Sentència de 7 de març de 1994

Antecedents de fet
Fonaments de Dret
Part dispositiva

Barcelona a siete de marzo de mil novecientos noventa y cuatro.

VISTO por la Sala de lo civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los magistrados del margen, el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4º de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre declaración del ejercicio del derecho de opción de compra sobre rescisión ultradimidum, cuyo recurso fue interpuesto por la demandante Dª X1, representada por el Procurador Sr. Luis Alfonso Pérez de Olaguer Moreno y defendida por el letrado D. Francisco Fernández de Villavicencio, en que ha sido parte recurrida «Y1», representada por el procurador Sr. Manuel Sugrañes Perotes y defendida por el letrado D. Josep Gelí Vilallonga.

Primero. - Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Barcelona, fueron vistos autos de juicio declarativo de menor cuantía a instancia de Dª X1 contra Y1, en la que solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos que estimó oportunos que se dictara sentencia por la que se declarase que la vendedora Dª X1 sufrió lesión en más de la mitad del justiprecio de la finca vendida en la escritura que a 24 de julio de 1987 autorizó el Notario de Barcelona D. Vicente Lázaro Ventura y que en consecuencia procede la rescisión de la citada compraventa.

Segundo. - Admitida la demanda se dispuso el emplazamiento del demandado, lo que verificó oportunamente, suplicando que se dictase sentencia por la que se desestimase en todos sus puntos la demanda, con imposición de costas a la actora.

Seguido el juicio por sus trámites el indicado Juzgado con fecha 12 de marzo de 1992, dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Luis Alfonso Pérez de Olaguer en nombre y representación de X1 contra Y1, debo absolver y absuelvo a esta última de las pretensiones aducidas en aquélla, imponiendo a la actora las costas del juicio.»

Tercero. - Contra la indicada sentencia la parte demandante interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, y sustanciándose la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 31 de mayo de 1993, cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso interpuesto por el Procurador Sr. Pérez de Olaguer frente a la Sentencia dictada en el juicio de Menor Cuantía 743/89 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de esta ciudad, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia en su parte dispositiva, con imposición de costas al recurrente».

Cuarto. - El procurador D. Luis Alfonso Pérez de Olaguer Moreno, en nombre y representación de Dª X1, formalizó recurso de casación por infracción de normas de Derecho civil común y Derecho civil de Cataluña, que basaba en los motivos siguientes:

1º - Al amparo del núm. 4 del art. 1692 de la LEC, por infracción del párrafo 2º del art. 323 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña.

2º - Al amparo del número 4 del art. 1692 de la LEC por infracción del art. 1253 del Código civil.

3º - Al amparo del núm. 4 del art. 1692 de la LEC, por infracción del art. 1243 del Código civil, en relación con el art. 632 de la LEC y por infracción de las sentencias del Tribunal supremo de 15 de octubre de 1991 y sentencia del Tribunal supremo de 17 de octubre de 1990.

4º - Al amparo del núm. 4 del art. 1692 de la LEC, por infracción del art. 321 párrafo 1º de la Compilación.

5º - Al amparo del núm. 3 del art. 1692 de la LEC, con infringido el art. 359 de la LEC.

6º - Al amparo del núm. 4 del art. 1692 de la LEC, por infracción del párrafo 1º del art. 1281 del Código civil.

Quinto. - Por providencia de fecha 15 de noviembre de 1993, se tuvo por interpuesto el recurso de casación y pasaron las actuaciones al Ministerio Fiscal a los fines del art. 1709 de la Ley de enjuiciamiento civil, el cual mediante escrito de fecha 29 de noviembre de 1993, solicitó la admisión a trámite del recurso en base al art. 1730, 1º del indicado cuerpo legal, en su redacción dada por la Ley 10/1992 de 30 de abril de Medidas Urgentes de Reforma Procesal y en base al art. 73 párrafo primero letra a) de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/85 de 1 de julio. Por auto de fecha 13 de diciembre de 1993, se admitió el recurso de casación interpuesto y se concedió un plazo de 20 días para que la parte contraria formalizara escrito de impugnación, lo cual tuvo lugar. Por providencia de fecha 17 de enero pasado, se señaló vista para el día 17 de febrero último, la cual tuvo lugar con asistencia de los letrados y procuradores de ambas partes, solicitando la parte recurrente que se casara la sentencia recurrida de conformidad con lo solicitado y la parte recurrida que no se diera lugar al recurso, condenando en costas al recurrente.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Jesús E. Corbal Fernández.

Primero. - El supuesto que constituye el objeto procesal de juicio de menor cuantía entablado por Dª. X1 contra la entidad mercantil Y1 se configura en torno a una acción de rescisión por lesión «ultradimidium», regulada en los arts. 321 a 325 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, en relación con dos fincas -parcelas catastrales 000 y 001, sin colindancia entre sí, sitas en la partida de P, del término municipal de L., agrupadas registralmente bajo el número 0000, finca registral que fue objeto de compraventa por la actora a la Compañía demandada el 24 de julio de 1987. La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 12 de Barcelona de 12 de marzo de 1992 desestima la demanda por no haberse probado la existencia de la lesión, cuya consecuencia deriva básicamente, y en síntesis, de que dadas las circunstancias urbanísticas de la finca registral y lo pactado en la propia escritura de venta existía un factor de riesgo o inseguridad (alea) que no fue tomado en consideración para fijar el precio justo, de necesaria predeterminación para poder apreciar de si da o no la situación de lesión contemplada en la ley. La Sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta capital de 31 de mayo de 1993 desestima el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la actora, y confirma la resolución recurrida, entendiendo, en síntesis, que si bien no cabe calificar de aleatorio el contrato cuyo carácter lesivo se pretende en la demanda, sin embargo habida cuenta el planteamiento contractual de las partes se inclina por dar mayor eficacia a una de las periciales practicadas en detrimento de la otra, optando por la del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, la cual prescinde del planeamiento legalmente vigente y se basa para determinar cuantitativamente el valor de mercado de la finca, «en la expectativa (urbanística) razonable y real» (sic). Contra esta última sentencia se interpone por la actora-apelante recurso de casación con amparo procesal en el ordinal cuarto del art. 1692 LEC, salvo el motivo quinto en el que al denunciarse la vulneración del art. 359 LEC por falta de claridad de la sentencia recurrida se plantea correctamente por el cauce del ordinal tercero, alegándose como preceptos infringidos el art. 323, párrafo segundo, de la Compilación (motivo primero); art. 1253 del Código Civil (motivo segundo); art. 1243 del Código civil en relación con el art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que también se cita como infringido, y Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1990 y 15 de octubre de 1991; art. 321 párrafo primero de la Compilación (motivo cuarto), y el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil (motivo sexto).

Segundo. - El primer motivo del recurso debe ser desestimado porque la sentencia recurrida no desconoce el párrafo segundo del art. 323 de la Compilación en el que se dispone que «per tal d'apreciar l'existència de la lesió hom s'atindrà al preu just o sia al valor de venda que les coses tinguessin al temps d'ésser atorgat el contracte ... ». La resolución de la Audiencia atiende para decidir el pleito al precio de mercado, y no contempla el valor fiscal o catastral, el de renta, el de afección o el meramente especulativo, sino el legalmente previsto de valor en venta, tomando en cuenta, como es lógico, las circunstancias concurrentes en el caso. Así lo dice explícitamente, así resulta del acogimiento del dictamen pericial emitido por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, y así se reconoce incluso en el propio recurso. Que para fijar dicho valor en venta o de mercado se hayan tenido en consideración unas u otras circunstancias o factores, o se haya dado superior eficacia a un dictamen pericial respecto de otro, no afecta al precepto invocado. Constituye simplemente un tema de prueba, ajeno a la norma sustantiva material. Como igualmente es extraño a ésta el hecho de que el Tribunal, para tratar de justificar la preferencia por un concreto informe pericial, parta de lo que considera perspectiva contractual de los contratantes. Desde otro punto de vista es de indicar que es cierto que el art. 323, también en su párrafo segundo, alude como término comparativo para calcular el valor en venta, a la contemplación del precio, de otras cosas de iguales o análogas circunstancias de la misma localidad, pero con independencia de que tal previsión constituye un simple elemento orientativo, del que, dada la exigencia legal, no cabria prescindir sin al menos una explicación razonable, en cualquier caso la apreciación de su hipotética conculcación requiere que haya una base probatoria clara de la que resulte la existencia de fincas de análogas características y que su precio de mercado (por venta u oferta sería de compra) es el que se especifica, lo que en el caso no ocurre; y sin que quepa deducirlo del informe pericial del Arquitecto, pues, además de lo que se dirá, la referencia a un muestreo sin datos más concretos, adolece de ambigüedad y representa escaso bagaje para poder considerar contradicha la normativa legal.

Tercero. - El segundo motivo del recurso de casación, en el que se denuncia infracción del art. 1253 del Código Civil, debe correr igual suerte desestimatoria que el anterior. El precepto se refiere a las presunciones «hominis» o judiciales, y mal se puede considerar violado si se advierte que el Tribunal «a quo» no se apoyó, para fijar el precio justo de la finca registral litigiosa, en ninguna presunción. En la presunción se parte de una afirmación base (que ha de estar plenamente probada), y mediante un proceso deductivo de inferencia lógica, se obtiene una consecuencia (afirmación o hecho presumido) relevante para la decisión del proceso. Nada de ello se observa en la Sentencia impugnada. La Audiencia tiene ante sí los informes periciales contrarios, y en el trance de decidirse por uno u otro, elige aquel que, a su juicio, toma en cuenta la misma perspectiva fáctica y jurídica que contemplaron los contratantes y se revela en sus estipulaciones. El Tribunal «a quo» no se limitó -y pudo haberlo hecho- a considerar más acertada, convincente, o aceptable una pericia respecto de la otra, sino que fue más allá, razona el por qué de su elección; y este razonamiento no supone ninguna presunción. Con la argumentación del recurso se introduce confusión en lo que constituye, desde la óptica técnica, el proceso lógico de formación del juicio jurisdiccional, al alterarse la temporalidad de las secuencias, habida cuenta que la valoración probatoria (en su caso, la pericia), opera con anterioridad a las presunciones. Además, aunque hubiere una presunción, nada cambiaría, pues no se aprecia en el discurso judicial falta de lógica, error o equivocación; e incluso, a los meros efectos dialécticos, aunque cupiere alguna duda acerca de la exactitud del razonamiento, que no es así como luego se verá, no le sería dable a este Tribunal optar por una conclusión diferente habida cuenta la naturaleza de la casación, que no es una tercera instancia.

Cuarto. - El tercer motivo del recurso, que constituye el tema nuclear del mismo, debe igualmente decaer por su absoluta falta de consistencia. Es reiterada doctrina del Tribunal Supremo que la valoración de la prueba pericial corresponde al juzgador de instancia, y que por ende no puede servir de base a una casación la norma del art. 632 de la LEC (a la que se remite el art. 1243 del Código Civil). Cierto que cuando en el juicio valorativo de la pericial se incide en una conclusión totalmente contraria a la verdad o la lógica, además de los supuestos de ilegalidad o absurdo, se ha admitido excepcionalmente la posibilidad casacional, en la idea de que si bien las reglas de la sana crítica, a que se refiere el precepto citado de la Ley Procesal como único módulo de control judicial, no están predeterminados, ni es factible predeterminarlas, sin embargo como no son algo distinto del raciocinio lógico, si burdamente se omite éste, es claro que no se respetan tales reglas, y por consiguiente se infringe el precepto. Y ello ocurre, y así lo reconoció el Tribunal Supremo en las Sentencias citadas en el recurso (entre otras), cuando en sede de tema específicamente técnico el juez sustituye (hace de...) al perito, o se prescinde de un informe pericial sin explicación al efecto. Y nada de esto sucede en autos. La Audiencia opta por un dictamen pericial respecto de otro, y tal actuación corresponde al ámbito de su plena soberanía. Entrar aquí en un nuevo examen comparativo de las dos pericias, supondría convertir al recurso en una tercera instancia. Sin embargo, con el único propósito, de contribuir a reforzar el criterio judicial plasmado en las dos resoluciones de instancia, y contradecir la hábil pero sesgada (por unilateral o incompleta) versión del recurso, se hace oportuno reflexionar sobre algunos aspectos de interés. En el momento de celebrarse el contrato de compraventa había dos perspectivas urbanísticas. Una era el Plan (Intermunicipal) General de Ordenación del Sector Meridional (Primer Sector) de la Comarca de C. aprobado por el Ministerio de Vivienda el 4 de marzo de 1963, con arreglo al que la finca tenía la condición de «campo urbanizable», y otra era el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de L., (Revisión del Plan General para este Municipio), el que estaba en trámite, y sólo había tenido lugar la aprobación inicial por el Ayuntamiento de L. en fecha 13 de septiembre de 1985, y con arreglo al cual la finca se consideraba «suelo no urbanizable». Con posterioridad al contrato de compraventa recayó aprobación provisional, y el 20 de junio de 1990 (DOG 19 diciembre) aprobación definitiva, en que se atribuye a la finca la condición de «suelo urbanizable programado». Es cierto que en dicho momento de perfección de la compraventa (24 julio 1987) no estaban suspendidas las licencias de construcción, pero las posibilidades de edificación eran bastante problemáticas, pues era preciso elaborar un Plan Parcial (propuesta de planeamiento) y no había ninguna seguridad acerca de cuál podría ser la edificabilidad que se permitiría en la zona. Ello se deduce con meridiana claridad de los dos dictámenes periciales, explica el contenido de las estipulaciones contractuales (probable causa del contrato, como distinta de la causa de la obligación), y entre las que figura la de fijar un aumento de precio para el caso de que se permitiera por el nuevo Plan una determinada edificabilidad, y constituye la base argumental de las Sentencias de instancia. Por un lado, la resolución del Juzgado que, con fina sutileza jurídica, valora el factor de riesgo e inseguridad -verdadera incertidumbre- como un «alea», el que por cierto, el Perito Arquitecto comenta (f. 30 del informe, 240 de autos), pero no toma en consideración en el momento de concretar el precio justo, ateniéndose únicamente a su particular aplicación del Plan vigente del año 1963 y por ello el juzgador de primera instancia prescinde de su dictamen. Por otro lado, la Audiencia que después de destacar también la apreciación obrante en dicho informe pericial, viene a entender, con un razonamiento que esta Sala comparte, y que en cualquier caso no cabría tildar de ilógico, erróneo o ilegal, que las partes contratantes eran conscientes de la existencia de una situación bastante insegura acerca de las verdaderas posibilidades de edificabilidad, tanto de presente, como en expectativa de futuro, y de ahí sus previsiones contractuales (condiciones, en el sentido de estipulaciones), y que se contemple un aumento de precio en relación con la eventual consecución de un determinado aprovechamiento urbanístico. Por ello es indiferente lo razonado en el recurso en relación con la licencia de edificación, y carece de sentido discurrir acerca de si al tiempo de celebrarse la compraventa se conocía o no la futura calificación urbanística. Y en cambio resulta plenamente acertada la conclusión del Tribunal «a quo», que resulta además ratificada por el Informe del Ayuntamiento, y las propias dificultades que revelan los peritos para obtener una información oficial sobre el tema.

Quinto. - Por último, también deben ser desestimados los tres restantes motivos: el cuarto (en que se denuncia infracción del párrafo primero del art. 321 de la Compilación) porque no se contiene fundamentación alguna que permita atisbar en qué sentido se ha podido conculcar la norma alegada, y, por otro lado, es claro que no cabe su invocación con referencia a los motivos anteriores al no existir la necesaria interrelación; el quinto (en el que se alega como infringido el art. 359 de la LEC) porque la Sentencia impugnada no adolece en absoluto de claridad, y es obvio que el mero hecho de acoger un determinado dictamen pericial, aunque en el mismo se considera que existía una suspensión de las licencias de edificabilidad, que la propia resolución estima que había sido alzada, no integra el vicio que se denuncia, ni tiene la relevancia que pretende dársele en el recurso; y el sexto motivo (en que se acusa infracción del párrafo primero del art. 1281 del Código Civil) porque no se aprecia la concurrencia de ninguna interpretación contractual con trascendencia al fallo (que es lo que importa para el recurso de casación) que pueda ser objeto de reproche; y además no es cierto lo que se dice en el desarrollo del motivo, pues la cláusula a) de la cláusula tercera de la escritura de venta no se refiere a ningún número de viviendas, y la cláusula b) (a la que probablemente se quiere aludir en el recurso) viene a decir lo que sostiene la Sentencia de la Audiencia en el fundamento quinto objeto de contradicción (el plus del precio se contempla en relación con cada vivienda que exceda de veinte, lo que supone que una autorización de edificación hasta el número veinte inclusive no permitía reclamar aumento alguno de aquél). Finalmente es de destacar como de la lectura de los términos del contrato se deduce con meridiana claridad el grado de incertidumbre de la situación urbanística de la finca, y por ende el acertado planteamiento de la Sala para considerar más ajustado a la realidad del momento, en relación con la expectativa urbanística «razonable y real», el informe pericial del Agente de la Propiedad Inmobiliaria.

Sexto. - Al desestimarse todos los motivos del recurso, de conformidad con lo establecido en el art. 1715, último párrafo, se condena a la parte recurrente a las costas del recurso y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará destino legal.

EN NOMBRE DEL REY Y POR LA AUTORIDAD CONCEDIDA POR EL PUEBLO

Que declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Dª X1 contra la Sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad el 31 de mayo de 1993, y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y a la pérdida del depósito, al que se dará el destino legal. Líbrese certificación de esta Sentencia que en unión de los autos y Rollo correspondiente, se remitirá a la Sección antes expresada. Y dése a esta resolución la publicación prevenida en la Ley.