Sentència del
Tribunal Superior de Justícia de Catalunya,
de 7 de novembre de 1995, núm 31/1995 (Sala civil i penal)
 Antecedents de
fet
Fonaments
de Dret
Part dispositiva
Barcelona, 7 de novembre de 1995.
La Sala Civil i Penal del Tribunal Superior de Justícia de
Catalunya,
integrada pels magistrats que damunt s'esmenten, ha vist el recurs de cassació que es va
interposar contra la sentència que va dictar en grau d'apel·lació la Secció
14ª de
l’Audiència Provincial de Barcelona, com a conseqüència de les actuacions núm.
31/92 del judici declaratiu de menor quantia que va seguir el Jutjat de Primera Instància
núm. 2 de Rubí. La part actora «X, SA», representada pel
procurador Sr. Miguel Pons de la Hija i defensada pel lletrat Sr. Jaime Figueras Vila, va
interposar aquest recurs de revisió. «Y,
SA» , representada per la procuradora Sra. Ana Moleres Muruzábal i defensada
pel procurador Sr. José Gil Sanz, és la part contra la qual es recorre.
ANTECEDENTS DE FET
Primer. - El Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Rubí va veure les
actuacions del judici declaratiu de menor quantia, a instàncies de «X, SA» contra
«Y, SA»
. En la demanda esmentada, un cop feta l'al·legació de fets i dels fonaments de
dret, se sol·licitava que es dictés una sentència en què es condemnés la demandada
«Y» a atorgar l'escriptura pública de compravenda sobre la finca que es
descrivia, ja que havia exercit el dret d'opció que li havia estat cedit per
l'arrendatària inicial de l'immoble, al qual havia estat obligada la demandada el 4 de
febrer de 1987. També sol·licitava que es condemnés la demandada al pagament de les
costes.
Segon. - Un cop admesa la demanda a tràmit, es va citar a
termini la demandada, la qual va comparèixer oportunament mitjançant un escrit en què
formulava la reconvenció i en què sol·licitava, en el supòsit que no es desestimés la
demanda principal, que es dictés una sentència en què es rescindís, per
raó de lesió ultradimidium,
la compravenda que s'havia perfet quan es va exercir l'opció de la compra. També
sol·licitava que es declarés que tenia dret a adquirir el que havia estat construït en
la seva finca i que, un cop indemnitzada, es condemnés «X, SA» a lliurar-li el que
havia estat edificat. La demandada també sol·licitava que s'imposés el pagament de les
costes a la part actora. La demandant principal es va oposar a la demanda reconvencional,
ja que estimava que la compravenda de les actuacions era de tipus mercantil, també
considerava que era un contracte aleatori, que l'acció era de tipus personal i que la
demandada no era catalana i, finalment, que no havia existit cap lesió en més de la
meitat del preu just. Alhora admetia que a la finca de les actuacions s'havien fet unes
edificacions que eren diferents de les originals.
Va seguir la tramitació del judici i, amb data 22 de novembre de 1993,
es va dictar una sentència, que conté la següent DECISIÓ: «Desestimo la demanda que
va interposar «X, SA» contra «Y, SA», a la qual absolc de les pretensions exercides en contra
seva. Estimo
parcialment la reconvenció formulada en sentit contrari i, conseqüentment, declaro
rescindit per lesió el contracte de compra-venda de la finca situada al carrer
C
s/núm, paratge de C, de C, de 0000 metres quadrats de
superfície, pel preu de 14.465.000 PTA, i que es va perfer entre les parts el mes
d'octubre de 1991. Imposo el pagament de les costes a la demandant i demandada
reconvencional».
Tercer. - Contra la sentència
esmentada, la part
demandant va interposar un recurs d'apel·lació que va ser admès a tots dos
efectes. El
recurs esmentat el va tramitar la Secció 14ª de l'Audiència Provincial de Barcelona
i,
en data 18 de març de 1995, els magistrats de la Secció esmentada van dictar una
sentència, la part dispositiva de la qual és DECIDIM: «Estimem en part el recurs
d'apel·lació que va interposar «X, SA» contra la sentència de
data 22 de novembre de 1993 que va dictar el/la jutge del Jutjat de Primera Instància
núm. 1 de Rubí. Revoquem la sentència esmentada pel que fa al pagament de les costes de
la demanda principal, sobre les quals no fem cap condemna expressa. Mantenim la resta
dels pronunciaments de la sentència objecte de recurs i no fem cap menció pel que fa a
les costes d'aquesta instància.»
Quart. - El procurador Sr. Miguel Pons de la Hija, en nom
i representació de «X, SA», va interposar un recurs de
cassació per infracció de dret civil comú i dret civil de Catalunya, que basava en els
motius següents:
1r. Infracció de les normes de l'ordenament jurídic i la
jurisprudència aplicables per resoldre les qüestions objecte de debat de la demanda
principal. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per no haver aplicat els
art.
350, 1091, 1258,
1450, 1451 i
1462 del Codi civil i la doctrina jurisprudencial, i a
l'empara de les sentències del Tribunal Suprem de 31 de març de 1987, de 28 de novembre
de 1962, de 9 d'abril de 1979, de 30 de setembre de 1992 i de 12 de març de 1948.
2n. A l'empara de l'art. 1692.4, per infracció de l'art. 344 en
relació amb els números 325.2 i 326 del Codi de comerç, i amb el 321 de la Compilació
de Dret civil català, i per infracció de la jurisprudència aplicable: sentències del
Tribunal Suprem de 16 de juny de 1972, de 21 de desembre de 1981, de 20 de novembre de
1984, de 27 de maig de 1949, de 8 de juliol de 1988, de 17 de juliol i 6 d'abril de 1989,
de 16 de juliol de 1972, de 31 de març de 1975, de 15 d'octubre de 1980, i de 12 i 13 de
març de 1982.
3r. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692, per infracció (no
aplicació) de l'art. 321.2 de la Compilació de dret civil de Catalunya i
l'art. 1790 del
Codi civil, i per infracció de la doctrina jurisprudencial: sentències del Tribunal
Suprem, de 16 de febrer de 1974 i de 20 de juny de 1975, entre d'altres.
4t. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció (no
aplicació) dels art. 323, paràgraf 2n de la Compilació de dret civil de Catalunya i els
art. 3.1, 1255, 1445
i 1450 del Codi civil, i per infracció de la doctrina
jurisprudencial: sentències del Tribunal Suprem de 20 de desembre de 1990, de 26 de
febrer de 1990, d'1 de desembre de 1992, i de les sentències del TSJC de 22 de desembre
de 1969 i de 13 de maig de 1988.
Cinquè. - En data 25 de maig de 1995, es va dictar una
provisió en què es tenia per interposat el recurs de cassació, i les actuacions es van
comunicar al Ministeri Fiscal, d'acord amb el que estableix l'art. 1709 de la Llei
d'enjudiciament civil. En data 6 de juny passat, el/la representant del Ministeri Fiscal
va emetre un informe favorable quant a l'admissió del recurs de cassació que s'havia
interposat. En data 19 de juny de 1995, aquesta Sala va dictar una interlocutòria en què
s'admetia el recurs a tràmit i en què es concedia un termini de vint dies a la part
contrària per tal que formalitzés un escrit per impugnar el recurs
esmentat, la qual
cosa va fer en el temps i la forma legals. Mitjançant una provisió de data 20 de juliol
passat, es va assenyalar per a la votació i la decisió el dia 19 d'octubre de 1995.
Hi ha actuat com a Ponent el Magistrat de la Sala
Il·lm. Sr. Antoni
Bruguera i Manté.
FONAMENTS DE DRET
Primer. - El dia 18 de març d'enguany, la Secció
Catorzena de l’Audiència Provincial de Barcelona va dictar una sentència en
aquestes actuacions per resoldre el recurs d'apel·lació interposat per la societat
«X, SA». En la sentència esmentada es confirmava
íntegrament (llevat pel que fa al pagament de les costes de la demanda principal) la que
va dictar la titular del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 2 de Rubí el
dia 22 de novembre de 1993 i es desestimava la demanda deduïda per la societat
X
contra «Y, SA» , en la qual
s'exigia l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda de la finca objecte del
contracte d'opció de compra per un preu de 14.465.000 PTA, que es va establir com a
definitiu en el contracte d'opció de compra.
Com diem, ambdues sentències rebutgen aquestes pretensions de la
demandant i, per contrari, estimen l’acció de reconvenció plantejada per l'última
societat contra la primera, ja que declaren rescindida per causa de lesió ultradimidium
o engany a mitges la compra-venda de la finca de 2.527 metres quadrats de superfície,
abans esmentada, ja que el preu real l'octubre de 1991, quan es va perfer la
compra-venda, era de 50.144.000 PTA.
Segon. - «X, SA» formula aquest
recurs de cassació contra la sentència de la segona instància i el fonamenta en quatre
motius, encarrilats tots per la via processal del núm. 4 de l'article de 1692 de la Llei
d'enjudiciament civil.
Tercer. - En el primer, denuncia infracció per manca
d'aplicació dels art. 350, 1091,
1258, 1278,
1450, 1451,
1461 i 1462 del Codi civil
i
infracció de la doctrina jurisprudencial que esmenta (sentències del Tribunal Suprem de
31/3/87, de 28/11/62, de 9/4/79, de 30/9/92, i de 12/3/48) i el fonamenta en el fet que la
sentència que impugna fixa la superfície de la finca objecte d'opció - i objecte de la
consegüent compravenda- en 2527 metres quadrats, sense tenir en compte que el
contracte d'opció tenia per objecte la finca donada en arrendament, que va ésser venuda
com un cos cert a preu alçat, i que, per tant, l'obligació de la venedora era fer
entrega del terreny arrendat i ocupat per l'optant, que estava comprès entre els seus
límits.
Quart. - Pel que fa a la superfície de la finca objecte
del litigi (nau núm. 13 i terreny annex), la sentència de l'Audiència diu que: « ...
la superfície de la finca litigiosa (nave nº 13 y terreno anexo) ha sido correctamente
determinada en el fundamento cuarto de la resolución recurrida que no ha sido desvirtuado
por el informe de la recurrente y coincide con la dictaminada por el perito, que ha tenido
en cuenta los documentos señalados por la parte actora, advirtiendo que el pacto se
refiere al total de 2500 metros cuadrados, si bien la actora ha ocupado una superfície
mayor (el dictamen obra a folios 398 y ss, y la aclaración al folio 402), habiéndose
valorado la prueba pericial según las reglas de la norma (sic.) crítica»...
i en el
fonament quart de la sentència de Primera Instància, a la qual fa referència la
sentència que aquí és objecte de recurs, es diu sobre la qüestió de la superfície
que: «Para ésta (la demandante) se trata de una finca de unos 3800 metros cuadrados que
tiene señalado el nº. 00 de la calle C de C.... mientras que la
demandada señala que la finca que se arrendó es de menor superfície -unos 2.000 metros
cuadrados de terreno mas 300 metros cuadrados aproximadamente de edificación .... ; del
estudio de dicho gráfico (plano de la finca arrendada aportado por la aquí demandada al
ejercitar la acción de desahucio) en relación con el aportado como número 10 de la
demanda (folio 62) y el librado por el Ayuntamiento de C (folio 136) aparece que
la finca arrendada tiene su fachada por el Este, donde, según el contrato de
arrendamiento, no tiene señalado número de policía, en la calle C; asimismo se
observa marcado con un trazo más grueso un perímetro irregular y en su interior un
rectángulo señalándose mediante flechas 'terreno unos 2000 metros cuadrados' y
"nave
nº. 13 unos 300 metros cuadrados". La diferencia radica en que la actora pretende que la
finca arrendada incluye además la parte posterior de la señalada en este documento,
hasta llegar al linde de la misma calle C por el Oeste, de tal forma que se
trataría de un solar con dos fachadas a la misma calle, -vía de trazado curvo de caso
180'- la oeste con número 22 de policía, según el Ayuntamiento y la este sin
numeración en dicha calle, según el contrato, la tesis mantenida por la actora en este
punto no puede sostenerse, no sólo porque ella no ha probado, mediante la aportación del
correspondiente gráfico anexo al contrato de arrendamiento y opción, que la finca de que
se trata tuviera los lindes y la superfície que se dice, sino porque no resulta lógico
pensar que a falta de datos registrales que puedan identificar suficientemente un
inmueble, y existiendo menciones administrativas igualmente aptas a tal fin, como son los
números de policía de las vías públicas, los contratantes hubieran prescindido de las
mismas, por lo que se llega a la conclusión de que la finca arrendada no tiene fachada a
la calle C por el Oeste y por el Este, sino únicamente por éste último,
correspondiéndose con el plano grafiado al folio 363 y 85, como alega la parte demandada
y a la que según el dictamen pericial obrante al folio 397 le corresponde una superfície
de 2527 metros cuadrados, por lo que sólo a ella se extiende el derecho de
opción convenido».
Cinquè. - Restant fermes i immutables en cassació les
anteriors premisses de fet (com és obligat, ja que el motiu del recurs discorre per la
via del núm. 4 de l'article 1692 de la Llei processal civil, és evident que no poden
haver-se infringit els preceptes del Codi civil que la recurrent invoca per manca
d'aplicació, ja que per ésser aplicables, els fets haurien de ser totalment diferents.
Decau, per tant, el primer motiu de cassació.
Sisè. - El segon al·lega que la sentència objecte del recurs
interpreta incorrectament els articles 344 i 325 del Codi de comerç i que infringeix, en
no aplicar-los, l'art 326 del mateix Codi, el 321 de la Compilació de dret civil de
Catalunya i la jurisprudència que esmenta. Argumenta que la sentència hauria hagut de
declarar el caràcter mercantil de la compravenda de les actuacions, i diu que pel fet de
ser mercantil no podia rescindir-se per causa de lesió en el preu (article 344 del Codi
mercantil). També explica que la compradora és una societat anònima que per definició
legal té caràcter mercantil, de la mateixa manera que la venedora, part demandada i que
formula la reconvenció, i que les dues es caracteritzen, com totes les societats
mercantils, pel seu ànim de lucre, i que hom ha de comprendre que la
compravenda que ens
ocupa no era per al consum propi de la compradora (art.326 del Codi de comerç) ni pel
particular d'un soci d'ella i que, per tant, les seves úniques destinacions han d'ésser
l'aportació de la finca a la societat -caràcter mercantil- o la seva venda amb ànim de
lucre, també de caràcter mercantil, cosa que condueix al fet que la venda no podia
rescindir-se segons l'article 344 del Codi mercantil.
Setè. - Les dues qüestions que el motiu anterior ens
planteja (caràcter mercantil o no de la compravenda d'immobles malgrat el que estableix
l'article 325 del Codi de comerç que solament fa referència als béns mobles com a
possibles objectes de compravenda mercantil i, en el cas que pugui ésser mercantil la
compravenda d'immobles, la possibilitat o no de la seva rescissió per causa de lesió ultradimidium),
molt polèmiques en la doctrina, no han estat mai resoltes encara per aquest Tribunal,
en no haver estat tampoc mai temes decisoris en cap de les seves sentències, i tampoc
podem resoldre aquestes qüestions en el cas present per decidir aquest motiu, atesos els
fets que consten en la sentència de Primera Instància (confirmada per la que és objecte
de recurs), la qual, en el seu fonament legal vuitè, diu: ... «en autos ninguna prueba
hay de que la compra de la finca de calle C s/n por parte de X se hubiera
realizado con la intención de revenderla con lucro o ganancia, ni siquiera que los
negocios especulativos inmobiliarios formen parte de su objeto social, ni que pretendiera
llevar a cabo otras operaciones en la zona, de lo que pudiera deducirse, al menos, su
voluntad de realización de un ciclo productivo o de transformación (p. ej. proyecto de
urbanización), ni ninguna otra circunstancia que pudiera valorarse para calificar de
mercantil la compraventa litigiosa. La única razón alegada a tal fin es el indudable
"carácter de comerciante, de actora y demandada" y, precisamente, la Sentencia citada (fa
referència a la d'aquesta Sala de 7 de juny de
1990) expresa que "lo que vale para poder
calificar a una compraventa de mercantil es la intención inicial de
revender..." y que
'la cualidad de comerciante o de sociedad mercantil, no impregna de mercantilidad a todas
las actividades jurídicas que realiza'».
I com que aquesta és la doctrina correcta que brolla de l'aplicació
dels articles 2 i 325 del Codi de comerç, tal com ja vàrem dir també en el cas de la
nostra sentència abans esmentada de 7 de juny de
1990, no és possible tampoc aquí
resoldre el fons de les expressades qüestions (mercantilitat de la
compravenda
d'immobles i existència, en el seu cas, d'acció de rescissió), atès que,
com hem
vist, els fets que han estat declarats per la sentència de l'Audiència no són cap base
per sostenir aquestes discussions, ja que declaren l'absoluta manca de prova quant al fet
que la compra s'hagués dut a terme amb la intenció de revendre amb ànim de lucre o
guany [art. 325 del Codi civil (sic.)]; i essent així, és meridiana la seva naturalesa civil.
Per tant, és improcedent d'elucubrar sobre temes que no concerneixen al cas.
En conseqüència, es declina també aquest segon motiu.
Vuitè. - El tercer considera que es vulneren, en no
aplicar-los, l'art. 321.2 de la Compilació
catalana, el 1790 del Codi civil
i la
jurisprudència que invoca. Raona que l'opció de compra exercida per la recurrent era un
contracte de caràcter aleatori, segons l'art. 1790 del Codi civil, ja que existia una
incertesa sobre la futura qualificació urbanística de la finca de les actuacions ja que
la venedora acceptava el risc que la finca fos qualificada com a urbana amb el
consegüent increment de valor i la minoració del seu benefici i, per altra banda, el
comprador assumia el risc que fos qualificada de zona verda, amb la lògica pèrdua de
valor de la seva inversió, per la qual cosa, acaba dient, va ésser l'aleatorietat del
contracte el que va determinar el preu i que s'havia d'aplicar l'art. 321.2 de la
Compilació, que exclou de la rescissió per lesió els contractes el preu dels quals hagi
estat decisivament determinat pel seu caràcter aleatori.
Respecte a aquest punt, la sentència que es combat diu que en el
present cas no hi ha cap indici que «el preu o la contraprestació hagi estat
decisivament determinat pel caràcter aleatori-litigiós del que s'adquireix»
(art. 321.2
de la Compilació) i, menys encara, (afegim ara nosaltres) quan veiem que no és veritat
que la finca estigués pendent del risc d'una futura qualificació com a urbana o
com a
zona verda (com s'addueix en el recurs), sinó que ja estava definitivament qualificada
com a urbana, encara que restava pendent del desenvolupament urbanístic (foli 135 de les
actuacions) mitjançant un estudi de detall o un Pla especial de reforma interior (PERI),
que en cap cas podria minvar el preu just de 50.144.000 PTA, que és la quantitat que va
fixar la perita processal que ja va tenir en compte la reparcel·lació (folis 397 al 402 de
les actuacions)
Així doncs, no pot prosperar tampoc el tercer motiu del recurs.
Novè. - El quart i darrer motiu s'articula
com a
subsidiari dels precedents; i com que cap dels anteriors ha estat estimat, hem d'estudiar
també aquest. En ell s'afirma que es viola el segon paràgraf de l'art 323 de la
Compilació, ja que addueix que en la sentència es diu «que per tal d'apreciar
l'existència de la lesió, hom s'ha d'atenir al valor en venda que les coses tenien quan
es va atorgar el contracte». En aquest cas, l'opció va ser atorgada el 4 de febrer de
1987, mentre que la sentencia objecte de recurs accepta com a preu just un valor donat
l'any 1991.
Desè. - Sense negar la suggestivitat del problema que
planteja el recurrent en aquest motiu, i que algunes vegades ja ha estudiat aquest
Tribunal (per exemple sentències de 22 de març i
9 de novembre de 1993 i de 24 de febrer
de 1994), veiem que, en aquest cas, aquest problema jurídic no hi és, ja que aquí no
podem considerar que hi hagi hagut variació transcendent en el preu de la finca entre
ambdues dades a l'efecte de la rescissió si es té en compte que el Pla general
metropolità que va qualificar definitivament la finca va ésser aprovat l'any 1976 i que
la va incloure quasi tota (menys 325 metres quadrats) en la zona urbana
d'ordenació en
edificació aïllada, subzona unifamiliar ZZZ Clau 00a) 00, dins un sector de reforma
interior (foli 399 de les actuacions). Aquest sector de reforma no va ésser desenvolupat
per cap mena d'instrument urbanístic entre l'any 1987, en què es va convenir l'opció, i
l'any 1991, en que es va exercir, per la qual cosa s'ha d'entendre que tant la finca com
el seu valor varen quedar estancats en aquest període, i així ho evidència el fet que en
la mateixa valoració presentada per la recurrent en contestar la reconvenció (folis 154
i següents) no es dóna cap diferència de valor a la finca entre ambdues dades, sinó
que sempre s'opera partint de les seves possibilitats urbanístiques, que no han tingut
cap variació, no havent la recurrent demostrat (i ni tan sols intentat) que s'hagués
produït cap diferència valorativa en el període expressat, per la qual cosa no escau
considerar la qüestió jurídica que ens planteja aquest motiu, que conseqüentment
desestimem, i amb ell tot el recurs, i haurem de condemnar la recurrent a la pèrdua del
dipòsit i al pagament de les costes, d'acord amb el que estableix el paràgraf 3 del núm.
3 de l'article 1715 de la Llei d'enjudiciament civil.
Per tot el que s'ha dit anteriorment, en nom del Rei i amb l'autoritat
que ens atorga la Constitució Espanyola.
DECIDIM
Que desestimem el recurs de cassació que s'esmenta en
l’encapçalament, en els antecedents de fet i en els fonaments legals 1r i 2n
d'aquesta resolució, i que es va interposar contra la sentència objecte de recurs.
Condemnem la societat recurrent a la pèrdua del dipòsit que va constituir i al pagament
de totes les costes d'aquest recurs.
Així ho pronunciem, ho manem i ho signem.
|
