|
Llei 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca
o d’edificabilitat a canvi de construcció futura
(DOGC
núm. 3556 de 18-01-2002)
El President
de la Generalitat de Catalunya
Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de
Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d’acord amb el que
estableix l’article 33.2 de l’Estatut d’autonomia de
Catalunya,
promulgo la següent
LLEI
Preàmbul
Aquesta Llei regula la cessió d’una finca o
d’una determinada edificabilitat inclosa en la finca de la persona
cedent a canvi de l’adjudicació d’una construcció futura o
resultant de rehabilitació. Aquesta figura permet als propietaris de
terrenys o de finques edificades obtenir habitatges, locals o altres
construccions, nous o rehabilitats, sense haver d’intervenir
directament en el procés de gestió i construcció d’aquests.
Per a la persona cedent, l’interès d’aquesta
figura parteix del fet que, normalment, no disposa dels mitjans
suficients ni de la capacitat de gestió necessària per a dur a terme
la construcció o la rehabilitació; en aquest sentit, les dificultats
s’accentuen especialment en el cas que el planejament urbanístic hagi
determinat per a la finca objecte de cessió un volum edificable
important i uns terminis d’edificació forçosa.
A la persona cessionària, que normalment és
promotora o constructora, la cessió de la finca li permet construir
sense haver de fer un desemborsament inicial per a adquirir el sòl o el
volum edificable. En aquest sentit, la cessió li evita, o bé haver
d’immobilitzar un capital propi per a adquirir-los, capital que no
recuperarà fins a la venda dels habitatges, els locals o les
edificacions ja acabats, o bé haver d’assumir unes despeses
financeres importants per tal d’adquirir inicialment la finca o el
volum edificable, despeses que, lògicament, tenen repercussió en el
cost total de l’obra acabada.
D’aquesta manera, la Llei s’insereix en les
determinacions de l’ordenament vigent sobre la figura del promotor.
La cessió de finca o d’edificabilitat a canvi
d’una construcció futura es pot fer mitjançant la transmissió total
d’aquestes a canvi de l’esmentada construcció, o mitjançant la
transmissió d’una part de la finca o d’edificabilitat en la
proporció que la persona cedent i la cessionària determinin, tot
constituint una situació de comunitat.
En totes dues modalitats, les mesures de protecció
de la persona cedent, desproveïda, totalment o parcialment, de la seva
propietat, han d’ésser especialment intenses.
En aquest sentit, cal estipular en el contracte de
cessió les característiques de l’obra, les condicions de realització,
i el començament i el termini d’acabament de les obres, de
conformitat amb la Llei 24/1991, del 29 de novembre, de l’habitatge,
que exigeix l’establiment de terminis d’acabament i lliurament dels
habitatges acabats que en el moment de la venda estan en projecte o en
construcció.
La persona cedent té, a més, una facultat de
resolució del contracte de caràcter cautelar, independentment del règim
normal de la resolució per incompliment en el termini estipulat.
Aquesta facultat neix quan la persona cessionària no ha iniciat les
obres de construcció en el termini pactat o quan la llicència no
s’ajusta als pactes establerts, per una causa que no li és imputable.
Aquesta Llei estableix, a més de la facultat de
resoldre el contracte per incompliment, una mesura que afavoreix que la
persona promotora realitzi efectivament l’obra. Aquesta mesura
consisteix a reforçar l’eficàcia de la condició resolutòria
expressa que les parts puguin haver estipulat. En aquest sentit, el
compliment de la condició es pot acreditar per acta notarial o per
certificació de l’autoritat administrativa competent que acrediti que
l’obra no s’ha realitzat en les condicions i amb les característiques
establertes.
En tots els casos de resolució del contracte, la
persona cedent recupera la propietat d’allò que havia cedit i fa
seva, per accessió, l’obra realitzada, amb l’obligació de
rescabalar-ne la persona cessionària. Això no obstant, la persona
cedent pot exigir a la cessionària l’enderrocament de l’obra a càrrec
d’aquesta darrera, si el cost de l’acabament o de l’adaptació de
les obres executades a les efectivament pactades és superior a la
meitat del cost de la construcció prevista.
|
|
|
Article 1
Concepte
El contracte de cessió d’una finca o d’una
determinada edificabilitat a canvi de l’adjudicació d’una
construcció futura o resultant de la rehabilitació requereix, en el
moment de formalitzar-lo, que s’hi determinin els habitatges, els
locals o les altres edificacions amb indicació de cada un dels
adjudicataris i, quan el que s’hagi de construir o el que resulti de
la rehabilitació siguin habitatges o locals d’una edificació, que es
constitueixi el règim de propietat horitzontal com a identificació
necessària.
|
|
|
Article 2
Modalitats
1. La cessió es pot fer mitjançant:
a) La transmissió total d’una finca o de
l’edificabilitat a canvi de la construcció futura.
b) La transmissió d’una quota d’una finca o
de l’edificabilitat en la proporció que la persona cedent i la
cessionària determinin, tot constituint una situació de comunitat.
2. En el cas de transmissió total d’una
finca, la construcció futura es pot situar en una finca altra que la
que ha estat cedida.
|
|
|
Article 3
Règim general
1. En els contractes de cessió atorgats
abans de l’obtenció de la llicència d’obra corresponent s’han de
fer constar les característiques de l’obra, les condicions, els
terminis inicial i final de la construcció i la qualitat dels materials
emprats.
2. En els contractes de cessió atorgats
un cop obtinguda la llicència d’obra corresponent cal incorporar el
contingut d’aquesta, i també les determinacions del projecte o, si
escau, la certificació emesa pel facultatiu o facultativa de l’obra,
i la memòria de qualitats segons el projecte redactat pel facultatiu o
facultativa corresponent.
3. Ambdues parts poden acordar la
constitució d’un aval bancari o qualsevol altra garantia per tal
d’assegurar el compliment de l’obligació de la persona cessionària.
4. La persona cedent, després d’un
requeriment fefaent, pot instar la resolució del contracte si la llicència
no s’ajusta als pactes acordats, en el cas establert per l’apartat
1, o si les obres no s’han iniciat en el termini pactat per una causa
que no li sigui imputable.
5. L’obligació de la persona cessionària
només s’entén complerta quan el lliurament de l’obra es fa en les
condicions i amb les característiques pactades. Si no s’ha estipulat
res en aquest sentit, l’obra ha d’ésser lliurada íntegrament, amb
tots els requisits d’habitabilitat o els que siguin necessaris per a
l’ús a què es destini.
6. L’obra pot ésser realitzada i
lliurada per una persona altra que la cessionària, tret que s’hagi
pactat el contrari.
|
|
|
Article 4
Adquisició en la transmissió total
Si la cessió es fa mitjançant la transmissió total
de la finca o de l’edificabilitat a canvi de la construcció futura,
el lliurament dels habitatges, els locals o les altres edificacions que
corresponguin a la persona cedent es fa un cop finalitzada l’obra.
|
|
|
Article 5
Adquisició en la transmissió parcial
Si la cessió es fa mitjançant la transmissió
d’una quota de la finca o de l’edificabilitat, en la descripció
dels diferents habitatges, dels locals o de les edificacions projectats
ha de constar la respectiva adjudicació a cada un dels propietaris, que
s’ha de fer efectiva a mesura que l’obra es completi.
|
|
|
Article 6
Incompliment del contracte
1. En cas d’incompliment de les condicions, les característiques o el termini inicial o final
estipulats, la persona cedent pot exigir el compliment del contracte, o
la resolució d’aquest, en ambdós casos, amb la indemnització de
danys i perjudicis corresponent.
2. Les parts contractants poden estipular
que la no-realització de l’obra en les condicions, les característiques
i els terminis d’execució estipulats tingui el caràcter de condició
resolutòria automàtica.
3. L’acreditació de l’incompliment de
les condicions, les característiques i els terminis es pot fer per acta
notarial o, si escau, per certificació de l’autoritat administrativa.
|
|
|
Article 7
Resolució automàtica del contracte
Per tal que operi la resolució automàtica
establerta per l’article 6.2 cal:
a) La notificació fefaent de la resolució a la
persona cessionària i als tercers titulars de drets constituïts sobre
la finca.
b) La no-oposició de la persona cessionària a
la resolució, en el termini de quinze dies.
|
|
|
Article 8
Efectes
1. En cas de resolució del contracte, la
persona cedent recupera la propietat del que havia cedit i fa seva, per
accessió, l’obra realitzada, amb l’obligació de rescabalar-ne la
persona cessionària i, si escau, els tercers.
2. No obstant el que estableix l’apartat
1, quan el cost de l’acabament de les obres o, si s’escau, de
l’adaptació de les realment executades als pactes establerts en el
contracte sigui superior a la meitat del cost de la construcció
pactada, la persona cedent pot optar per l’enderrocament a càrrec de
la persona cessionària.
|
|
|
Article 9
Oposició del contracte davant tercers
El contracte de cessió de finca o d’edificabilitat
és oposable davant tercers d’ençà que se n’hagi fet la inscripció
en el Registre de la Propietat.
|
|
|
Disposició
final
Entrada en vigor
Aquesta Llei entra en vigor al cap de tres mesos d’haver estat
publicada al DOGC.
|
|
|
|
Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals
sigui d’aplicació aquesta Llei cooperin al seu compliment i que els
tribunals i les autoritats als quals pertoqui la facin complir.
Palau de la Generalitat, 31 de desembre de 2001
Jordi Pujol
President de la Generalitat de Catalunya
Josep-D. Guàrdia i Canela
Conseller de Justícia
|
|
|
