Projecte Norma Civil
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Sentència de 22 de desembre de 1994

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Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
de 22 de desembre de 1994, núm. 23/1994 (Sala Civil i Penal)

Antecedents de fet
Fonaments de Dret
Part dispositiva

  

Barcelona a veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro.

VISTO por la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 16ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre rescisión por lesión ultradimidium, cuyo recurso fue interpuesto por los demandantes D. X1, D. X2 y D. X3, representados por el Procurador D. Juan Dalmau Rafel y defendidos por el Letrado D. Andrés Gómez Alarcón.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

Primero. - Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona, fueron vistos autos de juicio declarativo de menor cuantía a instancia de Dª X4 y sus herederos D. X1, D. X2 y D. X3 contra D. X2, en la que solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos que estimaron oportunos, que se dictara sentencia en la que se declare la rescisión del contrato de compraventa de 11 de abril de 1985, otorgado a Dª X4, como vendedora y el demandado D. X2, como comprador, de los pisos 0 y 00 de la finca nº 000 de la calle C de esta Ciudad, por haber sufrido la vendedora, lesión en más de la mitad del justo precio, que debía haber satisfecho el comprador D. X2 , imponiéndose las costas al mismo.

 

Segundo. - Admitida la demanda a trámite se dispuso el emplazamiento de la parte demandada, lo que verificó en tiempo y forma, mediante la presentación de escrito de contestación, arreglado, a las prescripciones legales, oponiéndose a la misma y formulado reconvención, y acababa suplicando se dictara Sentencia por la que: A) se desestimara la demanda original; B) se declarara que la actora debía pagar a la demandada la cantidad de cuatro millones ciento ochenta y dos mil setecientas ochenta pesetas, más sus correspondientes intereses legales desde la interpretación judicial de la reconvención, condenando a la actora en dicho sentido; C) se impusieran las costas a la actora. Seguido el juicio por sus trámites el indicado Juzgado con fecha 21 de octubre de 1992 cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por D. X1, D. X2 Y D. X3 contra ella contenidos y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por este último, por lo que se condena a los herederos de Dª X4, D. X1, D. X2 y D. X3 a abonar a D. X2 P. N. la suma de CUATRO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTAS CUARENTA Y CUATRO PESETAS, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de esta resolución, así como al pago de las costas de este juicio.»

 

Tercero. - Contra la indicada sentencia la parte demandante interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y sustanciándose la alzada, la Sección dieciséis de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 28 de febrero de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: SE ESTIMA parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. X1, D. X2 y D. X3 contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 6 de Barcelona en fecha 21 de octubre de 1992 en el procedimiento de menor cuantía nº 337/89, y, revocándose parcialmente la misma, se estima parcialmente la reconvención interpuesta por D. X1, D. X2 y D. X3 contra aquél, a quien SE CONDENA al pago de DOS MILLONES CUATROCIENTAS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTAS CUATRO PESETAS, más el importe de las cuotas comunales vencidas desde el día 1 de enero de 1984 al día 11 de abril de 1985, más los intereses legales de la suma total desde la fecha de la interposición de la demanda. Se mantienen el resto de los pronunciamientos de dicha Sentencia. No se hace pronunciamiento alguno condenatorio respecto de las costas de ambas instancias. Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.»

 

Cuarto. - El procurador de los Tribunales D. Juan Dalmau Rafel, en nombre y representación de los demandantes D. X1, D. X2 y D. X3, formalizó recurso de casación por infracción de normas de Derecho civil común y Derecho civil de Cataluña, que basaba en los motivos siguientes:

1º - Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los arts. 609 y 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 1243 del Código civil.

2º - Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea y/o inaplicación de los arts. 321,1 y 323,2 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña.

 

Quinto. - Por providencia de fecha 31 de octubre pasado se tuvo por interpuesto el recurso de casación y pasaron las actuaciones al Ministerio Fiscal a los fines del art. 1709 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual mediante escrito de fecha 7 de noviembre pasado, solicitó la admisión a trámite del recurso. Por auto de fecha 17 de noviembre anterior, se admitió el recurso de casación interpuesto, no dando lugar a abrir el trámite de impugnación al mismo, por no haber comparecido la parte recurrida y señalando votación y fallo para el día 15 del mes actual a las once horas su mañana, teniendo lugar el día y hora señalados.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis Mª Díaz Valcárcel.

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

Primero. - La sentencia dictada por la Audiencia de Barcelona, en su parte bastante, confirma la del Juzgado de Primera Instancia que, a su vez, desestima la demanda en la que se ejercitaba la acción rescisoria de un contrato de compraventa de inmuebles, por la razón fundamental de «no concurrir la lesión invocada». Los actores interponen recurso de casación que articulan en dos motivos, ambos al amparo del nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A los efectos de la presente resolución podemos ordenarlos así: a) Inaplicación del art. 321.1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña; b) Interpretación errónea del art. 323.2 de la meritada Compilación, c) «Error de derecho en la apreciación de la prueba, que resulta por la infracción de lo dispuesto en los artículos 609 y 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el art. 1243 del Código civil, cuando establecen que... los jueces y los tribunales apreciarán la prueba pericial según las reglas de la sana crítica ... »

 

Segundo. - El art. 321.1 de la Compilación de Derecho civil de Cataluña dispone que los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter oneroso, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez. Los recurrentes argumentan que la sentencia impugnada no aplica el precepto referenciado «puesto que no da lugar a la rescisión, pese a que como en este recurso se contiene, la lesión estimada por esta parte lo es más de la mitad». Fácilmente se advierte que aquí los actores dan por supuesto lo que es cuestionable, a saber, si ha existido lesión enorme o ultradimidium, cosa que niegan las sentencias de instancia. Dicho de otra manera: ni la sentencia del Juzgado ni la de la Audiencia desconocen la premisa mayor, es decir, que en Cataluña los contratos onerosos relativos a bienes inmuebles pueden ser rescindidos cuando el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del precio justo. Pero la sentencia del Juzgado, con pormenorizadas razones asumidas en apelación, niega la premisa menor. En el caso de autos no hay lesión enorme y a falta del supuesto de hecho contemplado por la norma no cabe llegar a la conclusión rescisoria que el precepto prevé para cuando exista efectiva lesión y ésta rebase el limite establecido.

 

Tercero. - Denuncian asimismo los hermanos recurrentes la interpretación errónea del art. 323.2 de la Compilación en cuanto dispone que para apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea el valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad, aunque el contrato se consumare después. Ciertamente, el concepto de precio justo es el núcleo de la acción rescisoria por lesión ultradimidium desde que, en los siglos medios, la institución de raíz romana incorpora la noción aristotélica-tomista de justicia conmutativa. El legislador de 1960 no sólo recurre al concepto de precio justo como parámetro para apreciar la existencia de lesión sino que define lo que entiende por precio justo que identifica con el precio del mercado o sea el valor en venta. Frente a la dicción terminante del art. 323.2 de la Compilación no cabe acudir a criterios distintos al valor en venta -como podían ser el valor de afección, el catastral, el de capitalización de la renta, etc- para determinar el precio justo. Los conceptos expuestos han sido tratados reiteradamente por este Tribunal en las sentencias de 26 de febrero de 1990, 20 de diciembre de 1990, 20 de octubre de 1992, 21 de diciembre de 1992, 5 de octubre de 1993 y 7 de marzo de 1994, entre otras. Así, en la última de las citadas leemos que la sentencia recurrida no desconoce el art. 323.2 de la Compilación... «la resolución de la Audiencia atiende para decidir el pleito al precio de mercado y no contempla el valor fiscal o catastral, el de renta, el de afección o el meramente especulativo, sino el legalmente previsto de valor en venta, tomando en cuenta, como es lógico, las circunstancias concurrentes en el caso... Que para fijar dicho valor en venta o de mercado se hayan tenido en consideración unas u otras circunstancias o factores, o se haya dado superior eficacia a un dictamen pericial respecto de otro, no afecta al precepto invocado. Constituye simplemente un tema de prueba, ajeno a la norma sustantiva material.» Esto y no otra cosa es lo que hace la sentencia recurrida como se advierte de la simple lectura del segundo fundamento de derecho. El precio justo es el valor en venta y no el valor en renta o de capitalización de la renta. Pero, para determinar el valor en venta o precio de mercado no puede partirse -como hacen los recurrentes- de una abstracción: la de considerar los pisos de autos como libres de ocupantes, cuando la realidad es muy otra. La fijación del precio de mercado exige tener en cuenta la totalidad de circunstancias que concurren en la finca en el momento a que va referido el cómputo. Y ello es válido para las características físicas del inmueble, como su situación, antigüedad y sistema constructivo, pero también abarca las circunstancias jurídicas como puede ser la de estar ocupado por arrendatarios o inquilinos que pagan rentas muy bajas y tienen derecho a prórrogas forzosas, subrogaciones y traspasos. Es notorio que las fincas que tienen ocupantes de esta categoría sufren una fuerte depreciación en el mercado inmobiliario, que es imprescindible tener en cuenta para determinar el valor en venta real, no el basado en la hipótesis de que pudieran hallarse libres.

 

Cuarto. - Finalmente, alegan los recurrentes error de derecho en la apreciación de la prueba, infracción -dicen, que ha sido cometida por la sentencia recurrida al no constatar en ella que ha existido un dictamen pericial que valora exactamente los pisos objeto de la compraventa, dictamen aportado por la parte actora, hoy recurrente, posteriormente ratificado en juicio. Es conocida y reiterada la doctrina jurisprudencial que niega el carácter de prueba pericial a los dictámenes extraprocesales aportados al juicio por las partes. Así, entre las últimas resoluciones del Tribunal Supremo, podamos citar la sentencia de 29 de noviembre de 1993, en cuyo quinto fundamento de derecho leemos que la pretendida pericia «es una simple prueba preconstituida extraprocesalmente por la actora y aportada con su escrito de demanda a la que, según reiterada doctrina de esta Sala, no puede ser atribuido el carácter de prueba pericial, al no haber sido emitido el informe que aquélla contiene con las garantías exigidas para una prueba de esta naturaleza (artículos 612, 614, 617, 626 y 628 de la Ley de enjuiciamiento civil), con la consiguiente indefensión para la parte a la que se privó de las expresadas garantías procesales».

 

Quinto. - No menos conocida y reiterada es la doctrina jurisprudencial de que la apreciación y valoración de la prueba de peritos es función privativa de los juzgadores de la instancia, a cuyo criterio debe estarse, ya que sujeto su proceso valorativo a las reglas de la sana critica (art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no constatadas éstas en normas legales preestablecidas, tal criterio no puede ser sometido a revisión casacional, a menos que el mismo sea notoriamente irracional o no ajustado a las directrices de la lógica (sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1993). Este Tribunal, en una de sus más recientes resoluciones, recuerda que es reiterada doctrina del Tribunal Supremo que la valoración de la prueba pericial corresponde al juzgador de instancia y que por ende no puede servir de base a una casación la norma del art. 632 de la Ley de enjuiciamiento civil (a la que se remite el art. 1243 del Código civil). Cierto que cuando en el juicio valorativo de la pericial se incide en una conclusión totalmente contraria a la verdad o la lógica, además de los supuestos de ilegalidad o absurdo, se ha admitido excepcionalmente la posibilidad casacional, en la idea de que si bien las reglas de la sana crítica, a las que se refiere el precepto citado de la Ley procesal como único módulo de control judicial, no están predeterminadas, ni es factible predeterminarlas, sin embargo como no son algo distinto del raciocinio lógico, si burdamente se omite éste, es claro que no se respetan tales reglas, y por consiguiente se infringe el precepto. (Sentencia de 7 de marzo de 1994). En el caso enjuiciado, y en la pieza de pruebas de la parte actora, un Agente de la Propiedad inmobiliaria emitió dictamen pericial, ratificado a folio 261 de los autos, en cuyo acto el perito contestó a las aclaraciones solicitadas por las partes. El dictamen parte del valor que tendrían los pisos si se hallaran libres de ocupantes y, a continuación tasa el «precio de mercado en venta atendiendo a su situación arrendaticia» en una cantidad notablemente inferior. Nada hay aquí de absurdo, ilógico o contrario a las normas de la sana crítica. Es una máxima de experiencia que los pisos ocupados por arrendatarios que pagan rentas bajas y tienen derecho a prórroga forzosa sufren una fuerte devaluación en el mercado inmobiliario. El perito lo que hace es utilizar sus conocimientos especiales en la materia para cuantificar el valor proporcionando un dato imprescindible para que el Juez pueda establecer el cotejo que exige el art. 323.2 de la Compilación.

 

Sexto. - La desestimación de la totalidad de los motivos del recurso comporta la de éste, con la preceptiva condena en costas al recurrente, según dispone el art. 1715, in fine de la Ley procesal civil.

Por todo ello en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

 

FALLAMOS

 

Desestimando en todas sus partes el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. X1, D. X2 y D. X3 contra la sentencia pronunciada por la Sección Decimosexta de la Audiencia de Barcelona el 28 de febrero de 1994, condenando a la parte recurrente al pago de las costas procesales.

Líbrese certificación de esta resolución que se remitiré a la Sección Decimosexta de la Audiencia de Barcelona, juntamente con el rollo y autos recibidos en su día.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.


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