Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Llei de l'habitatge
Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Llei de l'habitatge

Anterior Amunt Següent

Llei 24/1991, de 29 de novembre, de l'habitatge

(DOGC núm. 1541, de 15-01-1992)

[Modificada per:
- Llei 13/1996, de 29 de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge, (DOGC núm. 2238, de 02-08-1996).
- Llei 7/1998, de 8 de juny, de modificació de l'article 39 de la Llei 24/1991, del 29 de novembre, de l'habitatge, (DOGC núm. 2663, de 18-06-1998).
- Llei 21/2001, de 28 de desembre, de mesures fiscals i administratives (
DOGC núm.3543A de 31-12-2001 Correcció d'errades al DOGC núm. 3556, de 18-01-2002)]

viñeta Títol preliminar. Àmbit d'aplicació Art. 1-5
 
viñeta Títol primer. Emplaçament i construcció dels habitatges. Art. 6-14
 
viñeta Títol segon. La transmissió de l'habitatge
Art. 15-29
 
viñeta Títol tercer. L'ús, la conservació i la rehabilitació i adaptació  de l'habitatge
Art. 30-36
 
viñeta Títol quart. Foments públics de l'habitatge Art. 37-55
 
viñeta Títol cinquè. Règim disciplinari Art. 56-73
 
viñeta Disposicions adicionals  
 
viñeta Disposició transitòria  
 
viñeta Disposicions finals  
 

EL PRESIDENT DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA

Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d'acord amb el que estableix l'article 33.2 de l'Estatut d'autonomia, promulgo la següent

LLEI

Totes les persones tenen constitucionalment reconegut el dret a un habitatge digne. L'exercici d'aquest dret motiva, a la majoria de les famílies, una de les despeses més importants al llarg de llur vida. Per tant, les administracions públiques tenen el deure de vetllar per la qualitat dels habitatges i per les condicions en les quals s'hi accedeix, dedicant una atenció especial a les formes d'accés de les famílies econòmicament menys dotades.

En bona part, la millora generalitzada de la qualitat de la vida passa per aconseguir uns habitatges emplaçats en indrets aptes per a l'ús residencial i edificats amb els requisits de construcció i d'habitabilitat.

Vetllar per la consecució d'aquestes finalitats és una clara competència de la Generalitat de Catalunya i dels ens locals.

D'altra banda, la normativa general de defensa del consumidor i de l'usuari imposa la necessària claredat informativa en l'arrendament i la transmissió d'habitatges.

El paper de l'Administració pública en matèria d'habitatge ha d'ésser, a més, actiu i protagonista, atès que li correspon d'impulsar el sector i de prendre les mesures escaients per tal de fer efectiu l'exercici d'aquest dret.

Correspon finalment a l'Administració d'establir les mesures necessàries de protecció i sanció.

Amb aquest objectiu, la Llei es refereix al procés edificador des de la seva previsió en el planejament fins a la seva incorporació en el tràfic jurídic. La Llei defineix el promotor com a agent cabdal del procés de l'habitatge i reforça la necessitat de garantir una fórmula àgil per tal que el consumidor o l'usuari de l'habitatge siguin protegits envers els vicis i els defectes de la construcció.

La Llei vetlla perquè la informació referent a l'habitatge no comporti confusió ni engany per als destinataris i posa un èmfasi especial en els requisits previs dels diversos tipus de convenis translatius del domini o de l'ús dels habitatges, i en la documentació a lliurar als adquirents o cessionaris.

El Llibre de l'Edifici es perfila com el document bàsic per a la identificació dels edificis i el seguiment de la seva vida o desenvolupament. Un dels documents del Llibre de l'Edifici, el DET (Document d'Especificacions Tècniques) ha de donar les pautes per a l'ús i la conservació dels habitatges.

Perquè l'ús de l'habitatge sigui possible, ha de comptar amb unes acreditacions ja existents que la Llei aferma: per una banda, la cèdula d'habitabilitat, l'abast de la qual s'amplia als requisits de construcció, i, per una altra, la llicència de primera ocupació o utilització dóna suport al compliment de les condicions posades a les llicències d'obres atorgades pe corporacions locals.

Les operacions físiques per a aconseguir l'actuació constructiva o funcional dels habitatges constitueixen la rehabilitació, referida també llur adaptació per a superar les barreres n'impedeixen un ús adequat per les persones amb mobilitat reduïda.

La Llei configura la intervenció administrativa com un títol per a poder procedir a la habilitació o l'adaptació, en defecte d'acord entre propietaris i usuaris, sense alterar les repercussions civils de les inversions necessàries.

La política d'habitatge de la Generalitat de Catalunya requereix l'establiment de tot un seguit de mesures per al foment públic de l'habitatge, política que s'haurà de coordinar amb actuacions dels ens locals en aquesta matèria

La Llei distingeix dos règims en la promoció pública d'habitatges, el que comporta la ulterior gestió pública i el de promoció per a l'alienació, a fi d'atendre tot el ventall de ciutadans que, d'una altra manera, es veurien cada cop més lluny de fer efectiu llur dret a un habitatge digne i adequat.

Aquests règims no alteren les determinació de la legislació estatal en aquest àmbit, ans complementen, i han de permetre la plena configuració de la política catalana en matèria d'habitatge.

Finalment, la Llei tipifica els diferents supòsits de vulneració de les prescripcions legals, seguint la sistemàtica de la seva pròpia estructura, i estableix les regles per a la qualificació de les infraccions, per a protegir la legalitat, i per sancionar els responsables.

La Llei, en definitiva, dissenya les bases jurídiques que han de permetre d'afrontar a Catalunya, els propers anys, els canvis profunds en el mercat immobiliari. L'experiència assolida des de les transferències de competències i serveis en matèria d'habitatge en favor de la Generalitat de Catalunya és la millor garantia d l'execució d'una estratègia política en habitatge que ha de donar més transparència al mercat i més contundència al sector públic per aconseguir un equilibri de seguretat jurídica i eficàcia administrativa, en el marc dels objectius constitucionals respecte a l'habitatge.  

 

TÍTOL PRELIMINAR

Àmbit d'aplicació

Article 1

Objecte

Aquesta Llei té per objecte i finalitat de garantir a tot el territori de Catalunya el compliment del dret constitucional a l'habitatge, i regula i fomenta les condicions de dignitat, habitabilitat i adequació que han de qualificar els habitatges, les mesures de protecció per a llurs adquirents o usuaris, les mesures de foment i el règim disciplinari.

 

Article 2

Definició d'habitatge

—1 Als efectes d'aquesta Llei, és habitatge tota construcció fixa destinada a ésser residència de persones físiques, o utilitzada com a tal, amb independència que s'hi desenvolupin altres usos. Els elements complementaris de la construcció formen part de l'habitatge.

—2 La condició d'habitatge ha de quedar emparada per una cèdula d'habitabilitat, atorgada d'acord amb el que es prescriu en aquesta Llei.

 

Article 3

Promotor

—1 Als efectes d'aquesta Llei, és promotor d'habitatges la persona física o jurídica que en decideix, en programa i n'impulsa la seva construcció o la rehabilitació, els subministra, encara que ocasionalment, al mercat immobiliari i en transmet la titularitat dominical o els adjudica o cedeix mitjançant qualsevol títol.

—2 La promoció d'habitatges com a activitat professional pot ésser realitzada per les persones naturals o jurídiques que compleixin els requisits que siguin determinats per reglament per als diferents tipus de promocions i que, si s'escau, figurin inscrits per a aquesta activitat específica, en el registre administratiu que sigui establert per reglament.

—3 També és promotor el qui promou per satisfer la seva necessitat d'habitatge, individualment o associat amb altres amb la mateixa finalitat.

—4 Per tal d'iniciar l'execució de la promoció d'un edifici d'habitatges cal:

a) Tenir drets suficients sobre el sòl que facultin per a construir-hi.

b) Haver sol.licitat i obtingut de les diverses administracions públiques les llicències i les autoritzacions que exigeixi la realització d'una obra d'edificació.

c) Haver designat els tècnics competents per a la realització del projecte i la direcció de l'obra.

—5 El promotor ha de complir i fer complir les obligacions derivades dels contractes d'obres corresponents.

 

Article 4

Constructor

Als efectes d'aquesta Llei, és constructor d'habitatges la persona física o jurídica degudament habilitada que executa l'edificació o la rehabilitació de forma integrada, coordinant els treballs que en l'edificació realitzen els industrials que hi puguin col.laborar, d'acord amb el projecte i sota les ordres de la direcció facultativa.

 

Article 5

Industrials col.laboradors

Als efectes d'aquesta Llei, és industrial col.laborador d'un constructor la persona física o jurídica, degudament habilitada, que assumeix la realització d'una part especifica i detallada del procés constructiu d'acord amb el projecte i sota les ordres de la direcció facultativa de l'edificació i sota la coordinació del constructor.  

 

 

TÍTOL PRIMER

Emplaçament i construcció dels habitatges  

CAPÍTOL I

De l'entorn dels habitatges

 

Article 6

Emplaçament

—1 L'emplaçament dels habitatges s'ha de fer d'acord amb el que disposa aquesta Llei, amb les determinacions del planejament urbanístic i amb la normativa i les ordenances vigents sobre l'ús del sòl i l'edificació, i conforme a les llicències o autoritzacions administratives corresponents que siguin exigibles.

—2 Els habitatges no es poden situar en indrets exposats a accions devastadores, insalubres, molestes, nocives o perilloses que generin o puguin generar tant els agents naturals com les instal.lacions existents i les activitats que s'hi desenvolupin, llevat que s'adoptin les mesures correctores o protectores adequades.

 

Article 7

Determinacions del planejament

—1 El sòl que el planejament urbanístic qualifiqui per a usos residencials ha de complir els requisits següents:

a) Permetre la ubicació d'habitatges el consum energètic i el manteniment dels quals no comportin despeses desproporcionades en un sistema de construcció normal en relació amb cada zona climàtica.

b) Estar protegit d'accions devastadores, insalubres, nocives, molestes o perilloses, en els termes que determina l'article 6.

—2 En la documentació del planejament s'ha de constatar l'existència dels focus de risc, be siguin naturals o bé siguin instal.lacions o usos preexistents, i s'han d'especificar les mesures substitutòries o correctores escaients i les obres d'infrastructura urbanitzadora que cal executar perquè el sòl qualificat per a l'ús residencial assoleixi els requisits que estableix aquest article.

—3 Les disposicions transitòries del nou planejament les determinacions del qual afectin zones residencials han d'assegurar el manteniment de les condicions d'habitabilitat dels habitatges existents mentre aquest ús no esdevingui incompatible amb el desenvolupament i l'aplicació de les noves determinacions.

 

Article 8

Mesures administratives

—1 L'Administració competent, d'acord amb la normativa específica aplicable en cada cas, pot ordenar, a càrrec dels agents causants, les mesures adequades per a impedir o corregir els defectes nocius, molestos, insalubres o perillosos que perjudiquin els habitatges.

—2 Igualment, l'Administració competent en cada cas ha de promoure l'execució de les obres d'infrastructura que siguin necessàries per a millorar les condicions d'habitabilitat dels habitatges, amb la tramitació prèvia dels projectes escaients.

—3 En la implantació i la construcció d'infrastructures públiques en el territori, l'Administració competent ha de prendre les mesures adequades, de conformitat amb la declaració d'impacte ambiental corresponent, per tal de no disminuir el nivell d'habitabilitat dels habitatges que sigui establert per reglament.  

 

 

CAPÍTOL II

Dels requisits per a la construcció dels habitatges

 

Article 9

Disposicions generals

—1 La nova construcció o la rehabilitació d'un habitatge s'han de fer en harmonia amb l'entorn urbà o natural. d'acord amb les llicències o les autoritzacions administratives atorgades i complint les normes tècniques, les administratives i totes les altres que regulen l'edificació i l'habitabilitat.

—2 No es poden iniciar les obres de construcció si no s'han presentat prèviament a l'ajuntament el corresponent projecte de caràcter executiu per a l'edificació, el projecte de seguretat si és necessari, i el programa de control de qualitat, i si no s'ha fet el nomenament de la direcció facultativa de l'obra.

—3 En la memòria del projecte d'obres de nova planta o de creació de nous habitatges per conversió d'edificacions existents, i en la llicència d'obres corresponent, s'han de fer constar el nombre d'habitatges i la superfície útil de cadascun d'ells.

—4 El projecte constructiu de l'habitatge ha de contenir, tant en forma gràfica com escrita, tota la documentació que permeti d'interpretar-ne correctament la definició, amb una referència especial als aspectes tecnològics, econòmics, de qualitat i legals que siguin aplicadors.

—5 El projecte d'execució final ha de recollir amb exactitud la totalitat de les obres realitzades, com també les diferències respecte al projecte inicial.

 

Article 10

Condicions de capacitat i habilitació

—1 Tots els agents que intervenen en la construcció d'habitatges han de complir les condicions de capacitat i habilitació que els siguin exigibles per reglament.

—2 El projecte i la direcció de la construcció dels habitatges han d'ésser fets per tècnics competents, d'acord amb la normativa especifica que sigui aplicable. En la construcció d'habitatges de nova planta o la realització d'obres de rehabilitació que comportin alteració de la configuració arquitectònica de l'edifici, és necessària la redacció d'un projecte arquitectònic.

—3 S'ha de determinar per reglament quines obres comporten l'alteració de la configuració arquitectònica de l'edifici.

 

Article 11

Qualitat de l'habitatge

En el procés de construcció dels habitatges el tècnic competent ha de vetllar perquè es compleixin les exigències de qualitat que siguin establertes per la legislació vigent i s'han de fer els controls de qualitat referents a la recepció i la idoneïtat dels materials i a l'execució i la seguretat de les obres, i qualsevol altre que sigui exigible amb caràcter preceptiu.

 

Article 12

Llicència de primera ocupació

La llicència de primera ocupació o utilització dels habitatges preceptuada per la legislació urbanística acredita el compliment de les condicions imposades en la llicencia d'obres. L'atorgament de la llicència de primera ocupació es competència municipal i per a obtenir-la és necessària la presentació de la documentació tècnica relativa al manteniment i la conservació de I 'habitatge.

 

Article 13

Requisits de construcció i habitabilitat

—1 La cèdula d'habitabilitat, o el certificat de qualificació definitiva dels habitatges de protecció oficial, acrediten que un habitatge compleix els requisits d'habitabilitat i solidesa que siguin fixats per reglament i té aptitud per a ésser destinat a residència humana. Per a poder ocupar un habitatge, cal haver-ne obtingut prèviament la cèdula d'habitabilitat.

—2 Les ocupacions d'habitatges posteriors a la primera també necessiten la cèdula d'habitabilitat corresponent.

—3 Per reglament s'han de determinar la durada i les condicions de renovació de la cèdula d'habitabilitat.

 

Article 14

Garanties per a la inscripció

—1 La descripció de l'immoble en les escriptures públiques de declaració d'obra nova i de divisió horitzontal s'ha d'ajustar a les dades de la llicència.

—2 Els notaris i els registradors de la propietat han d'exigir, per a autoritzar i inscriure, respectivament, escriptures de declaració d'obra nova i de divisió horitzontal, que s'hi acompanyin la llicència d'edificació i una certificació emesa pel tècnic competent acreditativa de la finalització de l'obra conforme al projecte constructiu i les modificacions d'aquest degudament aprovades.

Tant la llicencia com les certificacions abans esmentades han d'ésser testimoniades en les escriptures corresponents.

—3 La declaració de modificació de l'obra nova ha de complir els requisits que exigeix l'apartat 2.  

 

 

TÍTOL SEGON

La transmissió de l'habitatge  

CAPÍTOL I

De les garanties

 

Article 15

Garanties

—1 Els promotors, en tant que venedors d'habitatges de nova construcció o resultants d'obres de gran rehabilitació, abans d'alienar-los, han d'atorgar una garantia suficient a favor dels adquirents que cobreixi la reparació dels defectes de la construcció i dels danys que en derivin directament sobre l'habitatge, sens perjudici del que estableix la legislació civil en aquesta matèria.

—2 El promotor o el garant poden repetir contra constructors, tècnics responsables, fabricants, industrials i altres agents que intervinguin en la construcció, d'acord amb les disposicions legals o les obligacions contractuals.

—3 Els tipus de garanties, els terminis, les quanties i els mitjans per a reclamar-ne l'execució han d’ésser establerts per reglament.

—4 La garantia determinada en aquest article es manté en vigor àdhuc en el cas d'extinció de la personalitat del promotor.

—5 Els notaris i els registradors de la propietat han d'exigir, per a autoritzar i inscriure, respectivament, escriptures de transmissió d'habitatges, que siguin acompanyades de testimoni de la carta de garantia.  

 

 

CAPÍTOL II

De la publicitat, de la informació i de l 'oferta

 

Article 16

Principis generals

La publicitat, la informació i l'oferta que es facin per qualsevol mitjà, i la informació que es doni en el marc d'una activitat empresarial o professional, referides a la venda, el lloguer o qualsevol altra cessió d'habitatges a títol onerós, s'han d'ajustar als principis de veracitat i objectivitat i no poden contenir informacions que indueixin o puguin induir a confusió.

 

Article 17

Superfície

La superfície d'un habitatge s'ha de referir a la superfície útil, d'acord amb els criteris d'amidament que siguin establerts per les normes d'habitabilitat.

 

Article 18

Oferta econòmica

—1 Si s'expressa el preu de venda d'un habitatge, s'han d'especificar els conceptes que inclou. Si no s'especifiquen, s’entén que no hi son inclosos les taxes, els impostos i les altres despeses que legalment siguin a càrrec del comprador.

—2 Si s'inclouen en l'oferta econòmica pagaments ajornats, s'han d'especificar els interessos que s'acrediten i la forma d'aplicar-los, com també les garanties exigides per tal d'assegurar el cobrament de les quantitats ajornades. Si no s'indica la forma d'aplicar els interessos, s'entén que han d'ésser abonats únicament sobre la quantitat pendent i al seu venciment.

 

Article 19

Informació en l'oferta per a la venda

—1 En l'oferta d'habitatges per a la venda s'ha de facilitar una informació suficient sobre llurs condicions essencials, que s'ha de referir a les característiques de dimensió i disseny, el nivell de la qualitat de la construcció, el grau d'aïllament tèrmic i acústic, la titularitat jurídica, les càrregues i els gravàmens de l'immoble. Les condicions d'ús, els serveis que hi ha a l'abast de l'habitatge, les despeses previsibles de manteniment, les condicions econòmiques i de finançament de l'oferta, els tributs que graven la propietat i l'altra informació que sigui exigible.

—2 La informació a què es refereix l'apartat 1 ha d'ésser complementada, en el cas dels habitatges de nova construcció, amb la informació relativa a les llicències o les autoritzacions administratives, les dates de la construcció i les dades de la garantia obligatòria, si es tracta d'habitatges acabats. El futur adquirent pot sol.licitar al promotor l'exhibició del projecte tècnic complet de caràcter executiu de l'edificació.

 

Article 20

Informació en l'oferta per al lloguer

—1 En l'oferta d'habitatges en règim de lloguer cal especificar-ne les característiques, els serveis i les instal.lacions de què disposa i les condicions d'ús.

—2 S'han d'especificar també la renda contractual, la formula de revisió, si escau, el termini de vigència del contracte i les quantitats repercutibles pels serveis de què disposa.

—3 En tot cas, per a oferir un habitatge en règim de lloguer, s'ha de disposar de la cèdula d'habitabilitat.  

 
 

 

CAPÍTOL III

Dels requisits previs per a la venda d'habitatges en projecte o en construcció

 

Article 21

Requisits

—1 Per a formalitzar contractes de compra-venda, i per a rebre quantitats a compte d'un habitatge que estigui en projecte o en construcció en el marc d'una activitat empresarial o professional, han de concórrer els requisits següents:

a) Disposar de llicència d'obres immediatament executiva.

b)Tenir el títol justificatiu de la disponibilitat dels terrenys sobre els quals s'ha projectat l'habitatge.

c) Haver estat redactat el projecte tècnic complet de caràcter executiu de l'edificació.

d) Preveure els terminis d'acabament i lliurament dels habitatges acabats.

e) Preveure el règim jurídic de l'edificació projectada, que ha d'incloure els punts següents

Primer. El règim jurídic de protecció a què es pretén acollir l'habitatge.

Segon. Les servituds, les càrregues i els gravàmens que l'afecten.

Tercer. Les condicions econòmico-financeres de la compra-venda.

Quart. Els coeficients de participació de l'habitatge en l'immoble, si s'escau.

Cinquè. El projecte d'estatuts de la futura comunitat de propietaris o, si no ha estat elaborat, la consignació que manca.

—2 L'adquirent pot exigir la constància en el contracte del compliment dels requisits a què es refereix l'apartat 1.

—3 En les promeses de venda i les opcions de compra s'han de consignar els requisits pendents en relació amb el que disposa l'apartat 2.

 

Article 22

Bestretes

—1 Els promotors que rebin quantitats a compte dels adquirents s'han d'ajustar a la normativa vigent sobre percepció de bestretes en la construcció i la venda d'habitatges.

—2 Les quantitats anticipades pels adquirents han d'ésser dipositades en una entitat bancària o caixa d'estalvis i han d'ésser consignades en un compte especial, separades de qualsevol altre classe de fons del promotor, que únicament en pot disposar per a les atencions derivades de la construcció dels habitatges.

—3 Les bestretes han d'ésser garantides pels promotors per qualsevol de les formes admeses en dret.  

 

 

CAPÍTOL IV

Dels requisits previs per a la venda i el lloguer dels habitatges acabats

 

Article 23

Alienació d'habitatges construïts

—1 Són requisits previs a la venda d'un habitatge acabat, de nova planta o obtingut per un procés de gran rehabilitació, en el marc d'una activitat empresarial o professional:

a) Haver estat atorgada la garantia suficient, d'acord amb l'article 15 d'aquesta Llei.

b) Disposar l'edifici de la connexió de servei general dels subministraments previstos per xarxa, d'acord amb els reglaments corresponents i adequada als requeriments dels diversos habitatges.

c) El compliment de les condicions imposades en la llicencia d'obres.

d) Haver formalitzat el Llibre de l'Edifici corresponent.

e) Disposar de les autoritzacions administratives i els documents necessaris per a l'ocupació de l'habitatge.

f) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si s'escau, entre les diferents entitats registrals de l'immoble.

g) Disposar d'una certificació lliurada per tècnics competents sobre la idoneïtat dels materials, de les solucions constructives emprades i de les xarxes d'instal.lacions de serveis, i també sobre la bondat de l'execució i de la data d'acabament de les obres.

—2 Aquests requisits han d'ésser complerts també en el cas de compra-venda d'habitatges no acabats, una vegada enllestides les obres i abans de fer-ne el lliurament al cessionari.

 

Article 24

Lloguer d'habitatges

—1 Son requisits previs a la cessió d'un habitatge en lloguer:

a) Haver obtingut les autoritzacions preceptives per a l'ocupació.

b) Disposar l'edifici de la connexió de servei general dels subministraments previstos per xarxa.

—2 En l'atorgament dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d'una fiança en els termes establerts per la legislació sobre arrendaments urbans i per la Llei del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge.  

[Redactat segons Llei 13/1996, de 29 de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge (DOGC Núm. 2238 - 02/08/1996)].

 

 

CAPÍTOL V

De la documentació

 

Article 25

Llibre de l'Edifici

—1 El Llibre de l'Edifici és el document que, ajustat al model i amb les formalitats que siguin regulats per reglament, ha de recollir les dades principals de la totalitat de l'edifici, sigui o no destinat a l'habitatge, entre les quals s'han d'incloure:

a) Les dades d'identificació i de construcció de l'edifici amb plànol a escala de l'emplaçament en relació amb els carrers o els elements immediats i una fotografia de la façana principal.

b) Les dades d'identificació del promotor, del constructor i dels tècnics que intervenen en el projecte i en la direcció de l'obra.

c) Les garanties de què gaudeix l'edifici.

d) El règim jurídic de l'edifici, que ha de concretar:

Primer. El règim jurídic de protecció al qual, si s'escau, és acollida l'edificació.

Segon. Les càrregues reals existents en el moment de la venda

Tercer. En cas de propietat horitzontal, els estatuts de la comunitat, si n'hi ha, o la consignació que manquen.

e) El document de les especificacions tècniques de l'edifici (DET), signat per un tècnic competent, que ha d'incloure com a mínim els punts següents:

Primer. Els plànols a escala de les plantes, els alçats i les seccions de l'edifici, que s'han de correspondre amb els del projecte d'execució final.

Segon. L'esquema detallat de les xarxes d'instal.lacions i dels sistemes de seguretat existents, tant els corresponents a cada habitatge com els comunitaris.

Tercer. La descripció dels principals materials i solucions emprats en la construcció.

Quart. Les instruccions d'ús i manteniment de les diverses parts de l'edificació.

—2 El promotor ha de lliurar el Llibre de l'Edifici a l'adquirent i, si s'escau, a la comunitat de propietaris que es constitueixi.

—3 El propietari o els propietaris han de consignar en el Llibre de l'Edifici les tasques de manteniment que es portin a terme en l'edifici, les incidències que s'hi produeixin i les reformes o les rehabilitacions que s'hi realitzin.

 

Article 26

Alienació de nous edificis

L'adquirent d'un habitatge de nova construcció o obtingut per un procés de gran rehabilitació té dret que li sigui lliurada en el moment de la signatura del contracte de compra-venda, o en tot cas prèviament al lliurament de l'habitatge, la documentació següent:

a) La cèdula d'habitabilitat o la cèdula de qualificació definitiva, per al cas d'habitatges de protecció oficial.

b) Els estatuts i les normes de la comunitat de propietaris, si n'hi ha, en cas que la propietat estigui dividida horitzontalment, i un extracte dels comptes corresponents a l'habitatge que acrediti que es troba al corrent de pagament de les despeses comunitàries.

c)Un plànol en planta, a escala 1/50, de l'habitatge, amb el traçat de les xarxes elèctrica, d'aigua, de climatització, de comunicacions i d'altres serveis, en cas d'haver-n'hi, i dels serveis de seguretat de què disposi l'edifici.

d) La descripció dels materials emprats en la construcció, especialment d'aquells als quals l'usuari no té un accés directe, amb una referència clara als aïllaments tèrmics i acústics.

e) La llista detallada dels tècnics, els constructors i els industrials que han intervingut en el projecte, la direcció i l'execució de l'edificació.

f) Les garanties de l'habitatge i dels seus elements, amb especificació del garant, el titular de la garantia, els drets del titular i el termini de durada.

g) La documentació relativa a la hipoteca, si n'hi ha de constituïda.

h) La llista de les companyies subministradores de serveis de l'habitatge, amb indicació de llur domicili, als efectes de la contractació, i els butlletins corresponents per a dur-la a terme.

 

Article 27

Transmissions ulteriors

—1 Si es tracta de segones o ulteriors transmissions d'habitatges, l'adquirent té dret que se li lliuri la documentació indicada en les lletres a, b, c —excepte pel que fa al traçat de les xarxes i dels serveis de seguretat—, f, g i h de l'article 26.

—2 Les persones físiques o jurídiques que en el marc de llur activitat empresarial intervenen en les transmissions d'habitatges han de vetllar perquè es posi a disposició de l’ adquirent la documentació a què es refereix l'apartat 1, i, a aquest fi, han d'assabentar les parts d'aquesta prescripció legal.

 

Article 28

Cessió d'ús

En formalitzar-se el contracte de cessió d'ús d'un habitatge, el propietari ha de facilitar al cessionari els documents i les dades següents:

a) Els que siguin exigibles administrativament perquè pugui ésser ocupat l'habitatge.

b) El reglament de la comunitat, si n'hi ha, en cas que la propietat de l'edifici estigui dividida horitzontalment.

c) La llista dels elements de l'edificació el manteniment dels quals és a càrrec del cessionari, si s'escau.

d) La descripció de l'habitatge, amb indicació de la superfície útil.

e) Instruccions sobre l'ús i la conservació de les instal.lacions que exigeixin algun tipus d'actuació o de coneixement especial, i sobre l'evacuació de l'immoble en cas d'emergència.

f) Duració del contracte, amb identificació del règim de pre-avís de l'extinció.

g) El preu total de la renda de l'habitatge, amb desglossament i detall dels serveis accessoris i de la forma de pagament de cadascun d'ells, identificant la periodicitat de la liquidació.

h) Indicació de les adreces completes de l'administrador, com també les de l'administrador de la comunitat de propietaris, si s'escau.

 
 

Article 29

Disposició comuna

En tots els contractes d'alienació establerts als articles anteriors, l'elecció de notari per a l'atorgament de l'escriptura pública corresponent s'ha de pactar de comú acord entre l'adquirent de l'habitatge i el venedor. El notari que autoritzi l'atorgament ha de donar fe d'aquest acord.  

 

 

TÍTOL TERCER

L'ús, la conservació i la rehabilitació i adaptació de l'habitatge  

CAPÍTOL I

De l'ús i de la conservació de l'habitatge

 

Article 30

Conservació i ús

—1 Els propietaris i els usuaris dels habitatges estan obligats a utilitzar-los i conservar-los d'acord amb llur destinació. En tot cas, s'ha de garantir el manteniment del nivell d'habitabilitat, sense incidir negativament en el dels habitatges del seu entorn, i amb respecte de les instruccions contingudes en el Document d'Especificacions Tècniques de l'edifici, si aquest és preceptiu.

—2 Els propietaris han de vetllar per la conservació de les condicions de seguretat de llurs habitatges.

—3 El propietari de l'habitatge ha d'assegurar-lo, com a mínim, dels riscs que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys contra tercers.

—4 L'Administració ha de vetllar, en la forma que sigui establerta per reglament, pel compliment d'aquests deures. L'incompliment dóna lloc a les ordres d'execució necessàries per a la correcció de les deficiències existents, amb aplicació de les mesures coercitives i d'execució subsidiària establertes per la Llei.  

 

 

CAPÍTOL II

De la rehabilitació de l'habitatge

 

Article 31

Rehabilitació

—1 S'entén per rehabilitació d'habitatges totes les actuacions dirigides a aconseguir l'adequació o la millora constructiva funcional o d'habitabilitat de les edificacions destinades amb caràcter predominant a ús residencial.

—2 Les obres de rehabilitació poden abastar tant els elements comuns dels edificis com els elements privatius dels habitatges.

—3 La promoció d'obres de gran rehabilitació, entenent per tals les que només excloguin l'enderrocament de les façanes o constitueixin una actuació global en tot l'edifici per a destinar a la promoció en venda o lloguer els habitatges resultants, s'equipara a la promoció d'obres de nova construcció als efectes de l'aplicació dels preceptes del Títol Segon d'aquesta Llei.

—4 Les obres de rehabilitació han de preservar els valors dels edificis o els immobles que hagin estat declarats béns d'interès cultural o hagin estat inclosos en els catàlegs municipals d'edificis de valor històrico-artístic.

 

Article 32

Obres de rehabilitació

Els propietaris i els usuaris dels habitatges poden convenir lliurement la realització d'obres de rehabilitació, dins la normativa vigent, com també la repercussió del cost de les obres.

 

Article 33

Autorització d'obres de rehabilitació

—1 En defecte d'acord entre propietari i usuari que gaudeixi d'un títol justificatiu de l'ocupació, l'Administració pot autoritzar l'execució, amb els efectes que determina la legislació civil aplicable segons qui les hagi sufragades com a peticionari autoritzat, de les obres de rehabilitació necessàries per tal d'assolir les condicions mínimes d'habitabilitat que siguin determinades per reglament.

—2 Per a instar el procediment a què es refereix l'apartat 1, el propietari o l'usuari han de justificar, mitjançant certificació expedida per un tècnic competent, que les obres que s'han de fer s'ajusten a les finalitats d'habitabilitat a què es refereix aquest article i el cost estimat i els terminis d'execució de les obres. Es preceptiva, en tot cas, l'audiència als altres interessats.

—3 Les autoritzacions han d'ésser acordades per l’Administració, en la forma que es determini per reglament.

—4 L'atorgament de les autoritzacions administratives de rehabilitació no dispensa de l'obtenció de les llicencies preceptives en cada cas.

 

Article 34

Ordres d'execució

S'entén que el que disposa l'article 33 és sense perjudici del règim d'ordres d'execució establert per la legislació urbanística, per les ordenances municipals i per l'altra normativa que sigui aplicable.  

 

 

CAPÍTOL III

De l'adaptació especial de l'habitatge

 

Article 35

Realització d'obres d'adaptació

Els propietaris i els usuaris poden dur a terme les obres de transformació necessàries perquè els interiors dels habitatges o els elements i els serveis comuns de l'edifici siguin utilitzables per les persones amb mobilitat reduïda que hi hagin de viure, sempre que disposin, si s'escau, d'autorització de la comunitat o del propietari, respectivament, sens perjudici de les autoritzacions administratives que siguin preceptives.

 

Article 36

Autorització administrativa

—1 En el supòsit que la comunitat o el propietari deneguin l'autorització a què es refereix l'article 35 aquesta pot ésser sol.licitada a l'administració que es determini per reglament, complimentant els requisits següents:

a) Acreditar la situació de mobilitat reduïda i acreditar que l'habitatge no és practicable o accessible per a qui hi resideix o hi ha de residir habitualment i permanent.

b) Presentar una descripció detallada de les obres que cal fer, acreditativa que no són d'entitat desproporcionada a la causa.

—2 Per a l'atorgament o la denegació de l'autorització administrativa sol.licitada, cal tenir en compte la normativa vigent sobre supressió de barreres arquitectòniques i de foment de l'accessibilitat de l'edificació i també la proporcionalitat entre les obres i la causa que les motiva.  

 
següent

Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda