ANTECEDENTES DE HECHO
Primero. - Ante el Juzgado de Primera Instancia
nº 6
de Barcelona, fueron vistos autos de juicio declarativo de menor cuantía a instancia de
Dª X4 y sus herederos D. X1, D. X2 y D. X3 contra D. X2, en la que solicitaba previa alegación de
los hechos y fundamentos que estimaron oportunos, que se dictara sentencia en la que se
declare la rescisión del contrato de compraventa de 11 de abril de 1985, otorgado a Dª
X4, como vendedora y el demandado D. X2, como
comprador, de los pisos 0 y 00 de la finca nº 000 de la calle C de esta Ciudad, por haber sufrido la vendedora, lesión en más de la mitad del
justo precio, que debía haber satisfecho el comprador D. X2 ,
imponiéndose las costas al mismo.
Segundo. - Admitida la demanda a trámite se dispuso el
emplazamiento de la parte demandada, lo que verificó en tiempo y forma, mediante la
presentación de escrito de contestación, arreglado, a las prescripciones legales,
oponiéndose a la misma y formulado reconvención, y acababa suplicando se dictara
Sentencia por la que: A) se desestimara la demanda original; B) se declarara que la actora
debía pagar a la demandada la cantidad de cuatro millones ciento ochenta y dos mil
setecientas ochenta pesetas, más sus correspondientes intereses legales desde la
interpretación judicial de la reconvención, condenando a la actora en dicho sentido; C)
se impusieran las costas a la actora. Seguido el juicio por sus trámites el indicado
Juzgado con fecha 21 de octubre de 1992 cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO: Que
desestimo la demanda interpuesta por D. X1, D. X2 Y D. X3 contra ella contenidos y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta
por este último, por lo que se condena a los herederos de Dª X4, D. X1, D.
X2 y D. X3 a abonar a D. X2 P. N.
la suma de CUATRO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTAS CUARENTA Y CUATRO PESETAS, más
los intereses legales correspondientes desde la fecha de esta resolución, así como al
pago de las costas de este juicio.»
Tercero. - Contra la indicada sentencia la parte demandante
interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y sustanciándose la
alzada, la Sección dieciséis de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia
con fecha 28 de febrero de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: SE
ESTIMA parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal
de D. X1, D. X2 y D. X3 contra la Sentencia dictada
por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 6 de Barcelona en fecha 21 de
octubre de 1992 en el procedimiento de menor cuantía nº 337/89, y, revocándose
parcialmente la misma, se estima parcialmente la reconvención interpuesta por D.
X1, D. X2 y D. X3 contra aquél, a quien SE CONDENA al pago
de DOS MILLONES CUATROCIENTAS OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTAS CUATRO PESETAS, más el
importe de las cuotas comunales vencidas desde el día 1 de enero de 1984 al día 11 de
abril de 1985, más los intereses legales de la suma total desde la fecha de la
interposición de la demanda. Se mantienen el resto de los pronunciamientos de dicha
Sentencia. No se hace pronunciamiento alguno condenatorio respecto de las costas de ambas
instancias. Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado
de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.»
Cuarto. - El procurador de los Tribunales D. Juan Dalmau
Rafel, en nombre y representación de los demandantes D. X1, D. X2 y D.
X3, formalizó recurso de casación por infracción de normas de
Derecho civil común y Derecho civil de Cataluña, que basaba en los motivos siguientes:
1º - Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, por infracción de los arts. 609 y 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en
relación con el artículo 1243 del Código
civil.
2º - Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil por interpretación errónea y/o inaplicación de los
arts.
321,1 y 323,2 de la
Compilación de Derecho Civil de Cataluña.
Quinto. - Por providencia de fecha 31 de octubre pasado se
tuvo por interpuesto el recurso de casación y pasaron las actuaciones al Ministerio
Fiscal a los fines del art. 1709 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual mediante
escrito de fecha 7 de noviembre pasado, solicitó la admisión a trámite del recurso. Por
auto de fecha 17 de noviembre anterior, se admitió el recurso de casación interpuesto,
no dando lugar a abrir el trámite de impugnación al mismo, por no haber comparecido la
parte recurrida y señalando votación y fallo para el día 15 del mes actual a las once
horas su mañana, teniendo lugar el día y hora señalados.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis Mª Díaz Valcárcel.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Primero. - La sentencia dictada por la Audiencia de
Barcelona, en su parte bastante, confirma la del Juzgado de Primera Instancia que, a su
vez, desestima la demanda en la que se ejercitaba la acción rescisoria de un contrato de
compraventa de inmuebles, por la razón fundamental de «no concurrir la lesión
invocada». Los actores interponen recurso de casación que articulan en dos motivos,
ambos al amparo del nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A los
efectos de la presente resolución podemos ordenarlos así: a) Inaplicación del
art.
321.1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña; b) Interpretación errónea del
art. 323.2 de la meritada Compilación, c) «Error de derecho en la apreciación de la
prueba, que resulta por la infracción de lo dispuesto en los artículos 609 y 632 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el art. 1243 del Código
civil, cuando
establecen que... los jueces y los tribunales apreciarán la prueba pericial según las
reglas de la sana crítica ... »
Segundo. - El art. 321.1 de la Compilación de Derecho civil
de Cataluña dispone que los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter
oneroso, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más
de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato
concurran todos los requisitos necesarios para su validez. Los recurrentes argumentan que
la sentencia impugnada no aplica el precepto referenciado «puesto que no da lugar a la
rescisión, pese a que como en este recurso se contiene, la lesión estimada por esta
parte lo es más de la mitad». Fácilmente se advierte que aquí los actores dan por
supuesto lo que es cuestionable, a saber, si ha existido lesión enorme o ultradimidium,
cosa que niegan las sentencias de instancia. Dicho de otra manera: ni la sentencia del
Juzgado ni la de la Audiencia desconocen la premisa mayor, es decir, que en Cataluña los
contratos onerosos relativos a bienes inmuebles pueden ser rescindidos cuando el
enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del precio justo. Pero la sentencia
del Juzgado, con pormenorizadas razones asumidas en apelación, niega la premisa menor. En
el caso de autos no hay lesión enorme y a falta del supuesto de hecho contemplado por la
norma no cabe llegar a la conclusión rescisoria que el precepto prevé para cuando exista
efectiva lesión y ésta rebase el limite establecido.
Tercero. - Denuncian asimismo los hermanos recurrentes la
interpretación errónea del art. 323.2 de la Compilación en cuanto dispone que para
apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea el valor en venta
que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o
análogas circunstancias en la respectiva localidad, aunque el contrato se consumare
después. Ciertamente, el concepto de precio justo es el núcleo de la acción rescisoria
por lesión ultradimidium desde que, en los siglos medios, la institución de raíz romana
incorpora la noción aristotélica-tomista de justicia conmutativa. El legislador de 1960
no sólo recurre al concepto de precio justo como parámetro para apreciar la existencia
de lesión sino que define lo que entiende por precio justo que identifica con el precio
del mercado o sea el valor en venta. Frente a la dicción terminante del art. 323.2 de la
Compilación no cabe acudir a criterios distintos al valor en venta -como podían ser el
valor de afección, el catastral, el de capitalización de la renta, etc- para determinar
el precio justo. Los conceptos expuestos han sido tratados reiteradamente por
este
Tribunal en las sentencias de 26 de febrero de 1990, 20 de diciembre de 1990,
20 de
octubre de 1992, 21 de diciembre de
1992, 5 de octubre de 1993 y 7 de marzo de 1994, entre
otras. Así, en la última de las citadas leemos que la sentencia recurrida no desconoce
el art. 323.2 de la Compilación... «la resolución de la Audiencia atiende para decidir
el pleito al precio de mercado y no contempla el valor fiscal o catastral, el de renta, el
de afección o el meramente especulativo, sino el legalmente previsto de valor en venta,
tomando en cuenta, como es lógico, las circunstancias concurrentes en el caso... Que para
fijar dicho valor en venta o de mercado se hayan tenido en consideración unas u otras
circunstancias o factores, o se haya dado superior eficacia a un dictamen pericial
respecto de otro, no afecta al precepto invocado. Constituye simplemente un tema de
prueba, ajeno a la norma sustantiva material.» Esto y no otra cosa es lo que hace la
sentencia recurrida como se advierte de la simple lectura del segundo fundamento de
derecho. El precio justo es el valor en venta y no el valor en renta o de capitalización
de la renta. Pero, para determinar el valor en venta o precio de mercado no puede partirse
-como hacen los recurrentes- de una abstracción: la de considerar los pisos de autos como
libres de ocupantes, cuando la realidad es muy otra. La fijación del precio de mercado
exige tener en cuenta la totalidad de circunstancias que concurren en la finca en el
momento a que va referido el cómputo. Y ello es válido para las características
físicas del inmueble, como su situación, antigüedad y sistema constructivo, pero
también abarca las circunstancias jurídicas como puede ser la de estar ocupado por
arrendatarios o inquilinos que pagan rentas muy bajas y tienen derecho a prórrogas
forzosas, subrogaciones y traspasos. Es notorio que las fincas que tienen ocupantes de
esta categoría sufren una fuerte depreciación en el mercado inmobiliario, que es
imprescindible tener en cuenta para determinar el valor en venta real, no el basado en la
hipótesis de que pudieran hallarse libres.
Cuarto. - Finalmente, alegan los recurrentes error de
derecho en la apreciación de la prueba, infracción -dicen, que ha sido cometida por la
sentencia recurrida al no constatar en ella que ha existido un dictamen pericial que
valora exactamente los pisos objeto de la compraventa, dictamen aportado por la parte
actora, hoy recurrente, posteriormente ratificado en juicio. Es conocida y reiterada la
doctrina jurisprudencial que niega el carácter de prueba pericial a los dictámenes
extraprocesales aportados al juicio por las partes. Así, entre las últimas resoluciones
del Tribunal Supremo, podamos citar la sentencia de 29 de noviembre de 1993, en cuyo
quinto fundamento de derecho leemos que la pretendida pericia «es una simple prueba
preconstituida extraprocesalmente por la actora y aportada con su escrito de demanda a la
que, según reiterada doctrina de esta Sala, no puede ser atribuido el carácter de prueba
pericial, al no haber sido emitido el informe que aquélla contiene con las garantías
exigidas para una prueba de esta naturaleza (artículos 612, 614, 617, 626 y 628 de la Ley
de enjuiciamiento civil), con la consiguiente indefensión para la parte a la que se
privó de las expresadas garantías procesales».
Quinto. - No menos conocida y reiterada es la doctrina
jurisprudencial de que la apreciación y valoración de la prueba de peritos es función
privativa de los juzgadores de la instancia, a cuyo criterio debe estarse, ya que sujeto
su proceso valorativo a las reglas de la sana critica (art. 632 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) y no constatadas éstas en normas legales preestablecidas, tal
criterio no puede ser sometido a revisión casacional, a menos que el mismo sea
notoriamente irracional o no ajustado a las directrices de la lógica (sentencia del
Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1993). Este Tribunal, en una de sus más recientes
resoluciones, recuerda que es reiterada doctrina del Tribunal Supremo que la valoración
de la prueba pericial corresponde al juzgador de instancia y que por ende no puede servir
de base a una casación la norma del art. 632 de la Ley de enjuiciamiento civil
(a la que
se remite el art. 1243 del Código civil). Cierto que cuando en el juicio valorativo de la
pericial se incide en una conclusión totalmente contraria a la verdad o la lógica,
además de los supuestos de ilegalidad o absurdo, se ha admitido excepcionalmente la
posibilidad casacional, en la idea de que si bien las reglas de la sana crítica, a las
que se refiere el precepto citado de la Ley procesal como único módulo de control
judicial, no están predeterminadas, ni es factible predeterminarlas, sin embargo como no
son algo distinto del raciocinio lógico, si burdamente se omite éste, es claro que no se
respetan tales reglas, y por consiguiente se infringe el precepto. (Sentencia de 7 de
marzo de 1994). En el caso enjuiciado, y en la pieza de pruebas de la parte actora, un
Agente de la Propiedad inmobiliaria emitió dictamen pericial, ratificado a folio 261 de
los autos, en cuyo acto el perito contestó a las aclaraciones solicitadas por las partes.
El dictamen parte del valor que tendrían los pisos si se hallaran libres de ocupantes y,
a continuación tasa el «precio de mercado en venta atendiendo a su situación
arrendaticia» en una cantidad notablemente inferior. Nada hay aquí de absurdo, ilógico
o contrario a las normas de la sana crítica. Es una máxima de experiencia que los pisos
ocupados por arrendatarios que pagan rentas bajas y tienen derecho a prórroga forzosa
sufren una fuerte devaluación en el mercado inmobiliario. El perito lo que hace es
utilizar sus conocimientos especiales en la materia para cuantificar el valor
proporcionando un dato imprescindible para que el Juez pueda establecer el cotejo que
exige el art. 323.2 de la
Compilación.
Sexto. - La desestimación de la totalidad de los motivos
del recurso comporta la de éste, con la preceptiva condena en costas al recurrente,
según dispone el art. 1715, in fine de la Ley procesal civil.
Por todo ello en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el
pueblo.
FALLAMOS
Desestimando en todas sus partes el recurso de casación interpuesto
por la representación procesal de D. X1, D. X2 y D. X3 contra la sentencia pronunciada por la Sección Decimosexta de la Audiencia de
Barcelona el 28 de febrero de 1994, condenando a la parte recurrente al pago de las costas
procesales.
Líbrese certificación de esta resolución que se remitiré a la
Sección Decimosexta de la Audiencia de Barcelona, juntamente con el rollo y autos
recibidos en su día.
Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y
firmamos.
