| |
Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret
a l'habitatge
(DOGC núm.
5044, de
09-01-2008, pp. 1609-1688 ,
correcció d'errades en el DOGC núm. 5065, pp. 10036 i ss., de 07-02-2008)
El President de la
Generalitat de Catalunya
Sia notori a tots els
ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i
d'acord amb el que estableix l'article 65 de l'Estatut d'Autonomia de
Catalunya, promulgo la següent
LLEI
Preàmbul
I
L'habitatge és una de les
preocupacions més importants per a la ciutadania catalana, que veu com
d'anys ençà els preus d'aquest bé de primera necessitat han augmentat molt
pel damunt del seu salari, cosa que obliga les famílies .en el millor dels
casos. a endeutar-se fins a límits que posen en perill llur capacitat de
consum, amb terminis d'amortització dels préstecs cada cop més llargs i
subjectes als riscos i les incerteses davant canvis futurs, ja siguin
laborals, familiars o de tipus d'interès. L'oferta d'habitatges de lloguer
és manifestament insuficient o no és competitiva, atès que les rendes són
elevades en comparació amb les quotes hipotecàries a llarg termini. En
conseqüència, cada cop més els sectors socials sensibles, com els joves, la
gent gran, els immigrants i les persones en situació de risc, pateixen
situacions d'exclusió del dret a l'habitatge.
Les causes d'aquesta
realitat s'han de trobar en el fracàs de les polítiques d'habitatge
tradicionalment adoptades, tant a Espanya com a Catalunya; polítiques que
durant anys van complir llur funció, però a partir de la segona meitat dels
anys noranta es van revelar com a clarament insuficients i superades per les
noves circumstàncies. Així, l'augment de la demanda en el mercat lliure,
provocat per la reducció dels tipus d'interès .benefici que va ésser
absorbit automàticament pels preus., i la millora general en la situació
econòmica o la mateixa estabilitat social, entre moltes altres causes, van
provocar que el sector de la promoció i la construcció d'habitatges dirigís
els esforços a atendre un altre tipus de demanda emergent no sempre
vinculada amb la necessitat vital de proveïment d'un sostre. Però davant
aquest fenomen les polítiques d'habitatge no van ésser modificades i es van
continuar adoptant mesures de mer foment de la construcció d'habitatges amb
protecció oficial .mitjançant els plans d'habitatge estatals, desenvolupats
per la Generalitat. i de foment de l'adquisició en el mercat lliure .mitjançant
les desgravacions fiscals generalitzades a la compra, regulades pel
legislador estatal.
Aquesta Llei del dret a
l'habitatge, que amb el seu títol vol mostrar un canvi d'enfocament, vol
transformar el mercat de l'habitatge de la manera més estructural possible
adaptant-se a les noves realitats del mercat. La Llei aposta per la creació
d'un parc específic d'habitatges assequibles que permeti atendre les
necessitats de la població que necessita un allotjament. Aquest parc ha
d'ésser suficient per a permetre la mobilitat i l'adaptació a les
necessitats canviants de les persones, i sobretot integrat, tant pel que fa
a l'entorn físic com des del punt de vista social. L'anomenada .qüestió
urbana., segons la qual la segregació de les persones en l'espai en funció
de llurs nivells de renda és un dels perills més greus que amenacen la
convivència a l'Europa occidental, és una preocupació a la qual la Llei vol
donar resposta.
Per a impulsar la creació
d'un parc específic d'habitatges a un preu a l'abast de les rendes baixes i
mitjanes, la Llei regula de la manera més rigorosa possible l'habitatge amb
protecció oficial a Catalunya, i no només aquest, sinó també altres formes
d'habitatge assequible que permetin aconseguir, a mitjà i llarg termini,
l'autèntic parc específic que la societat reclama. Cal ressaltar l'objectiu
que, en el termini de vint anys, el 15% dels habitatges principals existents
siguin habitatges destinats a polítiques socials.
Però, més enllà de la
regulació d'aquest parc específic d'habitatge assequible, una llei del
nostre temps no pot renunciar a impulsar polítiques concertades amb els
agents d'iniciativa social o privada que actuen sobre el mercat lliure de
l'habitatge, que és el que, actualment, respon majoritàriament a les
demandes i les necessitats de la ciutadania. Per aquest motiu, una gran part
del text es dedica a la protecció de la part més desfavorida en les
relacions que es donen en el mercat lliure i regula la protecció dels
consumidors i usuaris d'habitatges, la qualitat i els requisits exigits als
habitatges i les mesures d'intervenció administrativa en els casos
d'utilització anòmala.
II
Partint de les premisses
breument exposades, el títol preliminar comença ocupant-se de l'objecte, les
finalitats i altres disposicions generals. Es pretén garantir el dret a
l'habitatge amb el benentès que aquest dret inclou l'entorn urbà en què
s'integra. El text reconeix també que hi ha connexions entre el dret a
l'habitatge digne i adequat i altres drets constitucionals que no són
possibles sense el primer.
Una novetat de la Llei
consisteix a considerar el proveïment d'habitatges destinats a polítiques
socials com un servei d'interès general, en la línia del pronunciament del
Parlament Europeu en matèria d'habitatge social. El sector públic supera
així el paper d'espectador passiu del mercat immobiliari i es compromet a
adoptar mesures orientades a l'existència d'habitatges assequibles
suficients i adequats per a la població, ja sigui generant-los ell mateix o
bé en col·laboració amb la iniciativa privada o amb la iniciativa de
caràcter social, el denominat .tercer sector., cada cop més rellevant en
l'àmbit de les iniciatives per a fer assequible l'habitatge. Aquesta opció
permet articular l'activitat pública dins el marc normatiu estatal i
comunitari i donar més relleu al sector públic local com a proveïdor de sòl
i de promoció d'habitatges amb protecció, ja sigui per iniciativa directa,
mitjançant ens instrumentals, o per mitjà de convenis amb la Generalitat i
els seus organismes especialitzats.
La Llei estableix també
els supòsits en què s'ha de considerar incompleta la funció social de la
propietat, que requereixen una reacció pública per a resoldre les situacions
irregulars que es produeixen, la gravetat de les quals es mostra en termes
d'afectació de drets fonamentals i del context social i urbà. Es regula la
reacció pública davant situacions d'incompliment de la funció social de
l'habitatge amb diversos instruments, donant sempre prioritat a les
actuacions preventives, de foment i d'assistència, seguint amb les mesures
clàssiques de l'acció administrativa sancionadora. La Llei opta també per
introduir l'acció pública en matèria d'habitatge, per a fer un pas
transcendent en la defensa dels interessos col·lectius i també dels drets
individuals associats a l'habitatge.
El títol I fa referència a
les competències de les diferents administracions públiques en matèria
d'habitatge, incorporant els principis que han de possibilitar l'exercici de
les competències dels ens locals en el marc de llur autonomia i, alhora, la
coordinació imprescindible de llur actuació amb els interessos supralocals,
de gran importància en aquesta matèria.
III
D'acord amb l'objecte i
les finalitats de la Llei, el títol II regula els aspectes relatius a la
planificació i la programació en matèria d'habitatge. Tenint present el marc
jurídic vigent en l'ordenació del territori i els nous desenvolupaments
europeus, es dóna resposta tècnica a la necessària distribució equilibrada
sobre el territori de l'habitatge en general i de l'habitatge amb protecció
oficial en particular, tot permetent la salvaguarda dels interessos supralocals.
L'instrument essencial per
a la planificació territorial és el Pla territorial sectorial d'habitatge,
que es pot concretar i desenvolupar mitjançant plans específics d'abast
territorial més reduït.
En la línia del que
disposa l'article 152 del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel
Decret legislatiu 1/2005, s'estableix la
possibilitat de desenvolupar programes supralocals específics d'habitatge
mentre no s'aprovi el Pla territorial sectorial d'habitatge i sempre que no
hi hagi hagut una concertació prèvia dels ens locals mitjançant un programa
d'actuació urbanística municipal. Si no existeix aquest instrument,
configurat com a opcional pel Decret
legislatiu 1/2005, s'estableix que els ajuntaments que vulguin concertar
polítiques d'habitatge amb la Generalitat han d'elaborar un pla local
d'habitatge que reflecteixi el diagnòstic sobre les necessitats i les
mesures que s'han d'adoptar per a aconseguir els objectius perseguits. En
tot cas, atès que la modificació de la Llei d'urbanisme efectuada mitjançant
la Llei 10/2004 introdueix
l'obligatorietat que els plans continguin una memòria social, el contingut
de la qual concreta també aquesta llei, s'estableix la coherència entre
ambdós instruments.
Per a complir els
objectius dels plans locals d'habitatge .que poden ésser simplificats en el
cas de municipis de menys de 3.000 habitants. i complir l'exigència
d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials o
facilitar la conservació i la rehabilitació d'edificis, entre altres causes,
la Llei faculta els municipis a delimitar àrees en les quals es pugui
exercir el dret de tanteig i retracte en unes condicions determinades.
També destaca
l'establiment d'un seguit de directrius de planejament urbanístic que, en la
línia dels articles 3 i 9 del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel
Decret legislatiu 1/2005, desenvolupen
els aspectes vinculats als habitatges. Es tracta de directrius en gran part
ja incorporades a la legislació vigent a Catalunya i desenvolupades per
nombrosos municipis catalans que s'han compromès des de fa anys en llur
aplicació, com és el cas de la Carta de salvaguarda de drets humans a la
ciutat, o d'altres que introdueixen la possibilitat de controlar el
creixement urbà en funció de criteris de medi ambient, d'acord amb el
contingut d'algunes sentències del Tribunal de Justícia de la Unió Europea
en aquest sentit. S'incorporen alhora criteris a tenir en compte en les
reserves obligatòries per a habitatge amb protecció oficial, introduïdes en
la Llei d'urbanisme, que han d'ésser uniformes en els diferents àmbits
d'actuació en sòl urbà no consolidat i en sòl urbanitzable. Amb caràcter
general, es recullen els mecanismes que permeten establir qualificacions que
representen una destinació total o parcial a l'edificació d'habitatges amb
protecció oficial, però de manera especial es fa referència a l'establiment
d'aquesta destinació en sòl urbà consolidat en operacions de nova
construcció o gran rehabilitació, amb la finalitat que la generació d'aquest
tipus d'habitatge no hagi de dependre únicament de la nova construcció en
sòls de nous creixements o de renovació urbana integral. D'altra banda, els
plans dels municipis han de qualificar terrenys per al nou sistema
urbanístic d'habitatges dotacionals públics, com a via realista per a fer
front a les necessitats d'assistència o emancipació de col·lectius
específics que es derivin de la memòria social. Es fixen també mecanismes
per a evitar que les alteracions del planejament urbanístic comportin la
reducció del sòl destinat a habitatge amb protecció oficial.
La ponderació pública real
de les necessitats d'habitatge i de l'observança de les directrius legals es
garanteix mitjançant l'emissió d'informes del departament competent en
matèria d'habitatge durant el procediment d'elaboració del planejament
urbanístic, d'acord amb la legislació urbanística.
IV
El títol III, que regula
els aspectes referits a la qualitat del parc d'habitatges, es distribueix en
tres capítols. El capítol I defineix i regula el concepte de qualitat de
l'habitatge, tot fent menció de les normes i les autoritzacions orientades a
aconseguir el compliment de les condicions de funcionalitat, seguretat,
salubritat i sostenibilitat dels habitatges i promovent diverses accions
orientades a la introducció de criteris de cohesió social, ambiental i
d'eficiència ecològica en el procés d'edificació, conservació i
rehabilitació del parc immobiliari. Entre els nous requeriments de qualitat
que la Llei planteja convé assenyalar que, a partir de la seva entrada en
vigor, tots els habitatges de nova construcció han de complir les condicions
d'accessibilitat i mobilitat interior a fi de facilitar l'accés i el
desplaçament per l'interior a persones amb mobilitat reduïda sense haver de
fer obres de difícil execució i cost elevat.
Amb la finalitat de
garantir el desenvolupament eficient d'aquests plantejaments, la Llei crea
el Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge com a
òrgan consultiu de caràcter tècnic amb funcions d'assessorament i proposta a
l'Administració de la Generalitat en les dites matèries i amb funcions
eminentment tècniques de millora de la qualitat arquitectònica relacionada
amb l'habitatge i els diversos elements materials que el componen.
La Llei obre la
possibilitat d'evitar la duplicitat que ha existit fins avui entre la cèdula
d'habitabilitat i la llicència de primera ocupació, que ha obligat els
particulars a un absurd pelegrinatge entre administracions per a complir
tots els requisits abans de poder ocupar un habitatge. En aquest sentit, es
disposa que en els ajuntaments que ho determinin la llicència de primera
ocupació porti implícit l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat.
El foment de la
conservació i la rehabilitació dels habitatges s'estableix com una prioritat
en les polítiques que impulsi la Generalitat, i el control periòdic de
l'estat dels edificis, com una mesura imprescindible per a impedir la
degradació irreversible del parc. En aquest sentit, s'estableix un sistema
de control per a avaluar el compliment de les condicions d'habitabilitat
dels immobles al llarg de la vida útil d'aquests per mitjà de l'acreditació
pertinent. Els ajuntaments poden aprovar ordenances reguladores
complementàries de les condicions d'habitabilitat establertes per la
Generalitat i dels instruments de revisió periòdica dels edificis.
En compliment del mandat
contingut en la legislació urbanística, el capítol II regula el deure legal
de conservació i rehabilitació tot determinant quins són els límits d'aquest
deure en coherència amb la legislació urbanística vigent i fent previsió que
els expedients de declaració de ruïna d'un immoble continguin un
pronunciament respecte a si aquesta situació ha pogut o no derivar d'un
incompliment previ del deure de conservació de la propietat. Es crida així
l'atenció davant els procediments incoats de manera abusiva per propietaris
que de manera mal intencionada eludeixen el compliment del deure de
conservació per a aconseguir l'expulsió dels ocupants legals dels
habitatges, als quals es reconeix el dret de reallotjament o retorn amb
caràcter general i el dret de participar en qualsevol procediment que els
afecti.
En els casos en què donar
compliment al deure de conservació i rehabilitació requereix l'expropiació o
l'ocupació temporal d'un element comú o d'una part no substancial d'algun
element privatiu en un edifici en règim de propietat horitzontal, es permet
aquesta expropiació o ocupació temporal, sempre amb justificació prèvia de
la necessitat d'ocupació de l'espai corresponent i l'acreditació de la
inexistència d'altres vies menys carregoses per als drets de propietat.
La Generalitat i els ens
locals poden adoptar actes de declaració d'àrees específiques de conservació
i rehabilitació, cosa que pot comportar la posada en marxa de diferents
mesures d'actuació adaptades a les especificitats de l'àmbit. Destaca la
possibilitat d'exigir un informe favorable del departament competent en
matèria d'habitatge quan la propietat ha instat davant l'Administració de
l'Estat l'enderroc d'immobles ocupats, com disposa la legislació
d'arrendaments urbans. També mereix una menció especial la possibilitat de
declarar l'obligació d'incorporar al mercat els immobles desocupats.
Amb caràcter general, les
ordres d'execució són la mesura d'intervenció administrativa que ha de
permetre dur a terme les actuacions necessàries per a garantir l'adequat
estat de conservació de l'edifici. S'estableix que l'incompliment d'aquestes
ordres pugui comportar, en especial, la inclusió de l'immoble en el Registre
Municipal de Solars sense Edificar als efectes establerts per la legislació
urbanística, i també l'execució subsidiària o la imposició de multes
coercitives orientades a aconseguir el compliment de l'ordre, ja que no
tenen caràcter sancionador.
Una novetat significativa
de la Llei són els convenis de rehabilitació, configurats com a mecanisme
per a acordar amb els particulars el finiment de qualsevol procés iniciat
per al compliment del deure de conservació i rehabilitació. Amb aquests
convenis ha d'ésser possible pactar un programa d'actuacions de conservació
i rehabilitació, els ajuts econòmics de l'Administració quan siguin
exigibles i la forma de recuperació d'aquests si es produeix una transmissió
onerosa de l'immoble, la subjecció a tanteig i retracte o la destinació a
habitatge amb protecció oficial de tota l'operació o una part d'aquesta.
Un cop exhaurides les vies
de foment i les coercitives, la Llei disposa que, en els àmbits qualificats
pel Pla territorial sectorial d'habitatge com d'una forta i acreditada
demanda residencial, l'administració competent pugui acordar l'expropiació
forçosa de la propietat per incompliment del deure de conservació i
rehabilitació quan això comporti un risc per a la seguretat de les persones.
El
capítol III dota les
administracions actuants d'instruments per a aconseguir que els habitatges
desocupats injustificadament, en àmbits d'acreditada necessitat
d'habitatges, s'incorporin al mercat immobiliari per mitjà de tècniques de
foment, però també de tècniques d'intervenció administrativa. Així mateix,
regula la sobreocupació dels habitatges i l'infrahabitatge i posa les bases
per a lluitar contra l'activitat empresarial i lucrativa de convertir
il·legalment els habitatges en allotjaments turístics, precaris,
sobreocupats i sotmesos a preus abusius.
V
La Llei presta una atenció
especial a tot el que signifiqui una protecció dels consumidors i usuaris
d'habitatges en un mercat immobiliari que massa sovint es mou per estímuls i
criteris aliens a aquesta protecció.
Interessa esmentar
especialment la igualtat en l'accés i l'ocupació de l'habitatge, que
reconeix el títol IV. Es parteix del dret a la igualtat reconegut pels
articles 14 i 9.2 de la
Constitució i altres disposicions, entre les quals
destaquen la Directiva 2000/78/CE del Consell, del 27 de novembre de 2000,
relativa a l'establiment d'un marc general per a la igualtat de tractament
en el treball i l'ocupació, i sobretot la Directiva 2000/43/CE del Consell,
del 29 de juny de 2000, on s'estableix el principi d'igualtat de tracte de
les persones independentment de llur origen racial o ètnic, que fa
referència explícita a l'habitatge. Aquestes dues directives europees han
estat objecte de transposició en els articles 27 a 43 de la Llei de l'Estat
62/2003, del 30 de desembre, de mesures fiscals, administratives i de
l'ordre social. Amb aquest enfocament, s'estableix l'adopció de mesures per
a lluitar contra la discriminació, algunes de les quals són ja directament
impulsades per la norma, com en el cas de la inversió de la càrrega de la
prova, ja establerta, per exemple, per l'article 20 de la Llei de l'Estat
51/2003, del 2 de desembre, d'igualtat d'oportunitats, no-discriminació i
accessibilitat universal de les persones amb discapacitat.
També s'introdueixen
criteris de transparència en el mercat immobiliari amb l'establiment dels
requeriments a què s'han de subjectar les activitats dels diferents agents
que intervenen en la promoció, construcció i transacció immobiliària, sols
en allò que afecta directament els objectius i els procediments d'aquesta
llei i sense pretendre, per tant, la regulació de professions titulades o
no. Així, als efectes d'aquesta llei són agents immobiliaris les persones
que es dediquen a prestar serveis relacionats amb la transacció, i s'exigeix
que l'exercici d'aquesta activitat se subjecti als mínims requisits que han
de permetre que l'adquisició o el lloguer d'un habitatge deixin de
produir-se en un context de desprotecció excessiva en comparació de la
compra o l'ús de qualssevol altres béns. A aquests efectes, es disposa la
creació de registres d'homologació dels agents vinculats amb l'habitatge,
registres que es configuren com a obligatoris o com a voluntaris segons els
col·lectius que afecten i han de funcionar com a garantia de responsabilitat
davant els consumidors en tant que es potencien la seriositat i la
professionalitat en el sector.
Aquest títol també aborda
els problemes de la freqüent manca d'informació als consumidors sobre allò
de què se'ls fa oferta i publicitat i de la manca de requisits legals i
lliurament de documentació en el moment de subscriure el contracte
corresponent, ja que aquests problemes incideixen directament sobre les
possibilitats d'èxit de les reclamacions que facin, sigui per a reclamar el
compliment exacte d'allò pactat, sigui per a demanar la resolució del
contracte per incompliment dels professionals.
VI
El títol V es dedica a la
protecció pública de l'habitatge, que inclou tant les polítiques orientades
a l'obtenció d'habitatge amb protecció oficial com altres actuacions
susceptibles d'ésser protegides, regulades totes de manera més detallada
pels plans d'habitatge, instruments de caràcter temporal que concreten les
prioritats del Govern, sens perjudici de les adaptacions necessàries per a
coordinar l'actuació pública catalana amb les mesures adoptades per
l'Administració de l'Estat.
Entre les actuacions
susceptibles d'ésser protegides destaquen les relatives a la mediació en
l'àmbit del lloguer social per a potenciar l'aportació d'habitatges privats
cap a aquest objectiu, la possibilitat de signar contractes de copropietat
entre l'Administració i els particulars com a nova fórmula d'accés a
l'habitatge i la introducció d'un dels instruments bàsics dels estats del
benestar en matèria d'habitatge, com és l'ajut directe a les famílies per a
fer front al cost de l'habitatge de lloguer. S'afavoreix així la inserció
social i s'eviten desnonaments socialment no acceptables.
En aquest títol
s'introdueix l'objectiu d'aconseguir un parc mínim del 15% d'habitatges
destinats a polítiques socials a Catalunya en un termini de vint anys, amb
l'establiment d'un fons de suport financer del Govern per als municipis que
presentin majors dificultats per a aconseguir el dit objectiu i la
implementació de figures de concertació i col·laboració amb altres municipis
i entitats supramunicipals.
El règim jurídic dels
habitatges amb protecció oficial, tant pel que fa a la modalitat de compra
com pel que fa a la de lloguer, s'ha d'establir per reglament atenent les
diferents tipologies de relació entre el tipus d'ajuts percebuts, el
caràcter públic o privat dels immobles o terrenys destinats a habitatge amb
protecció oficial i la naturalesa pública, social o privada dels promotors
de l'habitatge de promoció oficial. En tot cas, la qualificació pública d'un
habitatge no pot ésser inferior a trenta anys. Així s'aprofundeix en la idea
d'aconseguir, en paral·lel, un mercat lliure d'habitatges i un mercat
d'habitatges amb protecció oficial, en el qual la possibilitat de
patrimonialització de les plusvàlues resta configurada normativament per a
garantir l'existència d'un parc immobiliari permanent a un preu assequible,
al qual puguin accedir els sectors de la població exclosos del mercat lliure
i que no estigui orientat a la inversió immobiliària sinó a garantir el dret
a l'habitatge.
En aquesta línia,
s'estableixen també les formes de transmissió i cessió dels habitatges amb
protecció oficial amb una gran amplitud i flexibilitat. Destaca la
referència a la possibilitat de transmetre els habitatges amb protecció
oficial mitjançant la figura de la venda a carta de gràcia, regulada pel
dret català com un instrument de promoció d'habitatges de tipus social. Pel
que fa als habitatges construïts sobre sòls públics obtinguts per compliment
del deure de cessió d'aprofitament urbanístic, s'estableix la preferència de
constituir-hi drets de superfície i no transmetre'n la propietat plena.
La Llei regula el preu
màxim de transmissió dels habitatges amb protecció oficial atenent la
finalitat que, si bé aquesta transmissió ha d'ésser possible, alhora ha
d'estar desproveïda de temptacions especulatives. Per aquest motiu
s'introdueix una referència a les millores en els habitatges amb protecció
oficial, inexistent fins ara en l'ordenament jurídic català, la finalitat de
la qual és protegir els interessos dels transmitents i alhora evitar que,
amb l'excusa de les dites millores, es desvirtuï totalment el preu
normativament taxat, característic dels habitatges amb protecció oficial.
Així mateix, es regula per
primera vegada a Catalunya la prohibició de sobrepreu en les transmissions
d'habitatges amb protecció oficial i, com a element important, es posa fi
als problemes derivats de la contradictòria jurisprudència dictada per la
Sala Civil del Tribunal Suprem respecte de la nul·litat o no de les
clàusules contractuals que estableixin el sobrepreu en la transmissió
d'habitatges amb protecció oficial. La nova regulació declara la nul·litat
de ple dret de les estipulacions referides al sobrepreu, d'acord amb
l'article 6.3 del Codi civil d'àmbit estatal, sens perjudici que aquesta
actuació pugui, a més, constituir una infracció administrativa. La mateixa
previsió es fa per al cas de sobrepreu en la renda de lloguer, en la línia
del que ja estableix l'apartat cinquè de la disposició addicional de la
Llei de l'Estat 29/1994, del 24
de novembre, d'arrendaments urbans.
Aquesta Llei s'ocupa de
l'adjudicació del parc d'habitatges amb protecció oficial, amb la qual cosa
se supera l'absència en l'ordenament jurídic català d'una regulació amb rang
de llei d'aspectes tan significatius per als drets de la ciutadania. Se
cerca corregir diverses disfuncions detectades en el funcionament del
sistema fins ara vigent ampliant l'abast del control públic sobre
l'adjudicació de l'habitatge amb protecció oficial .incloent-hi les
promocions d'iniciativa pública i privada. i s'estableixen paràmetres per
als futurs reglaments de desplegament, amb l'objectiu de racionalitzar el
sistema dotant-lo de la necessària transparència en benefici de tota la
ciutadania de Catalunya.
La regulació s'articula
mitjançant el disseny del Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb
Protecció Oficial i els procediments d'adjudicació. El Registre té la funció
de proporcionar informació, afavorir la transparència i ajudar en l'adequada
adjudicació dels habitatges amb protecció oficial. Els ajuntaments poden
establir registres propis i, per als que no ho facin, la Generalitat,
subsidiàriament, n'ha d'establir un de general. Les administracions locals
supramunicipals poden crear i gestionar registres de sol·licitants
d'habitatge amb protecció oficial per a donar servei a municipis que no
puguin o no vulguin crear el seu propi registre. Es parteix de la
constatació que l'existència d'habitatge suficient amb protecció oficial,
distribuït sobre el territori de manera equilibrada i adequadament
adjudicat, és un interès supralocal. Per això, es tracta de la creació de
registres municipals o supramunicipals que s'agreguin al que estableixi la
Generalitat, en els quals cal inscriure's per a poder optar a un habitatge
amb protecció oficial per qualsevol títol. Els ciutadans que ho sol·licitin
i compleixin els requisits legals han d'ésser inscrits en els registres
municipals o de la Generalitat, tot i que l'adjudicació efectiva d'un
habitatge amb protecció oficial depèn, en última instància, de l'aplicació
dels mecanismes de selecció dissenyats per la Llei i en cada promoció
concreta. Fora del sistema d'adjudicació mitjançant el Registre resten només
els casos en què els sol·licitants no compleixen els requisits d'ingressos
mínims o no tenen capacitat d'obrar per a optar a l'adjudicació d'habitatges
amb protecció oficial, situacions que s'han de vehicular mitjançant els
serveis socials i els habitatges amb protecció oficial que, fora del parc
assignat mitjançant el Registre, siguin establerts per a situacions de
necessitat.
Els procediments
d'adjudicació dels habitatges amb protecció oficial es desenvolupen fent ús
de les dades contingudes en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb
Protecció Oficial. D'aquesta manera, els habitatges resultants d'una
promoció d'iniciativa pública han d'ésser adjudicats per l'administració
promotora respectant el procediment i els criteris establerts per la Llei,
la qual cosa ha de permetre posar fi a la dispersió fins avui existent, que
fomenta l'opacitat. La regulació es fonamenta en un elevat nivell de
publicitat, concurrència pública i transparència gràcies a l'ús de les dades
ofertes pel Registre. Pel que fa als criteris i al sistema de selecció de
les persones adjudicatàries, la regulació estableix una distinció entre els
contingents especials i el contingent general. Formen part dels primers les
reserves d'habitatges en les promocions públiques per a necessitats
específiques de certs grups vulnerables, mereixedors d'accions positives en
els termes que estableixen l'article 42.2 de
Estatut d'Autonomia,
l'article 9.2 de la
Constitució
i aquesta llei. Els percentatges d'habitatges destinats
a cada contingent especial es formulen com un mínim específic només en el
cas de persones amb mobilitat reduïda, d'acord amb el que ja estableix la
legislació específica. En el cas d'altres contingents, és l'acord d'inici
del procediment d'adjudicació el que estableix la necessitat i la manera de
fer-ho, sempre que no es redueixi el percentatge global del 10% respecte del
total d'habitatges de la promoció. Aquesta flexibilitat ha de permetre
adequar l'oferta en general i, de nou, respectar les apreciacions i
necessitats locals en cada cas.
La regulació, a més,
afronta un altre aspecte delicat sobre el qual el Síndic de Greuges ha
cridat l'atenció, que és el referent a la tensió entre l'exigència
d'empadronament en un municipi concret i la lliure circulació dels
ciutadans, exigència que provoca, a més, greuges en determinats col·lectius
de persones. La solució que es dóna és equilibrada i respectuosa amb el
nivell local, ja que, d'una banda, per a la inscripció en el Registre de
Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial és suficient tenir la
residència i trobar-se empadronat a Catalunya, sense demanar cap termini, i
d'altra banda, per a poder optar a un habitatge amb protecció oficial en una
promoció específica en un municipi concret no caldrà estar empadronat sempre
i en tot cas en aquest municipi, llevat que l'administració promotora
decideixi introduir aquest requisit expressament, cosa que pot fer sense
superar un determinat percentatge d'habitatges i sense exigir més de tres
anys d'antiguitat per als sol·licitants d'habitatge de lloguer, justificant
la raó de la dita reserva. La norma introdueix un mecanisme que flexibilitza
el conjunt i alhora garanteix la compensació de l'oferta d'habitatge amb
protecció oficial entre municipis, remetent al Pla territorial sectorial
d'habitatge la concreció, si s'escau, d'una reserva màxima pel que fa a
persones empadronades.
Pel que fa al sistema de
selecció de les persones adjudicatàries, es distingeix entre els habitatges
dels contingents especials, on se cerca tenir en compte les circumstàncies
específiques dels sol·licitants, i els habitatges dels contingents generals,
on el sistema és sempre el sorteig. Pel que fa als primers, no es regula en
detall el barem de puntuació, tasca de caire eminentment reglamentari, però
no es renuncia a establir l'arquitectura legal mínima d'aquest, en connexió
amb els principis constitucionals i les finalitats legals descrites. En tots
dos casos, amb barem de puntuació o amb pur sorteig, es considera que els
sistemes de selecció han de garantir la diversitat social a fi d'evitar la
segregació urbana.
Les promocions d'habitatge
amb protecció oficial d'iniciativa privada han d'ésser atribuïdes per
l'entitat promotora, sens perjudici que aquesta pugui sol·licitar que
l'agent adjudicador sigui l'Administració. En el cas dels habitatges
construïts en sòls la qualificació urbanística dels quals imposa la
destinació a habitatge amb protecció oficial, l'adjudicació s'ha de fer
respectant els preceptes establerts per als contingents generals en les
promocions d'iniciativa pública. La resta de promocions privades s'han
d'adjudicar de manera lliure però amb una supervisió pública que garanteix
els principis inspiradors del sistema. La Llei estableix un règim molt
semblant, encara que amb necessaris matisos, per al cas de promocions
privades d'habitatges amb protecció oficial promogudes per cooperatives
d'habitatges, en què l'adjudicació s'ha d'adequar a les seves
especificitats, o per entitats sense ànim de lucre la naturalesa de les
quals determini que els habitatges hagin d'ésser assignats als socis o
partícips. Aquí la necessitat de publicitat i transparència s'articula amb
referència a la captació de nous socis per a les entitats de nova
constitució i, per al cas de fases o promocions d'entitats ja existents amb
llistes de preinscripcions, la disposició transitòria esmenta la
possibilitat que la cooperativa comuniqui les preinscripcions al Registre de
Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial per a llur inscripció.
L'adjudicació final dels habitatges, en aquests casos, resta limitada als
socis ja inscrits inicialment.
El
capítol IV es dedica
als drets d'adquisició preferent de les administracions públiques catalanes
amb relació als habitatges amb protecció oficial i a les garanties
establertes per al correcte exercici dels dits drets. Amb aquesta finalitat,
la Llei regula de manera innovadora els drets d'adquisició preferent i
retracte en les segones transmissions i les successives, tot explicitant que
la contraprestació que ha d'abonar l'Administració no pot superar el preu
màxim normativament establert. I, atès que la finalitat última del sistema
és evitar transmissions fraudulentes i permetre recuperar i ampliar el parc
d'habitatge amb protecció oficial per a fer front a les necessitats
existents, la nova regulació admet la possibilitat que l'Administració
exerceixi els drets en benefici de tercers, ja sigui un ens instrumental,
una entitat sense ànim de lucre dedicada a l'allotjament social o una
persona inscrita en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció
Oficial. També s'explicita que la subjecció als drets d'adquisició preferent
i de retracte es manté al llarg de tot el termini de qualificació de
l'habitatge com a protegit. Finalment, en relació amb les persones ocupants
dels habitatges protegits, el capítol V estableix l'especificitat del
desnonament administratiu com a instrument eficient d'actuació davant
determinades conductes anòmales.
VII
El règim sancionador és
objecte de regulació en el títol VI, que estableix que, amb caràcter
general, les funcions inspectores de l'Administració s'han de poder dur a
terme amb garanties i reconeix el valor probatori de l'actuació dels agents
dedicats a aquesta funció, que han de poder tenir accés als immobles per a
fer les actuacions que els corresponen.
Les mesures sancionadores
aplicables no es redueixen a la tradicional multa, sinó que també inclouen
la possibilitat de clausurar un immoble, inhabilitar els infractors o
suspendre la inscripció dels agents immobiliaris en el registre creat a
aquest efecte. A més, es regula la possibilitat d'adoptar mesures
provisionals que permetin assegurar l'eficàcia de la resolució final de
l'expedient sancionador.
Les infraccions es
classifiquen en molt greus, greus i lleus, i per a cadascun d'aquests graus
s'estableix una llista de conductes que han de permetre aconseguir un major
rigor en l'actuació dels particulars en matèria d'habitatge.
VIII
La Llei dedica una atenció
especial a la col·laboració necessària de professionals de notaries i
registres de la propietat, en compliment de llurs funcions públiques i en
garantia de l'exercici correcte dels drets i les obligacions establerts per
la Llei. Per a facilitar la tasca d'aquestes persones, el títol VII fa una
relació dels supòsits en què és especialment necessari llur coneixement i
control per a evitar que es produeixin transmissions o cessions d'ús que no
respectin els preceptes legals i es facin al marge del control administratiu
establert en defensa de l'interès general.
Entre les disposicions
addicionals, cal destacar la relativa a la necessitat que l'Estat adopti
mesures que contribueixin a complir millor els objectius i les finalitats de
la Llei; mesures que van des de la regulació de l'activitat professional
dels agents vinculats amb l'habitatge fins a aspectes de fiscalitat, que es
consideren necessaris per a potenciar el paper de l'habitatge amb protecció
oficial i la rehabilitació dels habitatges, i també la plena assumpció per
aquesta llei, en el seu àmbit específic d'aplicació, de les mesures de
foment de les cooperatives a què fan referència tant la seva legislació
específica com altres disposicions, d'acord amb el mandat d'adequació
legislativa i de foment de les dites societats que estableixen l'article
129.2 de la
Constitució
i l'article 124 de
Estatut d'Autonomia.
Així mateix, es compromet la creació d'un observatori de l'hàbitat i la
segregació urbana com a espai d'anàlisi i valoració de la realitat social i
econòmica en matèria d'habitatge.
Les disposicions
transitòries incideixen en qüestions com els llindars de sobreocupació
aplicables mentre no hi hagi un desplegament reglamentari específic, el
règim jurídic dels habitatges amb protecció oficial ja qualificats, les
especificitats en les promocions de cooperatives o les normes transitòries
aplicables al procediment sancionador.
|
|
| |
Article 1.
Objecte
L'objecte d'aquesta llei
és regular el dret a l'habitatge, entès com el dret de tota persona a
accedir a un habitatge digne que sigui adequat, en les diverses etapes de la
vida de cadascú, a la situació familiar, econòmica i social i a la capacitat
funcional. Amb vista a regular aquest dret constitucional i estatutari, i
amb l'objecte de garantir-ne una major efectivitat, aquesta llei:
a) Estableix el conjunt
d'actuacions, drets i obligacions dels agents públics, privats i socials
implicats en el sector de l'habitatge i assigna competències en aquesta
matèria.
b) Defineix les polítiques
d'habitatge i els instruments de planificació i programació per a
aplicar-les.
c) Fixa els paràmetres de
qualitat i d'accessibilitat dels habitatges i les mesures per a garantir-ne
el bon ús, la conservació i la rehabilitació.
d) Estableix mesures per a
assegurar la protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges i la
transparència del mercat immobiliari.
e) Defineix, amb
referència a la matèria objecte d'aquesta llei, els drets, els deures i els
criteris que han d'ésser respectats en l'exercici de les activitats de
promoció, construcció, transacció i administració d'habitatges.
f) Estableix el règim
jurídic i les condicions d'adjudicació, gestió i control dels habitatges amb
protecció oficial, tant privats com públics, i en regula el proveïment i
altres actuacions susceptibles de protecció.
g) Estableix mesures
d'intervenció administrativa i el règim sancionador.
|
|
| |
Article 2. Finalitats
Les finalitats d'aquesta
llei són:
a) Fer efectiu el dret a
un habitatge digne i adequat, establert per la
Constitució
i per l'Estatut,
i la resta de drets constitucionals connexos.
b) Establir criteris per a
assegurar la coherència de les actuacions públiques i privades de promoció i
rehabilitació d'habitatges amb les polítiques públiques de desenvolupament
econòmic, social i urbanístic.
c) Garantir que els
habitatges i els elements comuns dels edificis de què formen part compleixen
els requisits de qualitat pertinents, fixar els criteris per a establir els
requisits que han de complir les edificacions amb ús residencial amb relació
a la cohesió social i al respecte al medi ambient i vetllar perquè l'entorn
urbà en què s'integren sigui digne i adequat.
d) Impulsar la
conservació, la rehabilitació, la reforma i la renovació del parc
d'habitatges.
e) Protegir els drets dels
consumidors i usuaris d'habitatges fixant les regles que han de complir els
agents que intervenen en la promoció, l'edificació, el manteniment, la
reforma i la rehabilitació dels habitatges i dels edificis i establint les
normes a què s'han de sotmetre les parts en les relacions jurídiques de
transmissió, ús i tinença dels habitatges.
f) Promoure l'eradicació
de qualsevol discriminació en l'exercici del dret a l'habitatge, per mitjà
de l'establiment de mesures d'acció positiva en favor de col·lectius
vulnerables i de la penalització de conductes discriminatòries en l'accés a
l'habitatge.
g) Assolir una oferta
significativa d'habitatges destinats a polítiques socials, centrada
especialment en les diferents modalitats d'habitatges amb protecció oficial,
que sigui territorialment equilibrada, s'adapti a la diversitat de
situacions personals i familiars, a la diversitat de capacitats funcionals i
a la diversitat territorial, urbana i socioeconòmica que la justifiquen i
presti una atenció especial als col·lectius que pateixen exclusió o risc
d'exclusió, per raons estructurals o conjunturals, en l'accés al mercat de
l'habitatge.
h) Promoure la diversitat
i la cohesió socials en els barris i els sectors residencials de les ciutats
i els pobles, com a garantia d'una adequada integració en l'entorn urbà, i
prevenir fenòmens de segregació, exclusió, discriminació o assetjament per
raons socioeconòmiques, demogràfiques, de gènere, culturals, religioses o de
qualsevol altra mena.
i) Delimitar el contingut
de la funció social de la propietat dels habitatges i identificar i corregir
les situacions d'incompliment d'aquesta funció social.
j) Potenciar la
participació de les cooperatives d'habitatges i de les entitats de caràcter
social i assistencial en les polítiques d'habitatge, en actuacions de
promoció, construcció, conservació, rehabilitació i renovació del parc
d'habitatges i en tasques d'administració i gestió dels habitatges.
|
|
| |
Article 3. Definicions
Als efectes del que
disposa aquesta llei, s'entén per:
a) Habitatge: tota
edificació fixa destinada a residir-hi persones físiques o emprada amb
aquest fi, inclosos els espais i els serveis comuns de l'immoble en què està
situat i els annexos que hi són vinculats, si té acreditat el compliment de
les condicions d'habitabilitat que fixa aquesta llei i la normativa que la
desplegui i compleix la funció social d'aportar a les persones que hi
resideixen l'espai, les instal·lacions i els mitjans materials necessaris
per a satisfer llurs necessitats personals ordinàries d'habitació.
b) Habitatge principal:
l'habitatge que consta com a domicili en el padró municipal.
c) Habitatge secundari o
de segona residència: l'habitatge emprat de manera intermitent o en estades
temporals.
d) Habitatge buit:
l'habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per
un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el
trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de
dependència, l'abandonament de l'habitatge en una zona rural en procés de
pèrdua de població i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte
d'un litigi judicial pendent de resolució.
e) Habitatge sobreocupat:
l'habitatge en què s'allotgen un nombre excessiu de persones, en
consideració als serveis de l'habitatge i als estàndards de superfície per
persona fixats a Catalunya com a condicions d'habitabilitat. Se n'exceptuen
les unitats de convivència vinculades per llaços de parentiu, si l'excés
d'ocupació no comporta incompliments manifestos de les condicions exigibles
de salubritat i higiene ni genera problemes greus de convivència amb
l'entorn.
f) Infrahabitatge:
l'immoble que, tot i que no té cèdula d'habitabilitat ni compleix les
condicions per a obtenir-la, es destina a habitatge.
g) Rehabilitació: el
conjunt d'obres de caràcter general que, sense modificar la configuració
arquitectònica global d'un edifici d'habitatges o un habitatge, en milloren
la qualitat pel que fa a les condicions de seguretat, funcionalitat,
accessibilitat i eficiència energètica.
h) Gran rehabilitació: el
conjunt d'obres que consisteixen en l'enderrocament d'un edifici salvant-ne
únicament les façanes o constitueixen una actuació global que afecta
l'estructura o l'ús general de l'edifici o l'habitatge rehabilitat.
i) Habitatge d'inserció:
l'habitatge gestionat per administracions públiques o per entitats sense
afany de lucre que, en règim de lloguer o sota altres formes d'ocupació, es
destina a atendre persones que requereixen una atenció especial.
j) Habitatge dotacional
públic: l'habitatge destinat a satisfer les necessitats temporals de
persones amb dificultats d'emancipació o que requereixen acolliment o
assistència residencial, com ara els joves, la gent gran, les dones víctimes
de la violència de gènere, els immigrants, les persones separades o
divorciades que hagin perdut el dret a l'ús de l'habitatge compartit, les
persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució
d'habitatges o per actuacions d'execució del planejament urbanístic o els
sense llar. La superfície d'aquests habitatges és determinada per les
necessitats que s'han de satisfer. Poden ésser considerats habitatges
dotacionals públics els destinats a estades de curta durada de persones amb
necessitat d'acompanyament per a assegurar-ne la inserció social, amb
tipologies i dissenys que en permetin l'ús compartit per persones sense
llaços familiars.
k) Masoveria urbana: el
contracte en virtut del qual els propietaris d'un habitatge en cedeixen
l'ús, pel termini que s'acordi, a canvi que els cessionaris n'assumeixin les
obres de rehabilitació i manteniment.
l) Habitatge d'ús
turístic: l'habitatge l'ús del qual els propietaris, amb l'autorització de
l'administració competent, cedeixen a tercers en condicions d'immediata
disponibilitat per a una estada de temporada, en règim de lloguer o sota
qualsevol altra forma que impliqui contraprestació econòmica. Els
cessionaris no poden convertir l'habitatge en llur domicili principal ni
secundari.
m) Sense llar: la persona
o la unitat de convivència amb mancança manifesta d'un habitatge digne i
adequat, ja que no disposa d'un domicili, viu al carrer o viu en un espai no
apte com a habitatge, d'acord amb el que estableix aquesta llei, i pateix
l'exclusió social efectiva a causa de barreres socials o de dificultats
personals per a viure de manera autònoma. També tenen la condició de sense
llar les persones que han estat objecte d'un procés de desnonament motivat
per la impossibilitat acreditada de satisfer el lloguer.
n) Cohesió social, des de
la perspectiva de l'habitatge: el conjunt de condicions constructives i
d'atribució dels habitatges que permeten la diversitat social sobre el
territori, mitjançant l'existència d'un parc d'habitatges a preu assequible
suficient per a tots els segments de població i la fixació de criteris
d'adjudicació dels habitatges protegits que evitin la segregació espacial.
La cohesió social comporta la barreja de l'ús residencial amb altres usos
urbanístics i la barreja dels habitatges amb protecció oficial amb els
altres habitatges, tant en els nous desenvolupaments urbanístics com en els
processos de renovació urbana. Si l'habitatge és en un nucli de població, és
també condició de cohesió social que tingui un entorn urbanitzat, accessible
per a tothom, independentment de la diversitat de capacitats funcionals, i
equipat, en els termes i amb les condicions que estableixen la legislació i
la planificació territorials i urbanístiques. Aquest entorn ha de fer
possible la mobilitat, les relacions socials i laborals i l'accés als
serveis bàsics per a garantir l'efectivitat dels drets i deures
constitucionals i estatutaris.
o) Sostenibilitat: el
conjunt de condicions que faciliten l'ús eficient de materials en
l'edificació; l'estalvi; l'ús eficient de les energies i els recursos; la
minimització i la gestió dels residus domèstics i de les emissions, i, en
general, totes les mesures orientades a l'ecoeficiència dels habitatges, els
edificis d'habitatges, les estances i els espais comuns que els integren i
les seves instal·lacions.
|
|
| |
Article 4. Servei d'interès
general
1. El conjunt d'activitats
vinculades amb el proveïment d'habitatges destinats a polítiques socials es
configura com un servei d'interès general per a assegurar un habitatge digne
i adequat per a tots els ciutadans.
2. Als efectes de
l'homologació amb la normativa europea en matèria d'habitatge, tenen la
condició d'habitatges socials els habitatges que aquesta llei defineix com a
destinats a polítiques socials, tant si són resultat de processos de nova
construcció o de rehabilitació com si s'obtenen en virtut de programes
socials de mediació i cessió.
|
|
| |
Article 5. Compliment de la
funció social
1. L'exercici del dret de
propietat ha de complir la seva funció social.
2. Hi ha incompliment de
la funció social de la propietat d'un habitatge o un edifici d'habitatges en
el supòsit que:
a) Els propietaris
incompleixin el deure de conservació i rehabilitació de l'habitatge, sempre
que això comporti un risc per a la seguretat de les persones i se'ls hagi
garantit, si en demostren la necessitat, els ajuts públics suficients per a
afrontar el cost de la conservació o la rehabilitació de l'habitatge.
b) L'habitatge o l'edifici
d'habitatges estiguin desocupats de manera permanent i injustificada, en les
condicions establertes per l'article 42.6.
c) L'habitatge estigui
sobreocupat.
d) No es destini, si és un
habitatge amb protecció oficial, a residència habitual i permanent dels
propietaris.
3. Per a garantir el
compliment de la funció social de la propietat d'un habitatge o un edifici
d'habitatges, les administracions competents en matèria d'habitatge han
d'arbitrar les vies positives de foment i concertació a què fa referència el
títol III, i poden establir també altres mesures, incloses
les de caràcter fiscal, que propiciïn el compliment de la dita funció social
i en penalitzin l'incompliment.
4. El departament
competent en matèria d'habitatge i les administracions locals han d'actuar
coordinadament en la delimitació i la declaració dels àmbits o les
situacions aïllades en què es produeixi incompliment de la funció social de
la propietat d'un habitatge, i en la determinació i l'execució de les
mesures legalment establertes que calgui adoptar.
|
|
| |
Article 6. Acció pública
Tots els ciutadans, en
exercici de l'acció pública en matèria d'habitatge, poden exigir davant els
òrgans administratius i davant la jurisdicció contenciosa administrativa el
compliment de la legislació en matèria d'habitatge i de les disposicions i
les mesures establertes pel planejament urbanístic referides a l'habitatge
|
|
| |
Article 7.
Competències de la Generalitat
1. L'Administració de la
Generalitat ha de contribuir a garantir el dret a l'habitatge. Amb aquesta
finalitat, exerceix les competències que permeten assegurar la preservació
efectiva dels interessos generals en matèria d'habitatge, la coordinació amb
l'actuació dels ens locals, amb respecte pel principi de subsidiarietat, i
la concertació i la col·laboració amb els agents d'iniciativa social i
privada que actuen sobre el mercat d'habitatge protegit i lliure.
2. L'Administració de la
Generalitat, mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge,
exerceix les competències pròpies en aquest àmbit, fomenta l'acció dels ens
locals, coopera en l'exercici de llurs competències i, en supòsits
d'inactivitat o d'incompliment, subroga l'exercici de les facultats
corresponents d'acord amb el que estableix la legislació de règim local. Tot
això ho fa sens perjudici de les competències que aquesta llei reconeix a
altres departaments de la Generalitat.
3. L'exercici proporcionat
de les competències en matèria d'habitatge exigeix que la participació dels
ens locals sigui suficient i que llurs interessos en els processos de presa
de decisions es ponderin d'una manera objectiva i acurada.
|
|
| |
Article 8. Competències
locals
1. Els ens locals, sota el
principi d'autonomia per a la gestió de llurs interessos, exerceixen les
competències d'habitatge d'acord amb el que estableixen la legislació de
règim local, la legislació urbanística i aquesta llei, sens perjudici de la
capacitat de subscriure convenis i concertar actuacions amb altres
administracions i agents d'iniciativa social i privada que actuen sobre el
mercat d'habitatge protegit i lliure.
2. A més de les
competències de promoció i gestió que els reconeix la legislació de règim
local, els ens locals poden concertar polítiques pròpies d'habitatge amb
l'Administració de la Generalitat, en el marc dels instruments locals i
supralocals de planificació que estableixen aquesta llei i la legislació
urbanística, i poden demanar la creació de consorcis o oficines locals
d'habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a
l'habitatge.
3. Els ens locals que, per
llur dimensió o per manca de recursos, no puguin exercir plenament les
competències en matèria d'habitatge poden sol·licitar a les administracions
d'àmbit territorial superior la prestació d'assistència tècnica, financera i
jurídica.
4. Els ens locals la
dimensió dels quals els dificulti l'exercici eficient de les competències
que aquesta llei els atribueix sobre el control de la qualitat del parc
immobiliari, sobre la igualtat en l'accés i l'ocupació dels habitatges i
sobre les activitats de control i sanció poden encarregar a un altre ens
local o al departament competent en matèria d'habitatge que faci les
gestions vinculades a aquestes competències, d'acord amb el que estableix
l'article 15 de la Llei de l'Estat 30/1992, del 26 de novembre, de règim
jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu
comú.
|
|
| |
Article 9.
El Consell Assessor de l'Habitatge
1. El Consell Assessor de
l'Habitatge és l'organisme consultiu i assessor de la Generalitat en matèria
d'habitatge. És adscrit al departament competent en matèria d'habitatge. Li
corresponen les funcions següents:
a) Fer propostes i
suggeriments sobre qualsevol assumpte en matèria d'habitatge.
b) Elaborar els informes i
els dictàmens que li sol·liciti el conseller o consellera del departament
competent en matèria d'habitatge sobre els instruments de planificació i
programació i sobre els projectes de llei i els projectes de plans en
matèria d'habitatge.
c) Les que li atribueixi
la normativa d'habitatge.
2. Als efectes del que
estableix l'article 64 de la Llei 13/1989, del 14 de desembre,
d'organització, procediment i règim jurídic de l'Administració de la
Generalitat de Catalunya, els projectes de disposició general en matèria
d'habitatge s'han de sotmetre a informació pública o a audiència del Consell
Assessor de l'Habitatge.
3. El Govern, a proposta
del conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge,
ha de determinar la composició i el funcionament del Consell Assessor de
l'Habitatge.
4. En el Consell Assessor
de l'Habitatge hi han d'estar representats: l'Administració de la
Generalitat i l'Administració local; els consumidors i usuaris; el Consell
Nacional de la Joventut de Catalunya; els agents socials sindicals i
empresarials; les associacions de veïns; els col·lectius professionals
d'arquitectes, aparelladors i enginyers industrials, entre altres; els
col·lectius empresarials vinculats a la construcció i la promoció
d'habitatges i els agents vinculats al sector de l'habitatge; les
associacions de promotors públics d'habitatges; la Federació de Cooperatives
d'Habitatges de Catalunya, i les organitzacions sense ànim de lucre que es
dediquin principalment a la promoció del dret a l'habitatge de col·lectius
desfavorits.
5. En la composició del
Consell Assessor de l'Habitatge s'ha de tendir a la paritat de gènere.
6. El president o
presidenta del Consell Assessor de l'Habitatge és el conseller o consellera
del departament competent en matèria d'habitatge.
|
|
| |
Article 10.
Concepte
1. La planificació i la
programació d'habitatge s'orienten a la determinació dels continguts socials
de l'ús residencial del sòl en el marc del planejament territorial general i
parcial, identificant i preservant els interessos generals relacionats amb
l'habitatge i cercant el desenvolupament sostenible econòmic, ambiental i
social, per a corregir els desequilibris que el mercat produeix en implantar
usos sobre el territori i per a millorar la qualitat de vida del conjunt de
la població.
2. La planificació i la
programació d'habitatge poden ésser elaborades per l'Administració de la
Generalitat, mitjançant el departament competent en matèria d'habitatge, o
pels ens locals, que les han de concertar prèviament amb el dit departament.
|
|
| |
Article 11.
Instruments de planificació i programació
d'habitatge
1. Els instruments de
planificació i programació d'habitatge han de concretar, dins de l'àmbit que
els correspongui, l'aplicació de l'objecte i les finalitats d'aquesta llei,
establint directrius, objectius temporals, propostes operatives, indicadors
de control, llindars de sostenibilitat, recomanacions i normes d'aplicació
directa.
2. Els instruments de
planificació i programació d'habitatge són els següents:
a) El Pla territorial
sectorial d'habitatge i els seus instruments de desenvolupament parcial.
b) Els programes
supralocals d'habitatge.
c) Els plans locals
d'habitatge.
3. Si no es compleix el
que estableixen els plans i els programes a què fa referència l'apartat 2,
el conseller o consellera del departament competent en matèria d'habitatge,
amb el requeriment i la declaració d'incompliment previs d'acord amb la
legislació local aplicable, els pot subrogar, adoptant les mesures
necessàries per al compliment de l'obligació, en substitució dels ens
locals. Si s'incompleix l'aplicació d'actuacions urbanístiques, el
departament competent en matèria d'habitatge ha d'instar el departament
competent en matèria urbanística perquè els subrogui.
|
|
| |
Article 12.
El Pla territorial sectorial d'habitatge
1. El Pla territorial
sectorial d'habitatge constitueix el marc orientador per a l'aplicació a tot
el territori de Catalunya de les polítiques que estableix aquesta llei.
Aquest pla ha de desplegar el Pla territorial general de Catalunya, ha
d'ésser coherent amb els plans territorials parcials i els plans directors
territorials per a facilitar-ne el compliment i ha de justificar
expressament el seu grau d'adequació.
2. El Pla territorial
sectorial d'habitatge ha de contenir una estimació de les necessitats, els
dèficits i els desequilibris en matèria d'habitatge. En aquest sentit,
aquest pla ha d'incloure, entre d'altres, les dades següents:
a) La quantificació del
sòl residencial en què es poden fer nous desenvolupaments.
b) La quantificació del
sòl residencial creat els darrers deu anys.
c) La quantificació,
identificació de la tipologia i determinació de la situació sobre el
territori dels habitatges amb protecció oficial.
d) La quantificació de les
diverses modalitats d'ús dels habitatges (principal, secundari i buit) i de
les respectives evolucions previsibles.
e) La quantificació dels
sòls i els edificis d'administracions o empreses públiques desocupats que es
poden destinar a habitatge vinculat a polítiques d'habitatge social.
f) L'anàlisi de les dades
demogràfiques bàsiques relacionades amb l'habitatge, especialment amb
relació als col·lectius vulnerables, que inclouen els joves majors d'edat
empadronats amb els pares, les dones víctimes de la violència de gènere, els
immigrants i els sense llar, i també, singularment, amb relació a la
prevenció de la segregació espacial de la població amb discapacitats.
g) L'anàlisi de les dades
sobre l'estat del parc edificat i de les necessitats de manteniment,
millorament o substitució, amb una atenció especial per les situacions i els
processos d'infrahabitatge.
3. Amb relació a les dades
a què fa referència l'apartat 2, el Pla territorial sectorial d'habitatge ha
d'incloure, entre d'altres, les previsions següents:
a) Les necessitats de
sostre dels diversos tipus d'habitatge destinats a polítiques socials.
b) Les necessitats de
sostre d'habitatge amb protecció oficial.
c) Les necessitats
d'habitatge dotacional públic.
d) Els criteris per a fer
el seguiment de l'aplicació del Pla i per a modificar-lo i revisar-lo.
4. En garantia
d'interessos supralocals, a més de les reserves de sòl que la legislació
urbanística estableix com a mínimes, el Pla territorial sectorial
d'habitatge pot establir reserves de sòl més àmplies destinades als
habitatges a què fa referència l'apartat 3.b, en l'àmbit d'un o més
municipis, i pot incidir en llur repartiment entre aquests, d'una manera
equilibrada i no segregada, d'acord amb els ajuntaments afectats.
5. El Pla territorial
sectorial d'habitatge ha de delimitar les àrees del territori que poden
contenir àmbits susceptibles d'ésser declarades pel mateix Pla o bé pels
plans locals d'habitatge com a àmbits de demanda residencial forta i
acreditada, als efectes de l'aplicació del que estableix
l'article 42.6. Per
a la determinació d'aquestes àrees, el Pla territorial sectorial d'habitatge
ha de tenir en compte els criteris següents: la proporció de persones
inscrites en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge amb Protecció Oficial
i la quantitat d'habitatges disponibles i de sòl urbanitzable disponible, la
densitat demogràfica de la zona, la necessitat d'habitatge derivada de les
característiques geogràfiques o econòmiques i els preus dels lloguers a la
zona.
6. En les àrees a què fa
referència l'apartat 5, s'han d'establir programes d'inspecció dels edificis
residencials per a detectar l'existència d'habitatges desocupats i per a
establir censos de propietats susceptibles d'ésser afectades per les mesures
que estableix l'article 42.
7. El departament
competent en matèria d'habitatge ha d'elaborar el Pla territorial sectorial
d'habitatge amb la col·laboració dels altres departaments de la Generalitat
amb competències relacionades, especialment del departament competent en
matèria de política territorial, el qual ha d'emetre un informe preceptiu.
El procediment d'elaboració ha de comptar amb la participació de la
ciutadania i els ens locals perquè es puguin conèixer i ponderar els
interessos privats i públics relacionats. L'aprovació inicial i la
provisional són competència del conseller o consellera del departament
competent en matèria d'habitatge. Correspon al Govern, un cop escoltat el
Consell Assessor de l'Habitatge i rebut el dictamen del Consell de Treball,
Econòmic i Social de Catalunya, aprovar el Pla i donar-ne compte al
Parlament.
8. El Pla territorial
sectorial d'habitatge pot establir determinacions perquè siguin executades
directament o desenvolupades per mitjà de planejament urbanístic.
9. El Pla territorial
sectorial d'habitatge es pot concretar i desenvolupar parcialment mitjançant
plans específics, d'acord amb el que determini el mateix pla.
10. El Govern ha
d'establir una línia de finançament específica, en forma de memòria
econòmica, que asseguri i concreti la inversió de la Generalitat per fer
efectives les mesures i per atendre els requeriments amb càrrega econòmica
que determini el Pla territorial sectorial d'habitatge.
|
|
| |
Article 13.
Els programes supralocals específics
d'habitatge
1. El conseller o
consellera del departament competent en matèria d'habitatge pot programar
actuacions en matèria de gestió residencial del sòl i d'habitatge que
afectin interessos supralocals, conjuntament amb el departament competent en
matèria de política territorial, si no s'ha aprovat el Pla territorial
sectorial d'habitatge i no hi ha un acord local previ mitjançant un pla
local d'habitatge, regulat per l'article 14, o un programa d'actuació
urbanística municipal, un pla urbanístic plurimunicipal o un pla director
urbanístic, regulats per la legislació urbanística. Les operacions s'han de
programar per a un temps determinat. Els dits departaments han de procurar
formalitzar convenis amb els ens locals corresponents.
2. L'Administració de la
Generalitat pot adquirir terrenys, en qualsevol classe de sòl, d'acord amb
el que estableix la legislació urbanística.
3. El Govern ha d'establir
una línia de finançament específica, en forma de memòria econòmica, que
asseguri i concreti la inversió de la Generalitat per fer efectives les
mesures i per atendre els requeriments amb càrrega econòmica que determinin
els programes supralocals específics d'habitatge.
|
|
| |
Article 14.
Els plans locals d'habitatge
1. Si no hi ha un programa
d'actuació urbanística municipal amb un contingut equiparable, els
ajuntaments, per a concertar polítiques d'habitatge amb l'Administració de
la Generalitat que comportin que aquesta aporti recursos econòmics, han
d'aprovar un pla local d'habitatge. En el cas dels municipis de menys de
tres mil habitants, és suficient un pla local d'habitatge simplificat amb el
contingut que estableix l'apartat 12.
2. Els plans locals
d'habitatge determinen les propostes i els compromisos municipals en
política d'habitatge i són la proposta marc per a concertar polítiques
d'habitatge amb l'Administració de la Generalitat.
3. Els plans locals
d'habitatge han de contenir els apartats següents:
a) L'anàlisi i la diagnosi
de la situació de l'habitatge al municipi.
b) Els objectius, els
programes i les estratègies d'actuació.
c) L'avaluació
economicofinancera de les actuacions.
4. Els plans locals
d'habitatge tenen una vigència de sis anys, sens perjudici que es pugui
ampliar l'anàlisi i plantejar actuacions amb un termini més llarg. Un cop
transcorreguts els sis anys, el pla s'ha de revisar.
5. En l'apartat d'anàlisi
i diagnosi, els plans locals d'habitatge han de contenir:
a) L'anàlisi i les
previsions demogràfiques i la diagnosi de les necessitats d'habitatge de la
població, amb la identificació dels segments de població amb dificultats
d'accés o precarietat en la tinença, i l'anàlisi de la situació dels sense
llar.
b) L'anàlisi del mercat
d'habitatge, amb l'estudi de l'evolució i les tendències de la construcció
d'habitatges al municipi i dels preus de mercat en les modalitats de compra
de primera mà, compra de segona mà i lloguer, i la diagnosi de la població
que resta exclosa del mercat per raó dels seus ingressos.
c) L'anàlisi del
planejament urbanístic i del seu potencial d'oferta d'habitatges, amb la
determinació de la quantitat, les modalitats, el règim d'accés i la
iniciativa pública o privada de les reserves de sostre per a habitatge amb
protecció oficial, i de sòl qualificat o reservat destinat al sistema
d'habitatge dotacional que estableix la legislació urbanística, i la
diagnosi del grau de cobertura de les necessitats d'habitatge de la
població.
d) L'anàlisi del parc
d'habitatges, la diagnosi de les situacions d'infrahabitatge i d'utilització
anòmala dels habitatges, i la diagnosi dels edificis d'habitatges i dels
habitatges que no compleixen les condicions de qualitat que estableix
aquesta llei.
e) L'anàlisi del potencial
d'habitatges dirigits a polítiques socials, en el cas dels municipis
subjectes al mandat de solidaritat urbana que estableix l'article 73.
f) L'anàlisi dels recursos
i dels instruments municipals que es fan servir per a dur a terme les
polítiques d'habitatge, i la diagnosi de la necessitat de millorar-los o
ampliar-los.
6. En l'apartat
d'objectius i de programes i estratègies d'actuació, els plans locals
d'habitatge han d'incloure:
a) Les línies d'actuació
vinculades a la utilització dels instruments de política de sòl i habitatge
que estableix la legislació urbanística, amb una referència especial a la
concreció o l'augment de les reserves per a habitatge protegit, la
qualificació o la reserva de terrenys destinats al sistema urbanístic
d'habitatges dotacionals; a la utilització dels instruments d'intervenció
sobre l'edificació i l'ús del sòl, i a la utilització i la gestió del
patrimoni públic de sòl i habitatge.
b) Les línies d'actuació
no vinculades a la política de sòl però sí a la qualitat del parc construït
i a la rehabilitació, la utilització i l'ocupació del parc d'habitatges,
incloent-hi la definició de les possibles àrees de conservació i
rehabilitació a les quals fa referència l'article 36.
c) La definició de les
possibles àrees subjectes als drets de tanteig i retracte a què fa
referència l'article 15.
d) Els ajuts adreçats a
grups de població amb dificultats d'allotjament especials per a lluitar
contra l'exclusió social.
e) La definició i la
programació de les actuacions concretes que s'han de dur a terme en els sis
anys de vigència del pla, que ha d'establir les característiques tècniques i
econòmiques, els beneficiaris, els agents gestors i la programació temporal.
f) Les previsions de
quantificació dels habitatges destinats a polítiques socials d'acord amb la
tipologia que estableix l'article 74 per a l'acompliment quinquennal del
mandat de solidaritat urbana, en el cas dels municipis que hi estiguin
subjectes, i la justificació de la coherència amb relació a l'objectiu final
de l'article 73.1.
7. En els municipis que es
trobin en alguna de les àrees delimitades pel Pla territorial sectorial
d'habitatge com a susceptibles d'ésser-hi declarats àmbits de demanda
residencial forta i acreditada, els plans locals d'habitatge poden contenir
aquesta declaració, als efectes de l'aplicació del que estableix
l'article
42.6.
8. En l'apartat
d'avaluació economicofinancera, els plans locals d'habitatge han d'establir
els mecanismes següents:
a) Els que permetin
articular la gestió del pla, analitzant tant el finançament públic com el
privat disponibles. Pel que fa al finançament públic, s'han de proposar els
compromisos financers que requereixen un concert amb l'Administració de la
Generalitat.
b) Els de seguiment i
avaluació del desplegament del pla i els d'establiment d'indicadors de
qualitat de la gestió.
9. Si hi ha la memòria
social que regulen la legislació urbanística i l'article 20, el pla local
d'habitatge hi ha d'ésser coherent.
10. La tramitació i
l'aprovació dels plans locals d'habitatge s'han d'ajustar al que la
legislació de règim local estableix respecte al règim de funcionament i
d'adopció d'acords. La tramitació ha d'incloure un període d'exposició
pública i mecanismes de participació ciutadana. L'aprovació correspon al ple
de l'ajuntament.
11. Per a concertar
polítiques d'habitatge amb el Govern, l'ajuntament ha de comunicar l'acord
d'aprovació del pla local d'habitatge al departament competent en matèria
d'habitatge i li n'ha de trametre un exemplar. El dit departament pot
requerir a l'ajuntament, de manera motivada, que ampliï la documentació
aportada o que modifiqui el pla atenent el compliment de la legalitat, les
disponibilitats pressupostàries i la protecció d'interessos supralocals.
12. Els municipis de menys
de tres mil habitants poden complir la finalitat a què fa referència
l'apartat 1 aprovant un pla local d'habitatge simplificat, en el qual s'han
d'analitzar i diagnosticar les necessitats d'habitatge de la població,
especialment les dels col·lectius amb dificultat d'accés, i s'han de
proposar els objectius i les línies d'actuació per a atendre-les, tenint en
compte els instruments que estableix la legislació urbanística i els ajuts i
els altres instruments que estableix aquesta llei.
13. Els ajuntaments, per a
coordinar les polítiques d'habitatge, poden formular plans locals
d'habitatge d'abast supramunicipal, que han de complir les directrius
següents:
a) La formulació d'un pla
local d'habitatge supramunicipal requereix l'acord unànime dels ajuntaments
interessats. L'acord de formulació ha de determinar l'organisme que l'ha de
redactar i les condicions que en regulen la redacció.
b) Les determinacions d'un
pla local d'habitatge supramunicipal han de respectar les competències i les
atribucions pròpies dels ens locals, d'acord amb les legislacions sectorials
i de règim local.
c) La tramitació d'un pla
local d'habitatge supramunicipal s'ha d'adequar al que estableix l'apartat
10. L'aprovació requereix l'acord unànime dels ajuntaments afectats.
14. El Govern ha
d'establir una línia de finançament específica per a atendre situacions de
dificultat justificada amb relació a l'elaboració dels plans locals
d'habitatge i ha de fomentar la redacció de plans supramunicipals.
|
|
| |
Article 15.
Declaració d'àrees subjectes als drets de
tanteig i retracte amb relació als objectius dels plans locals d'habitatge
1. Els municipis, per a
complir els objectius dels plans locals d'habitatge i l'exigència
d'incrementar el parc d'habitatges vinculats a polítiques socials que
estableix l'article 73, per a facilitar la conservació i rehabilitació
d'edificis i per a evitar l'expulsió d'ocupants o altres processos
especulatius, poden delimitar àrees en què es puguin exercir els drets de
tanteig i retracte a favor de l'Administració pública sobre edificis
plurifamiliars sencers usats principalment com a habitatge i àrees en què es
puguin exercir els drets de tanteig i retracte a favor de l'Administració
pública sobre habitatges concrets. Aquests drets de tanteig i retracte
s'estenen a la transmissió d'accions o participacions socials de societats
mercantils l'objecte de les quals estigui vinculat directament o
indirectament a l'activitat immobiliària i que siguin propietàries d'algun
dels dits edificis o habitatges.
2. El Pla territorial
sectorial d'habitatge, en funció de la importància de l'activitat
immobiliària o de necessitats socials especials, pot proposar una
delimitació d'àrees de tanteig i retracte per a les finalitats a què fa
referència l'apartat 1 o pot delimitar-les directament, d'acord amb els
municipis afectats.
3. Per a definir les
possibles àrees subjectes als drets de tanteig i retracte, el municipi, o el
Pla territorial sectorial d'habitatge, n'ha de justificar adequadament les
raons. Els plans locals d'habitatge poden contenir la definició de les dites
àrees.
4. Els drets de tanteig i
retracte poden ésser exercits per l'Administració pública sia per compte
propi, sia a favor dels promotors a què fa referència l'article 51, sia a
favor dels subjectes a què fa referència l'article 87.3.
5. L'Administració, si
exerceix el dret de tanteig a favor de tercers, pot fixar unes condicions
respecte a l'ús i la dedicació de l'immoble que assegurin que la seva
destinació estigui vinculada a les polítiques socials d'habitatge del
municipi. Aquestes condicions poden consistir a exigir que una part de
l'immoble es destini a habitatges amb protecció oficial o vinculats a
polítiques socials, més enllà dels percentatges màxims de reserva que
estableixen l'article 17 i el Decret legislatiu 1/2005, del 26 de juliol,
pel qual s'aprova el text refós de la Llei d'urbanisme.
6. En les àrees subjectes
als drets de tanteig i retracte, no es poden fer transmissions a cap títol
si l'immoble que es pretén transmetre es destina a habitatge o, en el cas
d'edificis sencers, a un ús principal d'habitatge i no compleix ni pot
complir, amb les obres de rehabilitació pertinents, les condicions
d'habitabilitat exigides legalment.
7. Si els ens locals
afectats no actuen, el departament competent en matèria d'habitatge ha de
subrogar les tasques municipals a què fa referència aquest article, sens
perjudici que altres departaments i organismes de la Generalitat competents
en matèria d'urbanisme i política de sòl, en funció dels plans i programes
d'actuació corresponents, assumeixin també, en tot o en part, les accions
empreses. Els immobles obtinguts per mitjà de l'exercici dels drets de
tanteig i retracte s'han de posar al servei de les polítiques locals
d'habitatge.
8. La delimitació de les
àrees, les garanties i el procediment s'han de regir pel que estableix la
legislació urbanística general, sens perjudici, si convé, de la possibilitat
d'establir una única pròrroga, per un màxim de sis anys, en el termini de
durada dels drets de tanteig i retracte que estableixi la dita legislació,
si les circumstàncies, que s'han d'acreditar en l'expedient, ho aconsellen.
9. Si la delimitació de
l'àrea subjecta als drets de tanteig i retracte coincideix amb tot el terme
municipal, no cal que constin en l'expedient la relació de les finques
afectades i de llurs propietaris ni la indicació dels carrers, polígons,
sectors i paratges afectats.
|
|
| |
Article 16.
Directrius per al planejament urbanístic respecte als habitatges
1. El planejament urbanístic ha d'ésser coherent amb les determinacions de
la planificació i la programació en matèria d'habitatge.
2. En la qualificació del sòl com a residencial s'han d'aplicar els
principis de respecte al medi ambient, els de mobilitat sostenible que
estableix la Llei 9/2003, del 13 de juny, de la mobilitat, i els
d'integració de l'habitatge en l'entorn, per a la qual cosa s'han de complir
les directrius següents:
a) L'elecció dels emplaçaments i l'ordenació han de tenir en compte les
condicions geogràfiques i climàtiques que poden influir en l'estalvi
energètic i en el manteniment dels habitatges.
b) La fixació de les condicions d'edificació s'ha de fonamentar en els tipus
d'habitatge que la nova ordenació prevegi.
c) Les parcel·les edificables s'han de situar en continuïtat amb el teixit
urbà i s'ha d'evitar que l'ordenació generi dispersió en el territori i
exclusió social.
d) S'ha de vetllar per garantir el dret de tots els habitants a gaudir de
condicions de vida urbana i d'hàbitat que afavoreixin la cohesió social i
per assegurar en cada nucli la coexistència de l'ús residencial amb altres
usos i la diversitat de tipus d'habitatge.
e) L'ordenació, com a criteri general, ha de procurar evitar que els àmbits
o sectors residencials que es desenvolupin es configurin com a
urbanitzacions amb elements que les tanquin. |
|
| |
Article 17.
La
destinació del sòl a habitatge amb protecció oficial
1.
Correspon als plans urbanístics establir la destinació del sòl a habitatge amb
protecció oficial, mitjançant la determinació de reserves i la qualificació del
sòl, d'acord amb el que estableixen l'article 6 del text refós de la Llei
d'urbanisme, aprovat pel
Decret legislatiu 1/2005, i la resta de la legislació urbanística.
2. La
localització de les reserves per a habitatge amb protecció oficial que estableix
la legislació urbanística, com a regla general, ha d'ésser uniforme per a tots
els àmbits d'actuació en sòl urbà no consolidat i en sòl urbanitzable. Si,
excepcionalment, es modifica el repartiment uniforme, s'ha de justificar aquesta
decisió en la memòria social d'habitatge del pla urbanístic corresponent o en un
document equivalent, se n'han d'explicitar les raons i s'ha d'acreditar que no
hi ha una concentració excessiva d'habitatge amb protecció oficial i que no es
genera segregació espacial. S'ha de procurar que l'habitatge amb protecció
oficial es barregi amb el lliure i que ambdós tipus d'habitatge coexisteixin en
el territori.
3. La
qualificació urbanística de sòl que efectuï el planejament general pot establir
que l'edificació d'ús residencial es destini totalment o parcialment a habitatge
amb protecció oficial, tant en el cas de noves construccions com en el de gran
rehabilitació dels edificis existents, però ha de respectar el règim jurídic
dels habitatges preexistents en els casos en què l'enderroc d'un edifici sigui
degut a una operació de substitució amb reallotjament dels mateixos residents.
Els plans que continguin aquestes determinacions han d'incorporar un ajornament
de l'entrada en vigor, per un termini de dos anys, per a garantir la viabilitat
econòmica de les operacions en sòl urbà consolidat que s'hagin concretat
prèviament a l'aprovació del pla.
4. El
Pla territorial sectorial d'habitatge, d'acord amb les necessitats detectades, i
atès l'escàs potencial de creixement en sòl urbanitzable o en sòl urbà no
consolidat, ha d'establir àmbits territorials concrets, municipals o
supramunicipals, en els quals s'hagi de qualificar sòl urbà consolidat amb
destinació total o parcial de l'edificació a habitatge amb protecció oficial, i
ha d'establir els criteris quantitatius per a determinar la reserva sobre el
sostre destinada a habitatges amb protecció oficial, per a qualsevol règim de
sòl.
5.
Les revisions dels plans d'ordenació urbanística municipal, sens perjudici de
les reserves que s'hagin de fer sobre el sostre de nova implantació, han de
garantir i justificar que, en el conjunt del pla, no es redueix el total de
sostre qualificat anteriorment destinat a habitatge amb protecció oficial que
resulta de l'aplicació de les reserves que, amb aquesta finalitat, estableix la
legislació urbanística, llevat que es justifiqui adequadament que s'han produït
canvis estructurals en la demanda d'habitatge que permetin reconsiderar les
qualificacions amb aquesta destinació. En tot cas, aquest darrer supòsit té
caràcter excepcional i sempre s'ha de respectar la durada de la subjecció al
règim jurídic de protecció establerta en la qualificació dels habitatges amb
protecció oficial que hi estiguin edificats.
6.
Les modificacions puntuals del planejament urbanístic general que afectin la
qualificació urbanística del sòl d'habitatge amb protecció pública o d'habitatge
objecte d'altres mesures d'estímul de l'habitatge assequible tenen caràcter
excepcional i s'han de justificar adequadament prenent com a base els canvis
estructurals en la demanda d'habitatge o la creació de sistemes urbanístics de
titularitat pública. En tot cas, aquestes modificacions han de respectar la
durada de la subjecció al règim jurídic de protecció establerta en la
qualificació dels habitatges amb protecció oficial.
7.
Els promotors socials a què fa referència
l'article 51.2.a i b poden ésser receptors de cessions directes, a títol
gratuït, i d'alienacions directes de béns del patrimoni públic de sòl i
d'habitatge amb la finalitat de construir habitatges destinats a polítiques
socials.
8.
Els promotors socials a què fa referència
l'article 51.2 poden optar a l'alienació de béns del patrimoni públic de sòl
i d'habitatge amb la finalitat de construir habitatges destinats a polítiques
socials, mitjançant concursos restringits. |
|
| |
Article 18.
Els habitatges dotacionals públics
1. El planejament
urbanístic general ha de qualificar terrenys i ha de preveure reserves
destinades al sistema urbanístic d'habitatges dotacionals públics que
estableix la legislació urbanística, per a satisfer els requeriments
temporals de col·lectius de persones amb necessitats d'acolliment,
d'assistència residencial o d'emancipació que resultin de la memòria social.
2. El sistema d'habitatge
dotacional públic requereix que la titularitat del sòl sigui pública. Tant
els ajuntaments com l'Administració de la Generalitat, mitjançant l'Institut
Català del Sòl, poden ésser titulars de sòls qualificats com a sistema
d'habitatge dotacional públic.
3. En aplicació de la
legislació urbanística, els ajuntaments poden obtenir sòl de titularitat
privada destinat al sistema d'habitatge dotacional públic per cessió
obligatòria i gratuïta, per expropiació o per cessió onerosa acordada amb el
propietari o propietària. En aquest darrer cas, com a contraprestació de la
cessió, s'ha de constituir un dret de superfície o de concessió
administrativa a favor del cedent per a construir i explotar els habitatges
dotacionals per un termini de cinquanta anys. L'Administració de la
Generalitat pot adquirir, per expropiació forçosa i en execució del
planejament urbanístic, sòls amb destinació al sistema d'habitatge
dotacional públic, els quals queden incorporats directament al patrimoni
propi de l'Institut Català del Sòl.
4. L'Institut Català del
Sòl pot adquirir béns a títol onerós i pot rebre terrenys per cessió
gratuïta directament d'altres administracions públiques per al seu patrimoni
propi, els quals s'han de destinar al sistema d'habitatge dotacional públic
per a construir i explotar habitatges dotacionals.
5. Els habitatges
dotacionals públics es poden promoure en règim de lloguer, sotmesos al règim
jurídic dels habitatges amb protecció oficial, i es poden acollir a les
mesures de finançament d'actuacions protegides en matèria d'habitatge.
6. L'administració o l'ens
públic titular del sòl pot construir i gestionar directament els habitatges
dotacionals públics o pot atorgar un dret de superfície o una concessió
administrativa a tercers perquè els construeixin i gestionin.
|
|
| |
Article 19.
Ús turístic dels habitatges
1. Per a destinar un
habitatge a ús turístic, d'acord amb la definició de l'article 3.l, s'ha de
disposar preceptivament de la llicència municipal d'activitat corresponent a
l'ús pretès i de qualsevol altra autorització sectorial que sigui exigible.
La manca d'autorització dóna lloc a l'adopció de les mesures d'intervenció o
sancionadores que estableixin les ordenances municipals, aquesta llei o la
normativa sectorial corresponent.
2. Les administracions
competents han d'impulsar polítiques orientades a evitar la utilització
il·legal d'habitatges per a ús turístic. Amb aquesta finalitat, han
d'aprovar programes d'inspecció i han de vetllar perquè els habitatges per a
ús turístic tinguin les autoritzacions corresponents.
|
|
| |
Article 20. La memòria social
1. La memòria social que
estableix la legislació urbanística és l'instrument de justificació raonada
de les decisions adoptades en el planejament que repercuteixen en
l'habitatge. La memòria social ha d'exposar els criteris que fonamenten les
decisions relatives al model residencial adoptat i ha de justificar el
compliment de les directrius que estableix l'article 16 i el desplegament
dels instruments de política de sòl i habitatge. El contingut de la memòria
social és establert pel reglament que desplega el
Decret legislatiu 1/2005.
2. Si hi ha un programa
d'actuació urbanística municipal o un pla local d'habitatge, la memòria
social pot remetre a llur contingut, sempre que comprenguin tots els
aspectes que el reglament que desplega el
Decret legislatiu 1/2005
estableix. Si no hi ha cap programa d'actuació urbanística municipal ni cap
pla local d'habitatge, la memòria social, sempre que tingui el contingut que
estableix el dit reglament, pot tenir els mateixos efectes sobre la
concertació de les polítiques d'habitatge amb la Generalitat a què fa
referència l'article 14.
|
|
| |
Article 21.
Informe preceptiu del departament
competent en matèria d'habitatge
1. Si les determinacions
d'un pla urbanístic afecten l'ús residencial, simultàniament al tràmit
d'informació pública, s'ha de sol·licitar un informe al departament
competent en matèria d'habitatge, el qual ha de vetllar perquè el pla
s'adeqüi a les determinacions aplicables en matèria d'habitatge.
2. El departament
competent en matèria d'habitatge ha d'emetre l'informe a què fa referència
l'apartat 1 en el termini d'un mes. Si no emet l'informe en aquest termini,
s'entén que és favorable.
|
|
| |
Article 22.
Qualitat del parc immobiliari
1. S'entén per qualitat
d'un habitatge el conjunt de característiques i prestacions que un habitatge
ha de tenir per a complir eficientment la seva funció social, les quals
s'han d'adaptar als estàndards de seguretat i confort adequats en cada
moment.
2. Els habitatges d'obra
nova i els que resultin de la reconversió d'un edifici antic o d'obres de
gran rehabilitació han de complir les condicions de qualitat relatives a la
funcionalitat, la seguretat, la salubritat i la sostenibilitat. Els edificis
en què s'integrin aquests habitatges han de complir les condicions de
solidesa estructural, seguretat, accessibilitat i disseny per a tothom que
estableix la Llei de l'Estat 51/2003, del 2 de desembre, d'igualtat
d'oportunitats, no-discriminació i accessibilitat universal de les persones
amb discapacitat, i les de sostenibilitat i integració en l'entorn urbà, tal
com les defineixen la legislació d'ordenació de l'edificació, els codis
tècnics i aquesta llei. Totes aquestes condicions es poden concretar per
reglament en la normativa d'habitabilitat.
3. Els edificis
plurifamiliars de nova construcció han de tenir ascensor si no són
directament accessibles per a les persones amb mobilitat reduïda.
4. Els habitatges dels
edificis plurifamiliars de nova construcció han de permetre a les persones
amb mobilitat reduïda d'utilitzar-los i de desplaçar-s'hi i han de complir
les condicions d'accessibilitat i mobilitat que estableix la normativa
d'habitabilitat. Els nous habitatges han de tenir un grau de flexibilitat
suficient perquè es puguin adaptar sense haver de fer obres cares i difícils
d'executar, en el cas que els seus ocupants pateixin una disminució de
mobilitat.
5. La normativa
d'habitabilitat ha de determinar els nivells de qualitat exigibles al parc
d'habitatges i el procés gradual que aquest parc ha de seguir per a adaptar
les condicions de qualitat originàries a les exigències tecnològiques i de
confort de la societat.
6. Els ens locals poden
aprovar normes de qualitat més exigents que les normes d'habitabilitat a què
fan referència els apartats de l'1 al 5.
7. A més de les normes a
què fa referència aquest article, per a aconseguir uns nivells elevats de
qualitat del parc immobiliari residencial, el departament competent en
matèria d'habitatge ha de promoure les accions següents:
a) Adoptar mesures per a
incrementar la professionalitat i la transparència del sector immobiliari.
b) Fomentar l'excel·lència
en tot el procés, mitjançant el reconeixement de distintius de qualitat.
c) Difondre la informació
que fomenti la qualitat en els processos, mitjançant guies complementàries
de la normativa i bases de dades de distintius de productes, serveis i
edificis.
d) Establir un sistema
d'avaluació i de distintius dels edificis d'habitatges que pugui ésser
reconegut oficialment.
e) Establir uns programes
d'inspecció tècnica dels edificis d'habitatges.
|
|
| |
Article 23.
Requisits exigibles als habitatges
1. En el procés
d'edificació i en la conservació i la rehabilitació del parc immobiliari
residencial, s'ha de vetllar per garantir la cohesió social, l'ecoeficiència,
l'optimització dels recursos disponibles, la innovació arquitectònica i la
fixació de criteris de gènere, mitjançant:
a) La promoció i el foment
de la construcció de nous models d'habitatge, adequats a la variabilitat i
la diversitat de la composició de les unitats familiars o de convivència i a
les necessitats de grups específics de població.
b) La preservació del medi
ambient, mitjançant un ús adequat del terreny, la gestió dels residus
generats, la prevenció d'emissions i contaminació, i les altres mesures
d'ecoeficiència que estableixi la legislació aplicable.
c) L'aplicació de les
mesures arquitectòniques i tecnològiques, viables econòmicament i
socialment, que assegurin l'estalvi de recursos naturals, de materials i
d'energia, que facilitin la reducció i gestió dels residus i que fomentin
l'eficiència energètica dels edificis.
d) La innovació en la
concepció i el disseny de l'habitatge, que ha de permetre la flexibilitat en
la utilització dels elements per a facilitar el treball domèstic i per a
adequar-se als nous rols de gènere, i que ha de permetre també fer
transformacions dins de l'habitatge per a adaptar-lo a les variacions en
l'estructura familiar, si s'escauen. La dita innovació, en termes de
perfeccionament, ha de facilitar la introducció de noves tecnologies.
2. Els requisits que
estableix l'apartat 1 s'han d'incorporar progressivament a les condicions de
qualitat que s'exigeixen als habitatges i als edificis i que regula la
normativa d'habitabilitat, d'acord amb el que estableix l'article 22.2.
|
|
| |
Article 24.
El Consell de Qualitat, Sostenibilitat i
Innovació de l'Habitatge
1. Per a garantir que els
plantejaments a què fan referència els articles 22 i
23 es desenvolupin
eficientment, el Govern ha de crear per decret el Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge, com a òrgan consultiu de caràcter
tècnic amb funcions d'assessorament i proposta a l'Administració de la
Generalitat i amb funcions eminentment tècniques de millorament de la
qualitat arquitectònica de l'habitatge i dels diversos elements materials
que el componen.
2. El Govern, a proposta
del conseller o consellera competent en matèria d'habitatge, ha de
determinar la composició i el funcionament del Consell de Qualitat,
Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge. Hi han d'ésser representats
l'Administració de la Generalitat i els col·legis professionals i les
associacions professionals i empresarials relacionats amb la construcció
d'habitatges.
3. El Consell de Qualitat,
Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge ha de vetllar especialment per
incrementar el nivell de qualitat dels projectes de construcció i
rehabilitació d'habitatges i dels visats dels col·legis professionals, com a
garants que els projectes compleixen les condicions d'habitabilitat
establertes.
4. La composició del
Consell de Qualitat, Sostenibilitat i Innovació de l'Habitatge ha de tendir
a la paritat de gènere.
|
|
| |
Article 25.
Llibre de l'edifici
1. El llibre de l'edifici,
que és l'instrument d'informació de la vida de l'edifici, ha d'incloure els
aspectes següents:
a) Les característiques de
l'edifici, de les instal·lacions i els serveis comuns i dels altres elements
i materials, i també les qualitats i les garanties.
b) Els agents responsables
del procés d'edificació i de la qualitat de l'edifici.
c) Les autoritzacions
administratives d'ús o ocupació i les condicions dels subministraments i les
instal·lacions permesos.
d) Les instruccions de
conservació o manteniment i les exigències tècniques, ajustades a la
normativa.
e) Les limitacions de
l'ús, els riscos, les necessitats d'assegurança i les responsabilitats.
f) Les obres de
millorament que es facin per a adaptar els habitatges a les exigències
tecnològiques i de confort a què fa referència l'article 22.
g) Les actuacions
arquitectòniques per a garantir la cohesió social, la sostenibilitat,
l'ecoeficiència i la innovació, d'acord amb el que estableix l'article 23.
2. El model i el contingut
del llibre de l'edifici, sens perjudici dels mínims que fixa aquesta llei,
s'han d'establir per reglament. El llibre s'ha d'estructurar en apartats
oberts en què s'ha de classificar, inscriure i arxivar tota la documentació
gràfica i escrita de l'edifici, des del projecte de les obres fins al final
de la vida útil de l'edifici. El llibre ha d'incloure, com a mínim, la
documentació següent:
a) La documentació bàsica
d'identificació de l'edifici i del règim legal, i també les modificacions
successives.
b) La documentació final
de l'obra executada i de les successives obres de reforma o canvi d'ús que
s'executin.
c) La documentació
relativa a la conservació, l'ús i el manteniment i la que generin la gestió
de l'edifici i els controls tècnics periòdics obligatoris.
3. Els promotors han de
lliurar el llibre de l'edifici a la persona adquirent si aquesta n'és
propietària única. En posteriors transmissions, el llibre s'ha de lliurar
sempre als nous adquirents. En cas d'una comunitat de propietaris, s'ha de
lliurar el llibre al president o presidenta, el qual ha de fer saber als
propietaris que el tenen a llur disposició.
4. El promotor o promotora
o el propietari o propietària únic de l'edifici ha de dipositar una còpia
del llibre de l'edifici a l'oficina del Registre de la Propietat on estigui
inscrit l'edifici. El compliment d'aquesta obligació s'ha de fer constar
d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària. La còpia del llibre
de l'edifici es pot presentar en suport informàtic i resta arxivada en el
Registre de la Propietat durant la vida útil de l'edifici.
5. En el cas dels edificis
existents en el moment de l'entrada en vigor d'aquesta llei que no tinguin
llibre de l'edifici, aquest és exigible en els supòsits i amb el contingut
que s'estableixi per reglament.
6. Els registradors poden
expedir, en paper o en suport informàtic, a petició dels interessats que
acreditin un interès legítim, certificats dels llibres de l'edifici que
tinguin a l'arxiu, d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària.
|
|
| |
Article 26.
La cèdula d'habitabilitat
1. La cèdula
d'habitabilitat i, en el cas dels habitatges amb protecció oficial, la
qualificació definitiva són els documents específics que acrediten que un
habitatge compleix les condicions de qualitat que estableix
l'article 22 i
que, en conseqüència, és apte per a ésser destinat a residència. Per a
ocupar un habitatge, cal haver-ne obtingut prèviament aquesta acreditació.
2. En qualsevol
transmissió, per venda, lloguer o cessió d'ús, incloses les derivades de
segones i successives transmissions, cal acreditar que l'habitatge compleix
les condicions de qualitat, mitjançant el lliurament o la disposició de la
cèdula d'habitabilitat vigent, de la qual presentació es pot exonerar en els
supòsits i amb les condicions que estableix l'article 132.a.
3. Les empreses
subministradores d'energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions i altres
serveis han d'exigir la cèdula d'habitabilitat als usuaris finals perquè
aquests puguin contractar els serveis.
4. La cèdula
d'habitabilitat ha de distingir els nivells d'exigència segons que els
habitatges siguin de nova construcció o preexistents. La vigència d'aquests
nivells s'ha de determinar per reglament, mitjançant el decret
d'habitabilitat corresponent.
5. La cèdula
d'habitabilitat és atorgada pel departament competent en matèria
d'habitatge, sens perjudici que en pugui delegar l'atorgament en els ens
locals. En cap cas no es pot atorgar la cèdula d'habitabilitat als edificis
l'ocupació dels quals com a habitatge no compleixi els requeriments
urbanístics o d'habitatge legalment exigits.
6. La pèrdua de les
condicions mínimes d'habitabilitat que estableixen aquesta llei i els
reglaments que la despleguen comporta la revocació de la cèdula
d'habitabilitat, sens perjudici de les mesures dirigides a la conservació i
la rehabilitació de l'immoble i del règim sancionador que sigui aplicable.
7. Els establiments
d'allotjament turístic no es consideren habitatges a efectes de l'exigència
de la cèdula d'habitabilitat, llevat dels establiments de turisme rural.
|
|
| |
Article 27.
La relació entre cèdula d'habitabilitat i
llicència urbanística de primera ocupació
1. La llicència d'obres
d'edificació garanteix que el projecte compleix les condicions de qualitat
de l'habitatge i de l'edifici d'habitatges que estableix l'article 22.
2. La llicència
urbanística de primera ocupació acredita el compliment de les condicions que
estableix la llicència d'obres d'edificació.
3. En el cas d'ajuntaments
que s'acullin al que estableix l'article 26.5, l'atorgament de la llicència
urbanística de primera ocupació, en habitatges de nova construcció o en
edificis que han estat objecte d'una modificació substancial o d'una
ampliació per a fer-se servir com a habitatges, pot portar implícit
l'atorgament, per mitjà d'un altre document, de la cèdula d'habitabilitat.
En aquest cas, els ajuntaments han de trametre periòdicament al departament
competent en matèria d'habitatge informació sobre tots els atorgaments i les
denegacions de cèdules d'habitabilitat, perquè es pugui mantenir el
seguiment de la qualitat del parc d'habitatges de Catalunya. El procediment
per a lliurar aquesta informació es pot establir en la reglamentació de les
condicions d'habitabilitat.
4. Si hi ha un conflicte
d'interpretació entre la concessió de llicència urbanística de primera
ocupació i la de la cèdula d'habitabilitat, en matèria d'habitabilitat, la
resolució correspon al departament competent en matèria d'habitatge.
|
|
| |
Article 28.
La inspecció tècnica dels edificis
d'habitatges
1. Sens perjudici del que
aquest capítol estableix amb relació al control de qualitat dels habitatges,
l'adequació dels edificis d'habitatges als nivells de qualitat exigibles en
cada moment s'ha d'acreditar mitjançant inspeccions tècniques que ha de
promoure el departament competent en matèria d'habitatge, en coordinació amb
els ens locals.
2. La inspecció tècnica
d'un edifici és obligatòria si ho determinen el programa d'inspeccions de la
Generalitat o els programes o les ordenances locals, i si l'edifici o els
habitatges de l'edifici s'han d'acollir a programes públics de foment de la
rehabilitació.
3. Els continguts i la
vigència de les inspeccions tècniques dels edificis d'habitatges s'han de
determinar per reglament.
4. Per a acreditar l'estat
de l'edifici, cal un informe signat per un tècnic o tècnica competent.
L'Administració de la Generalitat pot contractar les tasques de control
periòdic dels edificis amb els col·legis o les associacions professionals
vinculats a l'edificació.
5. Els informes
d'inspecció, visats pel col·legi professional corresponent, s'han de lliurar
a l'Administració perquè aquesta determini, mitjançant el corresponent
certificat d'aptitud, si l'edifici és apte o no apte per a ésser usat com a
habitatge.
6. Les mancances respecte
a les condicions exigibles comporten l'adopció de mesures correctores, que
poden arribar, en situacions extremes de manca de seguretat per a les
persones, al desallotjament i la clausura, sens perjudici de l'aplicació del
que estableix l'article 35.3.
7. Les actuacions a què
fan referència els apartats de l'1 al 6 s'han de fer sens perjudici dels
altres controls en matèria de seguretat industrial que s'hagin de fer en un
habitatge.
8. El Govern, en els plans
i programes d'habitatges, ha d'establir línies d'ajut excepcionals per a
propietaris d'edificis d'habitatges que tinguin dificultats importants per a
assumir el cost de les inspeccions tècniques obligatòries.
|
|
| |
Article 29.
La conservació i la rehabilitació com a
instruments per a garantir el dret a l'habitatge
El foment de la
conservació, la rehabilitació i la gran rehabilitació del patrimoni
immobiliari residencial és objecte de l'actuació prioritària de la
Generalitat i els ens locals per a garantir el dret a un habitatge digne i
adequat.
|
|
| |
Article 30.
El deure de conservació i rehabilitació
dels immobles
1. Els propietaris dels
immobles l'ús principal dels quals sigui residencial els han de conservar i
rehabilitar de manera que sempre estiguin en condicions d'ús efectiu i
adequat, d'acord amb el que estableixen aquesta llei i la normativa
d'ordenació de l'edificació, del patrimoni cultural i arquitectònic, de
protecció del medi ambient, del paisatge i d'urbanisme.
2. Els arrendataris legals
dels immobles l'ús principal dels quals sigui residencial els han d'usar
d'una manera adequada i convenient.
3. Perquè els propietaris
puguin complir el deure de conservació, els arrendataris dels habitatges els
han de facilitar informació sobre l'estat de l'habitatge i la forma
d'utilització i de manteniment quan els ho requereixin. Els contractes
d'arrendament poden incorporar un calendari de visites del propietari o
propietària per a comprovar l'estat de l'habitatge. El programa de visites
s'ha d'adaptar a les necessitats de l'arrendatari o arrendatària i ha de
mantenir l'equilibri entre el respecte degut a la seva intimitat i les
necessitats d'informació del propietari o propietària.
4. Les obres en edificis
existents d'ús residencial en les quals sigui exigible un projecte tècnic o
una direcció tècnica per a obtenir la llicència no es poden autoritzar si no
es preveu que, un cop executades, l'immoble complirà les condicions de
qualitat que estableix l'article 22.
5. Per a assegurar el
compliment del deure de conservació i rehabilitació, s'han d'adoptar les
mesures de foment i d'intervenció administrativa que estableixen les
seccions segona i tercera, i, si escau, les mesures sancionadores que
estableix el títol VI. Si un incompliment es justifica objectivament per
causes d'impossibilitat econòmica o, en el cas de propietaris d'habitatges
de lloguer amb baixa rendibilitat, perquè perceben rendes antigues
provinents de contractes anteriors al 9 de maig de 1985, l'Administració ha
d'intentar signar un conveni de rehabilitació d'acord amb el que estableix
l'article 35.3.
6. S'entén que el
propietari o propietària compleix el deure de conservació i rehabilitació si
té vigent el certificat d'aptitud a què fa referència l'article 28.5.
|
|
| |
Article 31.
Els límits del deure de conservació i
rehabilitació
1. El deure de conservació
i rehabilitació no és exigible al propietari o propietària en els supòsits
que la normativa urbanística estableix amb relació a la declaració de ruïna.
2. Les declaracions de
ruïna han de contenir un pronunciament respecte a si la situació ha pogut
derivar o no d'un incompliment previ del deure de conservació de l'edifici.
3. Si la situació de ruïna
deriva d'un incompliment del deure de conservació i rehabilitació, s'ha
d'incoar l'expedient sancionador corresponent, d'acord amb el que
estableixen els articles 123 i 124. Una vegada transcorreguts dos anys des
del moment de la resolució administrativa de declaració de ruïna sense que
s'hagi substituït o rehabilitat l'edifici, sense causa justificada,
l'Administració competent el pot incloure en el Registre Municipal de Solars
sense Edificar, amb les conseqüències que la normativa urbanística estableix
per a aquest cas.
|
|
| |
Article 32.
L'expropiació o l'ocupació temporal en
edificis en règim de propietat horitzontal
1. Si les obres, les
instal·lacions o la implantació d'usos que s'han de fer en immobles en règim
de propietat horitzontal per a complir el deure de conservació i
rehabilitació fan necessària l'expropiació o l'ocupació temporal d'elements
privatius o comuns d'ús privatiu, els interessats poden instar
l'Administració competent a incoar un expedient amb aquesta finalitat.
2. El projecte que inclou
la previsió de l'expropiació ha de contenir un informe tècnic i una memòria
que acreditin i concretin la necessitat d'ocupació definitiva o temporal i
que analitzin les vies d'actuació possibles i la justificació que no hi ha
una alternativa menys carregosa per als drets de propietat. L'aprovació del
projecte porta implícita la declaració d'utilitat pública i la necessitat
d'ocupació dels béns i drets afectats. La tramitació de l'expedient s'ha
d'ajustar al procediment que estableixen la legislació urbanística i
d'expropiació forçosa.
|
|
| |
Article 33.
Declaració d'inhabitabilitat
En els casos en què la
utilització de l'habitatge comporti un perill per a la seguretat o la salut
de les persones, sens perjudici de les mesures urgents de desallotjament que
s'hagin d'adoptar, l'Administració competent pot declarar inhabitable
l'edifici afectat. La declaració es pot fer amb caràcter provisional i
cautelar, mentre s'esbrina l'abast del deteriorament, d'acord amb el que
estableix la legislació de procediment administratiu. En funció de la
gravetat del deteriorament i de la consegüent possibilitat de rehabilitació,
l'Administració ha d'adoptar les mesures d'intervenció establertes per
aquest títol que siguin més adequades.
|
|
| |
Article 34.
Dret general d'informació i retorn dels
ocupants
1. En els procediments
administratius instruïts per a adoptar resolucions que obliguin o habilitin
a executar obres per a conservar o rehabilitar els edificis, s'ha de donar
audiència als ocupants legals i s'han de determinar les repercussions que el
procediment pot tenir sobre la situació d'ocupació.
2. Amb caràcter general,
els ocupants legals que tinguin llur residència habitual en edificis objecte
de conservació i rehabilitació o en edificis declarats en ruïna per una
resolució administrativa, si no són responsables del deteriorament, tenen el
dret de retorn, que va a càrrec del propietari o propietària de l'immoble,
d'acord amb el que estableix, si escau, la legislació urbanística,
hipotecària i d'arrendaments urbans.
|
|
| |
Article 35.
Plans de foment de la rehabilitació
1. En els plans
d'habitatge, el Govern ha d'incloure subvencions directes, avantatges
fiscals o actuacions convingudes amb propietaris i llogaters, entre altres
programes o mesures específics per a fomentar la rehabilitació del parc
d'habitatges i d'edificis d'habitatges.
2. El pla de rehabilitació
d'habitatges, que s'ha d'aprovar per decret, és l'instrument vertebrador de
les polítiques dirigides a la conservació i la rehabilitació del parc
d'habitatges i ha d'establir el sistema i el calendari perquè sigui revisat
i actualitzat. Aquest pla es pot integrar en el conjunt d'instruments de
planejament sectorial que estableixen l'article 11 i els que hi concordin.
3. El pla de rehabilitació
d'habitatges ha d'incloure actuacions per a rendibilitzar el parc privat
d'habitatges de lloguer amb baixa rendibilitat a causa de l'existència de
contractes anteriors al 9 de maig de 1985, de pròrroga forçosa. Aquestes
actuacions han de consistir en l'establiment de convenis entre
l'administració competent i els propietaris. Els convenis poden establir,
amb l'estudi econòmic previ de la finca, ajuts per a compensar els
diferencials entre els lloguers percebuts i els lloguers que assegurarien
l'equilibri econòmic. Els propietaris que estableixin un conveni amb el
departament competent en matèria d'habitatge s'han de comprometre a llogar
els habitatges desocupats de la finca, si n'hi ha, en règim de lloguer
protegit i a respectar als llogaters amb contractes de pròrroga forçosa el
dret de romandre en l'habitatge.
|
|
| |
Article 36.
Declaració d'àrees de conservació i
rehabilitació
1. Els municipis, per a
promoure la rehabilitació d'immobles en àrees especialment degradades o per
a evitar processos que puguin comportar riscos per a la cohesió social,
poden delimitar àrees de conservació i rehabilitació, amb un tràmit previ
d'informació pública i d'audiència a les altres administracions concernides.
La documentació de la delimitació ha d'incloure:
a) Una memòria explicativa
i justificativa, que ha d'incorporar les dades urbanístiques de l'àrea i una
explicació de l'estructura social i les condicions físiques d'ocupació dels
immobles.
b) Els plànols
d'informació i de delimitació de l'àrea.
c) La relació de les
propietats afectades, d'acord amb la informació que consti en el cadastre i
en el Registre de la Propietat.
2. La declaració d'àrea de
conservació i rehabilitació porta implícita la declaració d'utilitat pública
de les actuacions i la necessitat d'ocupació dels terrenys i els edificis
afectats als fins d'expropiació i d'imposició de servituds o d'ocupació
temporal dels terrenys, si les necessitats, els mitjans economicofinancers
de què hom disposa, la col·laboració de la iniciativa privada i les altres
circumstàncies concurrents justifiquen la conveniència del mecanisme
expropiatori.
3. L'acord de declaració
d'una àrea de conservació i rehabilitació ha d'establir, expressament, els
drets i deures del propietari o propietària i dels ocupants legals i les
habilitacions de les administracions públiques, en el marc del que estableix
l'article 37.
4. Si la declaració d'una
àrea de conservació i rehabilitació comporta l'obtenció de finançament
procedent del Govern de la Generalitat o del Govern de l'Estat mitjançant
els plans d'habitatge convinguts, la delimitació s'ha de fer d'acord amb el
departament competent en matèria d'habitatge o de política territorial.
5. La delimitació que
afecti més d'un terme municipal pot ésser promoguda pels municipis
interessats o pels departaments competents, que han de consultar prèviament
els municipis. Els corresponents òrgans urbanístics de la Generalitat,
d'acord amb les directrius del departament competent i seguint el
procediment que estableix la legislació urbanística, tramiten la
delimitació.
6. Per decret del Govern,
si l'ens o els ens locals afectats no actuen, el departament que ha fet la
declaració d'una àrea de conservació i rehabilitació pot aprovar-ne la
delimitació i subrogar les tasques municipals a què fa referència aquest
article.
7. La declaració d'una
àrea de conservació i rehabilitació es pot adoptar en el marc de les
polítiques dirigides a la rehabilitació i la promoció específiques de barris
i àrees urbanes que requereixin una atenció especial a què fa referència la
Llei 2/2004, del 4 de juny, de millora de barris, àrees urbanes i viles que
requereixen una atenció especial. Així mateix, s'inclouen en aquest concepte
les àrees de rehabilitació integral i les àrees de rehabilitació de centres
històrics que s'hagin delimitat i declarat prenent com a base marcs de la
política d'habitatge anteriors, si no se n'ha completat el programa
d'actuacions.
|
|
| |
Article 37.
Abast de la declaració
La declaració d'una àrea
de conservació i rehabilitació pot comportar:
a) L'aprovació de normes,
plans i programes de conservació i rehabilitació d'habitatges que
especifiquin justificadament el deure de conservació i rehabilitació de tots
o alguns immobles concrets inclosos en l'àrea delimitada.
b) L'adopció d'ordres
d'execució dirigides al compliment del deure de conservació i rehabilitació.
Si el cost de les obres supera el límit del deure imputable als propietaris,
la Generalitat o els ens locals poden sufragar, a sol·licitud dels
propietaris, la part d'excés i suspendre, si escau, els procediments de
declaració de ruïna iniciats.
c) La incorporació del que
estableix l'article 15 amb relació a l'exercici dels drets de tanteig i
retracte.
d) L'exigència que
qualsevol procediment iniciat davant l'Administració de l'Estat a l'empara
de la legislació d'arrendaments urbans per a obtenir l'autorització per a
enderrocar immobles ocupats hagi de tenir un informe favorable del
departament competent en matèria d'habitatge que ponderi la necessitat
d'incrementar d'una manera immediata el parc residencial.
e) La creació d'un òrgan
administratiu o un ens gestor que impulsi el procés de rehabilitació,
mobilitzi els sectors concernits i assessori i protegeixi els drets dels
ocupants legals dels immobles residencials, especialment si pateixen
situacions de pressió per a fer-los abandonar els immobles.
f) La subscripció de
convenis de rehabilitació, d'acord amb l'article 39, que es poden dotar amb
un fons econòmic específic.
g) L'obligació
d'incorporar al mercat immobiliari els immobles desocupats en un termini
concret i d'acord amb el que estableixi la mateixa declaració.
|
|
| |
Article 38.
Ordres d'execució
1. La Generalitat i els
ens locals, per a fer complir els deures que estableix aquest títol, poden
ordenar l'execució d'obres i els canvis, les reparacions, les adequacions o
el cessament d'ús que calguin. Les ordres d'execució han d'ésser motivades,
i s'han de concretar els defectes que ha d'esmenar el destinatari o
destinatària.
2. Les ordres d'execució
s'han d'ajustar al que estableix aquesta llei i han de complir el principi
de proporcionalitat administrativa. Així mateix, s'ha de donar audiència a
les persones interessades.
3. L'incompliment
injustificat d'una ordre d'execució habilita l'Administració per a adoptar
qualsevol de les mesures d'execució forçosa següents, sens perjudici del que
estableixen els articles 39 i 40:
a) L'execució subsidiària,
amb la valoració prèvia per l'Administració del cost de les actuacions
d'execució. L'import de la valoració es pot liquidar provisionalment, a
reserva de la liquidació definitiva.
b) La imposició de multes
coercitives, d'acord amb el que estableix l'article 113.
|
|
| |
Article 39.
Convenis de rehabilitació
1. Les mesures
d'intervenció administrativa dirigides al compliment del deure de
conservació i rehabilitació, i també les declaracions d'àrees de conservació
i rehabilitació a què fa referència l'article 36, poden donar lloc a un
conveni de rehabilitació entre l'Administració i les persones interessades
en el procediment.
2. El conveni de
rehabilitació ha d'incloure el programa d'actuacions de conservació i
rehabilitació que s'han d'executar, especificant si són subvencionades o a
fons perdut, i les obligacions concretes que assumeix cadascuna de les
parts. En tot cas, el propietari o propietària s'ha de comprometre a
executar immediatament les obres dirigides a garantir les condicions
bàsiques de seguretat.
3. Els plans de
rehabilitació d'habitatges que aprovi el Govern han d'establir una línia
específica d'ajuts per a atendre els convenis de rehabilitació.
4. Els ajuts que
comprometi l'Administració poden comportar que l'immoble o una part d'aquest
es destini a habitatge amb protecció oficial. També es poden fixar
mecanismes de recuperació dels ajuts per al cas en què es produeixi una
transmissió onerosa de l'immoble, d'acord amb el que estableixin els plans
de rehabilitació.
5. Els continguts del
conveni de rehabilitació han d'ésser una condició especial de la llicència
d'obres corresponent.
6. El conveni de
rehabilitació pot contenir una clàusula de subjecció al dret de tanteig i
retracte de les transmissions que es produeixin després d'haver-se subscrit,
si no s'ha delimitat prèviament una àrea amb aquests efectes.
7. L'incompliment del
conveni de rehabilitació dóna lloc a la seva resolució i pot comportar la
prohibició temporal de l'ús residencial, multes coercitives, l'execució
subsidiària a càrrec dels obligats i la inscripció en el Registre Municipal
de Solars sense Edificar. La resolució del conveni no deixa sense efectes,
en cap cas, la destinació dels habitatges amb protecció oficial previstos.
8. Els pactes amb
transcendència real s'han d'inscriure en el Registre de la Propietat.
|
|
| |
Article 40.
Expropiació per incompliment del deure de
conservació i rehabilitació
1. Un cop exhaurides les
vies de foment i coercitives que estableix aquest títol, en els àmbits
qualificats pel Pla territorial sectorial d'habitatge com d'una forta i
acreditada demanda residencial, l'administració competent pot acordar
l'expropiació forçosa de la propietat per incompliment del deure de
conservació i rehabilitació si aquest incompliment comporta un risc per a la
seguretat de les persones, sempre que s'hagin garantit, als propietaris que
en demostrin la necessitat, els ajuts públics suficients per a fer front al
cost del deure de rehabilitació de llur habitatge.
2. Per a exercir la
potestat expropiatòria, s'ha d'instruir prèviament el corresponent expedient
de declaració d'incompliment de la funció social de la propietat.
3. En l'execució de les
mesures que estableixen els apartats 1 i 2, el departament competent en
matèria d'habitatge i les administracions locals han d'actuar
coordinadament.
|
|
| |
Article 41.
Detecció d'utilitzacions i situacions
anòmales dels habitatges
1. Són utilitzacions
anòmales d'un habitatge o d'un edifici d'habitatges:
a) La desocupació
permanent, que defineix l'article 3.d.
b) La sobreocupació, que
defineix l'article 3.e.
2. L'infrahabitatge, que
defineix l'article 3.f, és una situació anòmala.
3. L'administració
competent, si té constància que un habitatge o un edifici d'habitatges
s'utilitza d'una manera anòmala o que un immoble està en una situació
anòmala, ha d'obrir l'expedient administratiu pertinent per a fer els actes
d'instrucció necessaris per a determinar, conèixer i comprovar els fets
sobre els quals ha de dictar la resolució.
4. En la detecció de les
utilitzacions i les situacions anòmales dels habitatges, s'han de tenir en
compte especialment:
a) Les declaracions o els
actes propis del titular o la titular de l'habitatge o de l'immoble.
b) Les declaracions i les
comprovacions del personal al servei de les administracions públiques que té
atribuïdes les funcions d'inspecció en aquesta matèria i dels agents de
l'autoritat en general.
c) La negativa
injustificada del titular o la titular de l'habitatge o de l'immoble a
facilitar les comprovacions de l'Administració si no hi ha cap causa
versemblant que la fonamenti i si, a més, consten altres indicis de manca
d'ocupació.
d) Els anuncis
publicitaris.
5. Un cop detectada la
utilització o situació anòmala, a efectes de comprovació, d'una manera
justificada i aplicant criteris de ponderació en l'elecció del mitjà
probatori, l'administració competent pot sol·licitar informació relativa a:
a) Les dades del padró
d'habitants i d'altres registres públics de residents o ocupants.
b) Els consums anormals
d'aigua, gas i electricitat.
6. Amb la finalitat a què
fa referència l'apartat 5, els responsables dels registres públics i les
companyies subministradores han de facilitar les dades requerides.
|
|
| |
Article 42.
Actuacions per a evitar la desocupació
permanent dels habitatges
1. La Generalitat, en
coordinació amb les administracions locals, ha d'impulsar polítiques de
foment per a potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer,
dels habitatges buits o permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, ha
de vetllar per a evitar situacions de desocupació permanent d'habitatges i
ha d'aprovar els programes d'inspecció corresponents.
2. S'han de donar
garanties als propietaris dels habitatges buits o permanentment desocupats
sobre el cobrament de les rendes i la reparació de desperfectes.
3. S'han d'impulsar
polítiques de foment de la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal
estat per a ésser llogats, mitjançant subvencions directes als propietaris,
oferta de subrogació de l'Administració en l'execució de les obres i suport
públic a contractes de masoveria urbana.
4. Els habitatges buits o
permanentment desocupats es poden cedir a l'Administració pública perquè els
gestioni en règim de lloguer. En contrapartida, s'ha de fer un pacte relatiu
al cobrament i a les altres condicions de la cessió, dins de programes
específicament destinats a aquesta finalitat en els plans d'habitatge.
5. L'Administració pot
adoptar mesures altres que les que estableixen els apartats de l'1 al 4,
entre les quals les de caràcter fiscal, amb els mateixos objectius
d'incentivar l'ocupació dels habitatges i penalitzar-ne la desocupació
injustificada.
6. Un cop posades a
disposició dels propietaris totes les mesures de foment que estableixen els
apartats anteriors, en els àmbits declarats com a àmbits de demanda
residencial forta i acreditada, l'administració pot declarar l'incompliment
de la funció social de la propietat i acordar el lloguer forçós de
l'habitatge. La declaració de l'incompliment s'ha de fer per mitjà d'un
expedient contradictori, d'acord amb el que estableix la normativa de
procediment administratiu, en el qual cal detallar les vies de foment
específiques que s'hagin posat a disposició de la propietat per a
facilitar-li el lloguer de l'habitatge. En l'acord de declaració també s'ha
d'advertir que, un cop transcorreguts dos anys des de la notificació de la
declaració, si no s'ha corregit la situació de desocupació, per causa
imputable a la propietat, l'administració pot expropiar temporalment
l'usdefruit de l'habitatge, per un període no superior a cinc anys, per
llogar-lo a tercers.
7. El procediment
d'expropiació temporal de l'usdefruit a què fa referència l'apartat 6 s'ha
d'ajustar al que estableixen la legislació urbanística i la legislació
d'expropiació forçosa. En la determinació del preu just de l'expropiació
s'han de deduir les despeses assumides per l'administració en la gestió i en
les eventuals obres de millora executades en l'habitatge. La resolució que
posi fi al procediment ha de determinar la manera en què els propietaris
poden recuperar l'ús de l'habitatge un cop transcorregut el termini de
l'expropiació temporal.
|
|
| |
Article 43.
Actuacions per a evitar la sobreocupació
dels habitatges
1. La Generalitat i els
ens locals han d'impulsar polítiques orientades a eradicar les situacions de
sobreocupació dels habitatges i han d'actuar sobre els responsables directes
i les causes d'aquestes situacions. Amb aquesta finalitat, han d'aprovar
programes d'inspecció i han de vetllar per evitar que els habitatges siguin
sobreocupats.
2. En el cas de zones amb
una alta concentració d'habitatges sobreocupats, les administracions
competents les poden delimitar i declarar àrees de tanteig i retracte,
d'acord amb el que estableix l'article 15, i les poden declarar àrees de
conservació i rehabilitació, d'acord amb el que estableixen els
articles 36
i 37.
3. La constatació de
situacions de sobreocupació pot comportar la imposició als responsables de
les sancions que estableix aquesta llei. En tot cas, s'ha de donar audiència
prèvia al propietari o propietària si s'acredita que ha consentit
expressament la sobreocupació. Sens perjudici d'això, les administracions
poden expropiar temporalment l'usdefruit dels habitatges sobreocupats per a
llogar-los posteriorment en les condicions adequades.
4. Amb els efectes a què
fan referència els apartats de l'1 al 3, per a emprendre accions correctores
de la situació, els propietaris d'habitatges presumptament sobreocupats
poden demanar l'ajut de l'administració competent, la qual, en el procés de
comprovació corresponent, d'acord amb el que estableix l'article 41.5, pot
obtenir del padró d'habitants la informació pertinent sobre les persones
empadronades.
5. Per a controlar millor
les situacions de sobreocupació, es poden establir acords de col·laboració
amb les associacions i els col·legis professionals que actuïn en el mercat
immobiliari.
6. En les actuacions per a
corregir situacions de sobreocupació, les administracions públiques han de
preveure les mesures adequades per a acollir les persones afectades per
aquesta circumstància en la mesura que puguin i que ho permetin els recursos
disponibles. Amb aquesta finalitat, han d'establir els programes i acords de
cooperació i de col·laboració pertinents amb els serveis d'atenció social
competents i els serveis de mediació a què fa referència l'article 69.
7. Si cal restituir
l'estat d'habitabilitat exigible dels habitatges sobreocupats,
l'Administració local, directament o amb el suport de la Generalitat, pot
executar subsidiàriament les obres de reparació necessàries.
|
|
| |
Article 44.
Actuacions per a evitar les situacions
d'infrahabitatge
1. Les administracions
competents han d'impulsar polítiques orientades a eradicar les situacions
d'infrahabitatge. Amb aquesta finalitat, han d'aprovar programes d'inspecció
i han de vetllar per evitar que immobles en situació d'infrahabitatge siguin
venuts, llogats o cedits com a habitatges.
2. En el cas de zones amb
una alta concentració d'infrahabitatges, les administracions competents les
poden delimitar i declarar àrees de conservació i rehabilitació, d'acord amb
el que estableixen els articles 36 i
37.
3. La declaració
d'infrahabitatge s'ha d'acordar, tramitant-ne prèviament l'expedient
contradictori, d'acord amb el procediment que estableix la legislació de
procediment administratiu. Aquesta declaració es pot inscriure en el
Registre de la Propietat. Si implica una prohibició de disposar de
l'habitatge en els termes de l'apartat 1, té el mateix règim legal que les
que estableix l'article 26.1 de la Llei hipotecària de l'Estat i s'ha de fer
constar en el Registre de la Propietat d'acord amb el que estableixi la
norma sectorial aplicable.
4. Per a controlar millor
les situacions d'infrahabitatge, es poden establir acords de col·laboració
amb les associacions i els col·legis professionals que actuïn en el mercat
immobiliari.
5. En les actuacions per a
corregir situacions d'infrahabitatge, les administracions públiques han de
preveure les mesures adequades per a acollir les persones que ocupen aquests
immobles amb contractes de lloguer o amb cessió d'ús. Amb aquesta finalitat,
han d'establir els programes i acords de cooperació i de col·laboració
pertinents amb els serveis d'atenció social competents.
|
|
| |
Article 45.
Igualtat en l'accés i l'ocupació de
l'habitatge
1. Totes les persones han
de poder accedir a un habitatge i ocupar-lo, sempre que compleixin els
requeriments legals i contractuals aplicables a cada relació jurídica, sense
patir discriminacions, directes o indirectes, ni assetjament.
2. En compliment del
precepte a què fa referència l'apartat 1, les administracions públiques han
d'adoptar les mesures pertinents, aplicables a totes les persones i a tots
els agents, tant del sector públic com del sector privat.
3. Són objecte específic
de l'acció protectora a què fa referència l'apartat 2 les situacions i les
actuacions següents:
a) La discriminació
directa, que es produeix quan una persona rep, en algun aspecte relacionat
amb l'habitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una
situació anàloga, sempre que la diferència de tracte no tingui una finalitat
legítima que la justifiqui objectivament i raonablement i els mitjans
emprats per a assolir aquesta finalitat siguin adequats i necessaris.
b) La discriminació
indirecta, que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una
clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió
unilateral, un criteri o una pràctica aparentment neutres ocasionen un
desavantatge particular a una persona respecte a d'altres en l'exercici del
dret a l'habitatge. No hi ha discriminació indirecta si l'actuació té una
finalitat legítima que la justifica objectivament i raonablement i els
mitjans emprats per a assolir aquesta finalitat són adequats i necessaris.
c) L'assetjament
immobiliari, entès com tota actuació o omissió amb abús de dret que té
l'objectiu de pertorbar la persona assetjada en l'ús pacífic del seu
habitatge i crear-li un entorn hostil, ja sigui en l'aspecte material, en el
personal o en el social, amb la finalitat última de forçar-la a adoptar una
decisió no volguda sobre el dret que l'empara per ocupar l'habitatge. Als
efectes d'aquesta llei, l'assetjament immobiliari constitueix discriminació.
La negativa injustificada dels propietaris de l'habitatge a cobrar la renda
arrendatícia és indici d'assetjament immobiliari.
d) La utilització d'un
infrahabitatge com a residència, la sobreocupació i qualsevol forma
d'allotjament il·legal.
|
|
| |
Article 46.
Acció protectora de les administracions
1. Les mesures protectores
que han d'adoptar les administracions públiques poden consistir en l'adopció
d'accions positives en favor de col·lectius i persones vulnerables, la
prohibició de conductes discriminatòries i l'exigència de l'eliminació
d'obstacles i restriccions a l'exercici del dret a l'habitatge i
d'ajustaments raonables per a garantir el dret a l'habitatge.
2. S'entén per ajustaments
raonables les mesures dirigides a atendre les necessitats singulars de
determinades persones per a facilitar-los, sense imposar una càrrega
desproporcionada, la inclusió social i el gaudi del dret a l'habitatge en
igualtat de condicions amb la resta de persones.
3. Per a establir si una
càrrega és proporcionada o no ho és, les administracions públiques han de
tenir en compte el cost de les mesures, els efectes discriminatoris que
comporti no adoptar-les, les característiques de la persona física o
jurídica, l'entitat o l'organització que les ha de posar en pràctica i la
possibilitat d'obtenir finançament oficial o qualsevol altre ajut.
4. Les administracions
públiques competents poden establir un règim d'ajuts públics per a
contribuir a finançar les despeses derivades de l'obligació d'aplicar els
ajustaments raonables a què fa referència aquest article.
|
|
| |
Article 47.
Càrrega de la prova
En els procediments de
denúncia de discriminació en l'exercici del dret a l'habitatge en què la
part denunciant o demandant al·lega fets i aporta indicis que permeten
presumir l'existència de discriminació, l'òrgan competent, després
d'apreciar-los, tenint en compte la disponibilitat i la facilitat probatòria
que correspon a cada una de les parts i el principi d'igualtat de les parts,
ha d'exigir a la part denunciada o demandada que aporti una justificació
objectiva i raonable que provi suficientment que en la seva actuació o com a
conseqüència de la seva inactivitat no s'ha infringit el dret a la igualtat.
|
|
| |
Article 48.
Legitimació
A fi de fer efectius els
drets establerts per aquest títol, sens perjudici de la legitimació
individual de les persones afectades, les persones jurídiques habilitades
legalment per a defensar els drets i els interessos legítims col·lectius
poden actuar en nom i en interès de les persones que els ho autoritzin en un
procés determinat.
|
|
Continuar >
|
