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Ley 5/2006

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TÍTULO IV

Del derecho de propiedad

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

SECCIÓN PRIMERA. LA PROPIEDAD Y SU FUNCIÓN SOCIAL

Artículo 541-1. Concepto.

1. La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.

2. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley por título.

[El apartado 1 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 541-2. Función social.

Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones establecidas por las leyes.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

SECCIÓN SEGUNDA. LOS FRUTOS

Artículo 541-3. Titularidad.

1. Los frutos pertenecen a los propietarios del bien, salvo que exista un derecho que atribuya su percepción a una persona diferente.

2. Toda persona que perciba frutos de un bien debe pagar los gastos que una tercera persona haya efectuado para producirlos. Los perceptores de los frutos pueden pagar su valor o dejarlos a disposición de las terceras personas.

Artículo 541-4. Adquisición.

1. Los frutos en especie se adquieren por su producción cuando se separan del bien que los produce.

2. Los frutos en dinero se adquieren por su devengo y se entienden percibidos día a día.

CAPÍTULO II

Títulos de adquisición exclusivos del derecho

de propiedad

SECCIÓN PRIMERA. ACCESIÓN

Subsección primera. Disposiciones generales

Artículo 542-1. Concepto.

1. La propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda.

2. La accesión, si es voluntaria, es artificial. En caso contrario, es natural.

Artículo 542-2. Regulación.

La accesión se rige por las disposiciones del presente código, sin perjuicio de las clases de accesión que tengan una regulación específica, en cuyo caso se aplica la legislación especial y, supletoriamente, las disposiciones del presente código.

Subsección segunda. Accesión inmobiliaria

Artículo 542-3. Adquisición.

Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión inmobiliaria.

Artículo 542-4. Presunción.

Se presume que las plantaciones, cultivos y edificaciones hechos sobre una finca han sido hechos por los propietarios a su cargo.

Artículo 542-5. Plantaciones en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantación de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantación.

Artículo 542-6. Cultivos en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.

Artículo 542-7. Construcción en suelo ajeno con valor superior del suelo.

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y el suelo ajeno, puede optar por:

a) Hacer suya la totalidad de la edificación y de la parte de suelo ajeno pagando los gastos efectuados en la construcción y el valor del suelo ajeno.

b) Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo invadida o bien, si el suelo invadido no puede dividirse o el resto resulta no edificable, a adquirir todo el solar.

2. La facultad de opción que el apartado 1 otorga a los propietarios del suelo caduca a los tres años de haber finalizado la obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios la hayan ejercido, los constructores solo pueden ser obligados a aceptar la opción a que se refiere la letra b.

Artículo 542-8. Indemnización por daños y perjuicios.

El propietario o propietaria de la finca, en los casos que regulan los artículos 542-5, 542-6 y 542-7, tiene derecho a ser indemnizado por daños y perjuicios.

Artículo 542-9. Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación.

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente divisible.

2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.

3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el edificio construido.

Artículo 542-10. Presunción de buena fe.

1. La buena fe de quien planta, cultiva o construye en suelo ajeno consiste en la creencia razonable que tiene título para hacerlo.

2. La buena fe se presume salvo prueba en contrario y cesa por la mera oposición de los titulares del suelo.

Artículo 542-11. Actuación de mala fe.

1. Las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.

2. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las facultades que le otorgan los artículos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si causa un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas del caso apreciadas por el tribunal.

Artículo 542-12. Compensación de la mala fe.

Si tanto los propietarios del suelo como los constructores actúan de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-13. Construcción con materiales ajenos.

Los constructores de una obra o un edificio que, de buena fe, utilizan materiales ajenos los hacen suyos, pero deben compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado. Si actúan de mala fe, los deben indemnizar, además, por los daños y perjuicios causados.

Artículo 542-14. Construcción en finca ajena con materiales ajenos.

1. Los propietarios de los materiales tienen acción contra las terceras personas que han construido en finca ajena con materiales ajenos por su valor y, si procede, por los perjuicios causados. Subsidiariamente, tienen acción contra los propietarios de la finca por el enriquecimiento producido.

2. Los propietarios de la finca, si han tenido que pagar los materiales a sus propietarios y a los constructores, tienen acción de resarcimiento contra los constructores.

Subsección tercera. Accesión mobiliaria

Artículo 542-15. Concepto.

El bien accesorio que se adjunta, natural o artificialmente, al bien principal formando un solo bien de forma indivisible, inseparable, estable y duradera pertenece, por derecho de accesión mobiliaria, a los propietarios del bien principal.

Artículo 542-16. Unión de buena fe.

Los propietarios del bien principal adquieren la propiedad del accesorio que se le adjunta y quedan obligados a compensar a los titulares por el valor de este.

Artículo 542-17. Actuación de mala fe.

1. Los propietarios del bien accesorio, si los propietarios del bien principal han actuado de mala fe, pueden adquirir el bien principal si pagan su valor o pueden obligar a los propietarios del bien principal a adquirir el accesorio, pagando su valor y, en este último caso, con la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

2. Los propietarios del bien accesorio, si han actuado de mala fe, no tienen derecho al resarcimiento.

3. Si ambos propietarios han actuado de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-18. Unión voluntaria.

1. Si se unen dos o más bienes por voluntad de sus propietarios o de uno solo con buena fe, o de forma casual, y resulta uno nuevo o una mezcla de los anteriores, indivisible e inseparable en ambos casos, la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de los bienes unidos.

2. Si los propietarios del bien resultante no quieren seguir en comunidad ordinaria, la propiedad corresponde al que tenga una participación mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en orden de participación, y así sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe pagar a los demás las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe venderse y debe repartirse su precio.

3. Si la unión se produce por voluntad de un solo propietario o propietaria con mala fe, el otro o los otros pueden optar por adquirir la propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la indemnización por los daños y perjuicios que resulten de la unión.

Artículo 542-19. Utilización de materiales ajenos.

1. La persona que, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para hacer un bien mueble nuevo los hace suyos, pero debe compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado.

2. La persona que utiliza materiales ajenos, si actúa de mala fe, además de compensar a los propietarios, los debe indemnizar por los daños y perjuicios causados.

SECCIÓN SEGUNDA. OCUPACIÓN

Artículo 542-20. Adquisición por ocupación.

Se pueden adquirir por ocupación:

a) Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto material.

b) Los animales que se pueden cazar y pescar.

Artículo 542-21. Hallazgo de objetos de valor extraordinario.

1. Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son desconocidos pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.

2. Quien descubre por azar el objeto oculto tiene derecho a percibir en metálico una cantidad equivalente a la mitad de su valor.

3. El hallazgo de objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico y el hallazgo de objetos por razón de prospecciones o excavaciones se rigen por la legislación especial que les sea de aplicación.

Artículo 542-22. Hallazgos.

1. Los animales domésticos y los objetos muebles corporales que, por sus características, posibilidad de identificación, estado de conservación, función o destino económico, son habitualmente poseídos por alguien no pueden adquirirse por ocupación, salvo que se cumplan los requisitos establecidos por el presente artículo.

2. Si los propietarios son desconocidos, el hallazgo debe notificarse al ayuntamiento del lugar donde se ha hecho, el cual debe hacerlo público por medio de un edicto, debe depositar la cosa durante el plazo de seis meses en el establecimiento que determine y debe notificarlo a las entidades públicas pertinentes si las características del hallazgo lo requieren.

3. Si los propietarios se presentan dentro del plazo establecido por el apartado 2:

a) Se les entrega el objeto perdido una vez han pagado los gastos ocasionados por la custodia, conservación y entrega.

b) Deben pagar a los descubridores de buena fe el 10 % del valor y, si este es igual o superior a seis veces el importe del salario mínimo interprofesional, el 4 % de lo que excede del mismo.

4. El mismo derecho establecido por el apartado 3.b corresponde a los descubridores de buena fe si restituyen la cosa directamente a los propietarios, salvo que, si procede, prefieran la recompensa que los propietarios hayan ofrecido públicamente.

5. Si ha transcurrido el plazo establecido por el apartado 2 y los propietarios no se han presentado:

a) El objeto se entrega a quien lo ha hallado, que previamente debe pagar los gastos causados por la custodia, conservación y entrega.

b) Si el valor en tasación de la cosa es superior a seis veces el salario mínimo interprofesional, se vende en subasta pública, a cargo del ayuntamiento, y los descubridores tienen derecho a esta cantidad y, además, a una cuarta parte del exceso que se obtenga en la subasta. El resto queda a disposición del ayuntamiento. Si en la subasta no se obtiene una cantidad equivalente a seis veces el salario mínimo interprofesional, los descubridores tienen la opción de hacer suya la cosa.

c) Los propietarios no tienen acción contra los descubridores de buena fe o los adjudicatarios para reivindicar la cosa perdida.

CAPÍTULO III

Abandono

Artículo 543-1. Abandono.

La propiedad se extingue por renuncia de los propietarios si, además, abandonan la posesión de la cosa que es objeto de la misma.

Artículo 543-2. No presunción de abandono.

La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión.

 

CAPÍTULO IV

Protección del derecho de propiedad

SECCIÓN PRIMERA. REIVINDICACIÓN

Artículo 544-1. La acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores.

Artículo 544-2. Efectos.

1. La acción reivindicatoria comporta la restitución del bien, salvo en los casos en que las leyes determinan la irreivindicabilidad.

2. La restitución del bien implica la liquidación de la situación posesoria con relación a los frutos, gastos y deterioro o pérdida del bien.

Artículo 544-3. Extinción.

La acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la presente ley en materia de usucapión.

SECCIÓN SEGUNDA. EXCLUSIÓN

Subsección primera. Acción negatoria

Artículo 544-4. Legitimación.

1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género.

2. La misma acción real a la que se refiere el apartado 1 corresponde a los titulares de derechos reales limitados que comportan posesión para poner fin a las perturbaciones que los afectan.

Artículo 544-5. Exclusión de la acción.

La acción negatoria no corresponde en los siguientes casos:

a) Si las perturbaciones o inmisiones a las que se pretende poner fin o las futuras que se pretenden evitar no perjudican ningún interés legítimo de los propietarios en su propiedad.

b) Si los propietarios deben soportar la perturbación por disposición del presente código o por negocio jurídico.

Artículo 544-6. Contenido.

1. La acción negatoria tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material.

2. Puede reclamarse, en el ejercicio de la acción negatoria, además de la cesación de la perturbación, la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios producidos.

3. En el ejercicio de la acción negatoria no es preciso que los actores prueben la ilegitimidad de la perturbación.

[El apartado 2, y la creación del apartado 3, de este artículo están redactados conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 544-7. Prescripción.

1. La acción negatoria puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión.

2. La pretensión para reclamar la indemnización por los daños y perjuicios producidos prescribe a los tres años, a contar desde que los propietarios tengan conocimiento de la perturbación.

Subsección segunda. Cierre de fincas

Artículo 544-8. Cierre de fincas. Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estén constituidas en las mismas.

Subsección tercera. Delimitación y amojonamiento

Artículo 544-9 Concepto.

1. Los propietarios pueden delimitar y poner mojones o términos a su finca, de forma total o parcial.

2. Las acciones de delimitación y amojonamiento corresponden, además de a los propietarios, a los demás titulares de derechos reales posesorios.

Artículo 544-10. Requisitos.

La acción de delimitación y amojonamiento exige:

a) La citación de los propietarios de las fincas colindantes.

b) La prueba del derecho de propiedad y de la superficie de la finca.

Artículo 544-11. Criterios de delimitación.

1. Si, de la suma de las superficies que derivan de los títulos del derecho de propiedad, resulta una superficie diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente.

2. La delimitación, si no existe un título que sirva de prueba, debe hacerse de acuerdo con las posesiones respectivas

y, en último lugar, distribuyendo la superficie discutida o dudosa a partes iguales.

Artículo 544-12. Gastos.

Los gastos de delimitación y amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, salvo que los dichos delimitación y amojonamiento deriven de un juicio contencioso, en cuyo caso hay que atenerse a lo establecido por las normas de procedimiento.

CAPÍTULO V

Restricciones al derecho de propiedad

Artículo 545-1. Las restricciones.

Las restricciones al derecho de propiedad son las establecidas por las leyes, en interés público o privado, o las establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado.

Artículo 545-2. Restricciones en interés publico.

1. Las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y de las demás leyes.

2. Tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislación:

a) Del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices de paisaje, y, en aplicación de estos, de los planes de ordenación urbanística.

b) Sobre la vivienda.

c) Agraria y forestal.

d) De protección del patrimonio cultural.

e) De protección de los espacios naturales y del medio ambiente.

f) De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación.

g) De costas y aguas continentales.

h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía.

i) De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves.

j) De protección y defensa de los animales.

k) De defensa nacional.

Artículo 545-3. Restricciones en interés privado.

1. Las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código.

2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideración de restricciones en interés privado.

Artículo 545-4. Limitaciones voluntarias.

1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes.

2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos

CAPÍTULO VI

Relaciones de vecindad

SECCIÓN PRIMERA. RELACIONES DE CONTIGÜIDAD

Artículo 546-1. Vallas medianeras.

1. Los propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared medianera para que sirva de valla o separación en el límite y suelo de ambas fincas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. La medianería de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V.

Artículo 546-2. Vallas no medianeras entre fincas.

1. Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, cañas, redes o telas metálicas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artículos 546-4 y 546-5.

3. Las vallas a que se refiere el presente artículo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes.

Artículo 546-3. Pared de acercamiento y tabique pluvial.

1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga o valla y pilares y otras estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de través, a la finca o pared vecina sin menoscabarla y con la obligación de construirla con la solidez adecuada a su función y de respetar la normativa urbanística y las servidumbres existentes.

2. Los propietarios de una finca edificada cuyas paredes exteriores linden con un solar o una edificaciónmás baja pueden construir, con materiales idóneos, de un grosor máximo de treinta centímetros, un tabique exterior, que no puede ser un elemento de sustentación, de uno al otro extremo de la pared sobre el espacio vecino. Este tabique debe ser derribado a costa de los propietarios de la finca más alta y sin compensación cuando los vecinos levanten la edificación que lo haga innecesario.

Artículo 546-4. Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos.

1. Ningún titular puede mantener, entre fincas separadas por una valla, un árbol o un elemento de construcción que, por la proximidad a aquella, inutilice su función de dificultar el acceso.

2. La prohibición establecida por el apartado 1 afecta a los propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relación a los balcones o ventanas de las viviendas situadas en plantas superiores.

3. La acción para exigir, de acuerdo con los apartados 1 y 2, el arrancamiento o la poda de un árbol o el derribo de una construcción prescribe a los diez años.

4. Los frutos que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del árbol plantado en la finca vecina pertenecen a los propietarios de la finca vallada.

Artículo 546-5. Distancia de plantaciones.

1. Los propietarios que planten arbustos o árboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben plantarlos a una distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los árboles.

2. La acción para exigir el arrancamiento de los árboles o de los arbustos plantados contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres años de su plantación.

3. Es preciso atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislación especial.

Artículo 546-6. Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas.

Los propietarios de una finca pueden cortar las ramas o raíces de un árbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en el ejercicio de la jardinería, agricultura o explotación forestal.

Artículo 546-7. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos.

1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanística, excavar piscinas, cisternas, rampas, sótanos u otros hoyos a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavación deben proporcionar al suelo, en todo caso, una consolidación suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo técnicamente adecuado para las edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanística.

2. Nadie puede abrir ningún pozo a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en todo caso, de lo establecido por la legislación sobre aguas y de la obligación de consolidar el suelo de forma suficiente.

3. La acción para evitar la excavación o para que se adecue a la distancia establecida por el apartado 2 prescribe a los diez años de haber finalizado la obra.

Artículo 546-8 Márgenes entre fincas en cotas diferentes.

1. Se presume que los márgenes, ribazos y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son propiedad de los titulares de la finca superior.

2. Los propietarios de los márgenes o paredes a que se refiere el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el acceso a dicho efecto.

Artículo 546-9. Paso del agua.

1. Los propietarios de la finca inferior están obligados a recibir el agua pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstáculos al curso del agua ni alterar su régimen para hacerlo más gravoso.

2. Los propietarios de la finca inferior, si esta recibe agua que procede de una excavación, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, además, tienen derecho a ser indemnizados por daños y perjuicios.

3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de conservación necesarias.

4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida, en ningún caso, sobre la finca vecina.

Artículo 546-10. Luces, vistas y ventanas.

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 546-11. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos.

1. Si en una pared o en otro elemento constructivo de una edificación se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificación o si su estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin a la situación de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca.

2. La misma norma establecida por el apartado 1 es de aplicación si el peligro lo produce un árbol muerto, torcido o partido.

SECCIÓN SEGUNDA. ESTADO DE NECESIDAD

Artículo 546-12. Estado de necesidad.

1. Los propietarios de los bienes deben tolerar la interferencia de otras personas si es necesaria para evitar un peligro presente, inminente y grave y si el daño que racionalmente puede producirse es desproporcionadamente elevado con relación al perjuicio que la interferencia puede causar a los propietarios.

2. Los propietarios a que se refiere el apartado 1 tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que se les ha causado.

SECCIÓN TERCERA. INMISIONES

Artículo 546-13. Inmisiones ilegítimas.

Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Artículo 546-14. Inmisiones legítimas.

1. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. En general, se consideran perjuicios sustanciales los que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos.

2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal de la finca vecina, según la normativa, y si poner fin a las mismas comporta un gasto económicamente desproporcionado.

3. En el supuesto a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, según la costumbre local.

4. Según la naturaleza de la inmisión a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados pueden exigir, además de lo establecido por el apartado 3, que esta se haga en el día y el momento menos perjudiciales y pueden adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos.

5. Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios vecinos afectados para solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas y para solicitar la indemnización por los daños producidos. Si las consecuencias no pueden evitarse de esta forma, los propietarios tienen derecho a una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los daños que puedan producirse en el futuro.

6. Ningún propietario o propietaria está obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente hacia su propiedad.

7. La pretensión para reclamar la indemnización por daños y perjuicios o la compensación económica a la que se refieren los apartados 3 y 5 prescribe a los tres años, contados a partir del momento en que los propietarios tengan conocimiento de las inmisiones.

TÍTULO V

De las situaciones de comunidad

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 551-1. Situaciones de comunidad.

1. Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

2. Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposición legal expresa.

3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.

4. Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.

Artículo 551-2. Regulación.

1. La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.

2. La comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo III.

3. La comunidad por turnos se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.

4. La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.

CAPÍTULO II

Comunidad ordinaria indivisa

SECCIÓN PRIMERA. RÉGIMEN JURÍDICO

Artículo 552-1. Concepto.

1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.

2. Cada uno de los derechos determina la cuota de

participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.

3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Artículo 552-2. Constitución.

La comunidad puede constituirse mediante:

a) Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.

b) Usucapión.

c) Disposiciones por causa de muerte.

d) Ley.

SECCIÓN SEGUNDA. DERECHOS INDIVIDUALES SOBRE LA COMUNIDAD

Artículo 552-3. Disposición.

1. Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.

2. Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la división.

Artículo 552-4. Derechos de adquisición.

1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.

Artículo 552-5. Renuncia.

1. Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.

2. La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.

3. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad.

4. La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

SECCIÓN TERCERA. DERECHOS Y DEBERES SOBRE EL OBJETO DE LA COMUNIDAD

Artículo 552-6. Uso y disfrute.

1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.

2. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.

3. Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Artículo 552-7. Administración y régimen de adopción de acuerdos.

1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.

Artículo 552-8. Participación en los gastos.

1. Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría.

2. Los cotitulares que han avanzado gastos pueden exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.

SECCIÓN CUARTA. EXTINCIÓN

Artículo 552-9. Disolución.

La comunidad se disuelve por las siguientes causas:

a) División de la cosa o patrimonio común.

b) Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.

c) Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.

d) Conversión en una comunidad especial.

e) Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.

f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

Artículo 552-10. Facultad de pedir la división.

1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.

2. Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.

3. La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años.

4. No puede pedirse la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.

Artículo 552-11. Procedimiento de la división.

1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.

2. Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

3. Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

4. El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.

5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.

6. Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 232-12. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de una pareja estable.

[El apartado 6 de este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 552-12. Efectos de la división.

1. La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

2. La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.

3. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

4. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

CAPÍTULO III

Régimen jurídico de la propiedad horizontal

SECCIÓN PRIMERA. DISPOSICIONES GENERALES

Subsección primera. Configuración de la comunidad

Artículo 553-1. Definición.

1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.

2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:

a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.

b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.

Artículo 553-2. Objeto.

1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de modo inseparable.

2. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación.

Artículo 553-3. Cuota.

1. La cuota de participación:

a) Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.

b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.

c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.

4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.

Artículo 553-4. Créditos y deudas.

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.

2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.

Artículo 553-5. Afectación real.

1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.

3. No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.

Artículo 553-6 Fondos de reserva.

1. Una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes presupuestados destinada a la constitución de un fondo de reserva debe figurar en el presupuesto de la comunidad.

2. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios, pero queda afecta a la comunidad.

3. El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un seguro.

4. El remanente del fondo de reserva de un año se integra en el del año siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5 % de los gastos comunes presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente la dotación del fondo o que lo acuerde la junta.

Subsección segunda. Constitución de la comunidad

Artículo 553-7. Establecimiento del régimen.

1. Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado.

2. El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos por esta.

Artículo 553-8. Legitimación.

1. El título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios del inmueble.

2. Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad concedida por el artículo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos privativos en documento privado sin haber otorgado el título de constitución. En este caso, cualquier adquirente puede exigir la formalización inmediata del título de acuerdo con el proyecto arquitectónico que ha obtenido la licencia de obras.

3. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el título en el momento en que se otorga la escritura de transmisión si otorga el título quien ha sido propietario o propietaria único del inmueble y ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se reseña de modo suficiente dicho título y las normas de la comunidad en dicha escritura.

Artículo 553-9. Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad.

1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La descripción del edificio en conjunto, que debe indicar si está acabado o no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

b) La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con su número de orden interno en el edificio, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, los límites, la planta o plantas en que están situados, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.

2. El título de constitución puede contener, además de lo establecido por el apartado 1:

a) Los estatutos.

b) Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes del régimen.

c) La previsión, si procede, sobre la futura formación de subcomunidades.

d) Un plano descriptivo del edificio.

3. En lo no previsto por el título de constitución se aplican las normas del presente capítulo.

4. Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma escritura de constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y la normativa sobre habitabilidad y edificación que resulte de aplicación.

5. La escritura de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.

Artículo 553-10. Modificación del título de constitución.

1. Es preciso, para modificar el título de constitución, el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución.

2. No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:

a) La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha pactado así al constituir el régimen o el derecho.

b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.

c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban.

3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican una nueva descripción del edificio.

4. Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios.

Artículo 553-11. Estatutos.

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre otras:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.

b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.

f) La forma de gestión y administración.

2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:

a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.

c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.

d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.

e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Artículo 553-12. Reglamento de régimen interior.

1. El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones.

2. El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Artículo 553-13. Reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación.

1. La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución.

2. Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si  su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567-2.

Artículo 553-14. Extinción del régimen.

1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de conversión en comunidad ordinaria y forzosamente en los supuestos de destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación forzosa.

2. El acuerdo de conversión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad judicial.

3. Puede estipularse en el título de constitución que, en los supuestos de destrucción y de declaración de ruina, el régimen no se extingue y es preciso rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios, que deben contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.

Subsección tercera. Órganos de la comunidad

Artículo 553-15. Órganos de gobierno.

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios. Los tres primeros, que son unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta.

2. Los cargos, que son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que fueron designados.

3. El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados y que las personas que los ejercen tienen  de los gastos que ocasiona su ejercicio.

4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

5. La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificación profesional adecuada. En este caso, el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las personas que ejercen los cargos han sido designadas por los promotores del edificio, los ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.

6. Los estatutos pueden prever la creación de otros órganos, además de los establecidos por el apartado 1.

Artículo 553-16. Presidencia.

1. La junta de propietarios designa al presidente o presidenta necesariamente entre los propietarios de elementos privativos.

2. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.

b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.

c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.

d) Velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes.

e) Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los titulares de la secretaría y administración.

Artículo 553-17. Secretaría.

La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia la documentación de la comunidad, especialmente las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones durante dos años. Los libros de actas se rigen por el artículo 553-28.

Artículo 553-18. Administración.

1. La junta de propietarios designa a un administrador o administradora, que gestiona los intereses ordinarios de la comunidad y tiene, como mínimo, las siguientes funciones:

a) Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.

b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.

c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.

d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.

e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.

f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.

2. Los administradores son responsables de su actuación ante la junta.

Artículo 553-19. Junta de propietarios.

1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.

2. La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:

a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.

b) La modificación del título de constitución.

c) La aprobación de los estatutos y del reglamento de régimen interior y su reforma.

d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.

e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas o cortes para su financiación.

f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar cuotas.

g) La extinción voluntaria del régimen de comunidad especial.

Artículo 553-20. Reuniones.

1. La junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto.

2. La junta de propietarios puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o presidenta. Si los propietarios piden al presidente o presidenta que convoque una reunión y este no lo hace, la junta de propietarios puede reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos que es preciso incluir en el orden del día, una cuarta parte de los propietarios, que deben representar una cuarta parte de las cuotas.

3. Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.

4. La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a la misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día, que debe aprobarse antes de iniciarla.

Artículo 553-21. Convocatorias.

1. La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si existe, o la secretaría o, en caso de vacante, negativa o inactividad de estas, quienes promueven la reunión.

2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelación mínima de ocho días naturales. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la reunión y debe estar firmado por el secretario o secretaria de la comunidad, con el visto bueno del presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos jurídicos plenos a los tres días naturales de haberse hecho público si no puede realizarse la notificación personalmente.

3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.

4. La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:

a) El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar los puntos que proponen.

b) El día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda convocatoria, entre las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta minutos.

c) El lugar de la celebración, que debe tener lugar en un municipio de la comarca donde se halla el inmueble.

d) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición.

e) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto.

5. La documentación relativa a los asuntos de los que debe tratarse puede enviarse a los propietarios o

 pueden tenerla los administradores a su disposición desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe hacerse constar.

Artículo 553-22. Asistencia.

1. Los propietarios asisten a la junta personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.

2. Se nombra, en caso de comunidad ordinaria, un solo cotitular o una sola cotitular para asistir a la junta de propietarios.

3. El derecho de asistencia, si existe un derecho real de goce o de uso constituido sobre un elemento privativo, corresponde a los propietarios.

4. Los derechos de asistencia y de voto, si existe un usufructo, corresponden a los nudos propietarios, los cuales se entiende que son representados por los usufructuarios si no consta la manifestación en contra de los nudos propietarios. La delegación debe ser expresa si tienen que adoptarse acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora.

Artículo 553-23. Constitución.

1. La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que deben representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquiera que sea el número de los que concurran y las cuotas de que sean titulares.

2. La junta, si no asiste a la misma el presidente o presidenta ni el vicepresidente o vicepresidenta, designa al propietario o propietaria que debe presidirla.

3. La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa a un secretario o secretaria accidental.

Artículo 553-24. Derecho de voto.

1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si  importe judicial o notarialmente.

2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:

a) Personalmente o por representación.

b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.

3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.

Artículo 553-25. Acuerdos.

1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día. Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, el administrador o administradora o el secretario o secretaria y emprender acciones contra ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.

3. Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

4. Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.

5. Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.

b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y sus características.

c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.

d) Las normas del reglamento de régimen interior.

e) Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.

6. Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.

Artículo 553-26. Cómputo de votos.

1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.

2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se oponen al acuerdo.

3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.

Artículo 553-27. Acta.

1. El secretario o secretaria, una vez tratados todos los puntos del orden del día, debe redactar y leer los acuerdos adoptados y, si se aprueban, debe redactar el acta y transcribirla en el libro de actas. El acta debe autorizarse con las firmas del secretario o secretaria y del presidente o presidenta en el plazo de cinco días a contar del día después de la reunión.

2. El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar del día siguiente a la reunión de la junta de propietarios de la misma forma en que se ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio.

3. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán y en ella deben constar los siguientes datos:

a) La fecha y lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario, el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si se ha llevado a cabo en primera o en segunda convocatoria.

b) El orden del día.

c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario o secretaria.

d) La relación de personas que han asistido a la misma personalmente o por representación y la indicación de la cuota total de presencia.

e) Los acuerdos adoptados, con la indicación del resultado de las votaciones, si procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la indicación de los que han votado a favor o en contra.

4. El presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud escrita presentada al menos cinco días antes de la fecha de la reunión por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte o más de las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda el acta de la reunión, la cual no necesita aprobación. En este caso, debe hacerse, en el libro de actas, una referencia clara a la fecha de la celebración de la reunión y al nombre y residencia del notario o notaria que asistió a la misma.

Artículo 553-28. Libro de actas.

1. Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizar, al menos en catalán, o en aranés en el Valle de Arán, el registrador o registradora de la propiedad que corresponde al distrito donde se halla el inmueble.

2. Los secretarios deben custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el inmueble. Asimismo, deben conservar durante diez años las convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones.

Artículo 553-29. Ejecución.

Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios son ejecutivos inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los propietarios.

Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos.

1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.

2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes.

3. Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.

4. Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la mejora pueden pasar a gozar de la misma si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de los de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios al consumo.

Artículo 553-31. Impugnación.

1. Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria.

2. Están legitimados para la impugnación los propietarios que han votado en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Si el acuerdo es contrario a las leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietaria.

3. La acción de impugnación debe ejercerse en el plazo de dos meses a contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos.

Artículo 553-32. Suspensión.

1. La impugnación no suspende la ejecutabilidad del acuerdo.

2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo impugnado, si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede provocar un perjuicio cuya reparación comportaría un coste económico desproporcionado.

SECCIÓN SEGUNDA. PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE

Artículo 553-33. Elementos privativos.

Solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las viviendas, locales y espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública, ya sea directo o a través de un elemento común de goce no restringido.

Artículo 553-34. Elementos privativos de beneficio común.

1. El título de constitución o la junta de propietarios pueden establecer que uno o más elementos privativos se destinen a beneficio común, ya sea por el servicio directo que prestan a los propietarios o  elementos privativos de beneficio común los titulares de los demás elementos privativos en proporción a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto.

2. La administración de un elemento privativo de beneficio común se rige por las normas generales. La enajenación o gravamen de dicho elemento requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Artículo 553-35. Anexos.

1. Los anexos se determinan en el título de constitución como espacios físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.

2. Solo es posible la cesión aislada del uso de los anexos que consistan en plazas de aparcamiento, boxes o trasteros, a pesar de que los estatutos pueden limitar esta cesión. Esta limitación no puede afectar a las personas que conviven con los titulares del uso del elemento privativo principal.

Artículo 553-36. Uso y goce de los elementos privativos.

1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto.

2. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al administrador o administradora de la comunidad. Si la obra comporta la alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayoría que resulta de lo establecido por el artículo 553-25.

3. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron.

Artículo 553-37. Disposición de los elementos privativos.

1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra limitación que las que se derivan del régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden realizar en los mismos todo tipo de actos de disposición ordinaria y extraordinaria. Si establecen servidumbres en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucción o derribo del edificio.

2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del goce del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.

3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad y designar un domicilio para comunicaciones.

Artículo 553-38. Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos.

1. Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en los mismos.

2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.

3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad necesarias.

Artículo 553-39. Limitaciones y servidumbres legales.

1. Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a las limitaciones imprescindibles para efectuar las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos cuando no existe ninguna otra forma de efectuarlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.

2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro acceso.

3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las servidumbres, permanentes o temporales, absolutamente imprescindibles para efectuar obras de conservación y suministro de su elemento privativo.

4. Los titulares de las servidumbres deben resarcir los daños que causen en los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo que les produzcan.

Artículo 553-40. Limitaciones de uso de los elementos privativos.

1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.

2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción de cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 553-41. Elementos comunes.

Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.

Artículo 553-42. Aprovechamiento de elementos comunes.

1. El uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adecuarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

2. Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza.

3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.

Artículo 553-43. Disposición de elementos comunes.

1. La junta de propietarios puede desafectar un elemento común por acuerdo unánime para vincular su uso exclusivo a elementos privativos o para atribuir al mismo el carácter de elemento privativo, que tiene la consideración de elemento privativo de beneficio común.

2. El acuerdo a que se refiere el apartado 1 debe determinar la cuota de participación del elemento privativo creado y la redistribución de las cuotas de los demás.

Artículo 553-44. Mantenimiento de elementos comunes.

1. La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.

2. Los propietarios disidentes solo quedan exonerados de contribuir a los gastos que un servicio o una instalación nuevos comporten si han impugnado judicialmente el acuerdo de la junta y han obtenido una sentencia favorable, así como en los supuestos del artículo 553-30.

3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. Los propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un año.

Artículo 553-45. Gastos comunes.

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos.

2. La falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario.

3. La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales de participación, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe efectuarse de acuerdo con la cuota específica.

4. El título de constitución puede establecer un incremento en la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos, al doble de lo que le correspondería por la cuota.

Artículo 553-46. Responsabilidad de la comunidad.

1. La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común.

2. Los elementos privativos de beneficio común solo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandándolos personalmente.

3. Los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente.

Artículo 553-47. Actividades prohibidas.

Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohiban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

SECCIÓN TERCERA. PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA

Artículo 553-48. Configuración.

1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera.

3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia funcional o económica.

Artículo 553-49. Cuotas.

Debe asignarse la cuota particular de participación, independiente de la cuota general en el conjunto de la propiedad horizontal, a cada uno de los elementos privativos que integran la subcomunidad.

Artículo 553-50. Constitución.

1. La propiedad horizontal compleja puede constituirse inicialmente en una sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociación de varias comunidades preexistentes.

2. Los propietarios únicos de los diversos edificios o los presidentes de las respectivas comunidades de propietarios autorizados por un acuerdo de las juntas respectivas pueden otorgar el título de constitución de la propiedad horizontal compleja en el caso de asociación de varias comunidades preexistentes. En este caso, el título, que debe constar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe describir el complejo inmobiliario en conjunto, los elementos, viales, zonas ajardinadas y de recreo y los servicios comunes y la cuota de participación que corresponde a cada comunidad. El importe de los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes debe repercutirse a las diferentes comunidades de acuerdo con su cuota, y estas deben repercutirlo a los propietarios de los elementos privativos de acuerdo con la cuota que les corresponde en cada comunidad.

Artículo 553-51. Regulación y acuerdos.

1. Cada subcomunidad puede tener sus órganos específicos y adoptar los acuerdos que la conciernen con independencia de las demás subcomunidades, si ello es posible de acuerdo con el título de constitución, la existencia de elementos comunes exclusivos de una comunidad y la realidad física del conjunto.

2. Los estatutos, si la complejidad del conjunto inmobiliario y de los elementos, servicios e instalaciones comunes, el número de elementos privativos u otras circunstancias lo hacen aconsejable, pueden regular un consejo de presidentes de escalera o de edificio, que debe actuar de forma colegiada para la administración ordinaria de los elementos comunes a todo el conjunto y debe regirse por las normas de la junta de propietarios adaptadas a la naturaleza específica del caso.

Artículo 553-52. Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros.

1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo previsión estatutaria en contra, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su interés exclusivo en los siguientes casos:

a) Si se configura bajo el régimen de comunidad como elemento privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilización de las rampas de acceso y salida, escaleras y zonas de maniobras. En este caso, los titulares del local no pueden ejercer la acción de división de la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.

b) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. Se asigna a cada plaza, además del número de orden y de la cuota que le corresponde en la división horizontal, un número o letra de identificación concretos. En este caso, las rampas, escaleras y zonas de acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes del garaje o trastero.

2. No existe subcomunidad especial para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos:

a) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este caso, se les aplica el artículo 553-35.

b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento común de la división horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo.

3. Debe constituirse una subcomunidad especial para el local destinado a garaje o trasteros si varios edificios sujetos a regímenes de propiedad horizontal comparten su uso. En este caso, el local forma parte, además, de cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. Si unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución, maniobra y salida de vehículos situadas en el local con independencia del edificio concreto en cuya vertical o fachada estén situadas.

SECCIÓN CUARTA. PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS

Artículo 553-53. Concepto y configuración.

1. El régimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una urbanización y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto.

2. El régimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carácter real a las fincas o a los solares privativos y se rige por las normas específicas de la presente sección y, supletoriamente, por las del presente capítulo, de acuerdo con su naturaleza específica y con lo dispuesto por la normativa urbanística aplicable.

Artículo 553-54. Fincas de titularidad privativa.

1. Las fincas privativas y, si procede, sus anexos inseparables, pertenecen en exclusiva a sus titulares en el régimen de propiedad que les resulte de aplicación.

2. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de las fincas privativas se extienden de forma  a la participación que les corresponde en los elementos comunes.

3. La enajenación de una finca privativa no da, por si misma, ningún derecho de adquisición preferente de naturaleza legal.

Artículo 553-55. Elementos de titularidad común.

1. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y goce común que menciona el título de constitución, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares.

2. Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a las que están vinculados por medio de la cuota de participación que, expresada en centésimos, corresponde a cada finca en el conjunto.

Artículo 553-56. Limitaciones.

Las limitaciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas privativas impuestas por el título de constitución o los estatutos, el planeamiento urbanístico o las leyes tienen la consideración de elementos comunes.

Artículo 553-57. Título de constitución.

1. El título de constitución del conjunto debe constar en escritura pública, la cual debe contener, al menos:

a) La descripción del conjunto en general, que debe incluir el nombre y emplazamiento, la extensión, la aprobación administrativa de la actuación urbanística en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del acuerdo de parcelación, el número de solares que la configuran y la referencia y descripción de las fincas e instalaciones comunes.

b) La relación de las obras de urbanización y de las instalaciones del conjunto y el sistema previsto para conservarlas y efectuar su mantenimiento, así como la información sobre la prestación de servicios no urbanísticos y las demás circunstancias que resulten del plan de ordenación.

c) La relación descriptiva de todas las parcelas y de los demás elementos privativos, que debe incluir el número de orden; la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden; la superficie; los límites, y, si procede, los espacios físicos o derechos que constituyan sus anexos o que estén vinculados a las parcelas y los elementos mencionados.

d) Las reglas generales o específicas sobre el destino y edificabilidad de las fincas y la información sobre si son divisibles.

e) Los estatutos, si existen.

f) La relación de terrenos reservados para sistemas urbanísticos y de los declarados de uso y dominio público, si existen, en el supuesto de que la urbanización coincida territorialmente con una actuación urbanística.

g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.

2. Las determinaciones urbanísticas que contenga el título de constitución tiene efectos meramente informativos.

3. No es preciso describir cada una de las parcelas si el régimen de urbanización privada se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urbanística consolidada, que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, pero debe hacerse constar, como mínimo, el número que les corresponde en la urbanización, la identificación registral, la referencia catastral y los nombres de los propietarios.

Artículo 553-58. Constancia registral.

1. La escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal por parcelas se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria. Debe hacerse una inscripción general para el conjunto y una inscripción por cada una de las fincas privativas y, si procede, de las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para cada una de las cuales debe abrirse un folio especial separado.

2. La inscripción debe hacerse en el folio de la finca en que se asienta. Si la urbanización recae total o parcialmente sobre varias fincas, deben efectuarse las operaciones registrales necesarias para formar una sola. Si las fincas son de varios propietarios, puede establecerse una comunidad ordinaria indivisa sobre la agrupada, que puede mantenerse en las fincas privativas, o bien pueden adjudicarse directamente a cada titular las fincas privativas que le corresponden. En este último caso, se considera, a todos los efectos, que nunca ha existido comunidad.

3. La inscripción del régimen de la urbanización debe hacerse a favor de la persona o personas que lo constituyen sobre la finca o fincas de su propiedad y, además de los datos exigidos por la legislación hipotecaria, debe contener los establecidos por el artículo 553-57 como contenido mínimo de la escritura y la referencia al archivo del plano. En todos los casos, deben hacerse las notas marginales de referencia a las inscripciones de las fincas privativas.

4. Las inscripciones de las fincas privativas contienen, además de los datos exigidos por la legislación hipotecaria, los siguientes:

a) El número de parcela que les corresponde, la situación, superficie, límites y, si procede, anexos.

b) La cuota o cuotas de participación.

c) El régimen especial o las limitaciones que pueden afectarlas de forma determinada.

d) La referencia a la inscripción general.

5. Las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes se inscriben a favor de los titulares presentes y futuros de las diversas fincas privativas, sin mencionarlos de forma explícita ni hacer constar las cuotas que les corresponden.

6. Debe abrirse, en caso de establecimiento de la propiedad horizontal por parcelas de forma sobrevenida, un folio separado e independiente para la urbanización en conjunto, en el cual deben constar las circunstancias establecidas por el presente artículo y debe hacerse una referencia por nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que les corresponde.

Artículo 553-59. Extinción voluntaria.

1. La extinción voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas se produce por acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, que deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.

2. Deben liquidarse totalmente, una vez acordada la extinción, las obligaciones hacia terceras personas y, si procede, hacia los propietarios. En el proceso de liquidación, la junta de propietarios debe mantener sus funciones, debe percibir las cuotas atrasadas y los demás créditos a favor de la urbanización, debe enajenar, si procede, los inmuebles de uso común que se haya acordado enajenar y, una vez realizadas todas las operaciones, ha de dar cuenta de ello a todos los propietarios.

CAPÍTULO IV

Comunidad especial por turnos

SECCIÓN PRIMERA. RÉGIMEN JURÍDICO

Artículo 554-1. Definición.

1. Los titulares, en la comunidad por turnos, tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carácter exclusivo, por unidades temporales discontinuas y periódicas.

2. El régimen de la comunidad por turnos comporta:

a) La existencia del turno, que delimita la participación de los titulares en la comunidad.

b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los titulares de los turnos.

c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición de carácter legal entre los titulares.

Artículo 554-2. Objeto.

1. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios destinados a viviendas unifamiliares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que, por su naturaleza, sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

2. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los barcos, aeronaves no comerciales y bienes muebles identificables de forma clara y equipados adecuadamente que sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

3. No pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios divididos en régimen de propiedad horizontal ni los elementos privativos que forman parte de los mismos, salvo que se trate de edificios con menos de siete elementos privativos y se constituya una comunidad por turnos para cada unidad o elemento.

4. El aprovechamiento por turnos que se establece sobre un edificio o un conjunto inmobiliario o sobre un sector diferenciado de estos para la explotación turística o de vacaciones por temporada debe regirse necesariamente por las normas del contrato de aprovechamiento por turnos.

Artículo 554-3. El turno.

1. El turno consiste en la unidad temporal, discontinua y periódica, no inferior a una semana, que sirve de módulo para atribuir el aprovechamiento exclusivo del bien y la contribución a los gastos generales.

2. La titularidad de un turno, sea cual sea su valor, atribuye un voto en la junta de la comunidad.

SECCIÓN SEGUNDA. CONSTITUCIÓN

Artículo 554-4. Establecimiento del régimen.

1. Solo existe comunidad por turnos si, una vez otorgado el título de constitución, ha finalizado la construcción del bien sobre el que recae y este ha sido amueblado y equipado adecuadamente.

2. El título de constitución debe constar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artículo 554-5. Título de constitución.

1. En el título de constitución deben constar, al menos, los siguientes datos:

a) La identificación del bien, cuya construcción debe estar comenzada. Si no está finalizado cuando se otorga la escritura, el régimen de comunidad por turnos queda en suspenso hasta que se termina y se amuebla.

b) La duración de la comunidad.

c) La fijación del turno, al cual se asigna una numeración correlativa, con su duración y periodicidad.

d) La determinación de la cuota de contribución, que es proporcional al valor del turno, el cual se determina por la duración del tiempo de uso que atribuye y por la época del año en que puede usarse.

e) El régimen de gestión, administración y representación, que debe ajustarse a las normas de la sección primera del capítulo III, de acuerdo con las características propias de la comunidad por turnos.

f) El mobiliario y servicios inherentes al bien que es objeto de la comunidad por turnos.

2. Deben reservarse, en el título de constitución, como mínimo dos semanas al año, que no pueden configurarse como turnos, para reparaciones, limpieza, mantenimiento y demás finalidades de utilidad común.

3. El título de constitución puede contener unos estatutos, a los que se aplican las normas del artículo 553-11, y un reglamento de régimen interior, al que se aplica el artículo 553-12, con las adaptaciones adecuadas a la comunidad por turnos.

Artículo 554-6. Legitimación.

El título de constitución de la comunidad por turnos lo otorgan los propietarios del bien sobre el que recae.

Artículo 554-7. Constancia registral.

1. El régimen de comunidad por turnos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el de bienes muebles que corresponda.

2. El régimen de comunidad por turnos debe inscribirse por medio del sistema de pluralidad de hojas, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 554-8. Extinción del régimen.

1. El régimen de comunidad por turnos se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de los titulares y, forzosamente, por el transcurso del plazo fijado por el título de constitución, que no puede ser inferior a tres años ni superior a cincuenta, así como por la pérdida o destrucción del bien.

2. La extinción de la comunidad por turnos determina una situación de comunidad ordinaria, la participación en la cual de cada uno de los titulares se fija de acuerdo con el valor de su turno.

SECCIÓN TERCERA. CONTENIDO

Artículo 554-9. Derechos.

El turno faculta a quien es titular del mismo a:

a) Aprovechar el bien que es objeto de la comunidad de forma exclusiva durante el periodo de tiempo que representa o ceder el aprovechamiento a otra persona.

b) Participar en la gestión, administración y representación de la comunidad de acuerdo con lo establecido por el título de constitución.

c) Disponer del turno, entre vivos o por causa de muerte, a título oneroso o gratuito.

Artículo 554-10. Obligaciones.

El turno obliga a quien es titular del mismo a:

a) Pagar los gastos generales y los inherentes al turno que le corresponde, que se determinan teniendo en cuenta su valor.

b) Utilizar el bien de acuerdo con su destino, respetar los derechos de los demás titulares y actuar en interés de la comunidad.

c) Pagar los menoscabos que ocasione en el bien la semana o semanas en que goza del mismo, sin perjuicio de las acciones que le correspondan contra terceras personas.

Artículo 554-11. Gastos generales y contribución de los turnos.

1. El turno delimita el pago de los gastos y las cargas del bien y de sus servicios, que deben liquidarse anualmente, sin perjuicio de que se periodice su pago.

2. El impago de los gastos comporta la suspensión del aprovechamiento del bien y del derecho de voto en la comunidad, salvo que se acredite la impugnación judicial del importe y que este se ha consignado.

3. El no uso del turno no exime a sus titulares de pagar los gastos que les corresponden.

4. Para determinar los gastos generales, su distribución entre los titulares, la prelación de créditos y las demás cuestiones relacionadas, se aplican las normas del capítulo III, de acuerdo con la naturaleza de la comunidad por turnos.

Artículo 554-12. Régimen supletorio.

1. Se aplican a los órganos de gobierno de la comunidad por turnos las normas que rigen los de la propiedad horizontal.

2. Se aplican las normas que rigen la propiedad horizontal en todo lo no regulado por el presente capítulo, de acuerdo con la naturaleza específica de la comunidad por turnos.

CAPÍTULO V

Comunidad especial por razón de medianería

SECCIÓN PRIMERA. MEDIANERÍA

Artículo 555-1. Concepto y régimen jurídico.

1. Es pared medianera la que se levanta en el límite y en el suelo de dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de valla o separación.

2. Es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento sustentador y de división de construcciones a diferentes niveles en altura o en el subsuelo.

3. La existencia de una pared medianera o de un suelo medianero comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes que se regula por pacto y, supletoriamente, por las normas del presente capítulo.

SECCIÓN SEGUNDA. MEDIANERÍA DE CARGA

Artículo 555-2. Constitución voluntaria.

1. Existe medianería de carga si la pared medianera o el suelo medianero se levanta en el límite de dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones o de las demás obras de construcción que se realicen.

2. La medianería de carga es de constitución voluntaria y nunca se presume.

3. Los propietarios de fincas colindantes pueden acordar establecer la medianería y construir la pared medianera si tienen la autorización administrativa correspondiente para construir ambas fincas hasta el límite común.

Artículo 555-3. Características.

1. La pared medianera o el suelo medianero debe ser del tipo adecuado, debe tener los fundamentos, resistencia, grosor y altura pertinentes con relación a los proyectos o finalidad de las edificaciones pactadas y debe tener la apariencia de muro exterior o fachada, de acuerdo con lo establecido por la normativa urbanística.

2. Las características de construcción de la pared medianera o el suelo medianero, a falta de determinaciones específicas en el pacto de constitución, deben ser las usuales en el lugar en que se construye y adecuadas a la obra que debe realizarse, según las reglas de la construcción aceptadas generalmente. Los propietarios que construyen primero la pared medianera deben hacerlo de acuerdo con sus necesidades. Esta pared debe tener el grosor correspondiente, la mitad en el terreno propio y la otra mitad en el de los vecinos interesados.

Artículo 555-4. Derecho de carga.

1. No puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino o vecina ha edificado sin haber pagado la parte del coste que fija el pacto constitutivo de la medianería.

2. Las personas interesadas, salvo pacto en contrario, pueden solicitar a la autoridad judicial la rectificación de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza, antigüedad, estado de conservación y condiciones de obra de la pared medianera.

3. La tramitación del procedimiento correspondiente al ejercicio de la facultad establecida por el apartado 2 no impide que, mientras tanto, los vecinos que han pagado la cantidad pactada puedan cargar sobre la pared medianera.

Artículo 555-5. Gastos.

1. Los gastos de construcción y conservación de la pared medianera, hasta que el vecino o vecina haga la carga, corren a cargo del propietario o propietaria que la ha levantado. A partir de aquel momento, cada propietario o propietaria debe contribuir en la proporción pactada o, si no se ha pactado, en proporción al uso que hace de dicha pared medianera.

2. La persona que derriba una construcción cargada sobre la pared medianera debe dejarla en el estado adecuado para la utilización futura y con la apariencia de muro exterior o fachada que corresponda, de acuerdo con su configuración originaria.

3. Lo establecido por los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de lo que se haya pactado.

Artículo 555-6. Pago.

El vecino o vecina que construye sin hacer uso de la pared medianera debe pagar la parte del coste que le corresponde según lo que se ha pactado y de acuerdo con lo establecido por el artículo 555-4. Además, debe adoptar las medidas de construcción adecuadas para evitar perjuicios al propietario o propietaria que la ha levantado. Si se producen dichos perjuicios, debe indemnizarlo.

Artículo 555-7. Derecho de derribo.

1. El propietario o propietaria que en primer lugar ha levantado y ha pagado la pared medianera puede derribarla en cualquier momento anterior al inicio de las obras de construcción del edificio colindante que debe cargar sobre aquella.

2. El derribo de la pared medianera solo puede llevarse a cabo si el vecino o vecina no ha pagado la parte del coste que le corresponde y si, una vez notificada fehacientemente al vecino o vecina la intención de derribarla, este, en el plazo de un mes, no se opone pagando su parte del coste o consignando su pago.

SECCIÓN TERCERA. MEDIANERÍA DE VALLADO

Artículo 555-8. Medianería de vallado.

1. La medianería en las paredes de vallado de patios, huertos, jardines y solares es forzosa hasta la altura máxima de dos metros o la que establezca la normativa urbanística aplicable.

2. El suelo de la pared de valla divisoria es medianero, pero el vecino o vecina no tiene la obligación de contribuir a la mitad de los gastos de construcción y de mantenimiento de la pared hasta que edifique o cierre su finca.

3. La pared de valla entre dos fincas se presume siempre medianera, salvo que existan signos externos que evidencien que solo se ha construido sobre uno de los solares.

 

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