Sentència de 22 de març de 1993

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
de 22 de març de 1993, núm. 7/1993 (Sala civil i penal)

Excmo. Sr. Presidente: D. José A. Somalo Giménez. Iltmos. Sres. Magistrados: D. Luis Mª Díaz Valcárcel. D. Luis Puig Ferriol.

Barcelona a veintidós de marzo de mil novecientos noventa y tres.

VISTO por la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona, sobre declaración de la validez del contrato de opción de compra de finca, y subsiguiente escritura pública, cuyo recurso fue interpuesto por el demandado D. X, representado por el procurador D. Francisco Javier Manjarín Albert, y defendido por el letrado D. Josep Pi Marqués, y en el que es parte recurrida la actora Y,S.A., representada por el procurador D. Àngel Joaniquel Ibarz y defendida por el letrado D. Ricardo Carrero de la Torre.

Primero. - Que ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona, fueron vistos autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos a instancia de Y, S.A., contra D. X, en los que se solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que de dictara sentencia en la que estimando la demanda en todas sus partes se declarara la validez del contrato de opción de compra y del derecho que el actor tiene a recibir del demandado la escritura de compraventa sobre la finca objeto del contrato, por el precio de 24.150.000 ptas, condenando al demandado D. X a otorgarle la correspondiente escritura de compraventa con imposición de las costas del juicio.

Segundo. - Admitida a trámite la demanda, se dispuso el emplazamiento del demandado, quien compareció oportunamente contestando a la demanda, oponiéndose a la misma y formulando reconvención en solicitud de que se declarara la rescisión de la compraventa por lesión ultra dimidium o engany a mitges sin perjuicio de los derechos que al adquirente reconoce el art. 325 de la Compilación de derecho civil de Cataluña, con expresa condena en costas al demandado de reconvención; y seguido el juicio por sus trámites, el indicado Juzgado dictó sentencia en fecha 29 de abril de 1992, cuya parte dispositiva dice: «FALLO: Que debo estimar íntegramente la demanda presentada por D. Juan del Moral Gálvez, en representación de Y, S.A. y condenar a D. X a que otorgue la escritura de venta de la nave industrial situada en la calle C. núm. 0 de L., desestimando asimismo íntegramente la reconvención planteada por D. X y absolviendo de sus pedimentos a Y, S.A. imponiendo a D. X las costas del presente procedimiento.»

Tercero. - Contra la indicada sentencia el demandado interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y substanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, con fecha 13 de octubre de 1992, dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: «FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación formulado por el procurador D. Joaquín Sendré Blarixart, en nombre y representación de D. X, contra la sentencia de 29 de abril de 1992, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Girona, en los autos de menor cuantía núm. 511/89, de los que este rollo dimana, CONFIRMAMOS íntegramente el fallo de la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada».

Cuarto. - El Procurador D. Francisco Javier Manjarín Albert, en representación de D. X, formalizó recurso de casación por infracción de normas del derecho civil de Cataluña, recurso que basó en los siguientes motivos:

1º - Que se formulaba al amparo del art. 1692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por entender que la sentencia recurrida infringe por interpretación errónea el art. 321 de la Compilación en relación con la sentencia que citaba del Tribunal Supremo y de la Audiencia Territorial de Barcelona, y

2º - Al amparo del mismo artículo, por cuanto la sentencia recurrida infringe al no aplicarlos los arts. 323,2 y 325 y concordantes de la Compilación.

Quinto. - Que habiéndose formado el correspondiente rollo de esta Sala en el que oportunamente comparecieron y se personaron ambos litigantes, y previos los trámites oportunos se dispuso el pase de las actuaciones y recurso de casación al Ministerio Fiscal a los fines del art. 1709 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, evacuando el trámite oportunamente mediante escrito en el que solicitaba la admisión del recurso; y evacuado asimismo el trámite de impugnación por la parte recurrida, se señaló para la celebración de vista el día cuatro de los corrientes en que tuvo lugar.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. Presidente D. José A. Somalo Giménez.

Primero. - El presente recurso se formula contra la Sentencia dictada por la Audiencia de Girona en 13 de octubre de 1992, confirmatoria de otra procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Girona. En ambas resoluciones se desestiman las pretensiones del demandado, hoy recurrente, especificadas en su reconvención.

El 17 de abril de 1986 el recurrente y la entidad «Y, S.A.» suscribieron dos contratos uno de arrendamiento de una nave industrial sita en L. (Girona) por cinco años y 120.000 ptas. de renta mensual y otro de opción de compra de esta misma nave, también por cinco años a contar desde el 1 de enero de 1986 y por un precio de 24.000.000 ptas. incrementado en un 5 % si se ejercitaba antes del 1.º de enero de 1990.

Por medio de la reconvención formulada, el demandado pretendía la rescisión de la compraventa por lesión ultra dimidium con fundamento en los arts. 321 y siguientes de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña.

Tanto la Sentencia ahora impugnada como la de 1.ª Instancia confirmada por aquélla, tras estimar la petición de la demanda reconociendo bien ejercitado el derecho de opción, desestiman la reconvención dado que no ha existido desplazamiento patrimonial al comprador y, por tanto, ningún tipo de lesión ha sufrido el vendedor.

Segundo. - En el primero de los motivos del recurso, amparado en el nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se denuncia la infracción, por interpretación errónea, del art. 321 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña en relación con las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967, 16 de abril de 1979, 9 de febrero de 1985, 24 de mayo de 1985 y de la Audiencia Territorial de Barcelona (Sala 3.ª) de 26 de noviembre de 1986.

La peculiaridad de la opción de compra radica precisamente en la vinculación en firme del concedente de la opción a todas las obligaciones del vendedor. Presta su consentimiento sobre la cosa y el precio no teniendo nada más que completar por su parte para que la compraventa quede perfeccionada. Sólo el transcurso del tiempo señalado para el ejercicio de la opción, sin que ésta fuera utilizada por el optante, impediría la perfección aludida que se produce cuando se ejercita la opción dentro de plazo y se comunica al vendedor.

Las sentencias alegadas por el recurrente muestran la doctrina del Tribunal Supremo en esta materia. La opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme (v. Sents. T.S. de 9-2-85, 17-11-86 y 23-12-91). La opción origina un contrato unilateral, pues sólo crea para el concedente la obligación de mantener su oferta y para el optante el derecho de aceptarla o dejarla caducar; pero realizada la opción positiva en el plazo señalado, se torna en bilateral, puesto que el optante asume ya las obligaciones derivadas de la oferta (v. Sent. T.S. 24-10-1990).

Por tanto, la consecuencia de esta doctrina es que, como ocurre en el presente caso, ejercitada la opción por la entidad recurrida, la compraventa se entiende conclusa y perfeccionada y comienza a producir todos sus efectos. El carácter consensual de este contrato, según se deduce de la redacción de los arts. 1445 y 1450 del Código civil obliga a distinguir el momento de la perfección (convenio sobre cosa objeto del contrato y sobre su precio) del de la consumación, (efectiva entrega de la cosa y pago del precio convenido).

Al alegarse en la reconvención y en el recurso que no puede posponerse la contemplación de una posible rescisión del contrato por causa de lesión ultra dimidium hasta que no se produzca desplazamiento patrimonial, se disiente en este extremo de la tesis mantenida por la sentencia impugnada. No se niega el correcto ejercicio de la opción de compra ni la existencia del contrato de compraventa, pero se pretende, en este primer motivo del recurso, deducir de la propia existencia del contrato la posibilidad de su rescisión si se dan los supuestos del art. 321 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña.

En este sentido la sentencia de esta Sala de 7 de octubre de 1992, citada por el recurrente, señaló que no es dable confundir contrato traslativo de dominio con transmisión del mismo. Aquello es una idoneidad, una vocación o disposición y lo segundo un efecto. Para la rescisión por lesión basta lo primero. En síntesis: no es necesaria la entrega de la posesión; no es necesario que se haya producido el efecto transmisivo de la propiedad. En el mismo sentido se pronuncian las Ss. del T.S. de 18 de mayo de 1955 y 7 de noviembre de 1967: la fecha decisiva para el ejercicio de la acción de rescisión por lesión «ultra dominium» y para el cómputo del plazo cuadrienal de caducidad es la de la perfección del contrato de compraventa y que tal fecha, cuando medió un pacto de opción de compra, es aquella en que llegó a conocimiento del vendedor la declaración de voluntad receptiva del optante comprador.

La sentencia impugnada al supeditar la posible existencia de lesión y la consecuente rescisión de la compraventa al momento posterior de la suscripción de la escritura pública y transmisión del inmueble y abono de su precio, obligaría al vendedor a seguir un nuevo proceso con el consiguiente retraso en la solución definitiva de las cuestiones inicialmente planteadas. Razones de economía procesal y la exigencia de tutela efectiva que consagra el art. 24 de nuestra Constitución se añaden a la doctrina anteriormente expresada y justifican que deba entrarse a discutir si establecido el precio del inmueble en 24 millones de pesetas, esta cantidad, en 24 de octubre de 1989, fecha en que el vendedor recibe la comunicación del optante ejercitando su derecho, está tan alejada del precio real de venta que es inferior a la mitad del mismo. Y en este sentido debe estimarse el primero de los motivos del recurso entrándose a debatir la cuestión planteada por el demandado en el pleito de instancia a través de la reconvención.

Tercero. - El segundo motivo del recurso, también amparado en el art. 1692, n.º4 de la Ley de Enjuiciamiento civil, denuncia la infracción por inaplicación de los arts. 323,2 y 325 y concordantes de la Compilación.

Debe analizarse si en el momento en que se perfecciona la compraventa, octubre de 1989, el justo precio de la finca es o no superior al doble de las 24.150.000 ptas. fijadas como precio en el contrato.

Según el recurrente, aparte de las correspondientes tasaciones periciales, dos circunstancias deben tenerse en cuenta en la valoración de la nave objeto de la venta: el fuerte incremento de los precios en el mercado inmobiliario en el tiempo transcurrido desde que se ofrece la opción de compra por el enajenante hasta que la opción es ejercitada por el arrendatario comprador, así como la realización en este período de las obras de urbanización de la zona que han supuesto girar al propietario vendedor, en concepto de contribuciones especiales, la cantidad de 8.871.720 ptas.

De la prueba pericial propuesta por ambas partes litigantes, dos dictámenes se emitieron a propuesta del comprador ejerciente de la opción y seis a propuesta del vendedor.

Los dictámenes emitidos por dos arquitectos a petición de la actora valoran la nave industrial, respectivamente, en 29.163.000 ptas. y 34.203.000 ptas. si bien el primero de ellos realizado en febrero de 1990, refiere su valor al mes de enero de 1986 explicando las distintas partidas que sumadas alcanzan el precio estimado basándose en valoraciones bancarias y en el Boletín de la Construcción para naves similares a la que se examina. El segundo dictamen pericial, ya referido a noviembre de 1989, contempla la descripción del inmueble, sus características de construcción, sus instalaciones y acabados, la localidad y el entorno así como las características urbanísticas, explicándose en los criterios de tasación los valores de reposición, el valor del suelo, la depreciación y el valor de realización o de mercado.

La demanda recurrente aporta a las actuaciones como prueba documental tres informes emitidos en mayo de 1990 por dos agentes de la propiedad inmobiliaria y un ingeniero técnico. En ellos se valora la nave en la fecha del dictamen, no en la fecha de la perfección de la venta, en las respectivas cantidades de 52.430.000 ptas. 52.400.000 ptas. y 53.446.500 ptas.

Examinada detenidamente la prueba pericial de la demandada recurrente se observa que los tres primeros dictámenes aportados con la proposición de prueba se limitan a expresar, en pocas líneas, el valor que en opinión del perito tiene el inmueble mencionado, pero sin aludir a ningún tipo de fundamento o base tenida en cuenta para la tasación que, además, no está referida a octubre o noviembre de 1989. Lo mismo puede decirse del peritaje realizado pro el arquitecto Sr. Casals que expresamente rechaza cualquier referencia a boletines de construcción dejando sin fundamento alguno objetivo la valoración efectuada. Y, por su parte, el agente de la propiedad inmobiliaria Sr. Peya sólo explica el montante de su valoración diciendo que «con anterioridad a 1989 el mercado inmobiliario en general sufrió una importante variación al alza» y que «durante el período comprendido entre 1985 y 1989 el valor de las cosas se duplicó; terrenos, edificaciones y demás, sufrieron un espectacular aumento, que no puede discutirse por evidente y comprobable.» Y finalmente el perito ingeniero industrial manifiesta que la estimación fijada la hace teniendo en cuenta la situación del inmueble y su estado de conservación y sus características constructivas.

La excepcional posibilidad de rescindir un contrato de compraventa por existir la lesión a que se refiere el art. 321 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña, debe justificarse con el cumplimiento de todos los requisitos que la ley señala a esta particular institución del derecho civil catalán, cuales son, entre otros el ejercicio de la acción dentro del término de cuatro años desde la fecha del contrato y la constatación del justo precio. Para apreciar éste, establece el art. 323, 2 de la Compilación, se atenderá el valor en venta que las cosas tuvieran al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad aunque el contrato se consumase después.

Basta una lectura detenida de los dictámenes emitidos a instancia de la recurrente para comprobar que las valoraciones efectuadas no vienen explicadas, ni contrastadas con remisiones a datos objetivos o referidas a edificaciones similares de la localidad. Más que tasaciones objetivamente compulsadas constituyen apreciaciones subjetivas con simples alusiones al aumento general del precio en el mercado inmobiliario.

Tampoco otras pruebas aportadas a los autos ayudan o apoyan la valoración pretendida por la recurrente. Así documentalmente se demuestra, por las certificaciones del Ayuntamiento, que las obras de urbanización no se habían completado en 1989. Todo ello sin perjuicio de que, en su caso, el vendedor pueda reclamar del comprador las cantidades abonadas en concepto de contribuciones especiales por las obras de urbanización ya realizadas.

Por todo lo cual, no habiéndose demostrado la lesión ultra dimidium alegada procede la desestimación del motivo y del recurso.

Cuarto. - De conformidad con lo previsto en el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hace imposición especial sobre las costas causadas en este recurso. Y en cuanto a las causadas en las dos instancias anteriores, de acuerdo con lo señalado en el art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento civil, dada la complejidad jurídica del tema debatido y su dificultad probatoria, tampoco ha lugar a hacer expresa imposición de costas en aquellas instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que desestimamos el recurso de casación formulado por la representación procesal de D. X contra la Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona en 13 de octubre de 1992, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso ni en cuanto a las de las instancias anteriores.

Líbrese certificación de esta resolución que se remitirá a la indicada Audiencia Provincial de Girona, juntamente con el rollo y autos recibidos en su día.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.