Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Sentència de 7 de desembre de 1998

Anterior Amunt Següent

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
de 7 de desembre de 1998, núm. 33/1998 (Sala Civil i Penal) 

 

Antecedents de fet 
Fonaments de dret 
Part dispositiva 

 

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha vist el recurs de cassació interposat pels Srs. X1 , X2 i els hereus del Sr. X3 , contra la Sentència que el 22 de desembre de 1997 va dictar la Secció 15a de l’Audiència Provincial de Barcelona en el recurs d’apel·lació interposat per la Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió (REGESA, SA)  contra la del Jutjat número 37 de Barcelona de 5 de febrer de 1996, pronunciada en el plet de major quantia plantejat pels ara recurrents contra l’esmentada y1 sobre acció de rescissió per lesió ultra dimidium.

Els recurrents han estat representats davant aquest Tribunal pel procurador Sr. Narciso Ranera Cahís i defensats per l’advocat Sr. José Juan García de la Corte; i REGESA, pel procurador Sr. Pedro Calvo Nogués i dirigida per l’advocat Sr. José Ma. Cánovas Delgado.

 

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- En el plet de major quantia expressat, el jutge de Primera Instància núm. 37 d’aquesta ciutat va dictar Sentència el 5 de febrer de 1996 que conté la següent part dispositiva: «Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por D. X1 , D. X3  y D. X2, contra Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió SA (REGESA) debo declarar y declaro la existencia de lesión en más de la mitad del precio justo en la venta, celebrada entre los aquí litigantes en 25 de julio de 1988 de la casa señalada con el n.º 00 de la calle C en L, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 0 de esta ciudad, tomo 000, libro 00, Sección 0.ª, folio 00, finca 00, inscripción 15.ª; y del edificio-fábrica situado en esta ciudad en las calles de C, de C2 y de C3, señalado en la primera de dichas calles con los números 66, 68, 70, 72, 74 y 76, inscrito en el Registro de la Propiedad n.º 0 de Barcelona bajo número 00, al folio 000 del libro00 de la Sección 0.ª, tomo 000 del archivo; y debo condenar y condeno a la demandada al pago del complemento del justo precio, en cuantía de ciento cincuenta millones ciento setenta y una mil novecientas cuarenta y tres pesetas (150.171943), así como el pago de los intereses legales de dicha cantidad a contar desde el día 25 de julio de 1988, intereses que se verán aumentados en dos puntos a partir de la fecha de esta sentencia. Condeno a la demandada al pago de las costas del proceso».

Segon.- Contra l’anterior resolució, Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió va interposar recurs d’apel·lació davant la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona, la qual, en data 22 de desembre de 1997, va dictar sentència amb la següent part dispositiva: «Fallamos: Estimamos el recurso de apelación interpuesto, por Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió, SA, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 37 de Barcelona, en el proceso de que dimanan las actuaciones y cuya parte dispositiva se transcribe en los antecedentes, de modo que la dejamos sin efecto y, en su lugar, desestimamos la demanda interpuesta contra la apelante por don X1 , don X2 y don X3 , sucedido en el proceso por sus herederos, sin que formulemos pronunciamiento de condena en costas respecto a las dos instancias».

Tercer.- Contra l’anterior resolució, els senyors abans anomenats varen preparar, i tot seguit interposar, el present recurs de cassació que ha estat substanciat en aquesta Sala d’acord amb la llei, havent-se assenyalat per a la seva deliberació i votació l’audiència del dia 3 d’aquest mes, data en la qual tingueren lloc.

N’és ponent el magistrat de la Sala Il·lm. Sr. Antoni Bruguera i Manté.

 

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El Sr. X1  i els Srs. X2, K  , J, F, G, E i D , impugnen en aquest recurs de cassació la Sentència de la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona de 22 de desembre de 1997 que, revocant en apel·lació la pronunciada el 5 de febrer de 1996 pel magistrat jutge del Jutjat de Primera Instància núm. 37 d’aquesta ciutat en el plet de major quantia promogut pels tres primers i pel causant dels altres sis, contra la Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió, SA (REGESA), rebutja la demanda d’aquells en la qual sol·licitaven la rescissió per causa de lesió ultra dimidium o «engany a mitges» de la compravenda que el 25 de juliol de 1988 varen fer a Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió, pel preu global de 40.000.000 de pessetes, de les finques que l’escriptura identifica amb els números 00 del carrer C i amb els números 00 al 00 del mateix carrer, que corresponen en la realitat a les finques del carrer C., núm. 00, carrer C números 68, 70, 72, 74, 76, carrer C núm. 00 i carrer C3 núm. 00 cantonada al carrer C2 núm. 000, tot al barri del L a L.

Els recurrents ens demanen que anul·lem la sentència de l’Audiència i confirmem la del jutge de primera instància que havia condemnat Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió a completar el pagament del preu just d’aquella venda amb la quantitat de 150.171.943 pessetes més interessos, en no ser ara possible optar per l’efectiva rescissió en trobar-se les finques venudes en poder d’un tercer adquirent, la Societat IMPAUSA.

Segon.- Abans d’examinar els motius del recurs, creiem imprescindible recordar la jurisprudència reiterada que diu que no és possible estimar el recurs de cassació quan la decisió de la sentència contra la qual es recorre s’hagi de mantenir, encara que sigui per raonaments jurídics diferents (sentències del Tribunal Suprem de 12 de juny de 1984, 25 de febrer, 27 d’octubre i 17 de desembre de 1988, 14 de juliol i 15 de novembre de 1989, 5 de febrer, 2 d’abril i 23 de juliol de 1990, 9 de setembre, 4 de novembre, 10 i 13 de desembre de 1991, 30 de gener, 13 i 15 de febrer, 14 i 20 de març, 20 i 22 de juny i 11 de juliol de 1992, 10 i 22 de novembre de 1994, 12 de juny, 24 d’octubre i 7 de novembre de 1995, 20 d’octubre i 18 de desembre de 1997, etc.); i haurà de ser amb la perspectiva d’aquesta doctrina, que ara haurem d’estudiar aquest recurs i els seus motius per, en definitiva, resoldre’l tenint present que la decisió de la sentència de l’Audiència desestima la demanda i que declara per tant no haver-hi lloc a la rescissió de la venda d’actes per lesió ultra dimidium.

Caldrà també prendre en consideració el principi iura novit curia que autoritza el Tribunal a aplicar la norma jurídica adequada escollint la que resulti aplicable als fets plantejats, ja que l’acció s’individualitza pels fets i al Tribunal li pertoca aplicar-los el dret pertinent sense alterar la (sentències del Tribunal Constitucional d’1 de febrer i de 5 de maig de 1982, i del Tribunal Suprem de 28 d’octubre de 1970; 6 de març de 1981; 27 d’octubre de 1982; 28 de gener, 16 de febrer i 30 de juny de 1983; 19 de gener de 1984; 28 de març, 8 de gener, 9 d’abril, 12 de novembre i 13 de desembre de 1985; 3 de gener i 10 de maig de 1986; 30 de setembre i 19 d’octubre de 1987; 10 de juny de 1988; 3 de març i 10 de juny de 1992; 24 de juny, 19 d’octubre i 15 de desembre de 1993; 16 de juny de 1994; 30 de maig de 1996 i 10 de febrer, 4 de març, 27 de juny, 15 de setembre i 8 de novembre de 1997, entre d’altres).

Tercer.- Són fets substancials proclamats sense contradicció per les sentències d’instància, o que ara integrem en el factum a l’empara de coneguda doctrina jurisprudencial (sentències del Tribunal Suprem de 2 de juny de 1981; 15 de juliol de 1983; 4 de juliol de 1984, 14 de novembre de 1986, 5 i 17 de març , i 5 d’octubre de 1987; 16 de setembre, 8 d’octubre i 20 de desembre de 1988, 22 de desembre de 1989, 19 de novembre de 1990; 8 de febrer, 9 de setembre i 4 de novembre de 1991; 11 de juliol de 1992, 8 de febrer, 6 i 18 d’octubre de 1993; 17 d’octubre de 1996; 4 d’abril de 1997, etc.), que el 25 de juliol de 1988 els agents vengueren a y1, pel ja indicat preu global de 40.000.000 de pessetes, les esmentades finques situades urbanísticament a la zona del Casc Antic, Subzona II, de Conservació del Centre Històric de la clau 12 b del Pla General Metropolità de la Corporació Metropolitana de Barcelona de 14 de juliol de 1976; incidint sobre elles el Pla Especial de Reforma Interior del RAVAL (PERI del RAVAL) aprovat el 18 d’abril de 1985; i l’edifici-fàbrica del carrer C números 00-00 tenia el caràcter d’element protegit pel Catàleg del patrimoni arquitectònic històric artístic de la ciutat de Barcelona.

L’antiguitat de les edificacions és diversa, però pot considerar-se com a vàlida per a tot el conjunt, de mitjana, la de l’any 1840. Les construccions estaven en estat d’avançat deteriorament resultant antieconòmica la rehabilitació que, no obstant això, era obligada a l’edifici de l’antiga fàbrica en estar catalogat com a valor historicoartístic de la ciutat.

Al moment de la venda hi havia en els edificis 45 arrendataris amb rendes baixes i, en la seva gran majoria, antigues. La compradora va pagar després de la compra 58.850.000 de pessetes d’indemnitzacions per aconseguir alguns desallotjaments; i la posterior adquirent, la societat IMPAUSA, va satisfer altres 321.600.000 de pessetes per obtenir la desocupació de més arrendataris; i malgrat aquests pagaments, encara varen quedar a les finques ocupants sense indemnitzar.

Quart.- Els anteriors fets fan palesa, a criteri d’aquest Tribunal, l’aplicabilitat a la compravenda d’actes del segon paràgraf de l’article 321 de la Compilació del dret civil de Catalunya quan estableix que l’acció rescissòria per lesió en el preu no és procedent en els contractes en els quals el preu o contraprestació hagi estat decisivament determinat pel caràcter aleatori del que s’adquireix.

La Sala que jutja veu indubtable que el preu de 40.000.000 de pessetes estipulat per aquesta compravenda va estar decisivament determinat per l’aleas que suposava la transmissió d’unes finques amb construccions més que centenàries ocupades per 45 arrendataris sense altre possibilitat de desocupar-los a mig termini que la incerta d’obtenir-ne el desallotjament mitjançant acords amb cadascun d’ells; ja que ni la qualificació urbanística de les finques permetia l’expropiació dels drets arrendaticis, ni eren mínimament previsibles resultats positius i eficaços emprant en cadascuna de les finques expedients administratius de ruïna o governatius de l’article 81.5 de la LAU de 1964, amb la problemàtica social que comporta el desallotjament de 45 arrendataris; i sense considerar, encara, els inevitables plets resolutoris posteriors.

El fet que alguns dels arrendataris tinguessin contractes d’arrendament posteriors al 9 de maig de 1985, no era rellevant donat el seu escàs nombre.

No podia ser més arriscat i aleatori, en efecte, comprar unes finques irrendibles ocupades per 45 arrendataris amb lloguers antics i, quasi tots, protegits per la pròrroga forçosa de la LAU de 1964; per tant, és evident, com diem, que el preu de 40.000.000 de pessetes de la compravenda el va determinar decisivament la clara aleatorietat que comportava poder obtenir després la renúncia voluntària i la desocupació dels 45 arrendataris; la qual cosa la realitat ha ben demostrat que encara no ha estat aconseguida malgrat haver-se pagat indemnitzacions de 380.450.000 de pessetes; aquest Tribunal no estima realistes ni, per tant, encertades (pel que ja hem dit), les apreciacions que respecte d’això feia el jutge de primera instància en considerar que podia haver estat més aconsellable i econòmic recórrer a la via judicial per obtenir els desallotjaments dels arrendataris; l’anterior conclusió no desvirtua (que el preu de la compravenda el va determinar decisivament el caràcter aleatori del que es va adquirir) els càlculs realitzats en el plet pels perits processals Srs. Roca Caballé –arquitecte– i Lagunillo Fernández –agent de la propietat immobiliària– sobre les indemnitzacions a pagar als arrendataris, perquè les valoracions que ambdós han portat a terme sobre aquest punt no passen de ser especulacions teòriques i mancades de realisme, ja que la determinació dels imports de les indemnitzacions solament podien fer-la en el cas els sempre incerts acords amb els arrendataris afectats; és indiferent que tal vegada s’haguessin pogut aconseguir indemnitzacions més baixes fent negociacions amb menys precipitació, ja que aquesta eventualitat no canviaria el fet evident que el preu de la compravenda el va determinar decisivament l’aleatorietat del que s’adquiria donada l’esmentada situació arrendaticia de les finques a la qual encara s’afegia la important afectació que derivava de la inclusió de l’edifici-fàbrica al Catàleg, la qual cosa no permetia més opció que la seva rehabilitació.

La Sala considera que és aplicable al cas l’indicat paràgraf segon de l’art. 321 de la Compilació del dret civil de Catalunya, i consegüentment no és procedent en la compravenda que considerem l’acció rescissòria per lesió en el preu; conclusió a la qual l’Audiència també arriba, si bé ella va fer-ho amb fonaments molt diferents, que són els que han donat lloc a la interposició de la present cassació en la qual s’addueixen quatre motius que examinarem seguidament, malgrat que, a la pràctica, fer-ho hagi d’esdevenir irrellevant perquè no podrà alterar-se el signe desestimatori del recurs per la ja vista improcedència, en aquest cas, de l’acció rescissòria.

Quart.- Els tres primers motius de cassació s’encarrilen per la via del núm. 4 de l’article 1692 de la Llei d’enjudiciament civil, i el darrer s’endega per la del núm. 3 del mateix precepte; i malgrat que a l’últim s’invoca la infracció de les normes reguladores de la Sentència, no caldrà prioritzar-ne l’estudi, ja que encara que l’haguéssim d’acollir, la sentència hauria de ser processalment la del núm. 3 de l’article 1715 de la llei processal civil, és a dir, la mateixa que pels altres motius.

Cinquè.- El primer al·lega que l’Audiència ha vulnerat l’article 632 de la Llei d’enjudiciament civil en relació amb el 1243 del Codi civil per no haver apreciat segons les regles de la sana crítica les proves pericials de l’arquitecte Sr. Roca Caballé i de l’agent de la propietat immobiliària Sr. Laguillo Fernández.

Aquesta Sala ha recordat, en efecte, entre altres, les sentències que el recurs esmenta, la reiterada doctrina del Tribunal Suprem que proclama ésser admissible a la cassació impugnar l’apreciació de la prova pericial quan s’hagi fet de manera palesament equivocada, ja que en tal supòsit es vulneren les regles de la sana crítica i s’infringeixen els articles 632 de la llei de procediment i el 1243 del Codi civil (sentències del Tribunal Suprem de 26 de maig de 1988, 28 de gener de 1989, 9 d’abril de 1990, 20 de desembre de 1993, 2 de desembre de 1994, 28 de juny de 1995, 17 de juny de 1996, 9 d’abril de 1998, etc.).

Això succeeix, certament, en el present cas:

El fonament legal «Setè» de la sentència de l’Audiència diu que «las pruebas periciales practicadas en el proceso –folios 623 a 746– dan luz sobre el valor en venta de las fincas en la fecha del contrato, pero tomando en consideración la situación urbanística promovida por xy, no la existente en aquel momento –edificio especialmente protegido, volumen de edificabilidad inferior–, lo que no se ajusta a lo que constituye materia necesitada de prueba».

I amb l’anterior fonamentació (entenent que els perits processals en dictaminar el preu de venda de les finques les varen valorar incloent-hi les seves expectatives urbanístiques) l’Audiència revoca la sentència de primera instància.

Però l’anàlisi d’aquelles proves pericials dona la raó als recurrents, ja que no diuen el que l’Audiència ha entès.

Ambdues, en efecte, fan dues valoracions: la «pericial I», que valora les finques incloent-hi les seves expectatives urbanístiques; i la «pericial II», que no les té en compte:

El perit Sr. Laguillo valora les finques, sense tenir en compte les dites expectatives, en 190.171.943 pessetes (foli 728). I el perit Sr. Roca les valora en 195.668.863 pessetes sense considerar-les tampoc (foli 655).

Així doncs, si les proves pericials en què es basa l’Audiència no diuen el que ella assenyala, s’ha de reconèixer que ha incorregut en error en l’apreciació d’aquestes proves, equivocació que ara ha de determinar l’estimació d’aquest primer motiu de cassació, si bé no la del recurs, com ja hem dit.

L’acolliment d’aquest motiu faria supèrflua la decisió dels altres si comportés l’estimació del recurs; però com que no és així, volem donar satisfacció a la part que recorre examinant-li, encara que de manera breu, els altres motius.

Sisè.- El segon assegura que l’Audiència va vulnerar l’article 323 paràgraf segon de la Compilació del dret civil de Catalunya en rebutjar el valor de les expectatives urbanístiques de les finques per determinar el preu just.

Prescindint de l’antinòmia que resulta demanar per una banda, en el primer motiu del recurs i en la seva pètita, la confirmació en tots els extrems de la sentència de primera instància que no va valorar les repetides expectatives urbanístiques per determinar el preu just de les finques; per defensar tot seguit després, en aquest segon motiu, que aquestes expectatives s’havien d’haver valorat (contradient el primer motiu i la pètita), el cert és que l’Audiència no havia de valorar aquelles expectatives perquè, com explica molt bé en el fonament legal «Sisè», les modificacions del planejament promogudes per IMPAUSA anys després de la venda implicaven treure del Catàleg de protecció l’edifici de la fàbrica L i redefinir el volum edificable de tota l’illa amb un Estudi de detall impulsat per aquella Societat diferent de la compradora; i aquestes noves circumstàncies, posteriors a la venda, no estaven ni tan sols perfilades en la data en la qual la venda es va produir; raons per les quals l’Audiència diu que no podien ser considerades aquelles expectatives per fixar, en aquella data, el preu just de venda de les finques.

Cal desestimar, per tant, el segon motiu del recurs.

Setè.- El tercer denuncia infracció del mateix paràgraf segon de l’article 323 de la Compilació i de l’article 2.3 del Codi civil adduint, molt extensament, que l’Audiència ha vulnerat aquests preceptes per haver aplicat els articles 5, 7, 8 i 20 del Reial decret llei 1/1992, de 26 de juny (text refós de la Llei del sòl), essent així que no estaven promulgats a la data del contracte (1988), havent-los per tant aplicat retroactivament i violat, per la seva aplicació indeguda.

Cal dir, però, que la decisió de l’Audiència no va basar-se en els indicats preceptes encara que els va mencionar, i que, per tant, la seva infracció no podria donar lloc ni a l’estimació del motiu, ni a la cassació de la sentència; perquè la decisió de l’Audiència es va fonamentar en el fet indubtable que no es podien valorar per determinar el preu just de les finques, ni la descatalogació de la fàbrica, ni la redefinició del volum edificable de l’illa, perquè eren variacions posteriors a la venda, i  no  podien,  per  tant,  prendre’s  en  consideració.

És, doncs, desestimable el tercer motiu.

Vuitè I el darrer al·lega que l’Audiència es va apartar de la qüestió discutida a la primera instància. Diu que allà no havia estat debatut que les modificacions del planejament impulsades per IMPAUSA haguessin augmentat el valor de les finques, i addueix que aquest tema va suscitar-se per primera vegada a la segona instància.

Tal al·legat contradiu el que defensava el segon motiu, essent incompatibles l’un amb l’altre. Però, a més, el que aquí se’ns explica demostra palesament que hi va haver debat a la primera instància sobre l’increment del valor de les finques com a conseqüència de les iniciatives d’IMPAUSA; i la lectura dels tres últims fets de la mateixa demanda (folis 16 volt a 17 volt) ho confirma clarament.

L’examen, doncs, d’aquesta qüestió per l’Audiència, no va ser qüestió nova a l’apel·lació.

En conseqüència, cal rebutjar també aquest últim motiu.

Novè.- En declarar-se no haver-hi lloc al recurs, les costes han d’imposar-se als perdedors (art. 1715.3 de la llei processal civil).

Per l’anterior, en nom del Rei i per l’autoritat que ens atorga la Constitució,

 

DECISIÓ

Hem decidit desestimar el recurs de cassació dels senyors X1 , X2 i dels hereus del Sr. X3  contra la Sentència de la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona de 22 de desembre de 1997, dictada en el recurs d’apel·lació interposat per la Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió, SA (REGESA) contra la Sentència que el 5 de febrer de 1996 havia pronunciat el jutge del Jutjat de Primera Instància número 37 d’aquesta ciutat en el plet de menor quantia promogut pels ara recurrents contra y1 sobre acció de rescissió ultra dimidium.

Condemnem els aquí recurrents al pagament de les costes de la cassació.

Així ho acordem, manem i signem.

 

 

Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda