Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Llei 18/2007
Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Llei 18/2007

Anterior Amunt Següent

  Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge

(DOGC núm. 5044, de 09-01-2008, pp. 1609-1688, correcció d'errades en el DOGC núm. 5065, pp. 10036 i ss., de 07-02-2008)

viñeta Preambul  
 
viñeta Titol Prelimiminar. Disposicions genrals Art. 1-6
 
viñeta Titol I. De les competència en matèria d'habitatge Art. 7-9
 
viñeta Títol II. De la planificació territora i la programació en matèria d'habitatge Art. 10-21
 
viñeta Títol III. De la qualitat del parc immobiliari d'habitatges Art. 22-44
 
viñeta Títol IV. De la protecció dels consumidors i els usuaris d'habitatges en el mercat immobiliari Art. 45-65
 
viñeta Títol V. De la política de protecció pública dels habitatges Art. 66-107
 
viñeta Títol VI. Del règim de control i del règim sancionador Art. 108-131
 
viñeta Títol VII. De la col·laboració dels notaris i registradors en l'aplicació de la llei Art. 132-136
 
viñeta Disposicions addicionals  
 
viñeta Disposicions transitòries  
 
viñeta Disposició derogatòria  
 
viñeta Disposició final  
 

 El President de la Generalitat de Catalunya

Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d'acord amb el que estableix l'article 65 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya, promulgo la següent

LLEI

Preàmbul

I

L'habitatge és una de les preocupacions més importants per a la ciutadania catalana, que veu com d'anys ençà els preus d'aquest bé de primera necessitat han augmentat molt pel damunt del seu salari, cosa que obliga les famílies .en el millor dels casos. a endeutar-se fins a límits que posen en perill llur capacitat de consum, amb terminis d'amortització dels préstecs cada cop més llargs i subjectes als riscos i les incerteses davant canvis futurs, ja siguin laborals, familiars o de tipus d'interès. L'oferta d'habitatges de lloguer és manifestament insuficient o no és competitiva, atès que les rendes són elevades en comparació amb les quotes hipotecàries a llarg termini. En conseqüència, cada cop més els sectors socials sensibles, com els joves, la gent gran, els immigrants i les persones en situació de risc, pateixen situacions d'exclusió del dret a l'habitatge.

Les causes d'aquesta realitat s'han de trobar en el fracàs de les polítiques d'habitatge tradicionalment adoptades, tant a Espanya com a Catalunya; polítiques que durant anys van complir llur funció, però a partir de la segona meitat dels anys noranta es van revelar com a clarament insuficients i superades per les noves circumstàncies. Així, l'augment de la demanda en el mercat lliure, provocat per la reducció dels tipus d'interès .benefici que va ésser absorbit automàticament pels preus., i la millora general en la situació econòmica o la mateixa estabilitat social, entre moltes altres causes, van provocar que el sector de la promoció i la construcció d'habitatges dirigís els esforços a atendre un altre tipus de demanda emergent no sempre vinculada amb la necessitat vital de proveïment d'un sostre. Però davant aquest fenomen les polítiques d'habitatge no van ésser modificades i es van continuar adoptant mesures de mer foment de la construcció d'habitatges amb protecció oficial .mitjançant els plans d'habitatge estatals, desenvolupats per la Generalitat. i de foment de l'adquisició en el mercat lliure .mitjançant les desgravacions fiscals generalitzades a la compra, regulades pel legislador estatal.

Aquesta Llei del dret a l'habitatge, que amb el seu títol vol mostrar un canvi d'enfocament, vol transformar el mercat de l'habitatge de la manera més estructural possible adaptant-se a les noves realitats del mercat. La Llei aposta per la creació d'un parc específic d'habitatges assequibles que permeti atendre les necessitats de la població que necessita un allotjament. Aquest parc ha d'ésser suficient per a permetre la mobilitat i l'adaptació a les necessitats canviants de les persones, i sobretot integrat, tant pel que fa a l'entorn físic com des del punt de vista social. L'anomenada .qüestió urbana., segons la qual la segregació de les persones en l'espai en funció de llurs nivells de renda és un dels perills més greus que amenacen la convivència a l'Europa occidental, és una preocupació a la qual la Llei vol donar resposta.

Per a impulsar la creació d'un parc específic d'habitatges a un preu a l'abast de les rendes baixes i mitjanes, la Llei regula de la manera més rigorosa possible l'habitatge amb protecció oficial a Catalunya, i no només aquest, sinó també altres formes d'habitatge assequible que permetin aconseguir, a mitjà i llarg termini, l'autèntic parc específic que la societat reclama. Cal ressaltar l'objectiu que, en el termini de vint anys, el 15% dels habitatges principals existents siguin habitatges destinats a polítiques socials.

Però, més enllà de la regulació d'aquest parc específic d'habitatge assequible, una llei del nostre temps no pot renunciar a impulsar polítiques concertades amb els agents d'iniciativa social o privada que actuen sobre el mercat lliure de l'habitatge, que és el que, actualment, respon majoritàriament a les demandes i les necessitats de la ciutadania. Per aquest motiu, una gran part del text es dedica a la protecció de la part més desfavorida en les relacions que es donen en el mercat lliure i regula la protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges, la qualitat i els requisits exigits als habitatges i les mesures d'intervenció administrativa en els casos d'utilització anòmala.

II

Partint de les premisses breument exposades, el títol preliminar comença ocupant-se de l'objecte, les finalitats i altres disposicions generals. Es pretén garantir el dret a l'habitatge amb el benentès que aquest dret inclou l'entorn urbà en què s'integra. El text reconeix també que hi ha connexions entre el dret a l'habitatge digne i adequat i altres drets constitucionals que no són possibles sense el primer.

Una novetat de la Llei consisteix a considerar el proveïment d'habitatges destinats a polítiques socials com un servei d'interès general, en la línia del pronunciament del Parlament Europeu en matèria d'habitatge social. El sector públic supera així el paper d'espectador passiu del mercat immobiliari i es compromet a adoptar mesures orientades a l'existència d'habitatges assequibles suficients i adequats per a la població, ja sigui generant-los ell mateix o bé en col·laboració amb la iniciativa privada o amb la iniciativa de caràcter social, el denominat .tercer sector., cada cop més rellevant en l'àmbit de les iniciatives per a fer assequible l'habitatge. Aquesta opció permet articular l'activitat pública dins el marc normatiu estatal i comunitari i donar més relleu al sector públic local com a proveïdor de sòl i de promoció d'habitatges amb protecció, ja sigui per iniciativa directa, mitjançant ens instrumentals, o per mitjà de convenis amb la Generalitat i els seus organismes especialitzats.

La Llei estableix també els supòsits en què s'ha de considerar incompleta la funció social de la propietat, que requereixen una reacció pública per a resoldre les situacions irregulars que es produeixen, la gravetat de les quals es mostra en termes d'afectació de drets fonamentals i del context social i urbà. Es regula la reacció pública davant situacions d'incompliment de la funció social de l'habitatge amb diversos instruments, donant sempre prioritat a les actuacions preventives, de foment i d'assistència, seguint amb les mesures clàssiques de l'acció administrativa sancionadora. La Llei opta també per introduir l'acció pública en matèria d'habitatge, per a fer un pas transcendent en la defensa dels interessos col·lectius i també dels drets individuals associats a l'habitatge.

El títol I fa referència a les competències de les diferents administracions públiques en matèria d'habitatge, incorporant els principis que han de possibilitar l'exercici de les competències dels ens locals en el marc de llur autonomia i, alhora, la coordinació imprescindible de llur actuació amb els interessos supralocals, de gran importància en aquesta matèria.

III

D'acord amb l'objecte i les finalitats de la Llei, el títol II regula els aspectes relatius a la planificació i la programació en matèria d'habitatge. Tenint present el marc jurídic vigent en l'ordenació del territori i els nous desenvolupaments europeus, es dóna resposta tècnica a la necessària distribució equilibrada sobre el territori de l'habitatge en general i de l'habitatge amb protecció oficial en particular, tot permetent la salvaguarda dels interessos supralocals.

L'instrument essencial per a la planificació territorial és el Pla territorial sectorial d'habitatge, que es pot concretar i desenvolupar mitjançant plans específics d'abast territorial més reduït.

En la línia del que disposa l'article 152 del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2005, s'estableix la possibilitat de desenvolupar programes supralocals específics d'habitatge mentre no s'aprovi el Pla territorial sectorial d'habitatge i sempre que no hi hagi hagut una concertació prèvia dels ens locals mitjançant un programa d'actuació urbanística municipal. Si no existeix aquest instrument, configurat com a opcional pel Decret legislatiu 1/2005, s'estableix que els ajuntaments que vulguin concertar polítiques d'habitatge amb la Generalitat han d'elaborar un pla local d'habitatge que reflecteixi el diagnòstic sobre les necessitats i les mesures que s'han d'adoptar per a aconseguir els objectius perseguits. En tot cas, atès que la modificació de la Llei d'urbanisme efectuada mitjançant la Llei 10/2004 introdueix l'obligatorietat que els plans continguin una memòria social, el contingut de la qual concreta també aquesta llei, s'estableix la coherència entre ambdós instruments.

Per a complir els objectius dels plans locals d'habitatge .que poden ésser simplificats en el cas de municipis de menys de 3.000 habitants. i complir l'exigència d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials o facilitar la conservació i la rehabilitació d'edificis, entre altres causes, la Llei faculta els municipis a delimitar àrees en les quals es pugui exercir el dret de tanteig i retracte en unes condicions determinades.

També destaca l'establiment d'un seguit de directrius de planejament urbanístic que, en la línia dels articles 3 i 9 del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2005, desenvolupen els aspectes vinculats als habitatges. Es tracta de directrius en gran part ja incorporades a la legislació vigent a Catalunya i desenvolupades per nombrosos municipis catalans que s'han compromès des de fa anys en llur aplicació, com és el cas de la Carta de salvaguarda de drets humans a la ciutat, o d'altres que introdueixen la possibilitat de controlar el creixement urbà en funció de criteris de medi ambient, d'acord amb el contingut d'algunes sentències del Tribunal de Justícia de la Unió Europea en aquest sentit. S'incorporen alhora criteris a tenir en compte en les reserves obligatòries per a habitatge amb protecció oficial, introduïdes en la Llei d'urbanisme, que han d'ésser uniformes en els diferents àmbits d'actuació en sòl urbà no consolidat i en sòl urbanitzable. Amb caràcter general, es recullen els mecanismes que permeten establir qualificacions que representen una destinació total o parcial a l'edificació d'habitatges amb protecció oficial, però de manera especial es fa referència a l'establiment d'aquesta destinació en sòl urbà consolidat en operacions de nova construcció o gran rehabilitació, amb la finalitat que la generació d'aquest tipus d'habitatge no hagi de dependre únicament de la nova construcció en sòls de nous creixements o de renovació urbana integral. D'altra banda, els plans dels municipis han de qualificar terrenys per al nou sistema urbanístic d'habitatges dotacionals públics, com a via realista per a fer front a les necessitats d'assistència o emancipació de col·lectius específics que es derivin de la memòria social. Es fixen també mecanismes per a evitar que les alteracions del planejament urbanístic comportin la reducció del sòl destinat a habitatge amb protecció oficial.

La ponderació pública real de les necessitats d'habitatge i de l'observança de les directrius legals es garanteix mitjançant l'emissió d'informes del departament competent en matèria d'habitatge durant el procediment d'elaboració del planejament urbanístic, d'acord amb la legislació urbanística.

IV

El títol III, que regula els aspectes referits a la qualitat del parc d'habitatges, es distribueix en tres capítols. El capítol I defineix i regula el concepte de qualitat de l'habitatge, tot fent menció de les normes i les autoritzacions orientades a aconseguir el compliment de les condicions de funcionalitat, seguretat, salubritat i sostenibilitat dels habitatges i promovent diverses accions orientades a la introducció de criteris de cohesió social, ambiental i d'eficiència ecològica en el procés d'edificació, conservació i rehabilitació del parc immobiliari. Entre els nous requeriments de qualitat que la Llei planteja convé assenyalar que, a partir de la seva entrada en vigor, tots els habitatges de nova construcció han de complir les condicions d'accessibilitat i mobilitat interior a fi de facilitar l'accés i el desplaçament per l'interior a persones amb mobilitat reduïda sense haver de fer obres de difícil execució i cost elevat.

Amb la finalitat de garantir el desenvolupament eficient d'aquests plantejaments, la Llei crea el Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge com a òrgan consultiu de caràcter tècnic amb funcions d'assessorament i proposta a l'Administració de la Generalitat en les dites matèries i amb funcions eminentment tècniques de millora de la qualitat arquitectònica relacionada amb l'habitatge i els diversos elements materials que el componen.

La Llei obre la possibilitat d'evitar la duplicitat que ha existit fins avui entre la cèdula d'habitabilitat i la llicència de primera ocupació, que ha obligat els particulars a un absurd pelegrinatge entre administracions per a complir tots els requisits abans de poder ocupar un habitatge. En aquest sentit, es disposa que en els ajuntaments que ho determinin la llicència de primera ocupació porti implícit l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat.

El foment de la conservació i la rehabilitació dels habitatges s'estableix com una prioritat en les polítiques que impulsi la Generalitat, i el control periòdic de l'estat dels edificis, com una mesura imprescindible per a impedir la degradació irreversible del parc. En aquest sentit, s'estableix un sistema de control per a avaluar el compliment de les condicions d'habitabilitat dels immobles al llarg de la vida útil d'aquests per mitjà de l'acreditació pertinent. Els ajuntaments poden aprovar ordenances reguladores complementàries de les condicions d'habitabilitat establertes per la Generalitat i dels instruments de revisió periòdica dels edificis.

En compliment del mandat contingut en la legislació urbanística, el capítol II regula el deure legal de conservació i rehabilitació tot determinant quins són els límits d'aquest deure en coherència amb la legislació urbanística vigent i fent previsió que els expedients de declaració de ruïna d'un immoble continguin un pronunciament respecte a si aquesta situació ha pogut o no derivar d'un incompliment previ del deure de conservació de la propietat. Es crida així l'atenció davant els procediments incoats de manera abusiva per propietaris que de manera mal intencionada eludeixen el compliment del deure de conservació per a aconseguir l'expulsió dels ocupants legals dels habitatges, als quals es reconeix el dret de reallotjament o retorn amb caràcter general i el dret de participar en qualsevol procediment que els afecti.

En els casos en què donar compliment al deure de conservació i rehabilitació requereix l'expropiació o l'ocupació temporal d'un element comú o d'una part no substancial d'algun element privatiu en un edifici en règim de propietat horitzontal, es permet aquesta expropiació o ocupació temporal, sempre amb justificació prèvia de la necessitat d'ocupació de l'espai corresponent i l'acreditació de la inexistència d'altres vies menys carregoses per als drets de propietat.

La Generalitat i els ens locals poden adoptar actes de declaració d'àrees específiques de conservació i rehabilitació, cosa que pot comportar la posada en marxa de diferents mesures d'actuació adaptades a les especificitats de l'àmbit. Destaca la possibilitat d'exigir un informe favorable del departament competent en matèria d'habitatge quan la propietat ha instat davant l'Administració de l'Estat l'enderroc d'immobles ocupats, com disposa la legislació d'arrendaments urbans. També mereix una menció especial la possibilitat de declarar l'obligació d'incorporar al mercat els immobles desocupats.

Amb caràcter general, les ordres d'execució són la mesura d'intervenció administrativa que ha de permetre dur a terme les actuacions necessàries per a garantir l'adequat estat de conservació de l'edifici. S'estableix que l'incompliment d'aquestes ordres pugui comportar, en especial, la inclusió de l'immoble en el Registre Municipal de Solars sense Edificar als efectes establerts per la legislació urbanística, i també l'execució subsidiària o la imposició de multes coercitives orientades a aconseguir el compliment de l'ordre, ja que no tenen caràcter sancionador.

Una novetat significativa de la Llei són els convenis de rehabilitació, configurats com a mecanisme per a acordar amb els particulars el finiment de qualsevol procés iniciat per al compliment del deure de conservació i rehabilitació. Amb aquests convenis ha d'ésser possible pactar un programa d'actuacions de conservació i rehabilitació, els ajuts econòmics de l'Administració quan siguin exigibles i la forma de recuperació d'aquests si es produeix una transmissió onerosa de l'immoble, la subjecció a tanteig i retracte o la destinació a habitatge amb protecció oficial de tota l'operació o una part d'aquesta.

Un cop exhaurides les vies de foment i les coercitives, la Llei disposa que, en els àmbits qualificats pel Pla territorial sectorial d'habitatge com d'una forta i acreditada demanda residencial, l'administració competent pugui acordar l'expropiació forçosa de la propietat per incompliment del deure de conservació i rehabilitació quan això comporti un risc per a la seguretat de les persones.

El capítol III dota les administracions actuants d'instruments per a aconseguir que els habitatges desocupats injustificadament, en àmbits d'acreditada necessitat d'habitatges, s'incorporin al mercat immobiliari per mitjà de tècniques de foment, però també de tècniques d'intervenció administrativa. Així mateix, regula la sobreocupació dels habitatges i l'infrahabitatge i posa les bases per a lluitar contra l'activitat empresarial i lucrativa de convertir il·legalment els habitatges en allotjaments turístics, precaris, sobreocupats i sotmesos a preus abusius.

V

La Llei presta una atenció especial a tot el que signifiqui una protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges en un mercat immobiliari que massa sovint es mou per estímuls i criteris aliens a aquesta protecció.

Interessa esmentar especialment la igualtat en l'accés i l'ocupació de l'habitatge, que reconeix el títol IV. Es parteix del dret a la igualtat reconegut pels articles 14 i 9.2 de la Constitució i altres disposicions, entre les quals destaquen la Directiva 2000/78/CE del Consell, del 27 de novembre de 2000, relativa a l'establiment d'un marc general per a la igualtat de tractament en el treball i l'ocupació, i sobretot la Directiva 2000/43/CE del Consell, del 29 de juny de 2000, on s'estableix el principi d'igualtat de tracte de les persones independentment de llur origen racial o ètnic, que fa referència explícita a l'habitatge. Aquestes dues directives europees han estat objecte de transposició en els articles 27 a 43 de la Llei de l'Estat 62/2003, del 30 de desembre, de mesures fiscals, administratives i de l'ordre social. Amb aquest enfocament, s'estableix l'adopció de mesures per a lluitar contra la discriminació, algunes de les quals són ja directament impulsades per la norma, com en el cas de la inversió de la càrrega de la prova, ja establerta, per exemple, per l'article 20 de la Llei de l'Estat 51/2003, del 2 de desembre, d'igualtat d'oportunitats, no-discriminació i accessibilitat universal de les persones amb discapacitat.

També s'introdueixen criteris de transparència en el mercat immobiliari amb l'establiment dels requeriments a què s'han de subjectar les activitats dels diferents agents que intervenen en la promoció, construcció i transacció immobiliària, sols en allò que afecta directament els objectius i els procediments d'aquesta llei i sense pretendre, per tant, la regulació de professions titulades o no. Així, als efectes d'aquesta llei són agents immobiliaris les persones que es dediquen a prestar serveis relacionats amb la transacció, i s'exigeix que l'exercici d'aquesta activitat se subjecti als mínims requisits que han de permetre que l'adquisició o el lloguer d'un habitatge deixin de produir-se en un context de desprotecció excessiva en comparació de la compra o l'ús de qualssevol altres béns. A aquests efectes, es disposa la creació de registres d'homologació dels agents vinculats amb l'habitatge, registres que es configuren com a obligatoris o com a voluntaris segons els col·lectius que afecten i han de funcionar com a garantia de responsabilitat davant els consumidors en tant que es potencien la seriositat i la professionalitat en el sector.

Aquest títol també aborda els problemes de la freqüent manca d'informació als consumidors sobre allò de què se'ls fa oferta i publicitat i de la manca de requisits legals i lliurament de documentació en el moment de subscriure el contracte corresponent, ja que aquests problemes incideixen directament sobre les possibilitats d'èxit de les reclamacions que facin, sigui per a reclamar el compliment exacte d'allò pactat, sigui per a demanar la resolució del contracte per incompliment dels professionals.

VI

El títol V es dedica a la protecció pública de l'habitatge, que inclou tant les polítiques orientades a l'obtenció d'habitatge amb protecció oficial com altres actuacions susceptibles d'ésser protegides, regulades totes de manera més detallada pels plans d'habitatge, instruments de caràcter temporal que concreten les prioritats del Govern, sens perjudici de les adaptacions necessàries per a coordinar l'actuació pública catalana amb les mesures adoptades per l'Administració de l'Estat.

Entre les actuacions susceptibles d'ésser protegides destaquen les relatives a la mediació en l'àmbit del lloguer social per a potenciar l'aportació d'habitatges privats cap a aquest objectiu, la possibilitat de signar contractes de copropietat entre l'Administració i els particulars com a nova fórmula d'accés a l'habitatge i la introducció d'un dels instruments bàsics dels estats del benestar en matèria d'habitatge, com és l'ajut directe a les famílies per a fer front al cost de l'habitatge de lloguer. S'afavoreix així la inserció social i s'eviten desnonaments socialment no acceptables.

En aquest títol s'introdueix l'objectiu d'aconseguir un parc mínim del 15% d'habitatges destinats a polítiques socials a Catalunya en un termini de vint anys, amb l'establiment d'un fons de suport financer del Govern per als municipis que presentin majors dificultats per a aconseguir el dit objectiu i la implementació de figures de concertació i col·laboració amb altres municipis i entitats supramunicipals.

El règim jurídic dels habitatges amb protecció oficial, tant pel que fa a la modalitat de compra com pel que fa a la de lloguer, s'ha d'establir per reglament atenent les diferents tipologies de relació entre el tipus d'ajuts percebuts, el caràcter públic o privat dels immobles o terrenys destinats a habitatge amb protecció oficial i la naturalesa pública, social o privada dels promotors de l'habitatge de promoció oficial. En tot cas, la qualificació pública d'un habitatge no pot ésser inferior a trenta anys. Així s'aprofundeix en la idea d'aconseguir, en paral·lel, un mercat lliure d'habitatges i un mercat d'habitatges amb protecció oficial, en el qual la possibilitat de patrimonialització de les plusvàlues resta configurada normativament per a garantir l'existència d'un parc immobiliari permanent a un preu assequible, al qual puguin accedir els sectors de la població exclosos del mercat lliure i que no estigui orientat a la inversió immobiliària sinó a garantir el dret a l'habitatge.

En aquesta línia, s'estableixen també les formes de transmissió i cessió dels habitatges amb protecció oficial amb una gran amplitud i flexibilitat. Destaca la referència a la possibilitat de transmetre els habitatges amb protecció oficial mitjançant la figura de la venda a carta de gràcia, regulada pel dret català com un instrument de promoció d'habitatges de tipus social. Pel que fa als habitatges construïts sobre sòls públics obtinguts per compliment del deure de cessió d'aprofitament urbanístic, s'estableix la preferència de constituir-hi drets de superfície i no transmetre'n la propietat plena.

La Llei regula el preu màxim de transmissió dels habitatges amb protecció oficial atenent la finalitat que, si bé aquesta transmissió ha d'ésser possible, alhora ha d'estar desproveïda de temptacions especulatives. Per aquest motiu s'introdueix una referència a les millores en els habitatges amb protecció oficial, inexistent fins ara en l'ordenament jurídic català, la finalitat de la qual és protegir els interessos dels transmitents i alhora evitar que, amb l'excusa de les dites millores, es desvirtuï totalment el preu normativament taxat, característic dels habitatges amb protecció oficial.

Així mateix, es regula per primera vegada a Catalunya la prohibició de sobrepreu en les transmissions d'habitatges amb protecció oficial i, com a element important, es posa fi als problemes derivats de la contradictòria jurisprudència dictada per la Sala Civil del Tribunal Suprem respecte de la nul·litat o no de les clàusules contractuals que estableixin el sobrepreu en la transmissió d'habitatges amb protecció oficial. La nova regulació declara la nul·litat de ple dret de les estipulacions referides al sobrepreu, d'acord amb l'article 6.3 del Codi civil d'àmbit estatal, sens perjudici que aquesta actuació pugui, a més, constituir una infracció administrativa. La mateixa previsió es fa per al cas de sobrepreu en la renda de lloguer, en la línia del que ja estableix l'apartat cinquè de la disposició addicional de la Llei de l'Estat 29/1994, del 24 de novembre, d'arrendaments urbans.

Aquesta Llei s'ocupa de l'adjudicació del parc d'habitatges amb protecció oficial, amb la qual cosa se supera l'absència en l'ordenament jurídic català d'una regulació amb rang de llei d'aspectes tan significatius per als drets de la ciutadania. Se cerca corregir diverses disfuncions detectades en el funcionament del sistema fins ara vigent ampliant l'abast del control públic sobre l'adjudicació de l'habitatge amb protecció oficial .incloent-hi les promocions d'iniciativa pública i privada. i s'estableixen paràmetres per als futurs reglaments de desplegament, amb l'objectiu de racionalitzar el sistema dotant-lo de la necessària transparència en benefici de tota la ciutadania de Catalunya.

La regulació s'articula mitjançant el disseny del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial i els procediments d'adjudicació. El Registre té la funció de proporcionar informació, afavorir la transparència i ajudar en l'adequada adjudicació dels habitatges amb protecció oficial. Els ajuntaments poden establir registres propis i, per als que no ho facin, la Generalitat, subsidiàriament, n'ha d'establir un de general. Les administracions locals supramunicipals poden crear i gestionar registres de sol·licitants d'habitatge amb protecció oficial per a donar servei a municipis que no puguin o no vulguin crear el seu propi registre. Es parteix de la constatació que l'existència d'habitatge suficient amb protecció oficial, distribuït sobre el territori de manera equilibrada i adequadament adjudicat, és un interès supralocal. Per això, es tracta de la creació de registres municipals o supramunicipals que s'agreguin al que estableixi la Generalitat, en els quals cal inscriure's per a poder optar a un habitatge amb protecció oficial per qualsevol títol. Els ciutadans que ho sol·licitin i compleixin els requisits legals han d'ésser inscrits en els registres municipals o de la Generalitat, tot i que l'adjudicació efectiva d'un habitatge amb protecció oficial depèn, en última instància, de l'aplicació dels mecanismes de selecció dissenyats per la Llei i en cada promoció concreta. Fora del sistema d'adjudicació mitjançant el Registre resten només els casos en què els sol·licitants no compleixen els requisits d'ingressos mínims o no tenen capacitat d'obrar per a optar a l'adjudicació d'habitatges amb protecció oficial, situacions que s'han de vehicular mitjançant els serveis socials i els habitatges amb protecció oficial que, fora del parc assignat mitjançant el Registre, siguin establerts per a situacions de necessitat.

Els procediments d'adjudicació dels habitatges amb protecció oficial es desenvolupen fent ús de les dades contingudes en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial. D'aquesta manera, els habitatges resultants d'una promoció d'iniciativa pública han d'ésser adjudicats per l'administració promotora respectant el procediment i els criteris establerts per la Llei, la qual cosa ha de permetre posar fi a la dispersió fins avui existent, que fomenta l'opacitat. La regulació es fonamenta en un elevat nivell de publicitat, concurrència pública i transparència gràcies a l'ús de les dades ofertes pel Registre. Pel que fa als criteris i al sistema de selecció de les persones adjudicatàries, la regulació estableix una distinció entre els contingents especials i el contingent general. Formen part dels primers les reserves d'habitatges en les promocions públiques per a necessitats específiques de certs grups vulnerables, mereixedors d'accions positives en els termes que estableixen l'article 42.2 de Estatut d'Autonomia, l'article 9.2 de la Constitució  i aquesta llei. Els percentatges d'habitatges destinats a cada contingent especial es formulen com un mínim específic només en el cas de persones amb mobilitat reduïda, d'acord amb el que ja estableix la legislació específica. En el cas d'altres contingents, és l'acord d'inici del procediment d'adjudicació el que estableix la necessitat i la manera de fer-ho, sempre que no es redueixi el percentatge global del 10% respecte del total d'habitatges de la promoció. Aquesta flexibilitat ha de permetre adequar l'oferta en general i, de nou, respectar les apreciacions i necessitats locals en cada cas.

La regulació, a més, afronta un altre aspecte delicat sobre el qual el Síndic de Greuges ha cridat l'atenció, que és el referent a la tensió entre l'exigència d'empadronament en un municipi concret i la lliure circulació dels ciutadans, exigència que provoca, a més, greuges en determinats col·lectius de persones. La solució que es dóna és equilibrada i respectuosa amb el nivell local, ja que, d'una banda, per a la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial és suficient tenir la residència i trobar-se empadronat a Catalunya, sense demanar cap termini, i d'altra banda, per a poder optar a un habitatge amb protecció oficial en una promoció específica en un municipi concret no caldrà estar empadronat sempre i en tot cas en aquest municipi, llevat que l'administració promotora decideixi introduir aquest requisit expressament, cosa que pot fer sense superar un determinat percentatge d'habitatges i sense exigir més de tres anys d'antiguitat per als sol·licitants d'habitatge de lloguer, justificant la raó de la dita reserva. La norma introdueix un mecanisme que flexibilitza el conjunt i alhora garanteix la compensació de l'oferta d'habitatge amb protecció oficial entre municipis, remetent al Pla territorial sectorial d'habitatge la concreció, si s'escau, d'una reserva màxima pel que fa a persones empadronades.

Pel que fa al sistema de selecció de les persones adjudicatàries, es distingeix entre els habitatges dels contingents especials, on se cerca tenir en compte les circumstàncies específiques dels sol·licitants, i els habitatges dels contingents generals, on el sistema és sempre el sorteig. Pel que fa als primers, no es regula en detall el barem de puntuació, tasca de caire eminentment reglamentari, però no es renuncia a establir l'arquitectura legal mínima d'aquest, en connexió amb els principis constitucionals i les finalitats legals descrites. En tots dos casos, amb barem de puntuació o amb pur sorteig, es considera que els sistemes de selecció han de garantir la diversitat social a fi d'evitar la segregació urbana.

Les promocions d'habitatge amb protecció oficial d'iniciativa privada han d'ésser atribuïdes per l'entitat promotora, sens perjudici que aquesta pugui sol·licitar que l'agent adjudicador sigui l'Administració. En el cas dels habitatges construïts en sòls la qualificació urbanística dels quals imposa la destinació a habitatge amb protecció oficial, l'adjudicació s'ha de fer respectant els preceptes establerts per als contingents generals en les promocions d'iniciativa pública. La resta de promocions privades s'han d'adjudicar de manera lliure però amb una supervisió pública que garanteix els principis inspiradors del sistema. La Llei estableix un règim molt semblant, encara que amb necessaris matisos, per al cas de promocions privades d'habitatges amb protecció oficial promogudes per cooperatives d'habitatges, en què l'adjudicació s'ha d'adequar a les seves especificitats, o per entitats sense ànim de lucre la naturalesa de les quals determini que els habitatges hagin d'ésser assignats als socis o partícips. Aquí la necessitat de publicitat i transparència s'articula amb referència a la captació de nous socis per a les entitats de nova constitució i, per al cas de fases o promocions d'entitats ja existents amb llistes de preinscripcions, la disposició transitòria esmenta la possibilitat que la cooperativa comuniqui les preinscripcions al Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial per a llur inscripció. L'adjudicació final dels habitatges, en aquests casos, resta limitada als socis ja inscrits inicialment.

El capítol IV es dedica als drets d'adquisició preferent de les administracions públiques catalanes amb relació als habitatges amb protecció oficial i a les garanties establertes per al correcte exercici dels dits drets. Amb aquesta finalitat, la Llei regula de manera innovadora els drets d'adquisició preferent i retracte en les segones transmissions i les successives, tot explicitant que la contraprestació que ha d'abonar l'Administració no pot superar el preu màxim normativament establert. I, atès que la finalitat última del sistema és evitar transmissions fraudulentes i permetre recuperar i ampliar el parc d'habitatge amb protecció oficial per a fer front a les necessitats existents, la nova regulació admet la possibilitat que l'Administració exerceixi els drets en benefici de tercers, ja sigui un ens instrumental, una entitat sense ànim de lucre dedicada a l'allotjament social o una persona inscrita en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial. També s'explicita que la subjecció als drets d'adquisició preferent i de retracte es manté al llarg de tot el termini de qualificació de l'habitatge com a protegit. Finalment, en relació amb les persones ocupants dels habitatges protegits, el capítol V estableix l'especificitat del desnonament administratiu com a instrument eficient d'actuació davant determinades conductes anòmales.

VII

El règim sancionador és objecte de regulació en el títol VI, que estableix que, amb caràcter general, les funcions inspectores de l'Administració s'han de poder dur a terme amb garanties i reconeix el valor probatori de l'actuació dels agents dedicats a aquesta funció, que han de poder tenir accés als immobles per a fer les actuacions que els corresponen.

Les mesures sancionadores aplicables no es redueixen a la tradicional multa, sinó que també inclouen la possibilitat de clausurar un immoble, inhabilitar els infractors o suspendre la inscripció dels agents immobiliaris en el registre creat a aquest efecte. A més, es regula la possibilitat d'adoptar mesures provisionals que permetin assegurar l'eficàcia de la resolució final de l'expedient sancionador.

Les infraccions es classifiquen en molt greus, greus i lleus, i per a cadascun d'aquests graus s'estableix una llista de conductes que han de permetre aconseguir un major rigor en l'actuació dels particulars en matèria d'habitatge.

VIII

La Llei dedica una atenció especial a la col·laboració necessària de professionals de notaries i registres de la propietat, en compliment de llurs funcions públiques i en garantia de l'exercici correcte dels drets i les obligacions establerts per la Llei. Per a facilitar la tasca d'aquestes persones, el títol VII fa una relació dels supòsits en què és especialment necessari llur coneixement i control per a evitar que es produeixin transmissions o cessions d'ús que no respectin els preceptes legals i es facin al marge del control administratiu establert en defensa de l'interès general.

Entre les disposicions addicionals, cal destacar la relativa a la necessitat que l'Estat adopti mesures que contribueixin a complir millor els objectius i les finalitats de la Llei; mesures que van des de la regulació de l'activitat professional dels agents vinculats amb l'habitatge fins a aspectes de fiscalitat, que es consideren necessaris per a potenciar el paper de l'habitatge amb protecció oficial i la rehabilitació dels habitatges, i també la plena assumpció per aquesta llei, en el seu àmbit específic d'aplicació, de les mesures de foment de les cooperatives a què fan referència tant la seva legislació específica com altres disposicions, d'acord amb el mandat d'adequació legislativa i de foment de les dites societats que estableixen l'article 129.2 de la Constitució i l'article 124 de Estatut d'Autonomia. Així mateix, es compromet la creació d'un observatori de l'hàbitat i la segregació urbana com a espai d'anàlisi i valoració de la realitat social i econòmica en matèria d'habitatge.

Les disposicions transitòries incideixen en qüestions com els llindars de sobreocupació aplicables mentre no hi hagi un desplegament reglamentari específic, el règim jurídic dels habitatges amb protecció oficial ja qualificats, les especificitats en les promocions de cooperatives o les normes transitòries aplicables al procediment sancionador.

 
 

Títol preliminar

Disposicions generals
 

 

Article 1. Objecte

L'objecte d'aquesta llei és regular el dret a l'habitatge, entès com el dret de tota persona a accedir a un habitatge digne que sigui adequat, en les diverses etapes de la vida de cadascú, a la situació familiar, econòmica i social i a la capacitat funcional. Amb vista a regular aquest dret constitucional i estatutari, i amb l'objecte de garantir-ne una major efectivitat, aquesta llei:

a) Estableix el conjunt d'actuacions, drets i obligacions dels agents públics, privats i socials implicats en el sector de l'habitatge i assigna competències en aquesta matèria.

b) Defineix les polítiques d'habitatge i els instruments de planificació i programació per a aplicar-les.

c) Fixa els paràmetres de qualitat i d'accessibilitat dels habitatges i les mesures per a garantir-ne el bon ús, la conservació i la rehabilitació.

d) Estableix mesures per a assegurar la protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges i la transparència del mercat immobiliari.

e) Defineix, amb referència a la matèria objecte d'aquesta llei, els drets, els deures i els criteris que han d'ésser respectats en l'exercici de les activitats de promoció, construcció, transacció i administració d'habitatges.

f) Estableix el règim jurídic i les condicions d'adjudicació, gestió i control dels habitatges amb protecció oficial, tant privats com públics, i en regula el proveïment i altres actuacions susceptibles de protecció.

g) Estableix mesures d'intervenció administrativa i el règim sancionador.

 
 

 

Article 2. Finalitats

Les finalitats d'aquesta llei són:

a) Fer efectiu el dret a un habitatge digne i adequat, establert per la Constitució i per l'Estatut, i la resta de drets constitucionals connexos.

b) Establir criteris per a assegurar la coherència de les actuacions públiques i privades de promoció i rehabilitació d'habitatges amb les polítiques públiques de desenvolupament econòmic, social i urbanístic.

c) Garantir que els habitatges i els elements comuns dels edificis de què formen part compleixen els requisits de qualitat pertinents, fixar els criteris per a establir els requisits que han de complir les edificacions amb ús residencial amb relació a la cohesió social i al respecte al medi ambient i vetllar perquè l'entorn urbà en què s'integren sigui digne i adequat.

d) Impulsar la conservació, la rehabilitació, la reforma i la renovació del parc d'habitatges.

e) Protegir els drets dels consumidors i usuaris d'habitatges fixant les regles que han de complir els agents que intervenen en la promoció, l'edificació, el manteniment, la reforma i la rehabilitació dels habitatges i dels edificis i establint les normes a què s'han de sotmetre les parts en les relacions jurídiques de transmissió, ús i tinença dels habitatges.

f) Promoure l'eradicació de qualsevol discriminació en l'exercici del dret a l'habitatge, per mitjà de l'establiment de mesures d'acció positiva en favor de col·lectius vulnerables i de la penalització de conductes discriminatòries en l'accés a l'habitatge.

g) Assolir una oferta significativa d'habitatges destinats a polítiques socials, centrada especialment en les diferents modalitats d'habitatges amb protecció oficial, que sigui territorialment equilibrada, s'adapti a la diversitat de situacions personals i familiars, a la diversitat de capacitats funcionals i a la diversitat territorial, urbana i socioeconòmica que la justifiquen i presti una atenció especial als col·lectius que pateixen exclusió o risc d'exclusió, per raons estructurals o conjunturals, en l'accés al mercat de l'habitatge.

h) Promoure la diversitat i la cohesió socials en els barris i els sectors residencials de les ciutats i els pobles, com a garantia d'una adequada integració en l'entorn urbà, i prevenir fenòmens de segregació, exclusió, discriminació o assetjament per raons socioeconòmiques, demogràfiques, de gènere, culturals, religioses o de qualsevol altra mena.

i) Delimitar el contingut de la funció social de la propietat dels habitatges i identificar i corregir les situacions d'incompliment d'aquesta funció social.

j) Potenciar la participació de les cooperatives d'habitatges i de les entitats de caràcter social i assistencial en les polítiques d'habitatge, en actuacions de promoció, construcció, conservació, rehabilitació i renovació del parc d'habitatges i en tasques d'administració i gestió dels habitatges.

 
 

 

Article 3. Definicions

Als efectes del que disposa aquesta llei, s'entén per:

a) Habitatge: tota edificació fixa destinada a residir-hi persones físiques o emprada amb aquest fi, inclosos els espais i els serveis comuns de l'immoble en què està situat i els annexos que hi són vinculats, si té acreditat el compliment de les condicions d'habitabilitat que fixa aquesta llei i la normativa que la desplegui i compleix la funció social d'aportar a les persones que hi resideixen l'espai, les instal·lacions i els mitjans materials necessaris per a satisfer llurs necessitats personals ordinàries d'habitació.

b) Habitatge principal: l'habitatge que consta com a domicili en el padró municipal.

c) Habitatge secundari o de segona residència: l'habitatge emprat de manera intermitent o en estades temporals.

d) Habitatge buit: l'habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència, l'abandonament de l'habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial pendent de resolució.

e) Habitatge sobreocupat: l'habitatge en què s'allotgen un nombre excessiu de persones, en consideració als serveis de l'habitatge i als estàndards de superfície per persona fixats a Catalunya com a condicions d'habitabilitat. Se n'exceptuen les unitats de convivència vinculades per llaços de parentiu, si l'excés d'ocupació no comporta incompliments manifestos de les condicions exigibles de salubritat i higiene ni genera problemes greus de convivència amb l'entorn.

f) Infrahabitatge: l'immoble que, tot i que no té cèdula d'habitabilitat ni compleix les condicions per a obtenir-la, es destina a habitatge.

g) Rehabilitació: el conjunt d'obres de caràcter general que, sense modificar la configuració arquitectònica global d'un edifici d'habitatges o un habitatge, en milloren la qualitat pel que fa a les condicions de seguretat, funcionalitat, accessibilitat i eficiència energètica.

h) Gran rehabilitació: el conjunt d'obres que consisteixen en l'enderrocament d'un edifici salvant-ne únicament les façanes o constitueixen una actuació global que afecta l'estructura o l'ús general de l'edifici o l'habitatge rehabilitat.

i) Habitatge d'inserció: l'habitatge gestionat per administracions públiques o per entitats sense afany de lucre que, en règim de lloguer o sota altres formes d'ocupació, es destina a atendre persones que requereixen una atenció especial.

j) Habitatge dotacional públic: l'habitatge destinat a satisfer les necessitats temporals de persones amb dificultats d'emancipació o que requereixen acolliment o assistència residencial, com ara els joves, la gent gran, les dones víctimes de la violència de gènere, els immigrants, les persones separades o divorciades que hagin perdut el dret a l'ús de l'habitatge compartit, les persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució d'habitatges o per actuacions d'execució del planejament urbanístic o els sense llar. La superfície d'aquests habitatges és determinada per les necessitats que s'han de satisfer. Poden ésser considerats habitatges dotacionals públics els destinats a estades de curta durada de persones amb necessitat d'acompanyament per a assegurar-ne la inserció social, amb tipologies i dissenys que en permetin l'ús compartit per persones sense llaços familiars.

k) Masoveria urbana: el contracte en virtut del qual els propietaris d'un habitatge en cedeixen l'ús, pel termini que s'acordi, a canvi que els cessionaris n'assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment.

l) Habitatge d'ús turístic: l'habitatge l'ús del qual els propietaris, amb l'autorització de l'administració competent, cedeixen a tercers en condicions d'immediata disponibilitat per a una estada de temporada, en règim de lloguer o sota qualsevol altra forma que impliqui contraprestació econòmica. Els cessionaris no poden convertir l'habitatge en llur domicili principal ni secundari.

m) Sense llar: la persona o la unitat de convivència amb mancança manifesta d'un habitatge digne i adequat, ja que no disposa d'un domicili, viu al carrer o viu en un espai no apte com a habitatge, d'acord amb el que estableix aquesta llei, i pateix l'exclusió social efectiva a causa de barreres socials o de dificultats personals per a viure de manera autònoma. També tenen la condició de sense llar les persones que han estat objecte d'un procés de desnonament motivat per la impossibilitat acreditada de satisfer el lloguer.

n) Cohesió social, des de la perspectiva de l'habitatge: el conjunt de condicions constructives i d'atribució dels habitatges que permeten la diversitat social sobre el territori, mitjançant l'existència d'un parc d'habitatges a preu assequible suficient per a tots els segments de població i la fixació de criteris d'adjudicació dels habitatges protegits que evitin la segregació espacial. La cohesió social comporta la barreja de l'ús residencial amb altres usos urbanístics i la barreja dels habitatges amb protecció oficial amb els altres habitatges, tant en els nous desenvolupaments urbanístics com en els processos de renovació urbana. Si l'habitatge és en un nucli de població, és també condició de cohesió social que tingui un entorn urbanitzat, accessible per a tothom, independentment de la diversitat de capacitats funcionals, i equipat, en els termes i amb les condicions que estableixen la legislació i la planificació territorials i urbanístiques. Aquest entorn ha de fer possible la mobilitat, les relacions socials i laborals i l'accés als serveis bàsics per a garantir l'efectivitat dels drets i deures constitucionals i estatutaris.

o) Sostenibilitat: el conjunt de condicions que faciliten l'ús eficient de materials en l'edificació; l'estalvi; l'ús eficient de les energies i els recursos; la minimització i la gestió dels residus domèstics i de les emissions, i, en general, totes les mesures orientades a l'ecoeficiència dels habitatges, els edificis d'habitatges, les estances i els espais comuns que els integren i les seves instal·lacions.

 
 

 

Article 4. Servei d'interès general

1. El conjunt d'activitats vinculades amb el proveïment d'habitatges destinats a polítiques socials es configura com un servei d'interès general per a assegurar un habitatge digne i adequat per a tots els ciutadans.

2. Als efectes de l'homologació amb la normativa europea en matèria d'habitatge, tenen la condició d'habitatges socials els habitatges que aquesta llei defineix com a destinats a polítiques socials, tant si són resultat de processos de nova construcció o de rehabilitació com si s'obtenen en virtut de programes socials de mediació i cessió.

 
 

 

Article 5. Compliment de la funció social

1. L'exercici del dret de propietat ha de complir la seva funció social.

2. Hi ha incompliment de la funció social de la propietat d'un habitatge o un edifici d'habitatges en el supòsit que:

a) Els propietaris incompleixin el deure de conservació i rehabilitació de l'habitatge, sempre que això comporti un risc per a la seguretat de les persones i se'ls hagi garantit, si en demostren la necessitat, els ajuts públics suficients per a afrontar el cost de la conservació o la rehabilitació de l'habitatge.

b) L'habitatge o l'edifici d'habitatges estiguin desocupats de manera permanent i injustificada, en les condicions establertes per l'article 42.6.

c) L'habitatge estigui sobreocupat.

d) No es destini, si és un habitatge amb protecció oficial, a residència habitual i permanent dels propietaris.

3. Per a garantir el compliment de la funció social de la propietat d'un habitatge o un edifici d'habitatges, les administracions competents en matèria d'habitatge han d'arbitrar les vies positives de foment i concertació a què fa referència el títol III, i poden establir també altres mesures, incloses les de caràcter fiscal, que propiciïn el compliment de la dita funció social i en penalitzin l'incompliment.

4. El departament competent en matèria d'habitatge i les administracions locals han d'actuar coordinadament en la delimitació i la declaració dels àmbits o les situacions aïllades en què es produeixi incompliment de la funció social de la propietat d'un habitatge, i en la determinació i l'execució de les mesures legalment establertes que calgui adoptar.

 
 

 

Article 6. Acció pública

Tots els ciutadans, en exercici de l'acció pública en matèria d'habitatge, poden exigir davant els òrgans administratius i davant la jurisdicció contenciosa administrativa el compliment de la legislació en matèria d'habitatge i de les disposicions i les mesures establertes pel planejament urbanístic referides a l'habitatge

 

Títol I

De les competències en matèria d'habitatge
 

 

 

Article 7. Competències de la Generalitat

1. L'Administració de la Generalitat ha de contribuir a garantir el dret a l'habitatge. Amb aquesta finalitat, exerceix les competències que permeten assegurar la preservació efectiva dels interessos generals en matèria d'habitatge, la coordinació amb l'actuació dels ens locals, amb respecte pel principi de subsidiarietat, i la concertació i la col·laboració amb els agents d'iniciativa social i privada que actuen sobre el mercat d'habitatge protegit i lliure.

2. L'Administració de la Generalitat, mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge, exerceix les competències pròpies en aquest àmbit, fomenta l'acció dels ens locals, coopera en l'exercici de llurs competències i, en supòsits d'inactivitat o d'incompliment, subroga l'exercici de les facultats corresponents d'acord amb el que estableix la legislació de règim local. Tot això ho fa sens perjudici de les competències que aquesta llei reconeix a altres departaments de la Generalitat.

3. L'exercici proporcionat de les competències en matèria d'habitatge exigeix que la participació dels ens locals sigui suficient i que llurs interessos en els processos de presa de decisions es ponderin d'una manera objectiva i acurada.

 
 

 

Article 8. Competències locals

1. Els ens locals, sota el principi d'autonomia per a la gestió de llurs interessos, exerceixen les competències d'habitatge d'acord amb el que estableixen la legislació de règim local, la legislació urbanística i aquesta llei, sens perjudici de la capacitat de subscriure convenis i concertar actuacions amb altres administracions i agents d'iniciativa social i privada que actuen sobre el mercat d'habitatge protegit i lliure.

2. A més de les competències de promoció i gestió que els reconeix la legislació de règim local, els ens locals poden concertar polítiques pròpies d'habitatge amb l'Administració de la Generalitat, en el marc dels instruments locals i supralocals de planificació que estableixen aquesta llei i la legislació urbanística, i poden demanar la creació de consorcis o oficines locals d'habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a l'habitatge.

3. Els ens locals que, per llur dimensió o per manca de recursos, no puguin exercir plenament les competències en matèria d'habitatge poden sol·licitar a les administracions d'àmbit territorial superior la prestació d'assistència tècnica, financera i jurídica.

4. Els ens locals la dimensió dels quals els dificulti l'exercici eficient de les competències que aquesta llei els atribueix sobre el control de la qualitat del parc immobiliari, sobre la igualtat en l'accés i l'ocupació dels habitatges i sobre les activitats de control i sanció poden encarregar a un altre ens local o al departament competent en matèria d'habitatge que faci les gestions vinculades a aquestes competències, d'acord amb el que estableix l'article 15 de la Llei de l'Estat 30/1992, del 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú.

 
 

 

Article 9. El Consell Assessor de l'Habitatge

1. El Consell Assessor de l'Habitatge és l'organisme consultiu i assessor de la Generalitat en matèria d'habitatge. És adscrit al departament competent en matèria d'habitatge. Li corresponen les funcions següents:

a) Fer propostes i suggeriments sobre qualsevol assumpte en matèria d'habitatge.

b) Elaborar els informes i els dictàmens que li sol·liciti el conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge sobre els instruments de planificació i programació i sobre els projectes de llei i els projectes de plans en matèria d'habitatge.

c) Les que li atribueixi la normativa d'habitatge.

2. Als efectes del que estableix l'article 64 de la Llei 13/1989, del 14 de desembre, d'organització, procediment i règim jurídic de l'Administració de la Generalitat de Catalunya, els projectes de disposició general en matèria d'habitatge s'han de sotmetre a informació pública o a audiència del Consell Assessor de l'Habitatge.

3. El Govern, a proposta del conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge, ha de determinar la composició i el funcionament del Consell Assessor de l'Habitatge.

4. En el Consell Assessor de l'Habitatge hi han d'estar representats: l'Administració de la Generalitat i l'Administració local; els consumidors i usuaris; el Consell Nacional de la Joventut de Catalunya; els agents socials sindicals i empresarials; les associacions de veïns; els col·lectius professionals d'arquitectes, aparelladors i enginyers industrials, entre altres; els col·lectius empresarials vinculats a la construcció i la promoció d'habitatges i els agents vinculats al sector de l'habitatge; les associacions de promotors públics d'habitatges; la Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya, i les organitzacions sense ànim de lucre que es dediquin principalment a la promoció del dret a l'habitatge de col·lectius desfavorits.

5. En la composició del Consell Assessor de l'Habitatge s'ha de tendir a la paritat de gènere.

6. El president o presidenta del Consell Assessor de l'Habitatge és el conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge.

 

Títol II

De la planificació territorial i la programació en matèria d'habitatge

Capítol I

Disposicions generals
 

 

 

Article 10. Concepte

1. La planificació i la programació d'habitatge s'orienten a la determinació dels continguts socials de l'ús residencial del sòl en el marc del planejament territorial general i parcial, identificant i preservant els interessos generals relacionats amb l'habitatge i cercant el desenvolupament sostenible econòmic, ambiental i social, per a corregir els desequilibris que el mercat produeix en implantar usos sobre el territori i per a millorar la qualitat de vida del conjunt de la població.

2. La planificació i la programació d'habitatge poden ésser elaborades per l'Administració de la Generalitat, mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge, o pels ens locals, que les han de concertar prèviament amb el dit departament.

 
 

 

Article 11. Instruments de planificació i programació d'habitatge

1. Els instruments de planificació i programació d'habitatge han de concretar, dins de l'àmbit que els correspongui, l'aplicació de l'objecte i les finalitats d'aquesta llei, establint directrius, objectius temporals, propostes operatives, indicadors de control, llindars de sostenibilitat, recomanacions i normes d'aplicació directa.

2. Els instruments de planificació i programació d'habitatge són els següents:

a) El Pla territorial sectorial d'habitatge i els seus instruments de desenvolupament parcial.

b) Els programes supralocals d'habitatge.

c) Els plans locals d'habitatge.

3. Si no es compleix el que estableixen els plans i els programes a què fa referència l'apartat 2, el conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge, amb el requeriment i la declaració d'incompliment previs d'acord amb la legislació local aplicable, els pot subrogar, adoptant les mesures necessàries per al compliment de l'obligació, en substitució dels ens locals. Si s'incompleix l'aplicació d'actuacions urbanístiques, el departament competent en matèria d'habitatge ha d'instar el departament competent en matèria urbanística perquè els subrogui.

 
 

 

Article 12. El Pla territorial sectorial d'habitatge

1. El Pla territorial sectorial d'habitatge constitueix el marc orientador per a l'aplicació a tot el territori de Catalunya de les polítiques que estableix aquesta llei. Aquest pla ha de desplegar el Pla territorial general de Catalunya, ha d'ésser coherent amb els plans territorials parcials i els plans directors territorials per a facilitar-ne el compliment i ha de justificar expressament el seu grau d'adequació.

2. El Pla territorial sectorial d'habitatge ha de contenir una estimació de les necessitats, els dèficits i els desequilibris en matèria d'habitatge. En aquest sentit, aquest pla ha d'incloure, entre d'altres, les dades següents:

a) La quantificació del sòl residencial en què es poden fer nous desenvolupaments.

b) La quantificació del sòl residencial creat els darrers deu anys.

c) La quantificació, identificació de la tipologia i determinació de la situació sobre el territori dels habitatges amb protecció oficial.

d) La quantificació de les diverses modalitats d'ús dels habitatges (principal, secundari i buit) i de les respectives evolucions previsibles.

e) La quantificació dels sòls i els edificis d'administracions o empreses públiques desocupats que es poden destinar a habitatge vinculat a polítiques d'habitatge social.

f) L'anàlisi de les dades demogràfiques bàsiques relacionades amb l'habitatge, especialment amb relació als col·lectius vulnerables, que inclouen els joves majors d'edat empadronats amb els pares, les dones víctimes de la violència de gènere, els immigrants i els sense llar, i també, singularment, amb relació a la prevenció de la segregació espacial de la població amb discapacitats.

g) L'anàlisi de les dades sobre l'estat del parc edificat i de les necessitats de manteniment, millorament o substitució, amb una atenció especial per les situacions i els processos d'infrahabitatge.

3. Amb relació a les dades a què fa referència l'apartat 2, el Pla territorial sectorial d'habitatge ha d'incloure, entre d'altres, les previsions següents:

a) Les necessitats de sostre dels diversos tipus d'habitatge destinats a polítiques socials.

b) Les necessitats de sostre d'habitatge amb protecció oficial.

c) Les necessitats d'habitatge dotacional públic.

d) Els criteris per a fer el seguiment de l'aplicació del Pla i per a modificar-lo i revisar-lo.

4. En garantia d'interessos supralocals, a més de les reserves de sòl que la legislació urbanística estableix com a mínimes, el Pla territorial sectorial d'habitatge pot establir reserves de sòl més àmplies destinades als habitatges a què fa referència l'apartat 3.b, en l'àmbit d'un o més municipis, i pot incidir en llur repartiment entre aquests, d'una manera equilibrada i no segregada, d'acord amb els ajuntaments afectats.

5. El Pla territorial sectorial d'habitatge ha de delimitar les àrees del territori que poden contenir àmbits susceptibles d'ésser declarades pel mateix Pla o bé pels plans locals d'habitatge com a àmbits de demanda residencial forta i acreditada, als efectes de l'aplicació del que estableix l'article 42.6. Per a la determinació d'aquestes àrees, el Pla territorial sectorial d'habitatge ha de tenir en compte els criteris següents: la proporció de persones inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial i la quantitat d'habitatges disponibles i de sòl urbanitzable disponible, la densitat demogràfica de la zona, la necessitat d'habitatge derivada de les característiques geogràfiques o econòmiques i els preus dels lloguers a la zona.

6. En les àrees a què fa referència l'apartat 5, s'han d'establir programes d'inspecció dels edificis residencials per a detectar l'existència d'habitatges desocupats i per a establir censos de propietats susceptibles d'ésser afectades per les mesures que estableix l'article 42.

7. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'elaborar el Pla territorial sectorial d'habitatge amb la col·laboració dels altres departaments de la Generalitat amb competències relacionades, especialment del departament competent en matèria de política territorial, el qual ha d'emetre un informe preceptiu. El procediment d'elaboració ha de comptar amb la participació de la ciutadania i els ens locals perquè es puguin conèixer i ponderar els interessos privats i públics relacionats. L'aprovació inicial i la provisional són competència del conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge. Correspon al Govern, un cop escoltat el Consell Assessor de l'Habitatge i rebut el dictamen del Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya, aprovar el Pla i donar-ne compte al Parlament.

8. El Pla territorial sectorial d'habitatge pot establir determinacions perquè siguin executades directament o desenvolupades per mitjà de planejament urbanístic.

9. El Pla territorial sectorial d'habitatge es pot concretar i desenvolupar parcialment mitjançant plans específics, d'acord amb el que determini el mateix pla.

10. El Govern ha d'establir una línia de finançament específica, en forma de memòria econòmica, que asseguri i concreti la inversió de la Generalitat per fer efectives les mesures i per atendre els requeriments amb càrrega econòmica que determini el Pla territorial sectorial d'habitatge.

 
 

 

Article 13. Els programes supralocals específics d'habitatge

1. El conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge pot programar actuacions en matèria de gestió residencial del sòl i d'habitatge que afectin interessos supralocals, conjuntament amb el departament competent en matèria de política territorial, si no s'ha aprovat el Pla territorial sectorial d'habitatge i no hi ha un acord local previ mitjançant un pla local d'habitatge, regulat per l'article 14, o un programa d'actuació urbanística municipal, un pla urbanístic plurimunicipal o un pla director urbanístic, regulats per la legislació urbanística. Les operacions s'han de programar per a un temps determinat. Els dits departaments han de procurar formalitzar convenis amb els ens locals corresponents.

2. L'Administració de la Generalitat pot adquirir terrenys, en qualsevol classe de sòl, d'acord amb el que estableix la legislació urbanística.

3. El Govern ha d'establir una línia de finançament específica, en forma de memòria econòmica, que asseguri i concreti la inversió de la Generalitat per fer efectives les mesures i per atendre els requeriments amb càrrega econòmica que determinin els programes supralocals específics d'habitatge.

 
 

 

Article 14. Els plans locals d'habitatge

1. Si no hi ha un programa d'actuació urbanística municipal amb un contingut equiparable, els ajuntaments, per a concertar polítiques d'habitatge amb l'Administració de la Generalitat que comportin que aquesta aporti recursos econòmics, han d'aprovar un pla local d'habitatge. En el cas dels municipis de menys de tres mil habitants, és suficient un pla local d'habitatge simplificat amb el contingut que estableix l'apartat 12.

2. Els plans locals d'habitatge determinen les propostes i els compromisos municipals en política d'habitatge i són la proposta marc per a concertar polítiques d'habitatge amb l'Administració de la Generalitat.

3. Els plans locals d'habitatge han de contenir els apartats següents:

a) L'anàlisi i la diagnosi de la situació de l'habitatge al municipi.

b) Els objectius, els programes i les estratègies d'actuació.

c) L'avaluació economicofinancera de les actuacions.

4. Els plans locals d'habitatge tenen una vigència de sis anys, sens perjudici que es pugui ampliar l'anàlisi i plantejar actuacions amb un termini més llarg. Un cop transcorreguts els sis anys, el pla s'ha de revisar.

5. En l'apartat d'anàlisi i diagnosi, els plans locals d'habitatge han de contenir:

a) L'anàlisi i les previsions demogràfiques i la diagnosi de les necessitats d'habitatge de la població, amb la identificació dels segments de població amb dificultats d'accés o precarietat en la tinença, i l'anàlisi de la situació dels sense llar.

b) L'anàlisi del mercat d'habitatge, amb l'estudi de l'evolució i les tendències de la construcció d'habitatges al municipi i dels preus de mercat en les modalitats de compra de primera mà, compra de segona mà i lloguer, i la diagnosi de la població que resta exclosa del mercat per raó dels seus ingressos.

c) L'anàlisi del planejament urbanístic i del seu potencial d'oferta d'habitatges, amb la determinació de la quantitat, les modalitats, el règim d'accés i la iniciativa pública o privada de les reserves de sostre per a habitatge amb protecció oficial, i de sòl qualificat o reservat destinat al sistema d'habitatge dotacional que estableix la legislació urbanística, i la diagnosi del grau de cobertura de les necessitats d'habitatge de la població.

d) L'anàlisi del parc d'habitatges, la diagnosi de les situacions d'infrahabitatge i d'utilització anòmala dels habitatges, i la diagnosi dels edificis d'habitatges i dels habitatges que no compleixen les condicions de qualitat que estableix aquesta llei.

e) L'anàlisi del potencial d'habitatges dirigits a polítiques socials, en el cas dels municipis subjectes al mandat de solidaritat urbana que estableix l'article 73.

f) L'anàlisi dels recursos i dels instruments municipals que es fan servir per a dur a terme les polítiques d'habitatge, i la diagnosi de la necessitat de millorar-los o ampliar-los.

6. En l'apartat d'objectius i de programes i estratègies d'actuació, els plans locals d'habitatge han d'incloure:

a) Les línies d'actuació vinculades a la utilització dels instruments de política de sòl i habitatge que estableix la legislació urbanística, amb una referència especial a la concreció o l'augment de les reserves per a habitatge protegit, la qualificació o la reserva de terrenys destinats al sistema urbanístic d'habitatges dotacionals; a la utilització dels instruments d'intervenció sobre l'edificació i l'ús del sòl, i a la utilització i la gestió del patrimoni públic de sòl i habitatge.

b) Les línies d'actuació no vinculades a la política de sòl però sí a la qualitat del parc construït i a la rehabilitació, la utilització i l'ocupació del parc d'habitatges, incloent-hi la definició de les possibles àrees de conservació i rehabilitació a les quals fa referència l'article 36.

c) La definició de les possibles àrees subjectes als drets de tanteig i retracte a què fa referència l'article 15.

d) Els ajuts adreçats a grups de població amb dificultats d'allotjament especials per a lluitar contra l'exclusió social.

e) La definició i la programació de les actuacions concretes que s'han de dur a terme en els sis anys de vigència del pla, que ha d'establir les característiques tècniques i econòmiques, els beneficiaris, els agents gestors i la programació temporal.

f) Les previsions de quantificació dels habitatges destinats a polítiques socials d'acord amb la tipologia que estableix l'article 74 per a l'acompliment quinquennal del mandat de solidaritat urbana, en el cas dels municipis que hi estiguin subjectes, i la justificació de la coherència amb relació a l'objectiu final de l'article 73.1.

7. En els municipis que es trobin en alguna de les àrees delimitades pel Pla territorial sectorial d'habitatge com a susceptibles d'ésser-hi declarats àmbits de demanda residencial forta i acreditada, els plans locals d'habitatge poden contenir aquesta declaració, als efectes de l'aplicació del que estableix l'article 42.6.

8. En l'apartat d'avaluació economicofinancera, els plans locals d'habitatge han d'establir els mecanismes següents:

a) Els que permetin articular la gestió del pla, analitzant tant el finançament públic com el privat disponibles. Pel que fa al finançament públic, s'han de proposar els compromisos financers que requereixen un concert amb l'Administració de la Generalitat.

b) Els de seguiment i avaluació del desplegament del pla i els d'establiment d'indicadors de qualitat de la gestió.

9. Si hi ha la memòria social que regulen la legislació urbanística i l'article 20, el pla local d'habitatge hi ha d'ésser coherent.

10. La tramitació i l'aprovació dels plans locals d'habitatge s'han d'ajustar al que la legislació de règim local estableix respecte al règim de funcionament i d'adopció d'acords. La tramitació ha d'incloure un període d'exposició pública i mecanismes de participació ciutadana. L'aprovació correspon al ple de l'ajuntament.

11. Per a concertar polítiques d'habitatge amb el Govern, l'ajuntament ha de comunicar l'acord d'aprovació del pla local d'habitatge al departament competent en matèria d'habitatge i li n'ha de trametre un exemplar. El dit departament pot requerir a l'ajuntament, de manera motivada, que ampliï la documentació aportada o que modifiqui el pla atenent el compliment de la legalitat, les disponibilitats pressupostàries i la protecció d'interessos supralocals.

12. Els municipis de menys de tres mil habitants poden complir la finalitat a què fa referència l'apartat 1 aprovant un pla local d'habitatge simplificat, en el qual s'han d'analitzar i diagnosticar les necessitats d'habitatge de la població, especialment les dels col·lectius amb dificultat d'accés, i s'han de proposar els objectius i les línies d'actuació per a atendre-les, tenint en compte els instruments que estableix la legislació urbanística i els ajuts i els altres instruments que estableix aquesta llei.

13. Els ajuntaments, per a coordinar les polítiques d'habitatge, poden formular plans locals d'habitatge d'abast supramunicipal, que han de complir les directrius següents:

a) La formulació d'un pla local d'habitatge supramunicipal requereix l'acord unànime dels ajuntaments interessats. L'acord de formulació ha de determinar l'organisme que l'ha de redactar i les condicions que en regulen la redacció.

b) Les determinacions d'un pla local d'habitatge supramunicipal han de respectar les competències i les atribucions pròpies dels ens locals, d'acord amb les legislacions sectorials i de règim local.

c) La tramitació d'un pla local d'habitatge supramunicipal s'ha d'adequar al que estableix l'apartat 10. L'aprovació requereix l'acord unànime dels ajuntaments afectats.

14. El Govern ha d'establir una línia de finançament específica per a atendre situacions de dificultat justificada amb relació a l'elaboració dels plans locals d'habitatge i ha de fomentar la redacció de plans supramunicipals.

 
 

 

Article 15. Declaració d'àrees subjectes als drets de tanteig i retracte amb relació als objectius dels plans locals d'habitatge

1. Els municipis, per a complir els objectius dels plans locals d'habitatge i l'exigència d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials que estableix l'article 73, per a facilitar la conservació i rehabilitació d'edificis i per a evitar l'expulsió d'ocupants o altres processos especulatius, poden delimitar àrees en què es puguin exercir els drets de tanteig i retracte a favor de l'Administració pública sobre edificis plurifamiliars sencers usats principalment com a habitatge i àrees en què es puguin exercir els drets de tanteig i retracte a favor de l'Administració pública sobre habitatges concrets. Aquests drets de tanteig i retracte s'estenen a la transmissió d'accions o participacions socials de societats mercantils l'objecte de les quals estigui vinculat directament o indirectament a l'activitat immobiliària i que siguin propietàries d'algun dels dits edificis o habitatges.

2. El Pla territorial sectorial d'habitatge, en funció de la importància de l'activitat immobiliària o de necessitats socials especials, pot proposar una delimitació d'àrees de tanteig i retracte per a les finalitats a què fa referència l'apartat 1 o pot delimitar-les directament, d'acord amb els municipis afectats.

3. Per a definir les possibles àrees subjectes als drets de tanteig i retracte, el municipi, o el Pla territorial sectorial d'habitatge, n'ha de justificar adequadament les raons. Els plans locals d'habitatge poden contenir la definició de les dites àrees.

4. Els drets de tanteig i retracte poden ésser exercits per l'Administració pública sia per compte propi, sia a favor dels promotors a què fa referència l'article 51, sia a favor dels subjectes a què fa referència l'article 87.3.

5. L'Administració, si exerceix el dret de tanteig a favor de tercers, pot fixar unes condicions respecte a l'ús i la dedicació de l'immoble que assegurin que la seva destinació estigui vinculada a les polítiques socials d'habitatge del municipi. Aquestes condicions poden consistir a exigir que una part de l'immoble es destini a habitatges amb protecció oficial o vinculats a polítiques socials, més enllà dels percentatges màxims de reserva que estableixen l'article 17 i el Decret legislatiu 1/2005, del 26 de juliol, pel qual s'aprova el text refós de la Llei d'urbanisme.

6. En les àrees subjectes als drets de tanteig i retracte, no es poden fer transmissions a cap títol si l'immoble que es pretén transmetre es destina a habitatge o, en el cas d'edificis sencers, a un ús principal d'habitatge i no compleix ni pot complir, amb les obres de rehabilitació pertinents, les condicions d'habitabilitat exigides legalment.

7. Si els ens locals afectats no actuen, el departament competent en matèria d'habitatge ha de subrogar les tasques municipals a què fa referència aquest article, sens perjudici que altres departaments i organismes de la Generalitat competents en matèria d'urbanisme i política de sòl, en funció dels plans i programes d'actuació corresponents, assumeixin també, en tot o en part, les accions empreses. Els immobles obtinguts per mitjà de l'exercici dels drets de tanteig i retracte s'han de posar al servei de les polítiques locals d'habitatge.

8. La delimitació de les àrees, les garanties i el procediment s'han de regir pel que estableix la legislació urbanística general, sens perjudici, si convé, de la possibilitat d'establir una única pròrroga, per un màxim de sis anys, en el termini de durada dels drets de tanteig i retracte que estableixi la dita legislació, si les circumstàncies, que s'han d'acreditar en l'expedient, ho aconsellen.

9. Si la delimitació de l'àrea subjecta als drets de tanteig i retracte coincideix amb tot el terme municipal, no cal que constin en l'expedient la relació de les finques afectades i de llurs propietaris ni la indicació dels carrers, polígons, sectors i paratges afectats.

 

Capítol II

L'habitatge en el planejament urbanístic
 

   

Article 16. Directrius per al planejament urbanístic respecte als habitatges

1. El planejament urbanístic ha d'ésser coherent amb les determinacions de la planificació i la programació en matèria d'habitatge.

2. En la qualificació del sòl com a residencial s'han d'aplicar els principis de respecte al medi ambient, els de mobilitat sostenible que estableix la Llei 9/2003, del 13 de juny, de la mobilitat, i els d'integració de l'habitatge en l'entorn, per a la qual cosa s'han de complir les directrius següents:

a) L'elecció dels emplaçaments i l'ordenació han de tenir en compte les condicions geogràfiques i climàtiques que poden influir en l'estalvi energètic i en el manteniment dels habitatges.

b) La fixació de les condicions d'edificació s'ha de fonamentar en els tipus d'habitatge que la nova ordenació prevegi.

c) Les parcel·les edificables s'han de situar en continuïtat amb el teixit urbà i s'ha d'evitar que l'ordenació generi dispersió en el territori i exclusió social.

d) S'ha de vetllar per garantir el dret de tots els habitants a gaudir de condicions de vida urbana i d'hàbitat que afavoreixin la cohesió social i per assegurar en cada nucli la coexistència de l'ús residencial amb altres usos i la diversitat de tipus d'habitatge.

e) L'ordenació, com a criteri general, ha de procurar evitar que els àmbits o sectors residencials que es desenvolupin es configurin com a urbanitzacions amb elements que les tanquin.

 
   

Article 17. La destinació del sòl a habitatge amb protecció oficial

1. Correspon als plans urbanístics establir la destinació del sòl a habitatge amb protecció oficial, mitjançant la determinació de reserves i la qualificació del sòl, d'acord amb el que estableixen l'article 6 del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2005, i la resta de la legislació urbanística.

2. La localització de les reserves per a habitatge amb protecció oficial que estableix la legislació urbanística, com a regla general, ha d'ésser uniforme per a tots els àmbits d'actuació en sòl urbà no consolidat i en sòl urbanitzable. Si, excepcionalment, es modifica el repartiment uniforme, s'ha de justificar aquesta decisió en la memòria social d'habitatge del pla urbanístic corresponent o en un document equivalent, se n'han d'explicitar les raons i s'ha d'acreditar que no hi ha una concentració excessiva d'habitatge amb protecció oficial i que no es genera segregació espacial. S'ha de procurar que l'habitatge amb protecció oficial es barregi amb el lliure i que ambdós tipus d'habitatge coexisteixin en el territori.

3. La qualificació urbanística de sòl que efectuï el planejament general pot establir que l'edificació d'ús residencial es destini totalment o parcialment a habitatge amb protecció oficial, tant en el cas de noves construccions com en el de gran rehabilitació dels edificis existents, però ha de respectar el règim jurídic dels habitatges preexistents en els casos en què l'enderroc d'un edifici sigui degut a una operació de substitució amb reallotjament dels mateixos residents. Els plans que continguin aquestes determinacions han d'incorporar un ajornament de l'entrada en vigor, per un termini de dos anys, per a garantir la viabilitat econòmica de les operacions en sòl urbà consolidat que s'hagin concretat prèviament a l'aprovació del pla.

4. El Pla territorial sectorial d'habitatge, d'acord amb les necessitats detectades, i atès l'escàs potencial de creixement en sòl urbanitzable o en sòl urbà no consolidat, ha d'establir àmbits territorials concrets, municipals o supramunicipals, en els quals s'hagi de qualificar sòl urbà consolidat amb destinació total o parcial de l'edificació a habitatge amb protecció oficial, i ha d'establir els criteris quantitatius per a determinar la reserva sobre el sostre destinada a habitatges amb protecció oficial, per a qualsevol règim de sòl.

5. Les revisions dels plans d'ordenació urbanística municipal, sens perjudici de les reserves que s'hagin de fer sobre el sostre de nova implantació, han de garantir i justificar que, en el conjunt del pla, no es redueix el total de sostre qualificat anteriorment destinat a habitatge amb protecció oficial que resulta de l'aplicació de les reserves que, amb aquesta finalitat, estableix la legislació urbanística, llevat que es justifiqui adequadament que s'han produït canvis estructurals en la demanda d'habitatge que permetin reconsiderar les qualificacions amb aquesta destinació. En tot cas, aquest darrer supòsit té caràcter excepcional i sempre s'ha de respectar la durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb protecció oficial que hi estiguin edificats.

6. Les modificacions puntuals del planejament urbanístic general que afectin la qualificació urbanística del sòl d'habitatge amb protecció pública o d'habitatge objecte d'altres mesures d'estímul de l'habitatge assequible tenen caràcter excepcional i s'han de justificar adequadament prenent com a base els canvis estructurals en la demanda d'habitatge o la creació de sistemes urbanístics de titularitat pública. En tot cas, aquestes modificacions han de respectar la durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb protecció oficial.

7. Els promotors socials a què fa referència l'article 51.2.a i b poden ésser receptors de cessions directes, a títol gratuït, i d'alienacions directes de béns del patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb la finalitat de construir habitatges destinats a polítiques socials.

8. Els promotors socials a què fa referència l'article 51.2 poden optar a l'alienació de béns del patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb la finalitat de construir habitatges destinats a polítiques socials, mitjançant concursos restringits.

 
 

 

Article 18. Els habitatges dotacionals públics

1. El planejament urbanístic general ha de qualificar terrenys i ha de preveure reserves destinades al sistema urbanístic d'habitatges dotacionals públics que estableix la legislació urbanística, per a satisfer els requeriments temporals de col·lectius de persones amb necessitats d'acolliment, d'assistència residencial o d'emancipació que resultin de la memòria social.

2. El sistema d'habitatge dotacional públic requereix que la titularitat del sòl sigui pública. Tant els ajuntaments com l'Administració de la Generalitat, mitjançant l'Institut Català del Sòl, poden ésser titulars de sòls qualificats com a sistema d'habitatge dotacional públic.

3. En aplicació de la legislació urbanística, els ajuntaments poden obtenir sòl de titularitat privada destinat al sistema d'habitatge dotacional públic per cessió obligatòria i gratuïta, per expropiació o per cessió onerosa acordada amb el propietari o propietària. En aquest darrer cas, com a contraprestació de la cessió, s'ha de constituir un dret de superfície o de concessió administrativa a favor del cedent per a construir i explotar els habitatges dotacionals per un termini de cinquanta anys. L'Administració de la Generalitat pot adquirir, per expropiació forçosa i en execució del planejament urbanístic, sòls amb destinació al sistema d'habitatge dotacional públic, els quals queden incorporats directament al patrimoni propi de l'Institut Català del Sòl.

4. L'Institut Català del Sòl pot adquirir béns a títol onerós i pot rebre terrenys per cessió gratuïta directament d'altres administracions públiques per al seu patrimoni propi, els quals s'han de destinar al sistema d'habitatge dotacional públic per a construir i explotar habitatges dotacionals.

5. Els habitatges dotacionals públics es poden promoure en règim de lloguer, sotmesos al règim jurídic dels habitatges amb protecció oficial, i es poden acollir a les mesures de finançament d'actuacions protegides en matèria d'habitatge.

6. L'administració o l'ens públic titular del sòl pot construir i gestionar directament els habitatges dotacionals públics o pot atorgar un dret de superfície o una concessió administrativa a tercers perquè els construeixin i gestionin.

 
 

 

Article 19. Ús turístic dels habitatges

1. Per a destinar un habitatge a ús turístic, d'acord amb la definició de l'article 3.l, s'ha de disposar preceptivament de la llicència municipal d'activitat corresponent a l'ús pretès i de qualsevol altra autorització sectorial que sigui exigible. La manca d'autorització dóna lloc a l'adopció de les mesures d'intervenció o sancionadores que estableixin les ordenances municipals, aquesta llei o la normativa sectorial corresponent.

2. Les administracions competents han d'impulsar polítiques orientades a evitar la utilització il·legal d'habitatges per a ús turístic. Amb aquesta finalitat, han d'aprovar programes d'inspecció i han de vetllar perquè els habitatges per a ús turístic tinguin les autoritzacions corresponents.

 
 

 

Article 20. La memòria social

1. La memòria social que estableix la legislació urbanística és l'instrument de justificació raonada de les decisions adoptades en el planejament que repercuteixen en l'habitatge. La memòria social ha d'exposar els criteris que fonamenten les decisions relatives al model residencial adoptat i ha de justificar el compliment de les directrius que estableix l'article 16 i el desplegament dels instruments de política de sòl i habitatge. El contingut de la memòria social és establert pel reglament que desplega el Decret legislatiu 1/2005.

2. Si hi ha un programa d'actuació urbanística municipal o un pla local d'habitatge, la memòria social pot remetre a llur contingut, sempre que comprenguin tots els aspectes que el reglament que desplega el Decret legislatiu 1/2005 estableix. Si no hi ha cap programa d'actuació urbanística municipal ni cap pla local d'habitatge, la memòria social, sempre que tingui el contingut que estableix el dit reglament, pot tenir els mateixos efectes sobre la concertació de les polítiques d'habitatge amb la Generalitat a què fa referència l'article 14.

 
 

 

Article 21. Informe preceptiu del departament competent en matèria d'habitatge

1. Si les determinacions d'un pla urbanístic afecten l'ús residencial, simultàniament al tràmit d'informació pública, s'ha de sol·licitar un informe al departament competent en matèria d'habitatge, el qual ha de vetllar perquè el pla s'adeqüi a les determinacions aplicables en matèria d'habitatge.

2. El departament competent en matèria d'habitatge ha d'emetre l'informe a què fa referència l'apartat 1 en el termini d'un mes. Si no emet l'informe en aquest termini, s'entén que és favorable.

 

Títol III

De la qualitat del parc immobiliari d'habitatges

Capítol I

Qualitat del parc immobiliari i requisits exigibles als habitatges
 

 

 

Article 22. Qualitat del parc immobiliari

1. S'entén per qualitat d'un habitatge el conjunt de característiques i prestacions que un habitatge ha de tenir per a complir eficientment la seva funció social, les quals s'han d'adaptar als estàndards de seguretat i confort adequats en cada moment.

2. Els habitatges d'obra nova i els que resultin de la reconversió d'un edifici antic o d'obres de gran rehabilitació han de complir les condicions de qualitat relatives a la funcionalitat, la seguretat, la salubritat i la sostenibilitat. Els edificis en què s'integrin aquests habitatges han de complir les condicions de solidesa estructural, seguretat, accessibilitat i disseny per a tothom que estableix la Llei de l'Estat 51/2003, del 2 de desembre, d'igualtat d'oportunitats, no-discriminació i accessibilitat universal de les persones amb discapacitat, i les de sostenibilitat i integració en l'entorn urbà, tal com les defineixen la legislació d'ordenació de l'edificació, els codis tècnics i aquesta llei. Totes aquestes condicions es poden concretar per reglament en la normativa d'habitabilitat.

3. Els edificis plurifamiliars de nova construcció han de tenir ascensor si no són directament accessibles per a les persones amb mobilitat reduïda.

4. Els habitatges dels edificis plurifamiliars de nova construcció han de permetre a les persones amb mobilitat reduïda d'utilitzar-los i de desplaçar-s'hi i han de complir les condicions d'accessibilitat i mobilitat que estableix la normativa d'habitabilitat. Els nous habitatges han de tenir un grau de flexibilitat suficient perquè es puguin adaptar sense haver de fer obres cares i difícils d'executar, en el cas que els seus ocupants pateixin una disminució de mobilitat.

5. La normativa d'habitabilitat ha de determinar els nivells de qualitat exigibles al parc d'habitatges i el procés gradual que aquest parc ha de seguir per a adaptar les condicions de qualitat originàries a les exigències tecnològiques i de confort de la societat.

6. Els ens locals poden aprovar normes de qualitat més exigents que les normes d'habitabilitat a què fan referència els apartats de l'1 al 5.

7. A més de les normes a què fa referència aquest article, per a aconseguir uns nivells elevats de qualitat del parc immobiliari residencial, el departament competent en matèria d'habitatge ha de promoure les accions següents:

a) Adoptar mesures per a incrementar la professionalitat i la transparència del sector immobiliari.

b) Fomentar l'excel·lència en tot el procés, mitjançant el reconeixement de distintius de qualitat.

c) Difondre la informació que fomenti la qualitat en els processos, mitjançant guies complementàries de la normativa i bases de dades de distintius de productes, serveis i edificis.

d) Establir un sistema d'avaluació i de distintius dels edificis d'habitatges que pugui ésser reconegut oficialment.

e) Establir uns programes d'inspecció tècnica dels edificis d'habitatges.

 
 

 

Article 23. Requisits exigibles als habitatges

1. En el procés d'edificació i en la conservació i la rehabilitació del parc immobiliari residencial, s'ha de vetllar per garantir la cohesió social, l'ecoeficiència, l'optimització dels recursos disponibles, la innovació arquitectònica i la fixació de criteris de gènere, mitjançant:

a) La promoció i el foment de la construcció de nous models d'habitatge, adequats a la variabilitat i la diversitat de la composició de les unitats familiars o de convivència i a les necessitats de grups específics de població.

b) La preservació del medi ambient, mitjançant un ús adequat del terreny, la gestió dels residus generats, la prevenció d'emissions i contaminació, i les altres mesures d'ecoeficiència que estableixi la legislació aplicable.

c) L'aplicació de les mesures arquitectòniques i tecnològiques, viables econòmicament i socialment, que assegurin l'estalvi de recursos naturals, de materials i d'energia, que facilitin la reducció i gestió dels residus i que fomentin l'eficiència energètica dels edificis.

d) La innovació en la concepció i el disseny de l'habitatge, que ha de permetre la flexibilitat en la utilització dels elements per a facilitar el treball domèstic i per a adequar-se als nous rols de gènere, i que ha de permetre també fer transformacions dins de l'habitatge per a adaptar-lo a les variacions en l'estructura familiar, si s'escauen. La dita innovació, en termes de perfeccionament, ha de facilitar la introducció de noves tecnologies.

2. Els requisits que estableix l'apartat 1 s'han d'incorporar progressivament a les condicions de qualitat que s'exigeixen als habitatges i als edificis i que regula la normativa d'habitabilitat, d'acord amb el que estableix l'article 22.2.

 
 

 

Article 24. El Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge

1. Per a garantir que els plantejaments a què fan referència els articles 22 i 23 es desenvolupin eficientment, el Govern ha de crear per decret el Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge, com a òrgan consultiu de caràcter tècnic amb funcions d'assessorament i proposta a l'Administració de la Generalitat i amb funcions eminentment tècniques de millorament de la qualitat arquitectònica de l'habitatge i dels diversos elements materials que el componen.

2. El Govern, a proposta del conseller o consellera competent en matèria d'habitatge, ha de determinar la composició i el funcionament del Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge. Hi han d'ésser representats l'Administració de la Generalitat i els col·legis professionals i les associacions professionals i empresarials relacionats amb la construcció d'habitatges.

3. El Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge ha de vetllar especialment per incrementar el nivell de qualitat dels projectes de construcció i rehabilitació d'habitatges i dels visats dels col·legis professionals, com a garants que els projectes compleixen les condicions d'habitabilitat establertes.

4. La composició del Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge ha de tendir a la paritat de gènere.

 
 

 

Article 25. Llibre de l'edifici

1. El llibre de l'edifici, que és l'instrument d'informació de la vida de l'edifici, ha d'incloure els aspectes següents:

a) Les característiques de l'edifici, de les instal·lacions i els serveis comuns i dels altres elements i materials, i també les qualitats i les garanties.

b) Els agents responsables del procés d'edificació i de la qualitat de l'edifici.

c) Les autoritzacions administratives d'ús o ocupació i les condicions dels subministraments i les instal·lacions permesos.

d) Les instruccions de conservació o manteniment i les exigències tècniques, ajustades a la normativa.

e) Les limitacions de l'ús, els riscos, les necessitats d'assegurança i les responsabilitats.

f) Les obres de millorament que es facin per a adaptar els habitatges a les exigències tecnològiques i de confort a què fa referència l'article 22.

g) Les actuacions arquitectòniques per a garantir la cohesió social, la sostenibilitat, l'ecoeficiència i la innovació, d'acord amb el que estableix l'article 23.

2. El model i el contingut del llibre de l'edifici, sens perjudici dels mínims que fixa aquesta llei, s'han d'establir per reglament. El llibre s'ha d'estructurar en apartats oberts en què s'ha de classificar, inscriure i arxivar tota la documentació gràfica i escrita de l'edifici, des del projecte de les obres fins al final de la vida útil de l'edifici. El llibre ha d'incloure, com a mínim, la documentació següent:

a) La documentació bàsica d'identificació de l'edifici i del règim legal, i també les modificacions successives.

b) La documentació final de l'obra executada i de les successives obres de reforma o canvi d'ús que s'executin.

c) La documentació relativa a la conservació, l'ús i el manteniment i la que generin la gestió de l'edifici i els controls tècnics periòdics obligatoris.

3. Els promotors han de lliurar el llibre de l'edifici a la persona adquirent si aquesta n'és propietària única. En posteriors transmissions, el llibre s'ha de lliurar sempre als nous adquirents. En cas d'una comunitat de propietaris, s'ha de lliurar el llibre al president o presidenta, el qual ha de fer saber als propietaris que el tenen a llur disposició.

4. El promotor o promotora o el propietari o propietària únic de l'edifici ha de dipositar una còpia del llibre de l'edifici a l'oficina del Registre de la Propietat on estigui inscrit l'edifici. El compliment d'aquesta obligació s'ha de fer constar d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària. La còpia del llibre de l'edifici es pot presentar en suport informàtic i resta arxivada en el Registre de la Propietat durant la vida útil de l'edifici.

5. En el cas dels edificis existents en el moment de l'entrada en vigor d'aquesta llei que no tinguin llibre de l'edifici, aquest és exigible en els supòsits i amb el contingut que s'estableixi per reglament.

6. Els registradors poden expedir, en paper o en suport informàtic, a petició dels interessats que acreditin un interès legítim, certificats dels llibres de l'edifici que tinguin a l'arxiu, d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària.

 
 

 

Article 26. La cèdula d'habitabilitat

1. La cèdula d'habitabilitat i, en el cas dels habitatges amb protecció oficial, la qualificació definitiva són els documents específics que acrediten que un habitatge compleix les condicions de qualitat que estableix l'article 22 i que, en conseqüència, és apte per a ésser destinat a residència. Per a ocupar un habitatge, cal haver-ne obtingut prèviament aquesta acreditació.

2. En qualsevol transmissió, per venda, lloguer o cessió d'ús, incloses les derivades de segones i successives transmissions, cal acreditar que l'habitatge compleix les condicions de qualitat, mitjançant el lliurament o la disposició de la cèdula d'habitabilitat vigent, de la qual presentació es pot exonerar en els supòsits i amb les condicions que estableix l'article 132.a.

3. Les empreses subministradores d'energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions i altres serveis han d'exigir la cèdula d'habitabilitat als usuaris finals perquè aquests puguin contractar els serveis.

4. La cèdula d'habitabilitat ha de distingir els nivells d'exigència segons que els habitatges siguin de nova construcció o preexistents. La vigència d'aquests nivells s'ha de determinar per reglament, mitjançant el decret d'habitabilitat corresponent.

5. La cèdula d'habitabilitat és atorgada pel departament competent en matèria d'habitatge, sens perjudici que en pugui delegar l'atorgament en els ens locals. En cap cas no es pot atorgar la cèdula d'habitabilitat als edificis l'ocupació dels quals com a habitatge no compleixi els requeriments urbanístics o d'habitatge legalment exigits.

6. La pèrdua de les condicions mínimes d'habitabilitat que estableixen aquesta llei i els reglaments que la despleguen comporta la revocació de la cèdula d'habitabilitat, sens perjudici de les mesures dirigides a la conservació i la rehabilitació de l'immoble i del règim sancionador que sigui aplicable.

7. Els establiments d'allotjament turístic no es consideren habitatges a efectes de l'exigència de la cèdula d'habitabilitat, llevat dels establiments de turisme rural.

 
 

 

Article 27. La relació entre cèdula d'habitabilitat i llicència urbanística de primera ocupació

1. La llicència d'obres d'edificació garanteix que el projecte compleix les condicions de qualitat de l'habitatge i de l'edifici d'habitatges que estableix l'article 22.

2. La llicència urbanística de primera ocupació acredita el compliment de les condicions que estableix la llicència d'obres d'edificació.

3. En el cas d'ajuntaments que s'acullin al que estableix l'article 26.5, l'atorgament de la llicència urbanística de primera ocupació, en habitatges de nova construcció o en edificis que han estat objecte d'una modificació substancial o d'una ampliació per a fer-se servir com a habitatges, pot portar implícit l'atorgament, per mitjà d'un altre document, de la cèdula d'habitabilitat. En aquest cas, els ajuntaments han de trametre periòdicament al departament competent en matèria d'habitatge informació sobre tots els atorgaments i les denegacions de cèdules d'habitabilitat, perquè es pugui mantenir el seguiment de la qualitat del parc d'habitatges de Catalunya. El procediment per a lliurar aquesta informació es pot establir en la reglamentació de les condicions d'habitabilitat.

4. Si hi ha un conflicte d'interpretació entre la concessió de llicència urbanística de primera ocupació i la de la cèdula d'habitabilitat, en matèria d'habitabilitat, la resolució correspon al departament competent en matèria d'habitatge.

 
 

 

Article 28. La inspecció tècnica dels edificis d'habitatges

1. Sens perjudici del que aquest capítol estableix amb relació al control de qualitat dels habitatges, l'adequació dels edificis d'habitatges als nivells de qualitat exigibles en cada moment s'ha d'acreditar mitjançant inspeccions tècniques que ha de promoure el departament competent en matèria d'habitatge, en coordinació amb els ens locals.

2. La inspecció tècnica d'un edifici és obligatòria si ho determinen el programa d'inspeccions de la Generalitat o els programes o les ordenances locals, i si l'edifici o els habitatges de l'edifici s'han d'acollir a programes públics de foment de la rehabilitació.

3. Els continguts i la vigència de les inspeccions tècniques dels edificis d'habitatges s'han de determinar per reglament.

4. Per a acreditar l'estat de l'edifici, cal un informe signat per un tècnic o tècnica competent. L'Administració de la Generalitat pot contractar les tasques de control periòdic dels edificis amb els col·legis o les associacions professionals vinculats a l'edificació.

5. Els informes d'inspecció, visats pel col·legi professional corresponent, s'han de lliurar a l'Administració perquè aquesta determini, mitjançant el corresponent certificat d'aptitud, si l'edifici és apte o no apte per a ésser usat com a habitatge.

6. Les mancances respecte a les condicions exigibles comporten l'adopció de mesures correctores, que poden arribar, en situacions extremes de manca de seguretat per a les persones, al desallotjament i la clausura, sens perjudici de l'aplicació del que estableix l'article 35.3.

7. Les actuacions a què fan referència els apartats de l'1 al 6 s'han de fer sens perjudici dels altres controls en matèria de seguretat industrial que s'hagin de fer en un habitatge.

8. El Govern, en els plans i programes d'habitatges, ha d'establir línies d'ajut excepcionals per a propietaris d'edificis d'habitatges que tinguin dificultats importants per a assumir el cost de les inspeccions tècniques obligatòries.

 

Capítol II

Conservació i rehabilitació del parc immobiliari residencial

Secció primera

Disposicions generals
 

 

 

Article 29. La conservació i la rehabilitació com a instruments per a garantir el dret a l'habitatge

El foment de la conservació, la rehabilitació i la gran rehabilitació del patrimoni immobiliari residencial és objecte de l'actuació prioritària de la Generalitat i els ens locals per a garantir el dret a un habitatge digne i adequat.

 
 

 

Article 30. El deure de conservació i rehabilitació dels immobles

1. Els propietaris dels immobles l'ús principal dels quals sigui residencial els han de conservar i rehabilitar de manera que sempre estiguin en condicions d'ús efectiu i adequat, d'acord amb el que estableixen aquesta llei i la normativa d'ordenació de l'edificació, del patrimoni cultural i arquitectònic, de protecció del medi ambient, del paisatge i d'urbanisme.

2. Els arrendataris legals dels immobles l'ús principal dels quals sigui residencial els han d'usar d'una manera adequada i convenient.

3. Perquè els propietaris puguin complir el deure de conservació, els arrendataris dels habitatges els han de facilitar informació sobre l'estat de l'habitatge i la forma d'utilització i de manteniment quan els ho requereixin. Els contractes d'arrendament poden incorporar un calendari de visites del propietari o propietària per a comprovar l'estat de l'habitatge. El programa de visites s'ha d'adaptar a les necessitats de l'arrendatari o arrendatària i ha de mantenir l'equilibri entre el respecte degut a la seva intimitat i les necessitats d'informació del propietari o propietària.

4. Les obres en edificis existents d'ús residencial en les quals sigui exigible un projecte tècnic o una direcció tècnica per a obtenir la llicència no es poden autoritzar si no es preveu que, un cop executades, l'immoble complirà les condicions de qualitat que estableix l'article 22.

5. Per a assegurar el compliment del deure de conservació i rehabilitació, s'han d'adoptar les mesures de foment i d'intervenció administrativa que estableixen les seccions segona i tercera, i, si escau, les mesures sancionadores que estableix el títol VI. Si un incompliment es justifica objectivament per causes d'impossibilitat econòmica o, en el cas de propietaris d'habitatges de lloguer amb baixa rendibilitat, perquè perceben rendes antigues provinents de contractes anteriors al 9 de maig de 1985, l'Administració ha d'intentar signar un conveni de rehabilitació d'acord amb el que estableix l'article 35.3.

6. S'entén que el propietari o propietària compleix el deure de conservació i rehabilitació si té vigent el certificat d'aptitud a què fa referència l'article 28.5.

 
 

 

Article 31. Els límits del deure de conservació i rehabilitació

1. El deure de conservació i rehabilitació no és exigible al propietari o propietària en els supòsits que la normativa urbanística estableix amb relació a la declaració de ruïna.

2. Les declaracions de ruïna han de contenir un pronunciament respecte a si la situació ha pogut derivar o no d'un incompliment previ del deure de conservació de l'edifici.

3. Si la situació de ruïna deriva d'un incompliment del deure de conservació i rehabilitació, s'ha d'incoar l'expedient sancionador corresponent, d'acord amb el que estableixen els articles 123 i 124. Una vegada transcorreguts dos anys des del moment de la resolució administrativa de declaració de ruïna sense que s'hagi substituït o rehabilitat l'edifici, sense causa justificada, l'Administració competent el pot incloure en el Registre Municipal de Solars sense Edificar, amb les conseqüències que la normativa urbanística estableix per a aquest cas.

 
 

 

Article 32. L'expropiació o l'ocupació temporal en edificis en règim de propietat horitzontal

1. Si les obres, les instal·lacions o la implantació d'usos que s'han de fer en immobles en règim de propietat horitzontal per a complir el deure de conservació i rehabilitació fan necessària l'expropiació o l'ocupació temporal d'elements privatius o comuns d'ús privatiu, els interessats poden instar l'Administració competent a incoar un expedient amb aquesta finalitat.

2. El projecte que inclou la previsió de l'expropiació ha de contenir un informe tècnic i una memòria que acreditin i concretin la necessitat d'ocupació definitiva o temporal i que analitzin les vies d'actuació possibles i la justificació que no hi ha una alternativa menys carregosa per als drets de propietat. L'aprovació del projecte porta implícita la declaració d'utilitat pública i la necessitat d'ocupació dels béns i drets afectats. La tramitació de l'expedient s'ha d'ajustar al procediment que estableixen la legislació urbanística i d'expropiació forçosa.

 
 

 

Article 33. Declaració d'inhabitabilitat

En els casos en què la utilització de l'habitatge comporti un perill per a la seguretat o la salut de les persones, sens perjudici de les mesures urgents de desallotjament que s'hagin d'adoptar, l'Administració competent pot declarar inhabitable l'edifici afectat. La declaració es pot fer amb caràcter provisional i cautelar, mentre s'esbrina l'abast del deteriorament, d'acord amb el que estableix la legislació de procediment administratiu. En funció de la gravetat del deteriorament i de la consegüent possibilitat de rehabilitació, l'Administració ha d'adoptar les mesures d'intervenció establertes per aquest títol que siguin més adequades.

 
 

 

Article 34. Dret general d'informació i retorn dels ocupants

1. En els procediments administratius instruïts per a adoptar resolucions que obliguin o habilitin a executar obres per a conservar o rehabilitar els edificis, s'ha de donar audiència als ocupants legals i s'han de determinar les repercussions que el procediment pot tenir sobre la situació d'ocupació.

2. Amb caràcter general, els ocupants legals que tinguin llur residència habitual en edificis objecte de conservació i rehabilitació o en edificis declarats en ruïna per una resolució administrativa, si no són responsables del deteriorament, tenen el dret de retorn, que va a càrrec del propietari o propietària de l'immoble, d'acord amb el que estableix, si escau, la legislació urbanística, hipotecària i d'arrendaments urbans.

 

Secció segona

Foment de la conservació i de la rehabilitació
 

 

 

Article 35. Plans de foment de la rehabilitació

1. En els plans d'habitatge, el Govern ha d'incloure subvencions directes, avantatges fiscals o actuacions convingudes amb propietaris i llogaters, entre altres programes o mesures específics per a fomentar la rehabilitació del parc d'habitatges i d'edificis d'habitatges.

2. El pla de rehabilitació d'habitatges, que s'ha d'aprovar per decret, és l'instrument vertebrador de les polítiques dirigides a la conservació i la rehabilitació del parc d'habitatges i ha d'establir el sistema i el calendari perquè sigui revisat i actualitzat. Aquest pla es pot integrar en el conjunt d'instruments de planejament sectorial que estableixen l'article 11 i els que hi concordin.

3. El pla de rehabilitació d'habitatges ha d'incloure actuacions per a rendibilitzar el parc privat d'habitatges de lloguer amb baixa rendibilitat a causa de l'existència de contractes anteriors al 9 de maig de 1985, de pròrroga forçosa. Aquestes actuacions han de consistir en l'establiment de convenis entre l'administració competent i els propietaris. Els convenis poden establir, amb l'estudi econòmic previ de la finca, ajuts per a compensar els diferencials entre els lloguers percebuts i els lloguers que assegurarien l'equilibri econòmic. Els propietaris que estableixin un conveni amb el departament competent en matèria d'habitatge s'han de comprometre a llogar els habitatges desocupats de la finca, si n'hi ha, en règim de lloguer protegit i a respectar als llogaters amb contractes de pròrroga forçosa el dret de romandre en l'habitatge.

 
 

 

Article 36. Declaració d'àrees de conservació i rehabilitació

1. Els municipis, per a promoure la rehabilitació d'immobles en àrees especialment degradades o per a evitar processos que puguin comportar riscos per a la cohesió social, poden delimitar àrees de conservació i rehabilitació, amb un tràmit previ d'informació pública i d'audiència a les altres administracions concernides. La documentació de la delimitació ha d'incloure:

a) Una memòria explicativa i justificativa, que ha d'incorporar les dades urbanístiques de l'àrea i una explicació de l'estructura social i les condicions físiques d'ocupació dels immobles.

b) Els plànols d'informació i de delimitació de l'àrea.

c) La relació de les propietats afectades, d'acord amb la informació que consti en el cadastre i en el Registre de la Propietat.

2. La declaració d'àrea de conservació i rehabilitació porta implícita la declaració d'utilitat pública de les actuacions i la necessitat d'ocupació dels terrenys i els edificis afectats als fins d'expropiació i d'imposició de servituds o d'ocupació temporal dels terrenys, si les necessitats, els mitjans economicofinancers de què hom disposa, la col·laboració de la iniciativa privada i les altres circumstàncies concurrents justifiquen la conveniència del mecanisme expropiatori.

3. L'acord de declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació ha d'establir, expressament, els drets i deures del propietari o propietària i dels ocupants legals i les habilitacions de les administracions públiques, en el marc del que estableix l'article 37.

4. Si la declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació comporta l'obtenció de finançament procedent del Govern de la Generalitat o del Govern de l'Estat mitjançant els plans d'habitatge convinguts, la delimitació s'ha de fer d'acord amb el departament competent en matèria d'habitatge o de política territorial.

5. La delimitació que afecti més d'un terme municipal pot ésser promoguda pels municipis interessats o pels departaments competents, que han de consultar prèviament els municipis. Els corresponents òrgans urbanístics de la Generalitat, d'acord amb les directrius del departament competent i seguint el procediment que estableix la legislació urbanística, tramiten la delimitació.

6. Per decret del Govern, si l'ens o els ens locals afectats no actuen, el departament que ha fet la declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació pot aprovar-ne la delimitació i subrogar les tasques municipals a què fa referència aquest article.

7. La declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació es pot adoptar en el marc de les polítiques dirigides a la rehabilitació i la promoció específiques de barris i àrees urbanes que requereixin una atenció especial a què fa referència la Llei 2/2004, del 4 de juny, de millora de barris, àrees urbanes i viles que requereixen una atenció especial. Així mateix, s'inclouen en aquest concepte les àrees de rehabilitació integral i les àrees de rehabilitació de centres històrics que s'hagin delimitat i declarat prenent com a base marcs de la política d'habitatge anteriors, si no se n'ha completat el programa d'actuacions.

 
 

 

Article 37. Abast de la declaració

La declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació pot comportar:

a) L'aprovació de normes, plans i programes de conservació i rehabilitació d'habitatges que especifiquin justificadament el deure de conservació i rehabilitació de tots o alguns immobles concrets inclosos en l'àrea delimitada.

b) L'adopció d'ordres d'execució dirigides al compliment del deure de conservació i rehabilitació. Si el cost de les obres supera el límit del deure imputable als propietaris, la Generalitat o els ens locals poden sufragar, a sol·licitud dels propietaris, la part d'excés i suspendre, si escau, els procediments de declaració de ruïna iniciats.

c) La incorporació del que estableix l'article 15 amb relació a l'exercici dels drets de tanteig i retracte.

d) L'exigència que qualsevol procediment iniciat davant l'Administració de l'Estat a l'empara de la legislació d'arrendaments urbans per a obtenir l'autorització per a enderrocar immobles ocupats hagi de tenir un informe favorable del departament competent en matèria d'habitatge que ponderi la necessitat d'incrementar d'una manera immediata el parc residencial.

e) La creació d'un òrgan administratiu o un ens gestor que impulsi el procés de rehabilitació, mobilitzi els sectors concernits i assessori i protegeixi els drets dels ocupants legals dels immobles residencials, especialment si pateixen situacions de pressió per a fer-los abandonar els immobles.

f) La subscripció de convenis de rehabilitació, d'acord amb l'article 39, que es poden dotar amb un fons econòmic específic.

g) L'obligació d'incorporar al mercat immobiliari els immobles desocupats en un termini concret i d'acord amb el que estableixi la mateixa declaració.

 

Secció tercera

Mesures d'intervenció administrativa
 

 

 

Article 38. Ordres d'execució

1. La Generalitat i els ens locals, per a fer complir els deures que estableix aquest títol, poden ordenar l'execució d'obres i els canvis, les reparacions, les adequacions o el cessament d'ús que calguin. Les ordres d'execució han d'ésser motivades, i s'han de concretar els defectes que ha d'esmenar el destinatari o destinatària.

2. Les ordres d'execució s'han d'ajustar al que estableix aquesta llei i han de complir el principi de proporcionalitat administrativa. Així mateix, s'ha de donar audiència a les persones interessades.

3. L'incompliment injustificat d'una ordre d'execució habilita l'Administració per a adoptar qualsevol de les mesures d'execució forçosa següents, sens perjudici del que estableixen els articles 39 i 40:

a) L'execució subsidiària, amb la valoració prèvia per l'Administració del cost de les actuacions d'execució. L'import de la valoració es pot liquidar provisionalment, a reserva de la liquidació definitiva.

b) La imposició de multes coercitives, d'acord amb el que estableix l'article 113.

 
 

 

Article 39. Convenis de rehabilitació

1. Les mesures d'intervenció administrativa dirigides al compliment del deure de conservació i rehabilitació, i també les declaracions d'àrees de conservació i rehabilitació a què fa referència l'article 36, poden donar lloc a un conveni de rehabilitació entre l'Administració i les persones interessades en el procediment.

2. El conveni de rehabilitació ha d'incloure el programa d'actuacions de conservació i rehabilitació que s'han d'executar, especificant si són subvencionades o a fons perdut, i les obligacions concretes que assumeix cadascuna de les parts. En tot cas, el propietari o propietària s'ha de comprometre a executar immediatament les obres dirigides a garantir les condicions bàsiques de seguretat.

3. Els plans de rehabilitació d'habitatges que aprovi el Govern han d'establir una línia específica d'ajuts per a atendre els convenis de rehabilitació.

4. Els ajuts que comprometi l'Administració poden comportar que l'immoble o una part d'aquest es destini a habitatge amb protecció oficial. També es poden fixar mecanismes de recuperació dels ajuts per al cas en què es produeixi una transmissió onerosa de l'immoble, d'acord amb el que estableixin els plans de rehabilitació.

5. Els continguts del conveni de rehabilitació han d'ésser una condició especial de la llicència d'obres corresponent.

6. El conveni de rehabilitació pot contenir una clàusula de subjecció al dret de tanteig i retracte de les transmissions que es produeixin després d'haver-se subscrit, si no s'ha delimitat prèviament una àrea amb aquests efectes.

7. L'incompliment del conveni de rehabilitació dóna lloc a la seva resolució i pot comportar la prohibició temporal de l'ús residencial, multes coercitives, l'execució subsidiària a càrrec dels obligats i la inscripció en el Registre Municipal de Solars sense Edificar. La resolució del conveni no deixa sense efectes, en cap cas, la destinació dels habitatges amb protecció oficial previstos.

8. Els pactes amb transcendència real s'han d'inscriure en el Registre de la Propietat.

 
 

 

Article 40. Expropiació per incompliment del deure de conservació i rehabilitació

1. Un cop exhaurides les vies de foment i coercitives que estableix aquest títol, en els àmbits qualificats pel Pla territorial sectorial d'habitatge com d'una forta i acreditada demanda residencial, l'administració competent pot acordar l'expropiació forçosa de la propietat per incompliment del deure de conservació i rehabilitació si aquest incompliment comporta un risc per a la seguretat de les persones, sempre que s'hagin garantit, als propietaris que en demostrin la necessitat, els ajuts públics suficients per a fer front al cost del deure de rehabilitació de llur habitatge.

2. Per a exercir la potestat expropiatòria, s'ha d'instruir prèviament el corresponent expedient de declaració d'incompliment de la funció social de la propietat.

3. En l'execució de les mesures que estableixen els apartats 1 i 2, el departament competent en matèria d'habitatge i les administracions locals han d'actuar coordinadament.

 

Capítol III

Utilització anòmala dels habitatges
 

 

 

Article 41. Detecció d'utilitzacions i situacions anòmales dels habitatges

1. Són utilitzacions anòmales d'un habitatge o d'un edifici d'habitatges:

a) La desocupació permanent, que defineix l'article 3.d.

b) La sobreocupació, que defineix l'article 3.e.

2. L'infrahabitatge, que defineix l'article 3.f, és una situació anòmala.

3. L'administració competent, si té constància que un habitatge o un edifici d'habitatges s'utilitza d'una manera anòmala o que un immoble està en una situació anòmala, ha d'obrir l'expedient administratiu pertinent per a fer els actes d'instrucció necessaris per a determinar, conèixer i comprovar els fets sobre els quals ha de dictar la resolució.

4. En la detecció de les utilitzacions i les situacions anòmales dels habitatges, s'han de tenir en compte especialment:

a) Les declaracions o els actes propis del titular o la titular de l'habitatge o de l'immoble.

b) Les declaracions i les comprovacions del personal al servei de les administracions públiques que té atribuïdes les funcions d'inspecció en aquesta matèria i dels agents de l'autoritat en general.

c) La negativa injustificada del titular o la titular de l'habitatge o de l'immoble a facilitar les comprovacions de l'Administració si no hi ha cap causa versemblant que la fonamenti i si, a més, consten altres indicis de manca d'ocupació.

d) Els anuncis publicitaris.

5. Un cop detectada la utilització o situació anòmala, a efectes de comprovació, d'una manera justificada i aplicant criteris de ponderació en l'elecció del mitjà probatori, l'administració competent pot sol·licitar informació relativa a:

a) Les dades del padró d'habitants i d'altres registres públics de residents o ocupants.

b) Els consums anormals d'aigua, gas i electricitat.

6. Amb la finalitat a què fa referència l'apartat 5, els responsables dels registres públics i les companyies subministradores han de facilitar les dades requerides.

 
 

 

Article 42. Actuacions per a evitar la desocupació permanent dels habitatges

1. La Generalitat, en coordinació amb les administracions locals, ha d'impulsar polítiques de foment per a potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, ha de vetllar per a evitar situacions de desocupació permanent d'habitatges i ha d'aprovar els programes d'inspecció corresponents.

2. S'han de donar garanties als propietaris dels habitatges buits o permanentment desocupats sobre el cobrament de les rendes i la reparació de desperfectes.

3. S'han d'impulsar polítiques de foment de la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal estat per a ésser llogats, mitjançant subvencions directes als propietaris, oferta de subrogació de l'Administració en l'execució de les obres i suport públic a contractes de masoveria urbana.

4. Els habitatges buits o permanentment desocupats es poden cedir a l'Administració pública perquè els gestioni en règim de lloguer. En contrapartida, s'ha de fer un pacte relatiu al cobrament i a les altres condicions de la cessió, dins de programes específicament destinats a aquesta finalitat en els plans d'habitatge.

5. L'Administració pot adoptar mesures altres que les que estableixen els apartats de l'1 al 4, entre les quals les de caràcter fiscal, amb els mateixos objectius d'incentivar l'ocupació dels habitatges i penalitzar-ne la desocupació injustificada.

6. Un cop posades a disposició dels propietaris totes les mesures de foment que estableixen els apartats anteriors, en els àmbits declarats com a àmbits de demanda residencial forta i acreditada, l'administració pot declarar l'incompliment de la funció social de la propietat i acordar el lloguer forçós de l'habitatge. La declaració de l'incompliment s'ha de fer per mitjà d'un expedient contradictori, d'acord amb el que estableix la normativa de procediment administratiu, en el qual cal detallar les vies de foment específiques que s'hagin posat a disposició de la propietat per a facilitar-li el lloguer de l'habitatge. En l'acord de declaració també s'ha d'advertir que, un cop transcorreguts dos anys des de la notificació de la declaració, si no s'ha corregit la situació de desocupació, per causa imputable a la propietat, l'administració pot expropiar temporalment l'usdefruit de l'habitatge, per un període no superior a cinc anys, per llogar-lo a tercers.

7. El procediment d'expropiació temporal de l'usdefruit a què fa referència l'apartat 6 s'ha d'ajustar al que estableixen la legislació urbanística i la legislació d'expropiació forçosa. En la determinació del preu just de l'expropiació s'han de deduir les despeses assumides per l'administració en la gestió i en les eventuals obres de millora executades en l'habitatge. La resolució que posi fi al procediment ha de determinar la manera en què els propietaris poden recuperar l'ús de l'habitatge un cop transcorregut el termini de l'expropiació temporal.

 
 

 

Article 43. Actuacions per a evitar la sobreocupació dels habitatges

1. La Generalitat i els ens locals han d'impulsar polítiques orientades a eradicar les situacions de sobreocupació dels habitatges i han d'actuar sobre els responsables directes i les causes d'aquestes situacions. Amb aquesta finalitat, han d'aprovar programes d'inspecció i han de vetllar per evitar que els habitatges siguin sobreocupats.

2. En el cas de zones amb una alta concentració d'habitatges sobreocupats, les administracions competents les poden delimitar i declarar àrees de tanteig i retracte, d'acord amb el que estableix l'article 15, i les poden declarar àrees de conservació i rehabilitació, d'acord amb el que estableixen els articles 36 i 37.

3. La constatació de situacions de sobreocupació pot comportar la imposició als responsables de les sancions que estableix aquesta llei. En tot cas, s'ha de donar audiència prèvia al propietari o propietària si s'acredita que ha consentit expressament la sobreocupació. Sens perjudici d'això, les administracions poden expropiar temporalment l'usdefruit dels habitatges sobreocupats per a llogar-los posteriorment en les condicions adequades.

4. Amb els efectes a què fan referència els apartats de l'1 al 3, per a emprendre accions correctores de la situació, els propietaris d'habitatges presumptament sobreocupats poden demanar l'ajut de l'administració competent, la qual, en el procés de comprovació corresponent, d'acord amb el que estableix l'article 41.5, pot obtenir del padró d'habitants la informació pertinent sobre les persones empadronades.

5. Per a controlar millor les situacions de sobreocupació, es poden establir acords de col·laboració amb les associacions i els col·legis professionals que actuïn en el mercat immobiliari.

6. En les actuacions per a corregir situacions de sobreocupació, les administracions públiques han de preveure les mesures adequades per a acollir les persones afectades per aquesta circumstància en la mesura que puguin i que ho permetin els recursos disponibles. Amb aquesta finalitat, han d'establir els programes i acords de cooperació i de col·laboració pertinents amb els serveis d'atenció social competents i els serveis de mediació a què fa referència l'article 69.

7. Si cal restituir l'estat d'habitabilitat exigible dels habitatges sobreocupats, l'Administració local, directament o amb el suport de la Generalitat, pot executar subsidiàriament les obres de reparació necessàries.

 
 

 

Article 44. Actuacions per a evitar les situacions d'infrahabitatge

1. Les administracions competents han d'impulsar polítiques orientades a eradicar les situacions d'infrahabitatge. Amb aquesta finalitat, han d'aprovar programes d'inspecció i han de vetllar per evitar que immobles en situació d'infrahabitatge siguin venuts, llogats o cedits com a habitatges.

2. En el cas de zones amb una alta concentració d'infrahabitatges, les administracions competents les poden delimitar i declarar àrees de conservació i rehabilitació, d'acord amb el que estableixen els articles 36 i 37.

3. La declaració d'infrahabitatge s'ha d'acordar, tramitant-ne prèviament l'expedient contradictori, d'acord amb el procediment que estableix la legislació de procediment administratiu. Aquesta declaració es pot inscriure en el Registre de la Propietat. Si implica una prohibició de disposar de l'habitatge en els termes de l'apartat 1, té el mateix règim legal que les que estableix l'article 26.1 de la Llei hipotecària de l'Estat i s'ha de fer constar en el Registre de la Propietat d'acord amb el que estableixi la norma sectorial aplicable.

4. Per a controlar millor les situacions d'infrahabitatge, es poden establir acords de col·laboració amb les associacions i els col·legis professionals que actuïn en el mercat immobiliari.

5. En les actuacions per a corregir situacions d'infrahabitatge, les administracions públiques han de preveure les mesures adequades per a acollir les persones que ocupen aquests immobles amb contractes de lloguer o amb cessió d'ús. Amb aquesta finalitat, han d'establir els programes i acords de cooperació i de col·laboració pertinents amb els serveis d'atenció social competents.

 

Títol IV

De la protecció dels consumidors i els usuaris d'habitatge en el mercat immobiliari

Capítol I

Disposicions generals
 

 

 

Article 45. Igualtat en l'accés i l'ocupació de l'habitatge

1. Totes les persones han de poder accedir a un habitatge i ocupar-lo, sempre que compleixin els requeriments legals i contractuals aplicables a cada relació jurídica, sense patir discriminacions, directes o indirectes, ni assetjament.

2. En compliment del precepte a què fa referència l'apartat 1, les administracions públiques han d'adoptar les mesures pertinents, aplicables a totes les persones i a tots els agents, tant del sector públic com del sector privat.

3. Són objecte específic de l'acció protectora a què fa referència l'apartat 2 les situacions i les actuacions següents:

a) La discriminació directa, que es produeix quan una persona rep, en algun aspecte relacionat amb l'habitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una situació anàloga, sempre que la diferència de tracte no tingui una finalitat legítima que la justifiqui objectivament i raonablement i els mitjans emprats per a assolir aquesta finalitat siguin adequats i necessaris.

b) La discriminació indirecta, que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, un criteri o una pràctica aparentment neutres ocasionen un desavantatge particular a una persona respecte a d'altres en l'exercici del dret a l'habitatge. No hi ha discriminació indirecta si l'actuació té una finalitat legítima que la justifica objectivament i raonablement i els mitjans emprats per a assolir aquesta finalitat són adequats i necessaris.

c) L'assetjament immobiliari, entès com tota actuació o omissió amb abús de dret que té l'objectiu de pertorbar la persona assetjada en l'ús pacífic del seu habitatge i crear-li un entorn hostil, ja sigui en l'aspecte material, en el personal o en el social, amb la finalitat última de forçar-la a adoptar una decisió no volguda sobre el dret que l'empara per ocupar l'habitatge. Als efectes d'aquesta llei, l'assetjament immobiliari constitueix discriminació. La negativa injustificada dels propietaris de l'habitatge a cobrar la renda arrendatícia és indici d'assetjament immobiliari.

d) La utilització d'un infrahabitatge com a residència, la sobreocupació i qualsevol forma d'allotjament il·legal.

 
 

 

Article 46. Acció protectora de les administracions

1. Les mesures protectores que han d'adoptar les administracions públiques poden consistir en l'adopció d'accions positives en favor de col·lectius i persones vulnerables, la prohibició de conductes discriminatòries i l'exigència de l'eliminació d'obstacles i restriccions a l'exercici del dret a l'habitatge i d'ajustaments raonables per a garantir el dret a l'habitatge.

2. S'entén per ajustaments raonables les mesures dirigides a atendre les necessitats singulars de determinades persones per a facilitar-los, sense imposar una càrrega desproporcionada, la inclusió social i el gaudi del dret a l'habitatge en igualtat de condicions amb la resta de persones.

3. Per a establir si una càrrega és proporcionada o no ho és, les administracions públiques han de tenir en compte el cost de les mesures, els efectes discriminatoris que comporti no adoptar-les, les característiques de la persona física o jurídica, l'entitat o l'organització que les ha de posar en pràctica i la possibilitat d'obtenir finançament oficial o qualsevol altre ajut.

4. Les administracions públiques competents poden establir un règim d'ajuts públics per a contribuir a finançar les despeses derivades de l'obligació d'aplicar els ajustaments raonables a què fa referència aquest article.

 
 

 

Article 47. Càrrega de la prova

En els procediments de denúncia de discriminació en l'exercici del dret a l'habitatge en què la part denunciant o demandant al·lega fets i aporta indicis que permeten presumir l'existència de discriminació, l'òrgan competent, després d'apreciar-los, tenint en compte la disponibilitat i la facilitat probatòria que correspon a cada una de les parts i el principi d'igualtat de les parts, ha d'exigir a la part denunciada o demandada que aporti una justificació objectiva i raonable que provi suficientment que en la seva actuació o com a conseqüència de la seva inactivitat no s'ha infringit el dret a la igualtat.

 
 

 

Article 48. Legitimació

A fi de fer efectius els drets establerts per aquest títol, sens perjudici de la legitimació individual de les persones afectades, les persones jurídiques habilitades legalment per a defensar els drets i els interessos legítims col·lectius poden actuar en nom i en interès de les persones que els ho autoritzin en un procés determinat.

 


Continuar >


Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda