34
Ordres d'execució
S'entén que el que disposa l'article
33 és sense perjudici del règim d'ordres d'execució establert per la
legislació urbanística, per les ordenances municipals i per l'altra normativa que sigui
aplicable.
|
|
|
CAPÍTOL III
De l'adaptació especial de l'habitatge
|
|
|
Article 35
Realització d'obres d'adaptació
Els propietaris i els usuaris poden dur a terme les obres de transformació
necessàries perquè els interiors dels habitatges o els elements i els serveis comuns de
l'edifici siguin utilitzables per les persones amb mobilitat reduïda que hi hagin de
viure, sempre que disposin, si s'escau, d'autorització de la comunitat o del propietari,
respectivament, sens perjudici de les autoritzacions administratives que siguin
preceptives.
|
|
|
Article 36
Autorització administrativa
—1 En el supòsit que la comunitat o el propietari deneguin l'autorització a què
es refereix l'article 35 aquesta pot ésser
sol.licitada a l'administració que es determini per reglament, complimentant els
requisits següents:
a) Acreditar la situació de mobilitat reduïda i acreditar que l'habitatge no és
practicable o accessible per a qui hi resideix o hi ha de residir habitualment i
permanent.
b) Presentar una descripció detallada de les obres que cal fer, acreditativa que no
són d'entitat desproporcionada a la causa.
—2 Per a l'atorgament o la denegació de l'autorització
administrativa sol.licitada, cal tenir en compte la normativa vigent sobre supressió de
barreres arquitectòniques i de foment de l'accessibilitat de l'edificació i també la
proporcionalitat entre les obres i la causa que les motiva.
|
|
|
