Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Sentència de 7 de novembre de 1995

Anterior Amunt Següent

 

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya,
de 7 de novembre de 1995, núm 31/1995 (Sala civil i penal)

Antecedents de fet 
Fonaments de Dret 
Part dispositiva

 

Barcelona, 7 de novembre de 1995.

La Sala Civil i Penal del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, integrada pels magistrats que damunt s'esmenten, ha vist el recurs de cassació que es va interposar contra la sentència que va dictar en grau d'apel·lació la Secció 14ª de l’Audiència Provincial de Barcelona, com a conseqüència de les actuacions núm. 31/92 del judici declaratiu de menor quantia que va seguir el Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Rubí. La part actora «X, SA», representada pel procurador Sr. Miguel Pons de la Hija i defensada pel lletrat Sr. Jaime Figueras Vila, va interposar aquest recurs de revisió. «Y, SA» , representada per la procuradora Sra. Ana Moleres Muruzábal i defensada pel procurador Sr. José Gil Sanz, és la part contra la qual es recorre.

 

ANTECEDENTS DE FET

Primer. - El Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Rubí va veure les actuacions del judici declaratiu de menor quantia, a instàncies de «X, SA» contra «Y, SA» . En la demanda esmentada, un cop feta l'al·legació de fets i dels fonaments de dret, se sol·licitava que es dictés una sentència en què es condemnés la demandada «Y» a atorgar l'escriptura pública de compravenda sobre la finca que es descrivia, ja que havia exercit el dret d'opció que li havia estat cedit per l'arrendatària inicial de l'immoble, al qual havia estat obligada la demandada el 4 de febrer de 1987. També sol·licitava que es condemnés la demandada al pagament de les costes.

Segon. - Un cop admesa la demanda a tràmit, es va citar a termini la demandada, la qual va comparèixer oportunament mitjançant un escrit en què formulava la reconvenció i en què sol·licitava, en el supòsit que no es desestimés la demanda principal, que es dictés una sentència en què es rescindís, per raó de lesió ultradimidium, la compravenda que s'havia perfet quan es va exercir l'opció de la compra. També sol·licitava que es declarés que tenia dret a adquirir el que havia estat construït en la seva finca i que, un cop indemnitzada, es condemnés «X, SA» a lliurar-li el que havia estat edificat. La demandada també sol·licitava que s'imposés el pagament de les costes a la part actora. La demandant principal es va oposar a la demanda reconvencional, ja que estimava que la compravenda de les actuacions era de tipus mercantil, també considerava que era un contracte aleatori, que l'acció era de tipus personal i que la demandada no era catalana i, finalment, que no havia existit cap lesió en més de la meitat del preu just. Alhora admetia que a la finca de les actuacions s'havien fet unes edificacions que eren diferents de les originals.

Va seguir la tramitació del judici i, amb data 22 de novembre de 1993, es va dictar una sentència, que conté la següent DECISIÓ: «Desestimo la demanda que va interposar «X, SA» contra «Y, SA», a la qual absolc de les pretensions exercides en contra seva. Estimo parcialment la reconvenció formulada en sentit contrari i, conseqüentment, declaro rescindit per lesió el contracte de compra-venda de la finca situada al carrer C s/núm, paratge de C, de C, de 0000 metres quadrats de superfície, pel preu de 14.465.000 PTA, i que es va perfer entre les parts el mes d'octubre de 1991. Imposo el pagament de les costes a la demandant i demandada reconvencional».

Tercer. - Contra la sentència esmentada, la part demandant va interposar un recurs d'apel·lació que va ser admès a tots dos efectes. El recurs esmentat el va tramitar la Secció 14ª de l'Audiència Provincial de Barcelona i, en data 18 de març de 1995, els magistrats de la Secció esmentada van dictar una sentència, la part dispositiva de la qual és DECIDIM: «Estimem en part el recurs d'apel·lació que va interposar «X, SA» contra la sentència de data 22 de novembre de 1993 que va dictar el/la jutge del Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Rubí. Revoquem la sentència esmentada pel que fa al pagament de les costes de la demanda principal, sobre les quals no fem cap condemna expressa. Mantenim la resta dels pronunciaments de la sentència objecte de recurs i no fem cap menció pel que fa a les costes d'aquesta instància.»

Quart. - El procurador Sr. Miguel Pons de la Hija, en nom i representació de «X, SA», va interposar un recurs de cassació per infracció de dret civil comú i dret civil de Catalunya, que basava en els motius següents:

1r. Infracció de les normes de l'ordenament jurídic i la jurisprudència aplicables per resoldre les qüestions objecte de debat de la demanda principal. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per no haver aplicat els art. 350, 1091, 1258, 1450, 1451 i 1462 del Codi civil i la doctrina jurisprudencial, i a l'empara de les sentències del Tribunal Suprem de 31 de març de 1987, de 28 de novembre de 1962, de 9 d'abril de 1979, de 30 de setembre de 1992 i de 12 de març de 1948.

2n. A l'empara de l'art. 1692.4, per infracció de l'art. 344 en relació amb els números 325.2 i 326 del Codi de comerç, i amb el 321 de la Compilació de Dret civil català, i per infracció de la jurisprudència aplicable: sentències del Tribunal Suprem de 16 de juny de 1972, de 21 de desembre de 1981, de 20 de novembre de 1984, de 27 de maig de 1949, de 8 de juliol de 1988, de 17 de juliol i 6 d'abril de 1989, de 16 de juliol de 1972, de 31 de març de 1975, de 15 d'octubre de 1980, i de 12 i 13 de març de 1982.

3r. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692, per infracció (no aplicació) de l'art. 321.2 de la Compilació de dret civil de Catalunya i l'art. 1790 del Codi civil, i per infracció de la doctrina jurisprudencial: sentències del Tribunal Suprem, de 16 de febrer de 1974 i de 20 de juny de 1975, entre d'altres.

4t. A l'empara del núm. 4 de l'art. 1692 de la LEC, per infracció (no aplicació) dels art. 323, paràgraf 2n de la Compilació de dret civil de Catalunya i els art. 3.1, 1255, 1445 i 1450 del Codi civil, i per infracció de la doctrina jurisprudencial: sentències del Tribunal Suprem de 20 de desembre de 1990, de 26 de febrer de 1990, d'1 de desembre de 1992, i de les sentències del TSJC de 22 de desembre de 1969 i de 13 de maig de 1988.

Cinquè. - En data 25 de maig de 1995, es va dictar una provisió en què es tenia per interposat el recurs de cassació, i les actuacions es van comunicar al Ministeri Fiscal, d'acord amb el que estableix l'art. 1709 de la Llei d'enjudiciament civil. En data 6 de juny passat, el/la representant del Ministeri Fiscal va emetre un informe favorable quant a l'admissió del recurs de cassació que s'havia interposat. En data 19 de juny de 1995, aquesta Sala va dictar una interlocutòria en què s'admetia el recurs a tràmit i en què es concedia un termini de vint dies a la part contrària per tal que formalitzés un escrit per impugnar el recurs esmentat, la qual cosa va fer en el temps i la forma legals. Mitjançant una provisió de data 20 de juliol passat, es va assenyalar per a la votació i la decisió el dia 19 d'octubre de 1995.

Hi ha actuat com a Ponent el Magistrat de la Sala Il·lm. Sr. Antoni Bruguera i Manté.

 

FONAMENTS DE DRET

Primer. - El dia 18 de març d'enguany, la Secció Catorzena de l’Audiència Provincial de Barcelona va dictar una sentència en aquestes actuacions per resoldre el recurs d'apel·lació interposat per la societat «X, SA». En la sentència esmentada es confirmava íntegrament (llevat pel que fa al pagament de les costes de la demanda principal) la que va dictar la titular del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 2 de Rubí el dia 22 de novembre de 1993 i es desestimava la demanda deduïda per la societat X contra «Y, SA» , en la qual s'exigia l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda de la finca objecte del contracte d'opció de compra per un preu de 14.465.000 PTA, que es va establir com a definitiu en el contracte d'opció de compra.

Com diem, ambdues sentències rebutgen aquestes pretensions de la demandant i, per contrari, estimen l’acció de reconvenció plantejada per l'última societat contra la primera, ja que declaren rescindida per causa de lesió ultradimidium o engany a mitges la compra-venda de la finca de 2.527 metres quadrats de superfície, abans esmentada, ja que el preu real l'octubre de 1991, quan es va perfer la compra-venda, era de 50.144.000 PTA.

Segon. - «X, SA» formula aquest recurs de cassació contra la sentència de la segona instància i el fonamenta en quatre motius, encarrilats tots per la via processal del núm. 4 de l'article de 1692 de la Llei d'enjudiciament civil.

Tercer. - En el primer, denuncia infracció per manca d'aplicació dels art. 350, 1091, 1258, 1278, 1450, 1451, 1461 i 1462 del Codi civil i infracció de la doctrina jurisprudencial que esmenta (sentències del Tribunal Suprem de 31/3/87, de 28/11/62, de 9/4/79, de 30/9/92, i de 12/3/48) i el fonamenta en el fet que la sentència que impugna fixa la superfície de la finca objecte d'opció - i objecte de la consegüent compravenda- en 2527 metres quadrats, sense tenir en compte que el contracte d'opció tenia per objecte la finca donada en arrendament, que va ésser venuda com un cos cert a preu alçat, i que, per tant, l'obligació de la venedora era fer entrega del terreny arrendat i ocupat per l'optant, que estava comprès entre els seus límits.

Quart. - Pel que fa a la superfície de la finca objecte del litigi (nau núm. 13 i terreny annex), la sentència de l'Audiència diu que: « ... la superfície de la finca litigiosa (nave nº 13 y terreno anexo) ha sido correctamente determinada en el fundamento cuarto de la resolución recurrida que no ha sido desvirtuado por el informe de la recurrente y coincide con la dictaminada por el perito, que ha tenido en cuenta los documentos señalados por la parte actora, advirtiendo que el pacto se refiere al total de 2500 metros cuadrados, si bien la actora ha ocupado una superfície mayor (el dictamen obra a folios 398 y ss, y la aclaración al folio 402), habiéndose valorado la prueba pericial según las reglas de la norma (sic.) crítica»... i en el fonament quart de la sentència de Primera Instància, a la qual fa referència la sentència que aquí és objecte de recurs, es diu sobre la qüestió de la superfície que: «Para ésta (la demandante) se trata de una finca de unos 3800 metros cuadrados que tiene señalado el nº. 00 de la calle C de C.... mientras que la demandada señala que la finca que se arrendó es de menor superfície -unos 2.000 metros cuadrados de terreno mas 300 metros cuadrados aproximadamente de edificación .... ; del estudio de dicho gráfico (plano de la finca arrendada aportado por la aquí demandada al ejercitar la acción de desahucio) en relación con el aportado como número 10 de la demanda (folio 62) y el librado por el Ayuntamiento de C (folio 136) aparece que la finca arrendada tiene su fachada por el Este, donde, según el contrato de arrendamiento, no tiene señalado número de policía, en la calle C; asimismo se observa marcado con un trazo más grueso un perímetro irregular y en su interior un rectángulo señalándose mediante flechas 'terreno unos 2000 metros cuadrados' y "nave nº. 13 unos 300 metros cuadrados". La diferencia radica en que la actora pretende que la finca arrendada incluye además la parte posterior de la señalada en este documento, hasta llegar al linde de la misma calle C por el Oeste, de tal forma que se trataría de un solar con dos fachadas a la misma calle, -vía de trazado curvo de caso 180'- la oeste con número 22 de policía, según el Ayuntamiento y la este sin numeración en dicha calle, según el contrato, la tesis mantenida por la actora en este punto no puede sostenerse, no sólo porque ella no ha probado, mediante la aportación del correspondiente gráfico anexo al contrato de arrendamiento y opción, que la finca de que se trata tuviera los lindes y la superfície que se dice, sino porque no resulta lógico pensar que a falta de datos registrales que puedan identificar suficientemente un inmueble, y existiendo menciones administrativas igualmente aptas a tal fin, como son los números de policía de las vías públicas, los contratantes hubieran prescindido de las mismas, por lo que se llega a la conclusión de que la finca arrendada no tiene fachada a la calle C por el Oeste y por el Este, sino únicamente por éste último, correspondiéndose con el plano grafiado al folio 363 y 85, como alega la parte demandada y a la que según el dictamen pericial obrante al folio 397 le corresponde una superfície de 2527 metros cuadrados, por lo que sólo a ella se extiende el derecho de opción convenido».

Cinquè. - Restant fermes i immutables en cassació les anteriors premisses de fet (com és obligat, ja que el motiu del recurs discorre per la via del núm. 4 de l'article 1692 de la Llei processal civil, és evident que no poden haver-se infringit els preceptes del Codi civil que la recurrent invoca per manca d'aplicació, ja que per ésser aplicables, els fets haurien de ser totalment diferents.

Decau, per tant, el primer motiu de cassació.

Sisè. - El segon al·lega que la sentència objecte del recurs interpreta incorrectament els articles 344 i 325 del Codi de comerç i que infringeix, en no aplicar-los, l'art 326 del mateix Codi, el 321 de la Compilació de dret civil de Catalunya i la jurisprudència que esmenta. Argumenta que la sentència hauria hagut de declarar el caràcter mercantil de la compravenda de les actuacions, i diu que pel fet de ser mercantil no podia rescindir-se per causa de lesió en el preu (article 344 del Codi mercantil). També explica que la compradora és una societat anònima que per definició legal té caràcter mercantil, de la mateixa manera que la venedora, part demandada i que formula la reconvenció, i que les dues es caracteritzen, com totes les societats mercantils, pel seu ànim de lucre, i que hom ha de comprendre que la compravenda que ens ocupa no era per al consum propi de la compradora (art.326 del Codi de comerç) ni pel particular d'un soci d'ella i que, per tant, les seves úniques destinacions han d'ésser l'aportació de la finca a la societat -caràcter mercantil- o la seva venda amb ànim de lucre, també de caràcter mercantil, cosa que condueix al fet que la venda no podia rescindir-se segons l'article 344 del Codi mercantil.

Setè. - Les dues qüestions que el motiu anterior ens planteja (caràcter mercantil o no de la compravenda d'immobles malgrat el que estableix l'article 325 del Codi de comerç que solament fa referència als béns mobles com a possibles objectes de compravenda mercantil i, en el cas que pugui ésser mercantil la compravenda d'immobles, la possibilitat o no de la seva rescissió per causa de lesió ultradimidium), molt polèmiques en la doctrina, no han estat mai resoltes encara per aquest Tribunal, en no haver estat tampoc mai temes decisoris en cap de les seves sentències, i tampoc podem resoldre aquestes qüestions en el cas present per decidir aquest motiu, atesos els fets que consten en la sentència de Primera Instància (confirmada per la que és objecte de recurs), la qual, en el seu fonament legal vuitè, diu: ... «en autos ninguna prueba hay de que la compra de la finca de calle C s/n por parte de X se hubiera realizado con la intención de revenderla con lucro o ganancia, ni siquiera que los negocios especulativos inmobiliarios formen parte de su objeto social, ni que pretendiera llevar a cabo otras operaciones en la zona, de lo que pudiera deducirse, al menos, su voluntad de realización de un ciclo productivo o de transformación (p. ej. proyecto de urbanización), ni ninguna otra circunstancia que pudiera valorarse para calificar de mercantil la compraventa litigiosa. La única razón alegada a tal fin es el indudable "carácter de comerciante, de actora y demandada" y, precisamente, la Sentencia citada (fa referència a la d'aquesta Sala de 7 de juny de 1990) expresa que "lo que vale para poder calificar a una compraventa de mercantil es la intención inicial de revender..." y que 'la cualidad de comerciante o de sociedad mercantil, no impregna de mercantilidad a todas las actividades jurídicas que realiza'».

I com que aquesta és la doctrina correcta que brolla de l'aplicació dels articles 2 i 325 del Codi de comerç, tal com ja vàrem dir també en el cas de la nostra sentència abans esmentada de 7 de juny de 1990, no és possible tampoc aquí resoldre el fons de les expressades qüestions (mercantilitat de la compravenda d'immobles i existència, en el seu cas, d'acció de rescissió), atès que, com hem vist, els fets que han estat declarats per la sentència de l'Audiència no són cap base per sostenir aquestes discussions, ja que declaren l'absoluta manca de prova quant al fet que la compra s'hagués dut a terme amb la intenció de revendre amb ànim de lucre o guany [art. 325 del Codi civil (sic.)]; i essent així, és meridiana la seva naturalesa civil. Per tant, és improcedent d'elucubrar sobre temes que no concerneixen al cas.

En conseqüència, es declina també aquest segon motiu.

Vuitè. - El tercer considera que es vulneren, en no aplicar-los, l'art. 321.2 de la Compilació catalana, el 1790 del Codi civil i la jurisprudència que invoca. Raona que l'opció de compra exercida per la recurrent era un contracte de caràcter aleatori, segons l'art. 1790 del Codi civil, ja que existia una incertesa sobre la futura qualificació urbanística de la finca de les actuacions ja que la venedora acceptava el risc que la finca fos qualificada com a urbana amb el consegüent increment de valor i la minoració del seu benefici i, per altra banda, el comprador assumia el risc que fos qualificada de zona verda, amb la lògica pèrdua de valor de la seva inversió, per la qual cosa, acaba dient, va ésser l'aleatorietat del contracte el que va determinar el preu i que s'havia d'aplicar l'art. 321.2 de la Compilació, que exclou de la rescissió per lesió els contractes el preu dels quals hagi estat decisivament determinat pel seu caràcter aleatori.

Respecte a aquest punt, la sentència que es combat diu que en el present cas no hi ha cap indici que «el preu o la contraprestació hagi estat decisivament determinat pel caràcter aleatori-litigiós del que s'adquireix» (art. 321.2 de la Compilació) i, menys encara, (afegim ara nosaltres) quan veiem que no és veritat que la finca estigués pendent del risc d'una futura qualificació com a urbana o com a zona verda (com s'addueix en el recurs), sinó que ja estava definitivament qualificada com a urbana, encara que restava pendent del desenvolupament urbanístic (foli 135 de les actuacions) mitjançant un estudi de detall o un Pla especial de reforma interior (PERI), que en cap cas podria minvar el preu just de 50.144.000 PTA, que és la quantitat que va fixar la perita processal que ja va tenir en compte la reparcel·lació (folis 397 al 402 de les actuacions)

Així doncs, no pot prosperar tampoc el tercer motiu del recurs.

Novè. - El quart i darrer motiu s'articula com a subsidiari dels precedents; i com que cap dels anteriors ha estat estimat, hem d'estudiar també aquest. En ell s'afirma que es viola el segon paràgraf de l'art 323 de la Compilació, ja que addueix que en la sentència es diu «que per tal d'apreciar l'existència de la lesió, hom s'ha d'atenir al valor en venda que les coses tenien quan es va atorgar el contracte». En aquest cas, l'opció va ser atorgada el 4 de febrer de 1987, mentre que la sentencia objecte de recurs accepta com a preu just un valor donat l'any 1991.

Desè. - Sense negar la suggestivitat del problema que planteja el recurrent en aquest motiu, i que algunes vegades ja ha estudiat aquest Tribunal (per exemple sentències de 22 de març i 9 de novembre de 1993 i de 24 de febrer de 1994), veiem que, en aquest cas, aquest problema jurídic no hi és, ja que aquí no podem considerar que hi hagi hagut variació transcendent en el preu de la finca entre ambdues dades a l'efecte de la rescissió si es té en compte que el Pla general metropolità que va qualificar definitivament la finca va ésser aprovat l'any 1976 i que la va incloure quasi tota (menys 325 metres quadrats) en la zona urbana d'ordenació en edificació aïllada, subzona unifamiliar ZZZ Clau 00a) 00, dins un sector de reforma interior (foli 399 de les actuacions). Aquest sector de reforma no va ésser desenvolupat per cap mena d'instrument urbanístic entre l'any 1987, en què es va convenir l'opció, i l'any 1991, en que es va exercir, per la qual cosa s'ha d'entendre que tant la finca com el seu valor varen quedar estancats en aquest període, i així ho evidència el fet que en la mateixa valoració presentada per la recurrent en contestar la reconvenció (folis 154 i següents) no es dóna cap diferència de valor a la finca entre ambdues dades, sinó que sempre s'opera partint de les seves possibilitats urbanístiques, que no han tingut cap variació, no havent la recurrent demostrat (i ni tan sols intentat) que s'hagués produït cap diferència valorativa en el període expressat, per la qual cosa no escau considerar la qüestió jurídica que ens planteja aquest motiu, que conseqüentment desestimem, i amb ell tot el recurs, i haurem de condemnar la recurrent a la pèrdua del dipòsit i al pagament de les costes, d'acord amb el que estableix el paràgraf 3 del núm. 3 de l'article 1715 de la Llei d'enjudiciament civil.

Per tot el que s'ha dit anteriorment, en nom del Rei i amb l'autoritat que ens atorga la Constitució Espanyola.

 

DECIDIM

Que desestimem el recurs de cassació que s'esmenta en l’encapçalament, en els antecedents de fet i en els fonaments legals 1r i 2n d'aquesta resolució, i que es va interposar contra la sentència objecte de recurs. Condemnem la societat recurrent a la pèrdua del dipòsit que va constituir i al pagament de totes les costes d'aquest recurs.

Així ho pronunciem, ho manem i ho signem.

 

Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda