Sentència de 20 de novembre de 1995

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
de 20 de novembre de 1995, núm. 32/1995 (Sala civil i penal)

Antecedents de fet 
Fonaments de Dret 
Part dispositiva

Barcelona a vint de novembre de mil nou-cents noranta cinc.

VIST per la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya formada pels Magistrats indicats al marge, el recurs de cassació, interposat per la mercantil «Y, S.A» contra la Sentència de 16 de novembre de 1994, dictada per la Secció 1ª de l'Audiència Provincial de Barcelona en resoldre el recurs d'apel·lació interposat pel Sr. X contra la Sentència de 16 d'abril de 1994 del Jutjat de 1ª Instància núm. 5 de Barcelona en les actuacions de judici declaratiu de major quantia promogut per l'esmentat Sr. X CONTRA l'expressada societat; versant el procés sobre l'exercici de l'acció personal ultradimidium o «engany a mitges». La Societat que recorre en cassació -l'abans mencionada- ha estat representada davant d'aquest Tribunal pel Procurador Sr. Carlos Testor Ibars i dirigida per l'advocat Sr. Josep-Joan Pintó i Ruíz; i el Sr. B. ha tingut el Procurador Sr. Antoni-María Anzizu Furest dirigit per l'advocat Sr. Josep Ma Pou de Avilés.

ANTECEDENTS DE FET

Primer. - En data 16 d'abril de 1994 el Jutjat de Primera Instància núm. 5 de Barcelona, en el plet indicat, va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual, diu, a la lletra, el següent: «FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por DON X contra Y S.A., debo absolver y absuelvo a la referida demandada de todas las peticiones formuladas contra ella en el súplico de la demanda. Se imponen a la parte actora las costas del presente juicio. »

Segon. - Contra l'anterior Sentència el Sr. X va interposar recurs d'apel·lació que va tramitar la Secció 1ª de l'Audiència Provincial de Barcelona la qual, en la data ja expressada, va dictar Sentència que conté la següent part dispositiva: «SENTENCIEM: Que estimant com estimem íntegrament el recurs d'apel·lació interposat pel Procurador Sr. Anzizu Furest en nom i representació de la part actora contra la sentència dictada a les actuacions de menor quantia nº. 1528/92 (Rotlle 629/94) pel Jutjat de Primera Instància nº. 5 de Barcelona, hem de revocar i revoquem l'esmentada sentència i en conseqüència hem de declarar i declarem rescindida per lesió en més de la meitat del preu just la compra-venda d'actuacions perfeccionada entre les parts litigants, amb efectes des de la data de la present sentència i sempre que en el termini de 15 dies des de la seva fermesa no complementi el preu just pagat fins a la quantitat en que es fixa el just preu, de 147.609.730 pts., amb els interessos legals ordinaris des de 2-IV-90 de forma que restituirà el comprador demandat la finca amb les seves millores, fruits i accessions i el venedor demandant el preu percebut de 62.500.000 pts, més els interessos legals ordinaris des de data 2-IV-90, tot això amb preceptiva imposició a la part demandada de les costes de la primera instància i sense haver-hi lloc a pronunciament quant a les de d'aquesta alçada.»

Tercer. - Contra l'anterior resolució «Y, S.A.», prèvia la preparació pertinent, va interposar el present recurs de cassació que va ésser admès per aquest Tribunal. El recurs es fonamenta en els següents motius:

1r.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 1252-1 del Codi civil i de l'art. 37 de la Llei d'arbitratge de 5 de desembre de 1988.

2n.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció dels arts. 326, i 325 del Codi de Comerç, així com de la doctrina de la Sentència del T.S. de 3 de maig de 1985, i del T.S.J.C. de 7 de juny de 1990.

3r.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 344 del Codi de comerç.

4rt.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 1243 del Codi civil en relació amb l'article 632 de la LEC que també es cita com infringit i per infracció de les sentències del T.S. 15 d'octubre de 1991 i 17 d'octubre de 1990, i del T.S.J.C de 20 d'octubre de 1992 i de 7 de març de 1994 i 22 de novembre de 1993.

5è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció de l'art. 1253 del Codi civil.

6è.- A l'empara del núm. 4 de l'art: 1692 de la LEC, per infracció de l'art. 321 de la Compilació de Dret civil de Catalunya .

7è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 1192 del Código civil

8è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció de l'art. 4 del Codi civil.

9è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 324 de la Compilació de Dret civil de Catalunya i 1295 del Codi civil.

10è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció de l'art. 1258 del Codi civil.

11 è - A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC per infracció de l'art. 1281-1 del Codi civil.

12è.- A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 per infracció del 324 de la Compilació.

Quart. - La part del Sr. X va impugnar el recurs; i havent demanat la celebració de vista pública ambdues parts, la Sala va assenyalar per a portar-la a terme l'audiència del dia 2 d'aquest mes, la qual va tenir lloc amb l'assistència dels advocats i procuradors d'ambdues parts.

En la tramitació del recurs s'han observat totes les formalitats de llei.

Hi ha actuat com a Ponent l'Il·lm. Sr. Antoni Bruguera i Manté.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La mercantil «Y, S.A.» impugna en aquest recurs de cassació la Sentència del dia setze de novembre de mil nou-cents noranta-quatre de la Secció 1ª de l'Audiència Provincial de Barcelona que, en estimar íntegrament el recurs d'apel·lació del Sr. X contra la Sentència del Jutjat de 1ª Instància núm. 5 de Barcelona de 16 d'abril també de 1994, la va revocar íntegrament declarant rescindida per lesió en més de la meitat del preu just la compra­venda perfeccionada entre les esmentades parts de la finca situada a la població de L. sempre que en el termini de 15 dies des de la fermesa de la Sentència la compradora -la Societat que ara recorre- no complementi el preu pagat (62.500.000 ptes.) fins a la quantitat de 147.609.730 ptes en què es fixa el just preu amb els interessos legals ordinaris; de manera que la compradora «Y, S.A.» haurà de retornar al venedor Sr. X la finca objecte de la compravenda amb les seves millores, fruits i accessions, i aquest últim restituir a la compradora el preu de 62.500.000 ptes. que va percebre amb els seus interessos legals des de la data de la perfecció de la venda el 4 d'abril de 1990.

Segon. «Y, S.A.» formula contra la Sentència de l'Audiència que acabem de ressenyar, 12 motius de cassació, adreçats tots ells per la via del núm. 4rt de l'article 1692 de la Llei d'enjudiciament civil.

Tercer. - En el 1r. al·lega infracció dels articles 1252,1 del Codi civil i 37 de la Llei d'arbitratge de 5 de desembre de 1988 perquè en data 18 de desembre de 1990 el Degà de l'Il·lustre Col·legi d'Advocats de Barcelona va retre un Laude arbitral entre les mateixes parts i sobre la mateixa finca en el qual, segons la compradora recurrent, ja va quedar desestimada definitivament l'acció de rescissió que el Sr. X. ha plantejat de nou, ara judicialment, i diu que, per tant, la Sentència de l'Audiència que ha estimat judicialment l'acció rescissòria desestimada precedentment per laude arbitral, conculca l'excepció de cosa jutjada i els indicats articles 1252,1 i 37 del Codi civil i de la Llei d'arbitratges, respectivament, el primer en quan estableix els requisits de l'excepció de cosa jutjada, i el segon, perquè dóna aquesta virtualitat als laudes arbitrals.

Quart. - L'anterior motiu no pot ésser examinat en el fons, ni en conseqüència prosperar, perquè la qüestió que planteja no va ser objecte d'apel·lació i per tant no pot ser-ho de cassació tota vegada que una matèria que no ha estat formulada ni discutida a l'Audiència, no pot donar motiu per a cassar-ne la seva Sentència.

Comprovem, en efecte, que la Sentència de la 1ª instància comença la seva fonamentació fent l'anàlisi d'aquesta excepció de cosa jutjada a la qual hi dedica tot l'extens fonament legal 1 (folis 484 al 486 dels actes) que acaba dient: «Las palabras transcritas deben llevar a la desestimación de la excepción de cosa juzgada por cuanto, aparte de decirlo así paladinamente el propio fallo, las consideraciones realizadas por el árbitro en orden a si se daban o no las condiciones objetivas de precio justo, por el mismo tono en que parecen expuestas -condicional y de mera opinión ('ello nos conduciría a sentar que puede haber existido...')- demuestran bien a las claras que se trata de simples opiniones o pareceres, esbozadas a propósito de una materia sobre la que no se decide, y que ni siquiera analógicamente pueden ser estimadas como obiter dicta. »

Veiem, doncs, que l'excepció de cosa jutjada va ésser resolta i desestimada a la 1ª instància del present procés, i aquesta desestimació no va ser objecte d'apel·lació ni d'adhesió a ella, i per tant va esdevenir ferma.

Aquesta fermesa ara no fa admissible aquest motiu de cassació.

Cinquè. - El motiu 2n denuncia infracció dels articles 325 i 326 del Codi de comerç i de la doctrina de la Sentència del Tribunal Suprem de 3 de maig de 1985 i de la d'aquesta Sala de 7 de juny de 1990. Addueix que la compra-venda de la finca de les actuacions, feta per la Societat recurrent per a allotjar-hi les seves instal·lacions industrials de curtits i emmagatzematge de pells i cuiros per a realitzar l'activitat lucrativa industrial pròpia de l'empresa, és una compra-venda mercantil que assegura exclosa com tal de l'acció de rescissió per lesió d'acord amb el que disposa l'article 344 del Codi mercantil que exceptua les compra-vendes mercantils de l'acció rescissòria. Aquesta és la tesi que accepta el Jutge de la 1ª Instància. L'Audiència, pel contrari, nega mercantilitat a aquesta compra-venda, i fent aplicació de l'article 323 de la Compilació catalana, estima la demanda de rescissió per lesió ultradimidium.

Sisè. - L'anterior argumentació de la recurrent ens obliga abans de res a examinar la polèmica controvèrsia de si poden o no considerar-se mercantils les compra-vendes d'immobles prenent compte que l'article 325 del Codi de comerç, en parlar de la compra-venda mercantil, solament fa referència als béns mobles, amb total abstracció dels immobles. Amb tot, el paràgraf segon de l'article 2 del Codi de Comerç estableix que hauran d'ésser considerats actes de comerç (i per tant mercantils) no solament els que el mateix Codi senyala, sinó també qualsevol i altres de naturalesa semblant. Per tant l'analogia s'aplica sempre que l'acte que hom hagi de considerar tingui afinitat o semblança amb el que estigui regulat. L'article 325 del Codi de comerç contempla la compra-venda de les coses mobles i diu que tal compra-venda serà mercantil si es donen les condicions que les coses mobles es comprin per a revendre-les (tal com s'han comprat o bé transformades) amb ànim d'enriquir-se en la seva revenda. I aquest Tribunal no veu obstacle a aplicar analògicament aquest article 325 del Codi de comerç a la compra-venda d'immobles sempre que s'acompleixin les mateixes condicions de comprar-les amb ànim de revendre'ls (tal com s'han comprat o transformats) amb el propòsit d'enriquir-se en la seva revenda, interpretació que veiem afavorida per l'Exposició de Motius de l'actual Codi de comerç de 1885 quan apartant-se de la redacció que l'article 360 del Codi de comerç de 1820 (que de manera expressa negava mercantilitat a la compra-venda d'immobles), en referir-se a les compra­vendes mercantils, ens diu: «A la ilustración de las Cortes no se oculta la importancia que han tomado en nuestro tiempo las empresas acometidas por particulares, o por grandes sociedades mercantiles para la compra de terrenos, con objeto de revenderlos en pequeños lotes, o después de construir en ellos edificios destinados a habitaciones, o para el laboreo de minas, o para la construcción y explotación de los ferrocarriles y demás obras públicas. Todas estas empresas ejecutan verdaderos actos de comercio, porque la compra de bienes inmuebles no es su fin principal, sino una de sus operaciones sociales. Por eso, si bien la simple compra de bienes raíces no constituye un acto mercantil, podrá adquirir semejante carácter cuando vaya unida o a otra especulación sobre efectos muebles corporales o incorporales».

I amb un caràcter més general dins l'ordenament mercantil, podem dir que sempre que un acte faci part de la sèrie orgànica dels actes propis del tràfic d'una empresa, deurà ser qualificat com mercantil, essent els Tribunals els que han de discernir-ho tal com també ho expressa la ja invocada Exposició de Motius del vigent Codi de comerç quan en suprimir l'anterior prohibició de considerar mercantil la compra-venda de béns immobles diu: ... «para que no sea obstáculo a la decisión judicial, la cual calificará o no de mercantiles estos actos, aplicando los principios generales sobre la naturaleza de los actos de comercio».

Arribem així a la conclusió de l'indubtable caràcter mercantil de la compra-venda d'immobles quan es donen les condicions de l'article 325 del vigent Codi de comerç de 1885 en contemplar la seva Exposició de Motius i el seu mateix text. Però és que si, a més, atenem la realitat actual de les empreses urbanitzadores que compren finques rústegues, urbanitzables o urbanes per a revendre-les dividides en parcel·les amb el natural afany de lucrar-se; o si considerem les persones físiques o les societats mercantils immobiliàries l'objectiu de les quals, professional o social, sovint exclusiu, és el de comprar per a revendre les finques amb afany de guany; i neguéssim després caràcter mercantil aquestes compra-vendes, negaríem l'evidència del nostre temps i ens col·locaríem fora de la realitat contra el que disposa l'article 3.1 del Codi civil, i incorreríem, encara més, en un palès desconeixement d'una part essencial de la moderna normativa urbanística que contempla i disciplina els processos de transformació, urbanització, divisió i venda de terrenys per particulars i empreses urbanitzadores.

Setè. - La compra per la Societat recurrent de la finca d'aquestes actuacions per a destinar-la a l'allotjament de les seves instal·lacions industrials, no pot ésser considerada compra-venda mercantil perquè aquesta destinació no s'adapta a la tipologia de la compra-venda comercial a què hem fet referència ja que li manquen les dues condicions de l'article 325 del Codi de Comerç (l'ànim de comprar per a revendre i la intenció d'enriquiment en la revenda); i resulta també clar que l'aital compravenda no fa part de la sèrie orgànica dels actes propis del tràfic de l'empresa de la Societat recurrent, per la qual cosa no pot ésser considerada mercantil, i la Sentència de l'Audiència que així ho ha entès, no ha infringit cap dels preceptes que el motiu creu violats, ni tampoc la jurisprudència que esmenta; no essent cert, als efectes que ara ens ocupen, que la compra-venda de la finca d'actes per a continuar essent la base física de la indústria de la Societat recurrent, hagi de considerar-se una compra-venda empresarial, industrial o productiva, i per tant mercantil, com ho addueix amb insistència l'esmentada Societat, tota vegada que la compra de la finca no fa part de l'activitat orgànica pròpia de l'empresa o indústria, que és l'únic que, com hem vist, podria qualificar la compra-venda de mercantil. Hem de desestimar, doncs, el 2n motiu.

Vuitè. - El 3r al·lega violació de l'article 344 del Codi de Comerç quan prescriu que «no es rescindiran les vendes mercantils per causa de lesió»; però aquest precepte no podia aplicar-se aquí en cap cas en no ser mercantil -com acabem de veure- la compra-venda que considerem; i en no haver aplicat aquell precepte l'Audiència, ni ésser aplicable al cas, no s'ha pogut vulnerar.

Novè. - El motiu 4rt pretén que l'Audiència ha conculcat l'article 1243 del Codi civil en relació amb el 632 de la Llei d'enjudiciament civil i la Jurisprudència que cita. Argumenta que la prova pericial en la que s'ha basat la Sentència per a fixar el preu just de la finca no ha tingut en compte l'arrendament del que n'és titular i beneficiària la recurrent que considera que tal arrendament era un gravamen que disminuïa el valor d'aquella.

Desè. - El primer dels preceptes que aquí són invocats només diu que el valor de la prova pericial i la forma en que s'ha de practicar són objecte de les disposicions de la Llei d'enjudiciament civil; i l'article 632 d'aquesta determina que els Jutges i els Tribunals apreciaran la prova pericial segons les regles de la sana crítica sense que estiguin obligats a subjectar-se al dictamen dels perits; i la jurisprudència ha declarat que no hi han regles generals preestablertes que regeixin el criteri estimatiu de la prova pericial, per la qual cosa no pot invocar-se en cassació la infracció de cap precepte en aquest sentit, tota vegada que, com és ben sabut, l'apreciació i la valoració de la prova pericial és funció privativa dels jutjadors de la instància a quin criteri s'ha d'estar en cassació, a no ser que sigui notòriament irracional o no ajustat a les directrius de la lògica (Sentències del Tribunal Suprem de 20 de Desembre de 1991, 28 de Novembre de 1992, de 20 i 28 de Juny, i 3 i 17 de Juliol, totes de 1995).

Onzè. - Així, doncs, el que cal ara fer per estudiar aquest 4rt motiu és examinar si en l'apreciació i valoració de la prova pericial que ha determinat el preu just fixat a la finca d'actes per la Sentència d'instància, s'ha incorregut o no en absurds o s'han aplicat criteris contraris a la lògica, i en practicar aquesta anàlisi veiem que el peritatge que ha estat més decisori és el de l'arquitecte Sr. Enric Comas de Mendoza qui certament va tenir en compte l'arrendament existent a favor de la compradora concertat el mateix dia d'atorgar-se-li l'opció de compra (folis 137 al 144 i 15 al 20 dels actes); i aquest perit diu que no sembla que aquest arrendament hagi d'apreciar-se com càrrega en estar constituït a favor del mateix que té l'opció de compra (foli 93 al final); parer que comparteix l'arquitecte Sr. Miquel Serra Prat (foli  243) com ho posa de manifest l'Audiència (foli 40 del seu rotlle); no essent gens errònia ni desencertada aquesta apreciació, sinó al contrari, molt lògica i coherent, ja que en aquest cas no va donar-se l'opció per a comprar una finca gravada amb un arrendament de pròrroga forçosa (que això si que podria haver fet minvar el seu preu de venda) sinó una finca lliure sobre la que el  mateix dia d'atorgar-se l'arrendament, el seu propietari Sr. X, dóna a la mateixa persona («Y, S.A.») una opció de compra, amb total llibertat per consegüent per a fixar-ne el preu de venda, sense que el contracte d'arrendament disminuís en res per tant el valor de la finca, essent doncs lògica i correcta l'apreciació dels perits, recollida a la Sentència, que l'arrendament no podia considerar-se en aquest cas que disminuís el valor de la finca objecte de l'opció de compra, havent estat pactades el mateix dia, simultània i lliurement entre les dues parts, ambdues operacions jurídiques.

Hem de rebutjar també, per tant, aquest 4rt motiu de cassació.

Dotzè. - El 5è denuncia infracció de l'article 1253 del Codi civil i començ per assegurar que l'Audiència accepta el dictamen pericial del foli 28. Però això no és cert, com ho fa evident el fonament legal 4rt de la Sentència impugnada.

Després la recurrent exposa que l'esmentada Sentència parteix com fet base que «Y, S.A.» havia assentit en el procés, que ella havia realitzat obres de remodelació a la finca amb un cost de 26.883.207 ptes., i afegeix que d'aquest fet base, l'Audiència en treu la conclusió que «Y, S.A.», havia consentit i acceptat tot el peritatge infringint l'enllaç precís i directe a que es refereix l'article 1253 del Codi civil.

Tretzè. - Prescindint que el peritatge al qual la recurrent deu voler al·ludir no és el del Sr. Permanyer del foli 28 que ella esmenta, sinó que deu ser el del Sr. Enric Comas de Mendoza (folis 88 al 94) emès en el precedent procés d'arbitratge amb totes les garanties de defensa (folis 95 i 96), la veritat és que l'Audiència no assumeix íntegrament aquest últim peritatge perquè la recurrent no hagi acceptat una part d'ell, sinó, i sobre tot, perquè la Sentència diu que aquest peritatge «atorga menor valor a la finca i és fruit d'unes medicions lògiques, com ho fou el de part acompanyat amb la demanda però més ajustat a la realitat en la mesura què discrimina el valor de les millores i resulta més prudent en la fixació del preu el metre quadrat, i reuneix per tant tots els requisits de lògica que la jurisprudència tradicional exigeix ... »

En no estar fonamentada, per tant, l'íntegra acceptació per la Sentència d'instància de l'expressat dictamen pericial en la parcial conformitat al mateix de l'ara recurrent, sinó en el que queda ressenyat i no s'ha quebrantat l'enllaç lògic al que obliga l'article 1253 del Codi civil per apreciar la prova de presumpcions perquè no està en aquest enllaç, ni en cap presumpció, el fonament decisori de la Sentència de l'Audiència.

Decau, en conseqüència, el 5è motiu del recurs.

Catorzè. - El 6è assegura vulnerat l'article 321 de la Compilació de Dret Civil Especial de Catalunya en haver-lo l'Audiència aplicat, segons la recurrent, indegudament, perquè -al·lega- en aquest plet no podia declarar-se la rescissió donat que aquesta qüestió ja havia estat judicada a l'arbitratge; i a més novament diu que la present compra-venda té caràcter mercantil i què no hi ha lesió en el preu.

Quinzè. - Les anteriors asseveracions han quedat refusades ja amb el que queda explicat en precedents fonaments, i pel que en ells hem dit, no podem acollir tampoc el motiu 6è.

Setzè. - El 7è esgrimeix infracció de l'article 1192 del Codi civil i es formula pel cas que no n'hàgim estimat cap dels precedents (com així ha estat). Impugna l'últim fonament de la Sentència d'instància amb la base de que la perfecció de la compravenda de la finca no va poder extingir el contracte d'arrendament que la compradora hi tenia sobre ella. L'Audiència no va estimar-li aquesta tesi en dir que l'arrendament no podia perviure «atès que la perfecció de la compravenda produí la confusió de drets entre arrendador i arrendatari i per tant l'extinció definitiva del contracte (arts. 1. 156, 4art. C.c. en relació al 1192 i ss. C.c.), de forma que aquest no pot ara reviure, ja que recordem que la rescissió opera ex nunc i no ex tunc com operaria una declaració de nul·litat, tot això en base als arts. 1290 C.c., 1295 i 321 i ss. Comp. de forma que, tret que el demandat usi del seu dret de complementar el preu previst a l'art. 325 de la Compilació, l'actor complirà entregant el preu rebut amb els seus interessos legals ordinaris i el demandat la finca amb els seus fruits - i les millores ja que foren conseqüència de la relació arrendatícia i autoritzades sense perjudici, com és connatural a la institució, a la seva accessió al immoble i per tant a la propietat».

Dissetè. - Aquesta fonamentació de la Sentència d'instància la discuteix la recurrent perquè assegura que la compravenda de les actuacions no va ser definitiva ja que estava viciada des del mateix moment de la seva convenció, i que per tant, no podia produir-se l'extinció de l'arrendament que proclama l'Audiència ni aplicar-se l'article 1192 del Codi Civil.

Divuitè. - L'anterior argumentació no desvirtua el que va exposar l'Audiència en la part que ja hem transcrit de la seva Sentència; doncs, i recolzant aquella argumentació (encara que matitzant-la en el sentit que l'extinció del dret d'arrendament per reunir-se a la mateixa persona la condició d'arrendatari i la de propietari, no és confusió de drets, pròpia dels de crèdit -arts. 1192 al 1194 del Codi civil- sinó consolidació dels mateixos semblantment al que succeeix en l'usdefruit que s'extingeix per consolidació quan es dóna la reunió de l'usdefruit i de la propietat en una sola persona -art, 513, 3r del mateix Codi- o en les servituds -art. 546,1 del propi Codi) reforçant, diem, l'argumentació de l'Audiència una vegada feta l'expressada matisació (que en el cas no canvia la conclusió d'haver-se extingit l'arrendament en adquirir l'arrendatària la propietat) podem afirmar, amb la nostra sentència de 1 de juny de 1993, que el concepte de rescissió de l'art. 323 de la Compilació del Dret Civil de Catalunya es refereix a contractes que s'han celebrat de manera eficaç, vàlida i efectiva, però com que han produït perjudici a una de les parts i se'n deriven resultats injustos, la llei permet, a petició del perjudicat, obtenir la seva declaració d'ineficàcia; perquè la venda en menys de la meitat del just preu, i l'acció de rescissió que això se'n pot derivar amb caràcter facultatiu per l'alienant, no significa ni fa presumir que el venedor va contractar amb la voluntat viciada per error, engany o acuciant necessitat, ja què això seria un parer subjectivista que consideraria la lesió com un vici del consentiment amb regulació semblant a la dels arts. 1265 i següents del Codi civil, tesi que com ja vàrem adduir en les nostres Sentències de 4 de juliol i 20 de desembre de 1990, topa frontalment amb l'article 321,1 de la compilació catalana quan preveu que la rescissió es produirà «baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa»; ja que la presumpció de via de la voluntat en aquesta matèria es rebutjada per la doctrina catalana àmpliament majoritària, i també per la jurisprudència anterior i posterior a la Compilació de Catalunya que confereix un fonament objectiu a la rescissió per lesió (Sentències del Tribunal Suprem de 25 de novembre de 1935, 3 de desembre de 1981 i 18 de març de 1982); i la jurisprudència també ha dit (Sentències del Tribunal Suprem de 16 de maig de 1978 i de 23 de juliol de 1991) que si un arrendatari compra l'immoble objecte del seu arrendament, aquest últim queda extingit i no es revitalitza encara que després es resolgui la compravenda; raons totes que porten a desestimar aquest 7è motiu de cassació.

Dinovè. - El 8è es formula igualment de manera subsidiària pel cas (produït) que hagin estat rebutjats els 6 primers; però el present no fa altra cosa que repetir l'argumentació del 7è, i tot el que acabem d'explicar per a refusar-lo serveix igualment per a desestimar aquest. A part que el present pretén també vulnerat l'article 4rt del Codi civil que ni ha estat aplicat, ni havia d'aplicar-lo l'Audiència.

Vintè. - El motiu 9è creu transgredits els articles 324 de la Compilació de Catalunya i el 1295 del Codi civil, i es formula així mateix de manera subsidiària per si no ha estat acollit cap dels 6 primers. La recurrent torna aquí a insistir en el que havia exposat al motiu 7è, és a dir, que entre les parts contractants la rescissió ultradimidium «no es más que la objetivación de un vicio de consentimiento, o de la insuficiencia de la causa que por el mero hecho de la insuficiencia del precio, actúa como si tal insuficiencia fuera una reputación o presunción iuris et de iure de la existencia de aquel vicio», y que «el ejercicio de la rescisión actúa pulverizando ab origine extinguiendo y esterilizando la venta como si no hubiera existido», (sic).

Però ja hem comprovat abans, que aquesta tesi del vici del consentiment amb regulació semblant a la dels articles 1265 i següents, del Codi civil, no s'escau a la institució catalana de l'ultradimidium, i per tant aquest raonament està mancat de força jurídica.

Vint-i-unè. - La recurrent ataca la sustentació de la Sala d'instància quan assenyala que el contracte d'arrendament amb pròrroga forçosa va quedar definitivament extingit quan l'arrendatària va adquirir la propietat i que la rescissió opera ex nunc i no ex tunc; front això la recurrent diu que amb aquest raonament l'esmentada Sala s'aparta del veritable sentit de l'article 324 de la Compilació i del 1295 del Codi Civil, perquè entén que aquests preceptes estableixen que quan hi ha lesió en el preu i es dóna lloc a l'acció ultradimidium la restitució s'ha de fer retornant les coses a la situació que tenien al moment de la celebració del contracte, i creu que, per tant, el contracte d'arrendament que hi havia sobre la finca s'hauria d'haver declarat subsistent i no pas extingit com ho ha proclamat la Sentència de l'Audiència.

Vint-i-dosè. - En fer aquestes consideracions la recurrent no té compte que les parts varen atorgar els contractes d'opció de compra, amb la subsegüent compravenda, i el contracte d'arrendament, com contractes totalment independents l'un de l'altre, sense cap mena de lligam, vinculació, subordinació ni interrelació entre ells, de manera que al comprar la finca l'arrendatari i passar a ser-ne propietari, va extingir-se automàticament l'arrendament en consolidar-se el dret d'arrendatari amb el de propietari; i en rescindir-se aquest últim, l'arrendament ja acabat no podia ni pot reviure perquè l'article 324 de la Compilació i el 1295 del Codi civil (que són els que la recurrent creu que l'Audiència ha contravingut) el que obliguen és a retornar les coses que varen ser objecte del contracte (en el present cas la finca i el preu) però no pas coses alienes a ell com ho era aquí el contracte d'arrendament que, com diem, es va atorgar independent del d'opció de compra i fins i tot en documents diferents, per la qual cosa la rescissió d'un no podia afectar l'extinció de l'altre (en aquest cas de l'arrendament) que per consegüent no podia ni pot reviure, raons per les quals decau també el 9è motiu; sense que sigui correcte argüir que si no es fa renéixer l'arrendament es produiria un enriquiment injust del venedor i un correlatiu empobriment sense causa del comprador arrendatari, perquè la compradora té a la seva mà arrenjar qualsevol suposada injustícia senzillament complementant el preu i pagant el just com li faculta l'article 325 de la Compilació i, en el cas, li reconeix expressament la part decisòria de la Sentència de l'Audiència.

Vint-i-tresè. - El motiu 10è, subsidiari també dels 6 primers, diu que s'ha conculcat l'article 1258 del Codi civil per ésser contrari a les regles de la bona fe, als usos i a la llei, que havent-se convingut un arrendament amb pròrroga forçosa i a més una opció de compra, es quedi ara la compradora, produïda la rescissió, sense la propietat de la finca i sense l'arrendament. Aquesta argumentació també ha de rebutjar-se perquè la conseqüència legal que en deriva de l'aplicació d'ambdós contractes és l'explicada anteriorment, i per tant no s'ha pogut infringir l'article 1258 del Codi civil; i el que realment no estaria conforme amb la bona fe objectiva seria que la compradora pogués quedar-se la finca per menys de la meitat del seu just preu quan pot quedar-se-la, si vol, pagant el que val.

Vint-i-quatrè. - El motiu 11è, subsidiari també dels 6 primers, al·lega vulneració del núm. 1 de l'article 1281 del Codi civil; però la mateixa recurrent reconeix que la Sala d'instància no fa cap mena d'interpretació del complex contractual, i si es així, no pot pretendre la cassació basant-la amb la infracció de la 1ª regla d'interpretació dels contractes.

Vint-i-cinquè. - I, finalment, s'articula el 12è motiu pel cas que no n'hàgim estimat cap dels precedents. En ell ens denuncia la infracció del l'article 324 de la Compilació explicant que la mateixa Sala d'instància admet que a compradora va invertir a la finca amb obres de remodelació 26.883.201,- ptes., i això no obstant no ordena el seu reintegrament «porque dice que lo efectuó como arrendatario». Veiem que és cert que la Societat recurrent va realitzar aquelles obres com arrendatària, i es per tant clar que haurà d'estar-se al convingut al contracte d'arrendament. I aquest, en la seva declaració 12, diu literalment: «todas las obras o modificaciones..., su importe, incluídos los permisos, autorizaciones y dirección técnica de las mismas, serán de cuenta y cargo del arrendatario y quedarán en beneficio de la finca sin derecho a valoración o reclamación, en momento alguno» (foli 141 de les actuacions). Llegint això, resulta patent la improsperabilitat de l'últim motiu del recurs i, conseqüentment, de tot ell, amb l'obligada imposició de costes a la recurrent (art. 1715,3 de la Llei de Procediment) i sense que hàgim de proveir sobre el dipòsit en no haver-se en aquest cas constituït per no haver estat necessari.

Per tot l'anterior, en nom del Rei i per l'autoritat que ens atorga la Constitució votada pel poble espanyol,

DECIDIM