Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

 

Capítol II

Activitats professionals vinculades amb l'habitatge

Secció primera

Agents que intervenen en el procés d'edificació i rehabilitació d'habitatges

 

 

Article 49. Agents que intervenen en l'edificació i la rehabilitació. Règim jurídic

1. Els agents que intervenen en el procés d'edificació i rehabilitació d'habitatges són els que estableixen la normativa d'ordenació de l'edificació i aquesta llei.

2. Els agents que intervenen en el procés d'edificació i rehabilitació d'habitatges estan subjectes al règim jurídic i a les obligacions que estableixen la Llei de l'Estat 38/1999, del 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació, aquesta llei, la normativa sectorial específica, la normativa en matèria de prevenció de riscos laborals i el contracte que n'origina la intervenció.

 
 

 

Article 50. Els promotors d'habitatges

1. Són promotors d'habitatges les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, que, individualment o col·lectivament, decideixen, impulsen, programen i financen, encara que sigui ocasionalment, amb recursos propis o aliens, obres d'edificació o rehabilitació d'habitatges, tant si són per a ús propi com si són per a fer-ne posteriorment la transmissió, el lliurament o la cessió a tercers per qualsevol títol.

2. Són obligacions dels promotors d'habitatges:

a) Tenir sobre el solar on s'ha de construir o sobre l'immoble que s'ha de rehabilitar la titularitat d'un dret que els faculti per a fer les obres corresponents.

b) Disposar del projecte tècnic de l'obra i obtenir les llicències d'edificació i les autoritzacions administratives preceptives.

c) Lliurar als adquirents dels habitatges la documentació i la informació exigibles, en els termes que estableix aquesta llei. En el cas dels autopromotors, l'obligació correspon als constructors.

d) Subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l'ordenament jurídic. Aquesta obligació no és exigible als autopromotors individuals d'un únic habitatge unifamiliar per a ús propi. Tanmateix, si l'habitatge és objecte de transmissió entre vius en el termini de deu anys, els autopromotors estan obligats a contractar les assegurances i les garanties pel temps que resti per completar els deu anys, llevat que els adquirents els n'exonerin expressament.

e) Subscriure una pòlissa d'assegurança o un aval que garanteixi la devolució de les quantitats rebudes a compte del preu total convingut, ja siguin qualificades amb el nom d'arres, senyal o reserva o amb qualsevol altra denominació, en el cas que s'incompleixi l'obligació de lliurar l'habitatge en les condicions pactades; en el cas que les obres no comencin o acabin, sigui per la causa que sigui, en el termini convingut; en el cas que no s'obtingui la cèdula d'habitabilitat; en el cas que hi hagi hagut una doble venda, o en el cas que l'habitatge s'hagi transmès a tercers protegits per la publicitat registral.

3. La devolució a què fa referència l'apartat 2.e ha de comprendre no només la quantitat lliurada a compte, sinó també els interessos moratoris que s'acreditin des de la data en què es va cobrar fins al moment en què es faci efectiva la devolució, sens perjudici de les indemnitzacions que puguin correspondre als adquirents per l'incompliment dels venedors.

4. En el cas de promocions en règim de comunitat de propietaris o de societat cooperativa constituïda legalment, s'ha de garantir la devolució de les quantitats destinades a l'adquisició del sòl on s'hagin d'emplaçar els habitatges que s'hagin percebut de les persones físiques integrades en la comunitat o la societat corresponents.

 
 

 

Article 51. Els promotors socials d'habitatges

1. Als efectes d'aquesta llei, són promotors socials d'habitatges els promotors que, complint els requisits establerts per l'article 50, porten a terme promocions d'obra nova o de rehabilitació d'habitatges que, a l'empara dels plans d'habitatge, s'orienten a incrementar l'oferta d'habitatges amb protecció oficial a Catalunya, de manera principal, habitual, estable en el temps i concertada amb el Govern.

2. Tenen la condició de promotors socials d'habitatges:

a) L'Institut Català del Sòl, els ajuntaments, les societats i els patronats municipals d'habitatges, les cooperatives d'habitatges i les entitats urbanístiques especials.

b) Els promotors privats d'habitatges i les entitats sense ànim de lucre dedicades a la promoció d'habitatges que tinguin per objecte social i com a objecte de llur activitat efectiva la promoció d'habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer, la gestió i l'explotació d'aquest tipus d'habitatges en casos de constitució de dret de superfície o de concessió administrativa o la promoció d'habitatges amb protecció oficial destinats, en règim de venda, als beneficiaris amb ingressos més baixos.

c) Els promotors privats d'habitatges que tinguin per objecte social i com a objecte de llur activitat efectiva la promoció d'habitatges amb protecció oficial destinats a la venda, sempre que compleixin els criteris d'homologació que siguin establerts per reglament.

3. El Govern, a proposta del departament competent en matèria d'habitatge, ha d'establir el procediment d'homologació dels promotors socials d'habitatges, que no poden haver estat sancionats per incompliment greu o molt greu de la normativa en matèria de seguretat i salut en el treball.

4. L'homologació a què fa referència l'apartat 3 requereix, en el cas de les cooperatives d'habitatges, l'informe emès per la Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya.

5. Els promotors d'habitatges destinats a lloguer han de garantir, com a mínim, per a obtenir l'homologació a què fa referència l'apartat 3:

a) La capacitat organitzativa suficient, destinada específicament a gestionar el lloguer dels habitatges.

b) La capacitat econòmica suficient, en forma de recursos propis que en garanteixin la solvència econòmica a llarg termini.

6. Els promotors d'habitatges de compravenda han de complir com a mínim, per a obtenir l'homologació a què fa referència l'apartat 3, les condicions següents:

a) Fer constar als estatuts la dedicació a la promoció d'habitatges amb protecció oficial.

b) Haver-se dedicat amb preponderància, dins el conjunt d'habitatges que hagin promogut els vint anys anteriors, a la promoció d'habitatges amb protecció oficial.

7. Els promotors socials d'habitatges han de convenir amb el departament competent en matèria d'habitatge les promocions d'habitatges amb protecció oficial i el sistema de finançament per a portar-les a terme i han de convenir amb l'Institut Català del Sòl l'obtenció del sòl necessari.

 
 

 

Article 52. Els constructors d'habitatges

1. Als efectes d'aquesta llei, són constructors d'habitatges les persones físiques o jurídiques que assumeixen contractualment davant els promotors d'habitatges el compromís d'executar amb mitjans humans i materials, propis o aliens, obres totals o parcials d'edificació o rehabilitació d'habitatges, amb subjecció al projecte i al contracte corresponents.

2. Les funcions dels promotors d'habitatges i dels constructors d'habitatges poden ésser assumides per una mateixa persona, física o jurídica.

3. El Govern, a fi d'afavorir la transparència en el sector de l'habitatge i la protecció dels consumidors, ha de promoure la creació d'un registre de constructors d'habitatges, en els termes que estableix l'article 56.

4. Els constructors d'habitatges que s'inscriuen en el registre a què fa referència l'apartat 3 han d'assumir un triple compromís: han de documentar les obres que hagin de fer, prestar una atenció especial a la prevenció de riscos laborals i establir un sistema d'atenció al consumidor.

5. Són obligacions dels constructors d'habitatges:

a) Executar l'obra amb subjecció al projecte, al pla de seguretat, a la legislació aplicable i a les instruccions del director o directora d'obra, del director o directora d'execució de l'obra i del coordinador o coordinadora en matèria de seguretat i salut en el treball, a fi d'obtenir la qualitat exigida en el projecte i la qualitat derivada de la responsabilitat social.

b) Tenir la titulació o la capacitació professional requerides per a complir les condicions exigibles legalment per a actuar com a constructors.

c) Designar el cap o la cap d'obra, que assumeix la representació tècnica dels constructors en l'obra i que ha de tenir la titulació i l'experiència adequades a les característiques i la complexitat de l'obra.

d) Assignar a l'obra els mitjans humans i materials requerits.

e) Formalitzar les subcontractacions de determinades parts o instal·lacions de l'obra dins els límits establerts en el contracte i a la normativa aplicable.

f) Facilitar al director o directora d'execució de l'obra les dades i els documents necessaris per al control de qualitat.

g) Signar l'acta de replantejament o de començament de l'obra i l'acta de recepció de l'obra.

h) Facilitar al director o directora de l'obra les dades necessàries per a l'elaboració de la documentació de l'obra executada.

i) Subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l'ordenament jurídic.

j) Respondre directament davant els promotors de l'adequació de l'obra al projecte i al contracte, amb relació a l'actuació de les persones físiques o jurídiques amb les que subcontracti determinades parts o instal·lacions.

k) Estar inscrits en el Registre d'Empreses Acreditades, creat per la Llei de l'Estat 32/2006, del 18 d'octubre, reguladora de la subcontractació en el sector de la construcció.

 

Secció segona

Agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris
 

 

 

Article 53. Agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris. Règim jurídic

1. Als efectes d'aquesta llei, els agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris són els administradors de finques i els agents immobiliaris.

2. Els agents que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris estan subjectes al règim jurídic i a les obligacions que estableix aquesta llei, sens perjudici del que determina la normativa sectorial específica.

 
 

 

Article 54. Els administradors de finques

1. Als efectes d'aquesta llei i de les activitats que regula, són administradors de finques les persones físiques que es dediquen de manera habitual i retribuïda a prestar serveis d'administració i d'assessorament als titulars de béns immobles i a les comunitats de propietaris d'habitatges.

2. Els administradors de finques, per a exercir llur activitat, han de tenir la capacitació professional requerida i han de complir les condicions legals i reglamentàries que els siguin exigibles, amb el benentès que la pertinença al col·legi professional corresponent els habilita per a exercir la professió.

3. Els administradors de finques que compatibilitzen llur activitat amb la prestació de serveis de transacció immobiliària d'operacions de compravenda, permuta o cessió de béns immobles altres que el traspàs o l'arrendament dels béns que administren tenen la condició d'agents immobiliaris, als efectes d'aquesta llei, i han de complir els requisits que estableix l'article 55.

4. Els administradors de finques que presten serveis de mediació en operacions d'arrendament respecte als béns sobre els quals tenen encomanada l'administració no estan subjectes al compliment dels requisits que estableix l'article 55.

5. Els administradors de finques, en el desenvolupament de llur activitat professional, han d'actuar amb eficàcia, diligència, responsabilitat i independència professionals, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector, amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors establerts per aquest títol.

6. Per a garantir els drets dels consumidors, els administradors de finques han de subscriure una assegurança de responsabilitat civil, que poden constituir per mitjà del col·legi o associació professional corresponent.

 
 

 

Article 55. Els agents immobiliaris

1. Als efectes d'aquesta llei i de les activitats que regula, són agents immobiliaris les persones físiques o jurídiques que es dediquen de manera habitual i retribuïda, dins el territori de Catalunya, a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d'aquests drets.

2. Poden exercir com a agents immobiliaris:

a) Els agents de la propietat immobiliària que compleixen els requisits de qualificació professional que estableixen llur normativa específica i aquesta llei.

b) Totes les persones físiques o jurídiques que tinguin la capacitació professional requerida i compleixin les condicions legals i reglamentàries que els siguin exigibles.

3. Els agents immobiliaris, per a poder exercir, han de:

a) Disposar d'un establiment obert al públic a aquest efecte, llevat que la comercialització dels serveis immobiliaris s'efectuï a distància per via electrònica o telemàtica, en el qual cas cal acreditar una adreça física de l'agent responsable.

b) Estar en possessió de la capacitació professional que se'ls exigeixi legalment. En cas de tractar-se de persones jurídiques, la capacitació és exigible als administradors o, si s'escau, als membres del consell d'administració.

c) Constituir i mantenir una garantia, amb vigència permanent, que els permeti respondre de les quantitats que rebin en l'exercici de llur activitat mediadora mentre no les posin a disposició dels destinataris. Per a determinar l'import de la garantia cal tenir en compte el nombre d'establiments que cada agent mantingui oberts al públic.

Per reglament es poden establir les modalitats que pot adoptar i els criteris de fixació del risc que ha de cobrir la dita garantia. En el cas dels agents col·legiats o associats, la garantia es pot constituir per mitjà del col·legi o l'associació professional a què pertanyin.

d) Constituir i mantenir una pòlissa de responsabilitat civil, amb vigència permanent, que els permeti respondre de l'exercici de l'activitat mediadora. El capital que ha d'assegurar la pòlissa s'ha de determinar per reglament, tenint en compte el nombre d'establiments que cada agent mantingui oberts al públic. La pòlissa d'assegurança pot ésser individual o bé, en el cas dels agents col·legiats o associats, la pòlissa col·lectiva que tingui concertada el col·legi o l'associació professional a què pertanyin.

4. El Govern, a fi d'afavorir la transparència en el sector de l'habitatge i garantir la protecció dels consumidors, ha de crear un registre obligatori d'agents immobiliaris, en els termes que estableix l'article 56.

5. Són obligacions dels agents immobiliaris:

a) Actuar amb diligència, responsabilitat i independència professionals, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector i amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors i usuaris d'habitatges, i no fer referències ni emprar noms, en cap cas, que indueixin o puguin induir els consumidors o usuaris a error respecte a la veritable naturalesa de l'empresa o l'establiment o dels serveis que presten.

b) Abans d'iniciar una oferta d'un immoble, subscriure amb els propietaris d'habitatges que els encomanin la transacció d'un habitatge una nota d'encàrrec que els habiliti per a fer-ne oferta i publicitat, per a percebre quantitats o per a formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.

6. Els agents immobiliaris no poden fer oferta ni publicitat d'immobles de tercers si no han subscrit abans la nota d'encàrrec a què fa referència l'apartat 5.b, en la qual han de constar necessàriament les dades següents:

a) La identitat de l'agent i el número d'inscripció en el registre d'agents immobiliaris.

b) La identitat dels propietaris de l'immoble i, si s'escau, la de llur representant.

c) El termini de durada de l'encàrrec.

d) La descripció de l'operació encomanada.

e) La identificació de la finca o de les finques, amb especificació de les dades registrals, les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol naturalesa.

f) El règim de protecció de l'habitatge, si s'escau.

g) El preu de l'oferta.

h) Els aspectes jurídics que afectin l'immoble d'una manera rellevant, que la persona que encarrega la transacció ha de posar de manifest, sota la seva responsabilitat, sobretot pel que fa a procediments judicials pendents per qüestions relacionades amb l'immoble.

i) La retribució de l'agent i la forma de pagament. La retribució de l'agent ha de consistir en un percentatge del preu o en un import fix i en cap cas no es pot percebre retribució de les dues parts que intervenen en la transacció per la mateixa operació, llevat que hi hagi un acord exprés en aquest sentit.

j) Els drets i les obligacions de les parts, amb indicació de les facultats concedides a l'agent.

7. Els agents immobiliaris, abans de subscriure amb tercers qualsevol document relatiu a la transacció d'un immoble, han d'haver verificat les dades facilitades pels propietaris mandants i la titularitat, les càrregues i els gravàmens registrals del bé.

8. D'acord amb el que disposa la normativa reguladora dels fulls de reclamació i denúncia als establiments comercials i en l'activitat de prestació de serveis, els agents immobiliaris no col·legiats han de tenir a disposició dels consumidors fulls oficials de reclamació i denúncia, i han de tenir en un lloc visible de llurs establiments un cartell informador de l'existència dels fulls.

 

Capítol III

Registres d'homologació dels agents vinculats amb l'habitatge
 

 

 

Article 56. Caràcter dels registres

1. Es poden crear registres d'homologació dels agents vinculats amb l'habitatge. Les característiques i el desenvolupament d'aquests registres s'ha de determinar per reglament, de manera concertada amb els col·legis professionals vinculats i tenint en compte els estatuts i la reglamentació dels dits col·legis.

2. Els registres d'homologació poden ésser de caràcter voluntari o obligatori i responen a la tipologia dels agents. Els de caràcter obligatori són registres administratius adscrits al departament competent en matèria d'habitatge.

3. La inscripció dels agents en els registres s'ha d'efectuar en els termes i segons el procediment que s'aprovi per reglament. Per a inscriure-s'hi, els agents han d'acreditar que llur activitat s'ajusta als requisits i les qualificacions establerts per aquesta llei i als que s'estableixin per reglament.

4. La manca d'inscripció en els registres d'homologació no afecta la validesa dels contractes ni la resta d'actuacions que s'hagin pogut efectuar amb la intervenció de l'agent.

5. El reglament dels registres ha de concretar les condicions i el procediment per a la comprovació dels assentaments, la renovació i la resolució d'aquests i la resta d'aspectes de funcionament.

 
 

 

Article 57. Distintiu d'inscripció als registres

Els titulars dels registres han de crear un distintiu i una placa amb un format i unes característiques específiques que ha d'ésser col·locada en un lloc visible per al públic en cada un dels locals dels agents inscrits, i també en el paper comercial i en la publicitat dels agents. En el dit distintiu ha de constar el número d'inscripció dels agents en el registre corresponent. Els professionals col·legiats en exercici que exerceixen estatutàriament les funcions descrites pel capítol II poden compartir el distintiu del registre amb el distintiu col·legial i el número de col·legiat.

 

Capítol IV

Publicitat de l'habitatge
 

 

 

Article 58. La publicitat i el seu caràcter vinculant

1. Tots els agents que intervenen en l'edificació i la rehabilitació d'habitatges i la prestació de serveis immobiliaris que tenen algun dret per a la transmissió, l'arrendament i la cessió dels habitatges, com ara els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques, s'han de subjectar a la normativa que prohibeix la utilització de publicitat il·lícita i, especialment, a les normes reguladores de la publicitat que estableix aquesta llei.

2. S'entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de manera directa o indirecta la transmissió, l'arrendament i qualsevol altra forma de cessió d'habitatges a títol onerós.

3. L'oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l'arrendament d'habitatges s'han d'ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques.

4. Les dades, les característiques i les condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis, les instal·lacions, l'adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges que s'inclouen en l'oferta, la promoció i la publicitat són exigibles ulteriorment pel comprador, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissió.

5. Es prohibeix expressament la comercialització i la publicitat d'immobles per compte d'altre sense tenir prèviament la nota d'encàrrec corresponent.

 
 

 

Article 59. Mencions obligatòries

En tota publicitat, l'agent ha de fer constar necessàriament:

a) La localització de l'habitatge.

b) L'estat de l'habitatge ofert, i si ja és acabat, en fase de construcció o només projectat, en cas d'obra nova.

c) El número i la data de caducitat de la llicència d'obres, en el cas de la primera transmissió d'habitatges en edificis acabats o en obres.

d) La superfície útil i la superfície construïda, en el cas d'habitatges de nova construcció. En cas d'annexos, la superfície d'aquests s'ha de fer constar de manera diferenciada.

e) El número de referència del registre d'homologació, el distintiu col·legial i el número de col·legiació de l'agent, si s'escau.

f) El responsable de la comercialització de la promoció, amb l'adreça i el telèfon de contacte, en cas d'obra nova.

 

Capítol V

Oferta de l'habitatge
 

 

 

Article 60. Oferta per a la venda

1. Tots els agents que intervenen en l'edificació, la rehabilitació i la prestació de serveis immobiliaris s'han de subjectar a les normes reguladores de l'oferta que estableix aquesta llei.

2. La persona interessada a adquirir un habitatge ha de rebre una informació suficient sobre les condicions essencials del que se li ofereix. Abans d'avançar qualsevol quantitat a compte del preu final, li ha d'ésser lliurada per escrit la informació mínima següent:

a) La identificació de l'agent que intervé en la transacció.

b) La identificació de l'habitatge, amb l'expressió de la superfície útil d'aquest i la dels annexos.

c) La referència de la inscripció registral.

d) El preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen al comprador i de les altres despeses inherents al contracte que li són imputables.

e) Els terminis d'inici de les obres i de lliurament de l'habitatge, si es tracta d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció.

f) La indicació del règim de protecció i el pla d'habitatge al qual es troba acollit, si es tracta d'una oferta d'habitatge amb protecció oficial.

3. Si la quantitat que s'ha de lliurar a compte supera l'1% del preu fixat per a la transmissió, la informació mínima establerta per l'apartat 2 s'ha de complementar amb la següent:

a) La descripció de les característiques essencials de l'habitatge, com ara els materials emprats en la construcció, l'orientació principal, el grau d'aïllament tèrmic i acústic, les mesures d'estalvi energètic, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns de l'edifici o complex immobiliari de què forma part, i el número de llicència d'obres i les condicions generals i específiques per a la seva concessió, en el cas de la primera transmissió.

b) L'antiguitat de l'edifici, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns, i l'estat d'ocupació de l'habitatge, en el cas de la segona transmissió i les successives.

c) La identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol naturalesa i la quota de participació fixada en el títol de propietat, si s'escau.

d) L'import de les quotes i les derrames comunitàries, i també el de les despeses comunitàries pendents de pagament, en el cas de la segona transmissió i les successives d'habitatges en règim de propietat horitzontal.

e) Les condicions econòmiques i financeres de la transmissió, especialment la forma i els terminis de pagament, amb indicació de si s'exigeix o no una entrada inicial, si s'escau, i els interessos que s'acreditin i la forma d'aplicar-los.

f) En el cas d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció, informació sobre la llicència d'obres i, si les obres s'han acabat, una còpia de la llicència de primera ocupació.

g) En el cas d'una oferta d'habitatge amb protecció oficial, la indicació de la data de la qualificació provisional o definitiva i el règim de drets i deures, amb l'expressió de les limitacions per als adquirents i els usuaris de l'habitatge.

4. Es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l'habitatge la continguda en la cèdula d'habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d'habitatges amb protecció oficial.

 
 

 

Article 61. Oferta per a l'arrendament

1. En les ofertes d'arrendament s'ha de proporcionar als destinataris una informació suficient sobre les condicions essencials de l'habitatge, i també de les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació s'ha de lliurar abans de rebre qualsevol quantitat a compte.

2. La informació mínima d'una oferta d'arrendament ha de contenir les dades següents:

a) La descripció i les condicions físiques de l'habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d'aquest.

b) El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.

c) El termini de l'arrendament.

d) La forma d'actualització del preu al llarg del termini de l'arrendament.

e) La fiança i les altres garanties que s'exigeixen als arrendataris.

3. Es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l'habitatge la continguda en la cèdula d'habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d'habitatges amb protecció oficial.

 

Capítol VI

Transmissió i arrendament de l'habitatge
 

 

 

Article 62. Principis contractuals en la transmissió i l'arrendament d'habitatges

1. Les clàusules dels contractes de transmissió de la propietat o de cessió d'ús formalitzats en el marc d'una activitat empresarial o professional han de complir els requisits següents:

a) Concreció, claredat i senzillesa en la redacció, amb possibilitat de comprensió directa i sense referències a textos o documents que no hagin estat facilitats prèviament o simultàniament a la formalització del contracte.

b) Bona fe i just equilibri entre els drets i les obligacions de les parts, amb exclusió de clàusules abusives, segons la definició establerta per la legislació per a la defensa dels consumidors i els usuaris. Es consideren en tot cas abusives totes les estipulacions no negociades que, en contra de la bona fe, estableixen un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts en perjudici dels consumidors, i també les clàusules que vinculen el contracte només a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privació de drets bàsics dels consumidors i les que comporten manca de reciprocitat.

c) En cas de dubte sobre el sentit d'una clàusula, preval la interpretació més favorable als consumidors.

2. La transmissió i l'arrendament d'habitatges només es pot portar a terme quan s'assoleixin o es puguin assolir els requeriments exigits pel capítol I del títol III. El compliment d'aquesta prescripció s'ha de documentar mitjançant la cèdula d'habitabilitat o la qualificació definitiva en el cas d'habitatges amb protecció oficial. En el supòsit de transmissions d'habitatges que no siguin de nova construcció, es pot prescindir de la presentació de la cèdula d'habitabilitat en els termes indicats per l'article 132.a.

 
 

 

Article 63. Requisits per a transmetre habitatges en construcció o rebre'n quantitats a compte

Són requisits previs per a poder subscriure un contracte de transmissió d'un habitatge en construcció o per a rebre'n qualsevol quantitat a compte:

a) Tenir una llicència d'edificació que descrigui l'immoble objecte de la transmissió.

b) Tenir la titularitat d'un dret sobre la finca que faculti per a construir-hi o rehabilitar-la i per a transmetre-la. S'ha de fer una indicació expressa de les càrregues i els gravàmens que afecten tant l'habitatge com els elements comuns de l'edifici del qual forma part.

c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.

d) Individualitzar el crèdit hipotecari per a cada finca registral, si s'escau.

 
 

 

Article 64. Requisits per a transmetre habitatges acabats de nova construcció o rebre'n quantitats a compte

1. Són requisits previs per a poder subscriure un contracte de transmissió d'un habitatge acabat de nova construcció o per a rebre'n qualsevol quantitat a compte:

a) Tenir una llicència d'edificació que descrigui com a habitatge l'immoble que és objecte de transmissió.

b) Disposar de la connexió a la xarxa general de subministraments de manera individualitzada per a cada habitatge de l'edifici, quan el tipus de subministrament ho permeti, d'acord amb la legislació vigent.

c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.

d) Haver formalitzat el llibre de l'edifici corresponent.

e) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si s'escau, entre totes les entitats registrals de l'immoble.

2. Els habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació, definit per l'article 3.h, s'equiparen als de nova construcció als efectes d'aquest article.

 
 

 

Article 65. Documentació que cal lliurar als adquirents

1. En els actes i els contractes de transmissió d'habitatges nous, els transmitents han de lliurar als adquirents la documentació següent:

a) El plànol de situació de l'edifici.

b) El plànol de l'habitatge, amb l'especificació de la superfície útil i de la construïda, en cas d'habitatges de nova construcció, amb els mesuraments acreditats per tècnics competents. Si hi ha annexos, els mesuraments han d'ésser diferenciats.

c) La memòria de qualitats.

d) La cèdula d'habitabilitat, o la cèdula de qualificació definitiva en el cas d'un habitatge amb protecció oficial.

e) El certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici.

f) Una nota simple informativa del Registre de la Propietat, actualitzada.

g) La documentació relativa a les garanties de l'habitatge, amb l'especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

h) La documentació relativa a la hipoteca, si s'ha constituït.

i) L'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats, si s'escau.

j) La documentació necessària per a contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.

2. En els actes i els contractes de transmissió d'habitatges de segona transmissió o de les successives transmissions, cal lliurar als adquirents els documents assenyalats per les lletres d, e, f, i i j de l'apartat 1 i, en cas d'un habitatge en règim de propietat horitzontal, el certificat relatiu a l'estat de deutes dels transmitents amb la comunitat, en el qual han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades pendents de repartir.

3. Pel que fa a la presentació de la cèdula d'habitabilitat, regeix el que disposa l'article 62.2.

4. Les despeses derivades de l'obtenció de la documentació esmentada pels apartats 1 i 2 no han d'anar a càrrec dels adquirents.

 
 

 

Article 66. Requisits per a l'arrendament d'habitatges

1. El lliurament de la documentació acreditativa de la informació requerida en l'oferta d'un arrendament, d'acord amb el que estableix l'article 61, és requisit per a la subscripció del contracte.

2. Els ocupants tenen dret al lliurament de la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent amb la subscripció del contracte.

3. En la formalització dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d'una fiança en els termes establerts per la legislació sobre arrendaments urbans. Aquesta fiança s'ha de dipositar en el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, en el qual s'han d'inscriure les dades corresponents als contractes subscrits entre els arrendadors i els arrendataris referents als immobles situats a Catalunya, d'acord amb el que disposa la Llei 13/1996, del 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge.

4. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir les fórmules de coordinació i cooperació entre el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes i el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, per a permetre el control eficaç sobre la concurrència dels requisits legals exigibles en el lloguer d'habitatges protegits i per al tractament coordinat de les bases de dades.

 

Títol V

De la política de protecció pública de l'habitatge

Capítol I

Àmbits i formes de l'actuació pública
 

 

 

Article 67. Els plans d'habitatge

1. Els plans d'habitatge aprovats pel Govern són els instruments temporals que, respectant el marc de la planificació i la programació regulada pel títol II, han d'establir:

a) La delimitació i la concreció del règim de les actuacions susceptibles d'ésser protegides, les diferents modalitats d'habitatges amb protecció oficial i els criteris de prioritat en l'actuació pública.

b) El finançament i els ajuts públics a càrrec de la Generalitat i la gestió dels ajuts estatals per a portar a terme les actuacions.

c) Les garanties i les condicions per a accedir a habitatges amb protecció oficial en les diferents modalitats i al finançament i els ajuts per a qualsevol de les actuacions susceptibles d'ésser protegides.

d) El conjunt de mesures connexes i complementàries que permetin assolir els objectius dels plans en el període temporal que estableixen.

2. El Govern té l'obligació de promulgar plans d'habitatge d'una durada mínima de quatre anys, tot garantint que la vigència dels dits plans asseguri que no hi hagi períodes en què no sigui aplicable un pla.

 
 

 

Article 68. Actuacions susceptibles d'ésser protegides

1. Es consideren actuacions susceptibles d'ésser protegides en matèria d'habitatge les que tenen com a finalitat donar allotjament a persones o unitats de convivència amb necessitats d'habitatge, actuacions que poden ésser, entre d'altres, les següents:

a) La compra o la urbanització de sòl per a destinar-lo a habitatge protegit.

b) La promoció de nous habitatges amb protecció oficial.

c) Els contractes de copropietat.

d) L'adquisició d'habitatges lliures o protegits per a ús propi o per a destinar-los a lloguer.

e) L'oferta i la posada en el mercat d'habitatges privats per a destinar-los a lloguer o a d'altres formes de cessió d'ús.

f) La rehabilitació d'habitatges i d'edificis d'habitatges.

g) Les altres que determinin els plans d'habitatge.

2. Tenen la condició d'actuacions susceptibles d'ésser protegides, a més de les que estableix l'apartat 1, la mediació social en l'àmbit del lloguer i la gestió d'habitatges d'inserció, entre d'altres accions adreçades a evitar l'exclusió social residencial.

 
 

 

Article 69. Mediació social en el lloguer d'habitatges

1. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir un sistema de concertació pública i privada per a estimular els propietaris i els inversors privats a posar en el mercat de lloguer habitatges adreçats a les persones i les unitats de convivència amb dificultats de tot ordre per a accedir al mercat de l'habitatge.

2. Els estímuls als propietaris i els inversors poden consistir en garanties i avals per al cobrament i en ajuts per a la posada en condicions d'habitabilitat.

3. El sistema ha d'ésser gestionat per una xarxa de mediació social subvencionada pel Govern, que pot ésser integrada per administracions públiques locals, entitats sense ànim de lucre o agents vinculats amb l'habitatge que se subjectin a les condicions i al sistema de control que s'ha d'establir per reglament.

4. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir un sistema voluntari d'obtenció d'habitatges privats, en especial els desocupats, per a posar-los a lloguer, mitjançant la cessió dels dits habitatges pels propietaris a l'Administració pública a canvi de garantir-ne el manteniment i el cobrament dels lloguers.

5. Els habitatges obtinguts pels sistemes a què es refereix aquest article poden ésser oferts a persones grans en el cas que llurs habitatges no s'adaptin a llurs condicions físiques o econòmiques. Quan l'habitatge previ de la persona beneficiària sigui de propietat, s'han d'establir fórmules perquè pugui ésser utilitzat temporalment o permanentment per l'Administració dins els altres programes de lloguer social esmentats per aquest article.

6. Els sol·licitants d'habitatges obtinguts pel sistema de mediació o pel sistema de cessió han d'estar inscrits en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial establert per l'article 92.

7. L'adjudicació dels habitatges del sistema de mediació i del sistema de cessió ha de seguir un procediment específic que s'ha de regular per reglament.

 
 

 

Article 70. Habitatges d'inserció

1. El Govern ha de vetllar perquè les entitats sense ànim de lucre i els serveis socials municipals que porten a terme activitats i programes d'inserció social puguin disposar d'un volum d'habitatges d'inserció, tal com són definits per l'article 3.i, suficient per a atendre les necessitats d'aquest tipus que es detectin a cada municipi.

2. En el marc dels programes socials d'integració i en els termes que determina la normativa vigent en matèria de serveis socials, les administracions competents han d'adoptar actuacions específiques de dotació d'habitatges d'inserció per als sense llar.

3. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir ajuts per a subvenir als costos de gestió dels habitatges d'inserció gestionats per entitats sense ànim de lucre o pels serveis socials municipals.

4. Els habitatges obtinguts pels sistemes que estableix l'article 69 poden ésser oferts a entitats sense ànim de lucre o als serveis socials municipals perquè els puguin utilitzar com a habitatges d'inserció.

 
 

 

Article 71. Contractes de copropietat

1. L'Administració de la Generalitat, o, subsidiàriament, qualsevol administració de caràcter local o supramunicipal, per a incrementar les possibilitats d'accés a l'habitatge dels joves de menys de trenta-cinc anys, les famílies nombroses i les persones amb discapacitat, entre d'altres, pot establir contractes de copropietat amb particulars com a ajuda a la compra d'un habitatge destinat a residència habitual i permanent.

2. L'aportació de les administracions públiques com a ajuda a la compra que figuri en els contractes de copropietat no pot superar el 20% del cost de l'habitatge.

3. Els beneficiaris dels ajuts dels contractes de copropietat poden comprar en qualsevol moment la part de propietat de la Generalitat i, en tot cas, tenen l'obligació de fer-ho en el moment en què vulguin transmetre la propietat. En el moment de la venda, la Generalitat té un dret preferent de compra pel preu del valor escripturat més els interessos financers, tenint en compte la inflació.

4. El preu màxim, el règim jurídic i les condicions de transmissió dels habitatges de copropietat s'han d'establir per reglament.

 
 

 

Article 72. Sistema de prestacions per al pagament del lloguer

1. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir un sistema de prestacions per al pagament del lloguer per a les persones i les unitats de convivència residents a Catalunya amb ingressos baixos i moderats a les quals el cost de l'habitatge pot situar en risc d'exclusió social residencial o dificultar el procés d'inserció social.

2. El sistema és integrat per dos tipus de prestacions:

a) Prestacions permanents per al pagament del lloguer.

b) Prestacions d'especial urgència per al pagament del lloguer o de quotes d'amortització hipotecària en situacions especials.

3. Les prestacions per al pagament del lloguer establertes per l'apartat 2.a tenen el caràcter de prestacions econòmiques de dret de concurrència de caràcter permanent, tal com les defineix la legislació vigent en matèria de prestacions socials de caràcter econòmic. Aquestes prestacions es prorroguen automàticament mentre els beneficiaris mantenen les condicions d'elegibilitat i són compatibles amb d'altres ajuts i prestacions que els beneficiaris puguin rebre per conceptes diferents dels establerts per aquest article.

4. Les prestacions d'especial urgència per al pagament del lloguer i de quotes d'amortització establertes per l'apartat 2.b tenen el caràcter de prestacions econòmiques d'urgència social, s'atorguen sense concurrència, sempre que es tingui l'informe favorable dels serveis socials d'atenció primària o especialitzada, i són compatibles amb d'altres ajuts i prestacions que els beneficiaris puguin rebre per conceptes diferents dels establerts per aquest article.

5. El conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge ha d'establir les condicions de les prestacions a què es refereix aquest article, la situació de necessitat a protegir, els requisits de la persona beneficiària, la quantia o forma d'establir la prestació, el caràcter i la forma de la prestació i les causes específiques d'extinció.

6. Les prestacions a què es refereix aquest article es poden abonar directament a la persona beneficiària o indirectament, si s'estableix expressament, a la que presta un servei o a una altra persona.

7. El pagament s'ha de fer expressament per mitjà d'una entitat financera, la qual resta obligada a retornar les quantitats aportades en excés i en dipòsit als comptes dels beneficiaris a partir del mes següent a la data d'extinció del dret de prestació.

8. Són causes d'extinció, com a mínim, la mort de la persona beneficiària, la millora de la seva situació econòmica, la desaparició de la situació de necessitat i l'engany en l'acreditació dels requisits.

 

Capítol II

Solidaritat urbana
 

 

 

Article 73. Objectiu de solidaritat urbana

1. Per a fer efectiu el dret a l'habitatge a tot el territori de Catalunya, tots els municipis de més de 5.000 habitants i les capitals de comarca han de disposar, en el termini de vint anys, d'un parc mínim d'habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d'habitatges principals existents, tal com els defineix l'article 3, considerant les circumstàncies pròpies de cada municipi i d'acord amb el calendari que sigui establert per reglament.

2. El creixement del nombre d'habitatges que estableix l'apartat 1 obtingut en cada quinquenni mitjançant la nova construcció, la rehabilitació o l'adquisició no pot ésser inferior al 25% del nombre d'habitatges que manquen per a arribar a l'objectiu final del 15% del total d'habitatges principals.

3. Els municipis poden mancomunar-se per a aconseguir els objectius fixats i han de procurar que la nova aportació d'habitatges amb protecció oficial resti repartida de manera equivalent entre tots.

4. Els percentatges establerts per aquest article poden ésser modificats per decret del Govern, per a determinats municipis, atenent les circumstàncies locals marcades pel Pla territorial sectorial d'habitatge.

 
 

 

Article 74. Definició d'habitatges destinats a polítiques socials

Als efectes del que estableix l'article 73, es consideren habitatges destinats a polítiques socials tots els acollits a qualsevol de les modalitats de protecció establertes per aquesta llei o pels plans i els programes d'habitatge, els quals poden incloure, a més dels habitatges amb protecció oficial de compra o de lloguer o d'altres formes de cessió d'ús, els habitatges de titularitat pública, els habitatges dotacionals públics, els allotjaments d'acollida d'immigrants, els habitatges cedits a l'Administració pública, els habitatges d'inserció, els habitatges de copropietat, els habitatges privats de lloguer administrats per xarxes de mediació social, els habitatges privats de lloguer de pròrroga forçosa, els habitatges cedits en règim de masoveria urbana, els habitatges d'empreses destinats a llurs treballadors i altres habitatges promoguts per operadors públics, de preu intermedi entre l'habitatge amb protecció oficial i l'habitatge del mercat lliure però que no es regeixen per les regles del mercat lliure.

 
 

 

Article 75. Seguiment i control de l'objectiu de solidaritat urbana

1. El sistema de determinació dels parcs d'habitatges destinats a polítiques socials, la metodologia de quantificació i els procediments de control s'han d'establir per reglament.

2. Els municipis obligats per l'article 73 han d'elaborar un cens dels habitatges que integren llurs parcs d'habitatges destinats a polítiques socials, d'acord amb la metodologia que s'estableixi. Aquest cens ha d'estar permanentment actualitzat per a poder constatar el compliment del mandat de solidaritat urbana.

 
 

 

Article 76. El Fons de solidaritat urbana

1. La Generalitat ha de crear un fons econòmic específic de solidaritat urbana, gestionat pel departament competent en matèria d'habitatge, per a donar suport als municipis que acreditin dificultats especials per a l'assoliment dels objectius fixats.

2. El fons de solidaritat urbana, a més dels recursos pressupostaris específics que hi destini el departament competent en matèria d'habitatge, ha d'integrar també les quantitats que generin les sancions establertes pels articles 123.3, 124.3 i 125.3.

3. El fons de solidaritat urbana s'ha de finançar també amb les quantitats econòmiques que han d'aportar els ajuntaments que no compleixin les obligacions quinquennals de construcció establertes per l'article 73. Aquestes quantitats són fixes per cada unitat d'habitatge no construït. S'han d'establir per decret la forma i les condicions en què s'ha d'efectuar l'aportació i la quantia d'aquesta.

4. El fons de solidaritat urbana pot ésser utilitzat, subsidiàriament, per a atendre les despeses derivades de l'exercici dels drets de tanteig i retracte a què es refereix l'article 15, quan el comprador final sigui l'Administració pública.

5. Els criteris de distribució del fons de solidaritat urbana s'han de determinar per reglament. En qualsevol cas, s'ha de garantir que els fons que el municipi obtingui com a resultat d'aquesta distribució no siguin mai inferiors a les quantitats que hi hagi aportat en virtut del que estableix l'apartat 3.

 

Capítol III

Règim general de l'habitatge amb protecció oficial
 

 

 

Article 77. Definició d'habitatge amb protecció oficial

1. És habitatge amb protecció oficial l'habitatge que se subjecta a les característiques i les condicions que estableixen aquesta llei, els reglaments que la despleguin i els plans d'habitatge, i que un acte administratiu dictat pel departament competent en matèria d'habitatge qualifica com a tal d'acord amb el procediment específic establert per reglament. La protecció oficial es pot estendre a garatges, annexos, trasters i altres elements diferents de l'habitatge però que hi estiguin vinculats. Aquesta extensió de la protecció oficial s'ha de regular per reglament.

2. Els habitatges amb protecció oficial es poden destinar a la venda, al lloguer o a altres formes de cessió d'ús. Els habitatges amb protecció oficial destinats a la venda es diferencien pels preus màxims de venda i pels ingressos dels destinataris. Els habitatges amb protecció oficial destinats al lloguer o a altres formes de cessió d'ús es diferencien pel període de vinculació al règim de cessió i pels ingressos dels sol·licitants. Aquestes diferències donen lloc a diverses modalitats d'habitatge amb protecció oficial, que s'han de concretar en els plans i els programes corresponents.

 
 

 

Article 78. Règim jurídic comú

1. Els habitatges qualificats com a protegits a partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei se subjecten, durant el termini de qualificació, al règim jurídic que estableixen els apartats del 2 al 9.

2. Els habitatges amb protecció oficial s'han de destinar a residència habitual dels propietaris o ocupants. En cap cas no es poden destinar a segona residència o a altres usos incompatibles amb l'habitatge. Es considera que un habitatge no es destina a domicili habitual i permanent si els titulars de l'obligació estan tres mesos seguits a l'any sense ocupar-lo i no hi ha una causa que ho justifiqui. L'incompliment d'aquesta condició és un incompliment de la funció social i, sens perjudici de les sancions aplicables, legitima l'Administració per a exercir l'acció expropiatòria d'una manera immediata.

3. Els habitatges amb protecció oficial no es poden rellogar o llogar parcialment, llevat que siguin propietat d'administracions públiques, de llurs ens instrumentals o d'entitats sense ànim de lucre l'objecte de les quals sigui l'allotjament de col·lectius vulnerables que necessiten una tutela especial.

4. Els habitatges amb protecció oficial se subjecten als drets d'adquisició preferent de l'Administració que regulen els articles del 87 al 91.

5. Els habitatges amb protecció oficial no es poden desqualificar en cap cas per interès del propietari o propietària. La desqualificació només és possible per raons d'interès públic vinculades a les necessitats de l'habitatge, prèviament justificades i aprovades pel departament competent en matèria d'habitatge.

6. No es pot gaudir de l'ús dels habitatges amb protecció oficial ni del d'elements annexos protegits abans d'haver formalitzat el corresponent contracte de compravenda o cessió d'ús, per qualsevol títol.

7. Els adjudicataris i els usuaris dels habitatges amb protecció oficial els han d'ocupar efectivament en el termini que el Govern fixi per reglament. Per a fer efectiva aquesta obligació, l'Administració pot imposar multes coercitives, per un import equivalent a l'1% del valor de l'habitatge, que es poden reiterar per períodes mensuals.

8. Els usuaris dels habitatges amb protecció oficial els han de mantenir en estat d'ésser utilitzats per a llur finalitat i hi han de fer les reparacions pertinents, d'acord, en el cas dels habitatges llogats, amb el que estableix la legislació d'arrendaments urbans.

9. L'adjudicació i la transmissió dels habitatges amb protecció oficial s'ha de subjectar específicament al que estableix el títol V.

10. No es poden fer actes translatius del domini o de l'ús d'habitatges amb protecció oficial construïts sobre sòl destinat a aquesta finalitat sense que se n'hagi obtingut la qualificació definitiva. Els actes que infringeixin aquesta prohibició són nuls.

11. En cas de compravenda d'habitatges amb protecció oficial, com a requisit de validesa, s'ha d'inscriure llur qualificació definitiva en el Registre de la Propietat.

12. En operacions públiques de substitució d'habitatges i en actuacions d'execució del planejament urbanístic, s'han de regular per reglament les singularitats del règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament.

 
 

 

Article 79. Termini de qualificació

1. En la reglamentació sobre els habitatges amb protecció oficial, el Govern ha de ponderar, adequar i distingir el termini de qualificació i les possibilitats de desqualificació atenent la importància i el tipus dels ajuts percebuts i el fet que els terrenys o els immobles hagin estat reservats o no pel planejament urbanístic per a ésser destinats a habitatge amb protecció oficial.

2. En el cas d'habitatges amb protecció oficial construïts en sòl públic i en sòl qualificat per a ésser destinat a protecció oficial, els terminis de qualificació, comptats a partir de la qualificació definitiva, s'han d'ajustar al que estableixi cada norma de desenvolupament dels plans d'habitatge de què es tracti i no poden ésser inferiors a trenta anys. Aquests habitatges resten vinculats al règim jurídic que estableix l'article 78, d'acord amb la qualificació del sòl.

3. En el cas d'habitatges amb protecció oficial promoguts en sòl la qualificació urbanística del qual no imposi aquesta destinació, si els promotors han rebut ajuts públics per a aquella promoció en concret, els terminis de qualificació, comptats a partir de la qualificació definitiva, s'han d'ajustar al que estableixi cada norma de desenvolupament dels plans d'habitatge de què es tracti i no poden ésser inferiors a trenta anys.

4. En el cas d'habitatges amb protecció oficial promoguts en sòl la qualificació urbanística del qual no imposi aquesta destinació, si els promotors no han rebut ajuts públics per a aquella promoció en concret, el termini de qualificació ha d'ésser de trenta anys.

 
 

 

Article 80. Promoció d'habitatges amb protecció oficial

1. Es poden promoure habitatges amb protecció oficial, amb ajuts públics o sense, mitjançant la construcció, la rehabilitació, el canvi d'ús, l'adquisició, la constitució de drets reals o la concessió administrativa sobre béns immobles destinats a habitatge. Es pot fer autopromoció d'habitatges amb protecció oficial a instància dels propietaris, que obtenen ajuts o finançament qualificat per a construir un habitatge o per a rehabilitar la residència habitual i permanent. Poden ésser promotors d'habitatges amb protecció oficial les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, amb ànim de lucre o sense.

2. Promouen habitatges amb protecció oficial d'iniciativa pública:

a) Les administracions públiques i les entitats de dret públic amb personalitat jurídica pròpia vinculades a les administracions públiques o que en depenen.

b) Les societats mercantils en les quals administracions públiques o entitats de dret públic participen majoritàriament, o de les quals financen majoritàriament l'activitat o nomenen més de la meitat dels membres dels òrgans d'administració, direcció o vigilància.

c) Les persones juridicoprivades constituïdes o integrades majoritàriament per administracions públiques o entitats de dret públic i les persones juridicoprivades l'activitat de les quals és finançada majoritàriament per administracions públiques o entitats de dret públic.

3. Promouen habitatges amb protecció pública d'iniciativa privada les persones físiques o jurídiques diferents d'aquelles a les quals fa referència l'apartat 2.

4. Es poden qualificar promocions en les quals coexisteixin diversos tipus d'habitatges amb protecció oficial.

5. En terrenys qualificats de reserva per a la construcció d'habitatges amb protecció oficial, els ajuntaments no poden concedir cap llicència d'obres que no tingui la qualificació provisional pertinent.

6. La constitució i la transmissió de drets de superfície, el lloguer a llarg termini i la concessió administrativa són instruments d'interès especial, en el marc d'aquesta llei, per a promoure habitatges amb protecció oficial en sòl de titularitat pública obtingut pel compliment del deure de cessió d'aprofitament urbanístic o en sòl públic. Les promocions fetes amb aquests instruments han de tenir un tractament favorable en la política de subvencions dels plans d'habitatge.

7. Els habitatges promoguts en règim cooperatiu de cessió d'ús, si compleixen els requisits que fixa la normativa per als habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer, són considerats com aquests en els plans d'habitatge, sens perjudici que la dita normativa reconegui les diverses formes de cessió d'ús com a règim específic.

 
 

 

Article 81. Els titulars d'habitatges amb protecció oficial

1. Les persones físiques o jurídiques, públiques o privades, poden ésser propietàries d'habitatges amb protecció oficial, titulars del dret real de superfície sobre la finca en què s'ha construït l'habitatge amb protecció oficial o, en el cas dels habitatges dotacionals en sòl de domini públic, titulars d'autoritzacions i concessions.

2. Els llogaters i els ocupants per un títol legítim diferent dels títols als quals fa referència l'apartat 1 han d'ésser persones físiques, llevat del cas d'administracions públiques o entitats públiques o privades sense ànim de lucre dedicades a l'allotjament de col·lectius vulnerables que necessiten una tutela especial.

3. Els beneficiaris d'habitatges amb protecció oficial han de complir els requisits de nivells màxims i mínims d'ingressos que en cada moment determinin els plans d'habitatge.

4. Els propietaris d'habitatges amb protecció oficial no en poden adquirir d'altres, encara que no els destinin a residència habitual o permanent.

5. S'exceptua del que estableix l'apartat 4 l'adquisició gratuïta de l'habitatge, com a conseqüència de l'acceptació d'una herència o d'un acte de liberalitat de qualsevol tipus, i l'adquisició en casos justificats per canvis en la situació familiar, per raons de mobilitat laboral o per circumstàncies excepcionals que ho justifiquin.

 
 

 

Article 82. Formes de transmissió i de cessió d'ús dels habitatges amb protecció oficial

1. Es pot transmetre la propietat plena dels habitatges amb protecció oficial, o bé formalitzar drets de superfície, venda a carta de gràcia o altres drets reals, i també cedir-los en arrendament o mitjançant altres modalitats que permetin l'ocupació i ús o l'accés diferit a la propietat. En la venda a carta de gràcia, la redempció es pot exercir al llarg de tot el període de qualificació de l'habitatge com a protegit.

2. Els propietaris i superficiaris d'habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer poden transmetre llurs drets sobre els habitatges, per promocions completes i sense cap tipus de limitació en el preu, en qualsevol moment del període de vinculació al règim de lloguer, a societats que incloguin en llur objecte social l'arrendament d'habitatges, inclosos els fons d'inversió immobiliària, sempre que els adquirents subroguin els drets i les obligacions dels venedors.

3. Els habitatges promoguts a iniciativa pública es poden adjudicar excepcionalment i justificadament a títol precari, sense que els precaristes puguin cedir l'ús de l'habitatge en cap cas.

4. Excepcionalment es pot autoritzar els propietaris d'habitatges amb protecció oficial a posar l'habitatge a lloguer o a cedir-ne l'ús d'una altra manera, en casos expressament motivats per l'administració pública competent i amb les condicions que aquesta fixi.

5. L'elecció de les formes de transmissió i cessió d'ús depèn de les necessitats específiques a què ha de respondre la promoció. S'ha de procurar, si és compatible amb les finalitats de la promoció, diversificar l'elecció per a aconseguir la mixtura social dels ocupants dels habitatges.

 
 

 

Article 83. Preu màxim i condicions de la transmissió dels habitatges amb protecció oficial

1. La venda, el lloguer o les altres formes de cessió d'ús dels habitatges amb protecció oficial s'han de fer pel preu que es determini per reglament. Aquesta regulació, pel que fa a segones i successives transmissions, ha de ponderar el temps transcorregut entre la qualificació definitiva i la venda, els índexs públics i objectius de preus de consum, l'estat de conservació i, si escau, les millores realitzades, per a garantir un increment de valor adequat o, si escau, la manca de conservació que pugui implicar una minusvaloració.

2. En sòl que s'hagi obtingut gratuïtament o que s'hagi obtingut sense cost en virtut d'una subvenció pública per a l'adquisició, les promocions d'habitatges amb protecció oficial poden tenir un preu específic que tingui en compte estrictament el cost de l'edificació i la gestió.

3. Per a afavorir la temporalitat exigida i la rotació necessària en els habitatges amb protecció oficial de lloguer, a partir del finiment del primer període de contracte establert d'acord amb la Llei de l'Estat 29/1994, del 24 de novembre, d'arrendaments urbans, excepcionalment, es pot aplicar una renda superior a la del primer període. Aquesta renda i les circumstàncies excepcionals en què es pot aplicar s'han d'establir per reglament. En cap cas no es pot aplicar a contractes de persones grans i de persones amb ingressos per sota de 3,5 vegades el salari mínim interprofessional.

 
 

 

Article 84. Prohibició de sobrepreu

1. En la transmissió o la cessió d'ús d'habitatges amb protecció oficial per qualsevol títol, es prohibeix el sobrepreu, la prima o la percepció de qualsevol quantitat que alteri el preu, la renda o el cànon que correspongui, d'acord amb les normes aplicables.

2. Són nul·les de ple dret les clàusules i les estipulacions que estableixin preus superiors als màxims que autoritzen les normes aplicables. En aquests casos, s'entén que la transmissió s'ha fet pel preu màxim normativament permès. La resta del contracte és vàlida si es compleixen els altres requisits per a la transmissió o la cessió d'ús de l'habitatge amb protecció oficial. Si l'adquirent o l'ocupant ha abonat quantitats indegudament, vulnerant la norma, té dret a reclamar-ne el reintegrament.

3. El que estableix aquest article s'entén sens perjudici de la responsabilitat que correspongui per la comissió de les infraccions que tipifica el títol VI.

 
 

 

Article 85. Obligació de sotmetre els actes i els contractes a visat públic

1. Els actes i els contractes de transmissió i cessió d'ús d'habitatges amb protecció oficial han d'ésser visats pel departament competent en matèria d'habitatge abans que s'atorgui el document públic corresponent, per a comprovar que s'ajusten a la legalitat; que els adquirents o els ocupants compleixen els requisits generals d'accés, especialment la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial; que contenen les clàusules d'inserció obligatòria; que estableixen la durada i la modalitat de la qualificació, i que el preu de venda, renda o cànon s'ajusta a les normes aplicables. En cas de transmissió, el visat s'ha d'atorgar si prèviament s'han complert les formalitats que estableixen els articles del 87 al 91.

2. En les promocions d'habitatges amb protecció oficial per a ús propi, les escriptures de declaració d'obra nova s'han de visar.

3. Per a obtenir visat en les segones i successives transmissions, s'ha d'acreditar que l'habitatge es conserva en condicions d'ús efectiu i adequat, d'acord amb el que estableix el capítol II del títol III.

4. El termini per a dictar i notificar la resolució sobre el visat és d'un mes des de l'entrada de la sol·licitud corresponent en el registre de l'òrgan competent per a tramitar-la. Si venç aquest termini sense que s'hagi dictat cap resolució expressa, s'entén que s'ha concedit el visat per silenci administratiu i, a petició de la persona interessada, s'ha d'expedir la documentació que ho justifiqui.

5. Són nul·les les transmissions i les cessions d'ús d'habitatges amb protecció oficial per qualsevol títol sense haver obtingut el visat preceptiu. En cas de nul·litat, l'Administració ha d'exercir l'acció de rescissió.

 

Capítol IV

Adjudicació i transmissió dels habitatges amb protecció oficial

Secció primera

El control públic en l'adjudicació i la transmissió de l'habitatge amb protecció oficial
 

 

 

Article 86. Principis i instruments de control

1. Els principis de publicitat, transparència, concurrència pública, promoció de la diversitat i de la mixtura social i lluita contra l'exclusió social han d'inspirar l'adjudicació dels habitatges amb protecció oficial.

2. Per a aconseguir un ús eficient dels recursos públics i una gestió adequada del parc conjunt d'habitatges amb protecció oficial, públics i privats, les administracions públiques competents han de controlar l'adjudicació i la transmissió dels habitatges amb protecció oficial d'acord amb els procediments i els termes que estableix aquesta secció i mitjançant les fórmules següents:

a) El dret d'opció de l'Administració.

b) El deure de notificació de les transmissions d'habitatges.

c) El dret de retracte de l'Administració.

d) La creació del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

e) La regulació del sistema d'adjudicació dels habitatges que es promoguin.

 
 

 

Article 87. Els drets d'adquisició a favor de l'Administració

1. La qualificació d'un habitatge com a protegit comporta la subjecció als drets d'opció i de retracte que estableix aquesta llei, a favor de l'Administració de la Generalitat, mentre sigui vigent aquesta qualificació, com a forma de control de les transmissions.

2. En els actes i els contractes de transmissió d'habitatge amb protecció oficial s'han de fer constar expressament la subjecció als drets d'adquisició preferent i les notificacions a què fa referència l'article 89.

3. L'Administració de la Generalitat exerceix els drets d'adquisició en benefici propi, del municipi o dels promotors públics a què fa referència l'article 80.2, i també a favor d'entitats sense ànim de lucre l'objecte de les quals sigui l'allotjament de col·lectius vulnerables que necessiten una tutela especial, o a favor de persones físiques inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, que han de subrogar la posició de l'Administració. En aquest darrer cas, la persona beneficiària del dret d'adquisició és la que sigui seleccionada en el procés d'adjudicació que aquesta llei estableix per a l'adjudicació d'habitatges amb protecció oficial.

4. La contraprestació que s'ha de pagar com a conseqüència de l'exercici dels drets d'adquisició no pot superar en cap cas el preu màxim de transmissió fixat normativament. En el cas dels procediments d'execució patrimonial, s'han de pagar els interessos i les costes d'acord amb la legislació hipotecària.

5. En tot allò que no estableixen aquesta llei ni les condicions contractuals d'adjudicació o venda de les finques de què es tracti, s'aplica la legislació civil de Catalunya.

 
 

 

Article 88. El dret d'opció de l'Administració

1. En els processos de transmissió d'habitatges amb protecció oficial l'Administració de la Generalitat es reserva un dret d'opció legal.

2. L'exercici del dret d'opció s'ha de fonamentar en la necessitat de l'administració que l'exerceixi o de l'ens beneficiari de tenir un parc d'habitatges vinculats amb polítiques socials suficient i d'atendre situacions de necessitats socialment peremptòries.

3. L'Administració no ha d'exercir el dret d'adquisició en cas de transmissions gratuïtes entre vius a favor d'ascendents i descendents, del cònjuge o la cònjuge o de la parella de fet i en cas de transmissions per causa de mort, sens perjudici que l'habitatge continuï subjecte al règim de protecció oficial durant el termini de qualificació i que el nou titular l'hagi de destinar a residència habitual i permanent. En les mateixes condicions, s'exceptuen les transmissions que es produeixen en procediments judicials, tot i que els receptors dels habitatges han de complir els requisits exigits per a ésser beneficiaris d'un habitatge amb protecció oficial. En aquests supòsits, la notificació que estableix l'article 89 és suficient per a formalitzar la transmissió.

4. En les promocions que facin societats cooperatives d'habitatges i en les situades en sòl no qualificat urbanísticament destinat a habitatge protegit, la primera transmissió que facin els promotors s'exclou del dret d'opció de l'Administració, llevat que ambdues parts ho hagin pactat altrament.

 
 

 

Article 89. El deure de notificació de la decisió de transmetre

1. Un cop s'hagi obtingut la qualificació provisional d'un habitatge amb protecció oficial, la decisió de transmetre'l s'ha de notificar al departament competent en matèria d'habitatge.

2. La notificació ha d'incloure, com a mínim, les dades següents, que una ordre del conseller o consellera competent pot concretar:

a) La identificació indubtable, tant física com jurídica, de la promoció o de l'immoble objecte de la transmissió.

b) El títol que es té sobre l'immoble.

c) Les fórmules jurídiques de transmissió previstes.

d) Les condicions de la transmissió.

3. En el supòsit de segones transmissions, la notificació ha d'incloure, a més dels continguts que estableix l'apartat 2, els següents:

a) La cèdula d'habitabilitat o una certificació equivalent.

b) La causa al·legada per a la transmissió.

c) En els supòsits a què fa referència l'article 88.3 i 4, la identificació de l'adquirent i de la causa d'excepció.

4. Les notificacions a què fa referència l'apartat 3 s'han de tramitar d'acord amb les normes del procediment administratiu, amb les especificitats que estableix aquest article.

 
 

 

Article 90. Exercici del dret d'opció

1. Un cop rebuda la notificació i esmenats els seus eventuals defectes, el departament competent en matèria d'habitatge, després de fer una consulta a l'ajuntament on hi ha l'immoble objecte de transmissió, s'ha de pronunciar sobre l'exercici del dret d'adquisició preferent a què fa referència l'article 87. El departament ha de prendre la decisió en un marc de col·laboració i coordinació amb l'ajuntament implicat, en el qual s'han de concretar els interessos públics d'ambdues administracions sobre l'immoble que es transmet i sobre les decisions que cadascuna ha de prendre.

2. Si, en el termini de dos mesos des de la notificació de la voluntat de transmissió de l'habitatge al departament competent en matèria d'habitatge, aquest no exerceix el dret d'adquisició preferent o no proporciona un adquirent o una adquirent, el propietari o propietària pot cercar-ne un directament, sempre que compleixi l'obligació d'estar inscrit en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

3. Si, havent-se proposat al propietari o propietària la persona adjudicatària de l'habitatge que es vol transmetre, transcorren dos mesos, comptats des de l'endemà de la proposta, sense que s'hagi transmès, els efectes de la notificació caduquen i el propietari o propietària ha de complir novament l'obligació de notificació si el vol transmetre posteriorment. Si el responsable o la responsable que no s'hagi transmès és l'adquirent, l'Administració n'ha de proposar un altre en el termini que fixa l'apartat 2. A l'adquirent que és responsable que no s'hagi transmès l'habitatge, se li ha d'aplicar el que estableix l'article 96.1.c.

4. El termini de dos mesos que fixa l'apartat 2 s'amplia quinze dies en les segones transmissions de la propietat d'habitatges amb protecció oficial, perquè l'Administració pugui examinar les condicions físiques de l'habitatge i les circumstàncies i les condicions que calguin per a fixar el preu corresponent i les condicions de venda, d'acord amb el que estableix l'article 83. L'Administració ha de comunicar la decisió, en forma de proposta de resolució, a la persona interessada. L'acceptació de la proposta habilita l'Administració per a adjudicar l'habitatge d'acord amb la legislació i amb les condicions que fixen els apartats de l'1 al 3.

5. El que estableix aquest article no s'aplica en el cas de les primeres transmissions de promocions situades en sòl no qualificat urbanísticament com a destinat a habitatges amb protecció oficial, llevat que ambdues parts hagin pactat d'aplicar-ho.

 
 

 

Article 91. Exercici del dret de retracte

1. L'Administració de la Generalitat pot exercir el dret de retracte en els casos d'habitatges amb protecció oficial transmesos infringint els instruments de control que estableix l'article 86 i en els casos següents:

a) Si, havent-se fet les notificacions de la transmissió legalment exigides, s'hi ha omès qualsevol dels requisits legals.

b) Si la transmissió s'ha produït abans que venci el termini per a exercir el dret d'opció.

c) Si la transmissió s'ha fet en condicions diferents de les fixades per la notificació.

2. El dret de retracte s'ha d'exercir en un marc de col·laboració i coordinació, en el qual s'han de concretar els interessos públics de les administracions implicades sobre l'immoble que es transmet i sobre les decisions que cadascuna ha de prendre.

3. L'Administració ha de dictar una resolució sobre si hi ha una causa suficient per a l'exercici del dret de retracte en el termini de trenta dies a comptar del dia en què hagi pres coneixement de la transmissió efectuada i de les seves condicions. En el termini d'un mes a comptar de la determinació administrativa de l'existència d'una causa suficient per a l'exercici del retracte, l'Administració, un cop examinades les condicions físiques de l'habitatge i les circumstàncies i les condicions que calguin, ha de fixar el preu corresponent i les condicions d'adquisició, d'acord amb el que estableix l'article 83. L'Administració ha de comunicar la decisió a la persona interessada i ha d'adjudicar l'habitatge en els termes i amb les condicions que s'aprovin, en compliment i execució del que estableix aquesta llei. És beneficiària del retracte la persona que resulti adjudicatària, la qual ha de complir les condicions econòmiques i de qualsevol altre tipus establertes per a la transmissió. Entre la data de la resolució sobre l'existència d'una causa de retracte i l'exercici efectiu del dret, no poden transcórrer més de tres mesos.

 

Secció segona

El Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial
 

 

 

Article 92. Caràcter del Registre

1. Es crea el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial com a registre administratiu que té per finalitat millorar la prestació del servei d'interès general que constitueix la política pública d'habitatge amb protecció oficial.

2. Per a ésser adjudicatari o adjudicatària d'un habitatge amb protecció oficial, s'ha d'estar inscrit en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial en la modalitat de demanda corresponent. Únicament s'exceptuen d'aquest requisit les adjudicacions destinades a fer front a les situacions d'emergència en el marc de les prestacions que corresponen als serveis d'assistència i benestar socials.

3. Un reglament del Govern ha de determinar els mecanismes de funcionament del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, el sistema de gestió, els requisits dels aspirants a inscriure-s'hi i les causes de baixa. Els criteris generals d'aquest reglament s'han de subjectar al que estableixen els articles del 93 al 96.

 
 

 

Article 93. Àmbit i gestió del Registre

1. El Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial és un registre públic, compost pels registres dels ajuntaments que en tinguin i, pel que fa als altres municipis, pel registre que subsidiàriament estableixi el departament competent en matèria d'habitatge.

2. La gestió del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial correspon al departament competent en matèria d'habitatge de manera coordinada amb els municipis. Aquesta gestió es duu a terme directament o mitjançant organismes públics específics creats amb aquesta finalitat.

3. Els municipis que, per llur dimensió o per manca de recursos, no puguin crear o gestionar llur registre de sol·licitants d'habitatge amb protecció oficial poden sol·licitar a les administracions d'àmbit territorial superior la prestació de l'assistència necessària.

 
 

 

Article 94. Funcions

El Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial compleix les funcions següents:

a) Proporcionar informació a les administracions sobre les necessitats reals i la distribució territorial d'habitatges amb protecció oficial. Aquesta informació s'ha d'emprar en la planificació territorial d'habitatge.

b) Proporcionar informació útil i fiable per a establir indicadors de gènere.

c) Proporcionar informació als usuaris sobre el parc existent d'habitatges amb protecció oficial i promoure la transparència en la gestió.

d) Constituir la base operativa per a adjudicar habitatges amb protecció oficial i donar més transparència i control perquè es destinin d'una manera efectiva a atendre les necessitats de la població mancada d'habitatge. Amb aquesta finalitat, el Registre ha d'incorporar, entre altres informacions que s'estableixin per reglament, el municipi del lloc de treball del sol·licitant o la sol·licitant.

 
 

 

Article 95. Requisits dels sol·licitants

1. Les persones que, individualment o com a unitat de convivència, compleixen els requisits que fixen aquesta llei i els reglaments que la despleguen tenen dret a inscriure's en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

2. Són unitats de convivència, als efectes de poder ésser inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, el conjunt de persones que acrediten que conviuen efectivament en el mateix domicili o que es comprometen a aquesta convivència efectiva futura. Es presumeix la convivència efectiva en el cas dels matrimonis, les unions estables de parella i les parelles de fet inscrites. En el Registre només s'ha d'inscriure un dels membres de la unitat de convivència.

3. Per a tenir dret a ésser inscrit en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial i, en tot cas, per a resultar adjudicatari o adjudicatària d'un habitatge amb protecció oficial, s'han de complir els procediments i els requisits que s'estableixin per reglament. En tot cas, la persona sol·licitant ha de complir, com a mínim, els requisits següents:

a) Residir en un municipi de Catalunya i acreditar-ho mitjançant el certificat d'empadronament corresponent, o bé haver presentat la sol·licitud de reconeixement de la condició de persona retornada, d'acord amb la Llei 25/2002, del 25 de novembre, de mesures de suport al retorn dels catalans emigrats i llurs descendents, i de segona modificació de la Llei 18/1996.

b) Acreditar que els futurs titulars de l'habitatge, o la unitat de convivència, compleixen uns determinats límits d'ingressos, que han d'ésser màxims en cas de lloguer i màxims i mínims en cas de compra, segons el que s'estableixi per reglament. El fet que no s'hagin exigit uns ingressos mínims al sol·licitant o la sol·licitant d'un habitatge de lloguer per a inscriure's en el Registre no implica que no se li puguin exigir en el moment d'adjudicar-l'hi.

4. Per a tenir dret a ésser inscrit en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, s'ha d'acreditar la necessitat d'habitatge. Hi ha necessitat d'habitatge si els sol·licitants, o els membres de la unitat de convivència, no disposen de manera efectiva d'un habitatge adequat en propietat, amb dret de superfície o en usdefruit, o bé si llur patrimoni no els permet d'accedir-hi, en la data de sol·licitud de la inscripció en el Registre. S'han d'establir per reglament els supòsits de necessitat següents:

a) Supòsits en què es consideri que l'habitatge no resulta adequat, vinculats a la necessitat de trasllat de domicili per raons de violència de gènere, jubilació o incapacitat, insuficiència de superfície, manca d'adaptació a les necessitats de les persones amb disminució, condicions constructives o d'habitabilitat deficients o construcció fora d'ordenació urbanística.

b) Supòsits de persones sense llar.

c) Dificultat de pagament, acabament del contracte, assetjament o altres supòsits en què la necessitat de disposar d'un habitatge a lloguer legitima per a ésser inclòs en el Registre.

d) Supòsits que permeten pressuposar que l'habitatge no està a disposició del sol·licitant o la sol·licitant o de la unitat de convivència.

e) Supòsits de mobilitat laboral que comportin un canvi de residència.

5. Amb relació als supòsits a què fa referència l'apartat 4.a, el reglament del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial ha d'establir les fórmules de cessió de l'habitatge inadequat a l'Administració com a requisit per a accedir a un habitatge amb protecció oficial.

6. Les demandes d'habitatge amb protecció oficial efectuades per persones o unitats de convivència que no tinguin els ingressos mínims exigits o no compleixin els requisits de capacitat necessaris que estableixi la legislació vigent en cada moment, s'han de gestionar en coordinació amb els serveis socials corresponents.

7. Les persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial tenen dret a optar a l'adjudicació d'un habitatge amb protecció oficial, d'acord amb els principis, els procediments i els criteris que estableix aquesta llei. La inscripció, per si mateixa, no dóna lloc a cap altre dret ni comporta l'adjudicació automàtica de cap habitatge amb protecció oficial.

8. El reglament del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial ha de regular les singularitats respecte als requisits d'accés a un habitatge amb protecció oficial que han de complir les persones amb dret de reallotjament en les operacions públiques de substitució d'habitatges o en actuacions d'execució del planejament urbanístic.

 
 

 

Article 96. Baixa del Registre

1. Són causes de baixa del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, entre d'altres:

a) La voluntat expressa del sol·licitant o la sol·licitant. En el cas de les unitats de convivència, han de signar la sol·licitud de baixa totes les persones majors d'edat que les formen.

b) L'adjudicació d'un habitatge amb protecció oficial.

c) La renúncia a participar en un procediment d'adjudicació i la renúncia a l'habitatge amb protecció oficial adjudicat, sense una causa raonable justificada, per dues vegades. Les causes raonables que justifiquen la renúncia s'han d'establir per reglament.

d) L'incompliment sobrevingut de les condicions establertes per a poder ésser inscrit en el Registre.

e) La revocació de la inscripció per constatació posterior de l'incompliment originari de les condicions d'accés al Registre.

2. En els supòsits de l'apartat 1.c i e, els interessats no es poden tornar a donar d'alta en el Registre durant els cinc anys següents a la data de la renúncia o de la revocació.

 
 

 

Article 97. Comissió de Reclamacions sobre Habitatge Protegit

1. Es crea la Comissió de Reclamacions sobre Habitatge Protegit. La seva composició i el seu funcionament s'han d'establir per reglament.

2. El recurs d'alçada i el recurs potestatiu de reposició contra els actes que derivin del funcionament del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial són substituïts per la impugnació davant la Comissió de Reclamacions sobre Habitatge Protegit, les resolucions de la qual posen fi a la via administrativa.

 

Secció tercera

Els procediments d'adjudicació d'habitatges
 

 

 

Article 98. Òrgans competents

1. En les adjudicacions corresponents a la Generalitat i als seus organismes i entitats, el conseller o consellera competent en matèria d'habitatge ha de designar l'òrgan competent per a resoldre el procediment d'adjudicació.

2. En les adjudicacions que corresponen a les administracions locals i a llurs organismes i entitats, l'òrgan competent per a resoldre el procediment d'adjudicació és l'òrgan al qual correspongui d'acord amb la legislació de règim local, amb la intervenció prèvia en el procediment del departament competent en matèria d'habitatge, d'acord amb el que estableixen aquesta llei i el reglament que la desplega.

3. El departament competent en matèria d'habitatge pot delegar en els ens locals el procés d'adjudicació, que s'ha de dur a terme d'acord amb els criteris legalment establerts.

 
 

 

Article 99. Contingents especials de reserva

1. Per a garantir a les persones amb mobilitat reduïda l'accés a un habitatge, en totes les promocions s'ha de reservar un percentatge no inferior al 3% del volum total per a destinar-lo a satisfer la demanda d'habitatge per a aquest col·lectiu.

2. Les resolucions d'inici dels procediments d'adjudicació en promocions d'iniciativa pública han d'establir una reserva sobre el nombre total d'habitatges de les promocions per a destinar-la a contingents especials i dur a terme accions positives respecte a les persones i els col·lectius vulnerables amb risc d'exclusió social.

3. La resolució administrativa que inicia el procediment d'adjudicació ha de fixar el percentatge concret dels contingents especials de reserva d'habitatge per a necessitats específiques, amb la ponderació prèvia objectiva de les circumstàncies de la promoció concreta i amb la motivació de les raons que fonamenten la decisió.

4. El percentatge dels contingents especials de reserva en promocions d'iniciativa pública, inclòs el corresponent a les persones amb mobilitat reduïda, no pot ésser inferior al 10% del total d'habitatges de la promoció, tot i que, si es comprova que aquest percentatge excedeix la demanda, el diferencial sobrant s'ha d'incorporar al contingent general.

5. En l'establiment dels contingents especials de reserva, s'ha de vetllar per garantir l'accés a l'habitatge a les dones que estan en una situació de violència o que en surten i a les que estan en situació de precarietat econòmica a causa d'aquesta violència o necessiten un habitatge per a sortir d'aquesta situació.

6. En un mateix municipi, la reserva de cada promoció, justificadament, es pot substituir per un programa d'actuació que destini un nombre equivalent d'habitatges als col·lectius a què fan referència els apartats 1, 2 i 5.

 
 

 

Article 100. Contingent general

1. Les persones que hagin manifestat interès per participar en l'adjudicació d'una promoció d'habitatges amb protecció oficial i que no siguin objecte d'atenció dins dels contingents especials de reserva a què fa referència l'article 99 formen el contingent general.

2. Per a garantir la compensació entre municipis de l'oferta d'habitatges amb protecció oficial, el Pla territorial sectorial d'habitatge ha d'establir, si escau, el percentatge de reserva màxima que els municipis han de respectar en el contingent general pel que fa a persones empadronades en el municipi.

3. Per a garantir una mixtura social efectiva en les promocions d'habitatges amb protecció oficial, les condicions d'adjudicació concretes a cada promoció han d'establir sistemes que assegurin que la composició final dels adjudicataris sigui la més semblant a la de l'estructura social del municipi, el districte o la zona, tant pel que a fa al nivell d'ingressos com al lloc de naixement, i que evitin la concentració excessiva de col·lectius que puguin posar la promoció en risc d'aïllament social.

4. L'antiguitat mínima d'empadronament exigible als sol·licitants d'habitatges de lloguer no pot superar els tres anys.

 
 

 

Article 101. Procediment d'adjudicació

1. Els promotors d'habitatges amb protecció oficial poden optar per gestionar el procés d'adjudicació per compte propi, amb la intervenció d'un fedatari públic o fedatària pública, prenent com a base la llista de sol·licitants que els ha de facilitar el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, o per sol·licitar a l'Administració que ho faci. En les promocions privades, els promotors es poden reservar el 30% dels habitatges de la promoció per a adjudicar-los d'acord amb el procediment que estableix l'article 103.

2. L'òrgan competent pot iniciar el procediment d'adjudicació dels habitatges a partir de la notificació de la decisió de transmissió rebuda dels promotors. S'ha de donar publicitat al procediment d'adjudicació, mitjançant un anunci que ha de recollir, com a mínim, els aspectes següents:

a) El nombre i l'emplaçament dels habitatges.

b) L'àmbit geogràfic de la demanda que s'ha de satisfer.

c) Els contingents especials de reserva d'habitatges per a finalitats específiques, d'acord amb el que estableix aquesta llei.

d) La superfície útil dels habitatges.

e) Les condicions generals relatives al règim econòmic, al finançament i a qualsevol altra circumstància que s'hagi de tenir en compte en l'adjudicació.

f) L'especificació de si es transmet la propietat de l'habitatge; si es lloga, amb opció de compra o sense; si se'n cedeix l'ús, concretant la modalitat de cessió, o si es transmet qualsevol altre dret sobre l'habitatge, d'acord amb el que estableix l'article 80.

3. Les administracions locals i els organismes i les entitats que en depenen, si duen a terme el procediment d'adjudicació, han de comunicar al departament competent en matèria d'habitatge l'inici del dit procediment i les condicions específiques de cada promoció.

4. Segons els requeriments específics que exigeix cada promoció i d'acord amb el que estableixi el reglament del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, s'ha d'elaborar la llista concreta d'interessats en l'adjudicació, que, en tot cas, han d'estar inscrits en el Registre.

5. El sistema de selecció dels adjudicataris és el següent:

a) Els habitatges inclosos en el contingent general que estableix l'article 100 s'han d'adjudicar mitjançant un sorteig públic. El sorteig es pot dividir en blocs formats per sol·licitants situats en diversos trams d'ingressos o en diversos grups d'interès, per a assegurar la mixtura social que estableix l'article 100.3, o bé es pot tenir en compte el temps que fa que estan inscrits en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

b) Els habitatges inclosos en els contingents especials de reserva que estableix l'article 99 s'han d'adjudicar d'acord amb les circumstàncies personals i de la unitat de convivència.

6. Els promotors poden seleccionar lliurement les persones que manquin per a completar l'adjudicació, les quals han d'estar inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, en els casos següents:

a) Si els promotors gestionen directament el procés d'adjudicació i, un cop transcorreguts dos mesos a partir de la sol·licitud formal de la llista d'inscrits en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial per a fer el sorteig, no l'han obtinguda, o si els aspirants o els adjudicataris són menys que els habitatges disponibles.

b) Si s'ha sol·licitat l'adjudicació a l'Administració i, un cop transcorreguts dos mesos a partir de la sol·licitud, no s'ha obtingut la llista d'adjudicataris, o si aquests són menys que els habitatges disponibles.

7. En zones d'escassa demanda o de necessitat d'atenció a col·lectius determinats, amb l'acreditació prèvia d'aquesta situació, l'Administració local, d'acord amb el departament competent en matèria d'habitatge, pot autoritzar que els habitatges s'adjudiquin d'acord amb el procediment que estableix l'article 103.

 
 

 

Article 102. Habitatges amb protecció oficial promoguts per societats cooperatives d'habitatges

1. Les societats cooperatives d'habitatges han d'adjudicar els habitatges amb protecció oficial que promoguin, tant si se'n transmet la propietat com si se'n cedeix el dret d'ús sota qualsevol modalitat, entre llurs socis inscrits en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial. L'adjudicació ha de respectar els principis de transparència i objectivitat.

2. Les societats cooperatives d'habitatges han de comunicar a l'organisme gestor del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial la llista de socis inscrits a la promoció o la fase als quals es pretén adjudicar els habitatges. La llista s'ha d'incrementar, si escau, amb un nombre mínim del 20% d'aspirants a la condició de socis, per a tenir reserves per a adjudicacions posteriors. La llista, tant de socis com de reserves, ha d'estar ordenada per a establir clarament la preferència en l'adjudicació de l'habitatge. Tant els socis com els aspirants a la condició de socis han de constar com a inscrits en el Registre.

3. La llista que la societat cooperativa d'habitatges comunica a l'òrgan gestor del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, per a garantir la transparència i la publicitat, s'ha d'acompanyar amb la informació de les circumstàncies següents de la promoció o la fase:

a) El nombre i l'emplaçament dels habitatges.

b) El percentatge del contingent establert, si escau.

c) La superfície útil mitjana dels habitatges.

d) El règim econòmic de la promoció.

e) El dret que es transmet amb l'habitatge.

f) Les altres circumstàncies significatives que s'hagin de tenir en compte per a l'adjudicació.

4. L'òrgan gestor del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial ha de verificar que els integrants de la llista consten com a inscrits en el Registre i s'ha de pronunciar en el termini de dos mesos a comptar de l'entrada de la comunicació de la llista. Si no ho fa, s'entén que s'autoritza la llista presentada.

5. La societat cooperativa d'habitatges ha de comunicar per escrit al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial l'adjudicació de l'habitatge al soci o sòcia cooperativista, mitjançant l'escriptura pública corresponent. El Registre ha de donar de baixa les persones a les quals s'ha adjudicat un habitatge.

6. Les persones que siguin donades de baixa de la societat cooperativa d'habitatges per qualsevol de les causes que estableix la Llei 18/2002, del 5 de juliol, de cooperatives, només es poden substituir seguint l'ordre de la llista de reserves.

7. En el cas de les promocions que es facin sobre sòl la qualificació urbanística del qual imposi la destinació a habitatge amb protecció oficial, la Generalitat ha de formalitzar convenis de col·laboració amb les societats cooperatives d'habitatges, per a concretar les modalitats de promoció i fer compatibles els criteris i els procediments d'adjudicació dels habitatges, que estableix aquesta secció, amb els principis i les disposicions de la Llei 18/2002.

 
 

 

Article 103. Promocions voluntàries d'habitatges amb protecció oficial

Els habitatges amb protecció oficial promoguts sense que la qualificació urbanística del sòl imposi aquesta destinació són adjudicats pels promotors pel procediment que lliurement escullin, respectant en tot cas els requisits que siguin exigits per reglament per a accedir a habitatges amb protecció oficial. Així mateix, cal respectar els criteris següents:

a) Els adjudicataris han d'ésser persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

b) Els promotors han de comunicar al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial la llista definitiva de persones a les quals es pretén adjudicar els habitatges.

c) L'adjudicació d'un habitatge comporta la baixa dels adjudicataris en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial, un cop comprovada la correcció de llur inscripció en el Registre.

 
 

 

Article 104. Supòsits en què no s'apliquen els procediments d'adjudicació

Els procediments d'adjudicació d'habitatges amb protecció oficial no s'apliquen en els supòsits següents:

a) Els habitatges de promocions finalistes que tenen per objecte el reallotjament de les persones afectades per operacions de remodelació o per altres actuacions urbanístiques. El procediment d'adjudicació, en aquests casos, s'ha d'ajustar al que s'estableixi específicament per reglament.

b) Els habitatges amb protecció oficial de lloguer, en qualsevol de llurs modalitats, que hagin estat llogats amb una clàusula de dret preferent de compra a favor del llogater o llogatera en el moment que s'exhaureix l'obligació de vinculació al lloguer. El comprador o compradora ha d'ésser automàticament el mateix llogater o llogatera signant del contracte.

c) Els habitatges amb protecció oficial de lloguer, en qualsevol de llurs modalitats, amb un llogater o llogatera que fa més de cinc anys que hi resideix. El llogater o llogatera té dret preferent de compra.

d) Els habitatges que resten sense adjudicar un cop s'han desenvolupat els procediments que estableix aquesta llei. S'han d'adjudicar tenint en compte la llista d'espera que resulta de la primera adjudicació.

e) Els habitatges de promoció pública la titularitat dels quals recupera l'Administració per via administrativa o civil. Es poden adjudicar en segones transmissions d'acord amb el procediment que aquesta llei estableix per a les adjudicacions públiques, tenint en compte les llistes d'espera.

f) Els habitatges que l'Administració obté per cessió o per altres vies singulars, o que provenen de programes especials dels plans d'habitatge o de programes municipals. S'han d'adjudicar per procediments que s'han d'establir per reglament i s'han d'adaptar a les circumstàncies específiques dels plans o els programes.

g) Els habitatges de promocions d'empreses que les duguin a terme, en tot o en part, per a donar allotjament a llurs treballadors. En aquest cas, només cal que els treballadors estiguin donats d'alta en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial i que, un cop adjudicats els habitatges, els promotors n'informin el Registre perquè els en doni de baixa.

h) Els habitatges que siguin en zones d'escassa demanda o de necessitat d'atenció a col·lectius determinats, en les quals l'Administració, acreditant prèviament aquesta situació, pot autoritzar que s'adjudiquin els habitatges sense subjectar-se al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial.

i) Els habitatges destinats a reallotjar els ocupants residents dins la mateixa promoció.

 

 

Continuar >


Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda