Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Sentència d'11 de juliol de 1991

Anterior Amunt Següent

 

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
d' 11 de juliol de 1991, núm. 6/1991 (Sala Civil i Penal)

Antecedents de fet 
Fonaments de Dret 
Part dispositiva 

Excm. Sr. President: Sr. José A. Somalo Giménez.

Il·lms. Srs. Magistrats: Sr. Luis Ma. Díaz Valcárcel, Sr. Jesús Corbal Fernández, Sr. Lluís Puig Ferriol, Sr. Joaquim Badia Tobella.

A la ciutat de Barcelona a onze de juliol de mil nou-cents noranta-un.

VIST per la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya integrada pels Magistrats del marge, el recurs de cassació contra sentència dictada en grau d'apel·lació per la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona, conseqüència de les actuacions de judici declaratiu de menor quantia seguides en el Jutjat de Primera Instància núm. 11 de Barcelona, exercint dret d'opció de compra sobre immoble, el recurs de la qual va ser interposat pel Sr. X, representat pel Procurador Sr. Carles Testor Ibars i defensat pel Lletrat Sr. Mario Miró i Gili, en què és part recorreguda l'entitat Y S.A. , representada pel procurador Sr. Francisco Lucas Rubio Ortega, assistit pel Lletrat Sr. Alfredo Casas Navarro.

 

ANTECEDENTS DE FET

Primer. - Que davant del Jutjat, de Primera Instància núm. 11 d'aquesta ciutat, van ser vistes les actuacions a Instància de Y S.A.», contra el Sr. X ; la part actora va formalitzar demanda d'acord amb les prescripcions legals, en què sol·licitava prèvia al·legació dels fets i fonaments de dret que considerava oportuns, que es dictés sentència per la qual es condemnés al demandat a l'atorgament d'escriptura pública de compravenda de la finca a què feia referència la demanda, descrita en el fet primer, a favor de Y S.A.» pel preu de 45.000.000 de pessetes, que serien abonades en l'acte d'atorgament de l'esmentada escriptura pública, llevat que hi haguessin càrregues sobre aquesta, cas en el qual es deduirien del preu de venda subrogant-se Y S.A.», en el pagament de les càrregues, a atorgar davant el notari que correspongués per torn i sota advertència que en cas que el demandat no ho fes, el Jutjat procediria a atorgar en nom seu la corresponent escriptura pública, amb expressa imposició de les costes.

Segon. - Admesa a tràmit la demanda es va disposar l'emplaçament del demandat perquè en el termini legal comparegués en les actuacions personant-s'hi en forma i responent la demanda, la qual cosa va verificar oportunament, d'acord amb les prescripcions legals i formulant reconvenció demanant que previs els tràmits legals, es dictés sentència per la qual es desestimés totalment la demanda absolent-lo de les seves peticions, amb imposició de costes a l'actor o subsidiàriament, per l'improbable que la demanda fos desestimada, es donés lloc també a la reconvenció i es declarés com a conseqüència rescindida la compravenda a què es contreu la demanda amb tots els efectes de l'art. 324 de la Compilació del Dret civil de Catalunya, cancel·lació de partides registrals contradictòries, si n'hi hagués, i imposició de costes de l'actor.

El Jutjat va dictar sentència amb data 23 de gener de 1990, la part dispositiva de la qual és: «DECISIÓ: Que desestimant com desestimem totalment la demanda interposada pel procurador Sr. Rubio Ortega, en nom i representació de l'entitat Y S.A.» contra el Sr. X, representat pel procurador Sr. Testor Ibars, he d'absoldre i absolc l'esmentat demandat, i imposo les costes d'aquesta instància a la part actora.»

Tercer. - Contra l'esmentada sentència el demandat va interposar recurs d'apel·lació que va ser admès a ambdós efectes, i subtanciant-se l'alçada, la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona va dictar sentència amb data 13 de desembre de 1990, la part dispositiva de la qual és: «DECIDIM: Amb estimació del recurs de l'actora Y S.A.», contra la sentència de 23 de gener de 1990 del Jutjat 11 de Primera Instància de Barcelona, en plet menor quantia 507/89, incoat per aquella part pel Sr. X, hem de revocar i revoquem els pronunciaments de la sentència apel·lada. i estimant la demanda i desestimant la reconvenció condemnem el Sr. X a atorgar escriptura pública de compravenda de la finca 0000, inscrita al Registre de la Propietat de Mollet, en el volum 000, llibre 00 de Parets, foli 000, a favor de Y S.A.» pel preu de 45.000.000 de pessetes (quaranta-cinc milions de pessetes), abonables en el moment en que s'atorgui l'esmentada escriptura; amb deducció de l'import de les càrregues que aquesta finca tingués, assumint l'actor el pagament de les càrregues sota advertència d'atorgament per l'autoritat judicial si no ho fes el demandat a qui s'imposen les costes de la primera instància i sense fer declaració de condemna de les del recurs a cap dels litigants. I un cop ferma aquesta resolució s'han de retornar les actuacions al Jutjat de procedència, amb testimoni de la resolució per al seu compliment».

Quart. - El procurador Sr. Testor Ibars, en representació del Sr. X va formalitzar el recurs de cassació per infracció de normes de Dret civil comú i Dret civil de la Compilació de Catalunya, que fonamenta en els motius següents:

Primer. - A l'empara de l'ordinal 5è de l'art. 1692 de la Llei d'Enjudiciament civil per infracció de l'art. 1203, ap. 1er. i 3r. del Codi civil en relació amb la doctrina jurisprudencial de «l'aixecament del Vel de la Personalitat Jurídica».

Segon. - A l'empara de l'ordinal 5è de l'article 1692 de la Llei d'Enjudiciament civil en no aplicar la sentència de l'Audiència la prova de presumpcions al cas debatut.

Tercer. - Que fonamenta a l'empara de l'ordinal 5è del mateix article 1692 de la Llei d'Enjudiciament civil per infracció, per inaplicació de l'art. 1143 del Codi civil.

Quart. - A l'empara de l'ordinal 5è del propi art. 1692 de la Llei d'Enjudiciament civil per infracció dels articles 1281, 1285 i 1287 del Codi civil en interpretar la Sala els contractes d'actuacions (arrendament i opció de compra) com a juxtaposats i per tant amb vida i entitat pròpia i independent, i no com un únic contracte mixt o complex i per tant inseparable, i

Cinquè. - Subsidiàriament pel cas que no prosperés cap dels anteriors motius i es confirmés la sentència entenent exercida l'opció de compra per part de l'actora, i per tant perfeccionada la compravenda, a l'empara de l'ordinal 5è de l'art. 1692 de la Llei d'Enjudiciament Civil, per infracció dels articles 321 i 322 de la Compilació del Dret civil de Catalunya.

Cinquè. - Admès el recurs i evacuat el tràmit del Ministeri Fiscal i el d'infracció per les parts, es va assenyalar per a la vista el dia 27 de juny darrer, en què va tenir lloc, amb l'assistència dels procuradors i lletrats de les parts, informant els darrers en recolzament de les seves respectives pretensions.

Essent Ponent l'Il·lm. Sr. Magistrat Lluís Puig i Ferriol.

 

FONAMENTS DE DRET

Primer. - Per tal de centrar les qüestions que s'hauran de resoldre en aquest recurs de cassació, sembla convenient fer una referència als següents fets: 1) amb data 1 de febrer de 1981 es va atorgar un contracte privat, en el qual el Sr. X conferia un dret d'opció de compra a les societats Y2 S.A. Y3 S.A. i Y S.A. totes representades pel Sr. Z. sobre una finca propietat d'aquell, en el qual es feia referència a un contracte d'arrendament convingut el mateix dia sobre l'esmentada finca entre el Sr. X i les esmentades societats, i a més es convenia en el contracte d'opció la facultat de les societats arrendatàries de distribuir-se entre elles la superfície de la finca arrendada, la responsabilitat solidària dels arrendataris en el pagament dels lloguers convinguts, que s'haurien de pagar simultàniament, la impossibilitat que qualsevol de les societats arrendatàries pogués resoldre l'arrendament de forma parcial i l'opció de compra de cadascuna de les societats arrendatàries, o en forma solidària, de la finca objecte del contracte pel preu de quaranta-cinc milions de pessetes i per un termini de deu anys-, 2) amb data 1 de febrer de 1981 el Sr. X i Y2 S.A., representada pel Sr. Z, van atorgar un contracte privat d'arrendament de l'esmentada finca, el dia 15 de febrer de 1981 es va atorgar un altre contracte privat d'arrendament de la mateixa finca entre l'arrendador i propietari i Y S.A., representada igualment pel Sr. Z, i el dia 1 de març de 1981 es va atorgar un tercer contracte d'arrendament de l'esmentada finca entre el seu propietari i P.T.I. España, S.A., representada una vegada més pel Sr. Z; 3) el dia 3 de març de 1981 es va atorgar una escriptura pública, en la qual el Sr. X. conferia una opció de compra a favor de Y3 S.A., representada pel Sr. Z, sobre la finca de referència per un termini de quatre anys, prorrogables de mutu acord per quatre anys més, pel preu de quaranta-cinc milions de pessetes, revisables en funció de l'índex del cost de la vida, i que la societat titular d'aquest dret d'opció no podia cedir-lo a terceres persones; 4) amb data 30 de juliol de 1984 el Sr. X va promoure demanda de desnonament per manca de pagament dels lloguers convinguts contra les esmentades societats arrendatàries, que va ser desestimada pel Jutjat de Districte número ú de Granollers per sentència de 2 de gener de 1985 atès que el judici de desnonament no era el procediment idoni; 5) amb data 6 de setembre de 1985 el Sr. Z, com a administrador de Y3 S.A., Y S.A. i Y2 S.A. va signar un document privat, en el qual es comprometia a deixar lliures els locals arrendats, renunciant als corresponents drets de l'arrendament per tot el dia trenta de setembre de l'esmentat any, a canvi de la condonació dels lloguers que en aquella data estaven pendents de liquidació i pactant-se a més una clàusula penal pel cas de retard en el lliurament de les finques objecte del contracte d'arrendament; 6) amb data 1 de setembre de 1986 el Sr. X va promoure demanda contra les societats arrendatàries en reclamació de quantitat en concepte d'indemnització per la demora en el desallotjament dels locals arrendats, que va ser estimada en part per sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància de Granollers amb data 9 de febrer de 1988; 7) amb data 13 de gener de 1986 el Sr. X va signar un document privat, en el qual reconeixia rebre del Sr. Z, actuant com a administrador de Y3, S.A., Y, S.A. i Y2, S.A. les claus dels locals objecte dels ja esmentats contractes d'arrendament i d'opció de compra.

Segon. - Que partint dels fets a que fa referència el fonament de dret anterior, el Sr. O, com a advocat i mandatari verbal del Sr. Z, amb data 15 de febrer de 1989 va adreçar per conducte notarial una carta al Sr. X, en la qual li comunicava que Y S.A. exercia l'opció de compra convinguda en el contracte ja esmentat d'u de febrer de mil nou-cents vuitanta-un pel preu de quaranta-cinc milions de pessetes, i en vista del silenci del Sr. X, Y S.A. amb data 5 d'abril de 1989 va formular demanda de judici declaratiu de menor quantia contra el Sr. X , en la qual interessava que en el seu moment es dictés sentència condemnant l'esmentat senyor a atorgar la corresponent escriptura de compravenda. El defenent es va oposar a la demanda al·legant, fonamentalment, l'extinció del dret d'opció de compra convingut en el contracte de 1 de febrer de 1981 perquè la societat actora va perdre en el moment d'exercir l'opció, la condició d'arrendatària de la finca que pretenia adquirir; per renovació d'aquest contracte pel posterior de 3 de març de 1981, en el qual el Sr. X conferia el dret d'opció de compra únicament a favor de Y3 S.A. i la caducitat del dret d'opció; i pel cas que s'estimés la demanda, interessava subsidiàriament i per via reconvencional la rescissió de la compravenda per lesió en més de la meitat del preu just. El Jutjat de Primera Instància número onze de Barcelona, amb data 23 de gener de 1990, va dictar sentència no donant lloc a la demanda; la qual va ser revocada per la que va dictar amb data 13 de desembre de 1990 la Secció dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona, en la qual es condemna el defendent a l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda de l'esmentada finca pel preu de quaranta-cinc milions de pessetes, amb deducció de les càrregues que afecten a la finca objecte del contracte. Contra aquesta sentència ha interposat la part defendent el recurs de cassació sotmès a la nostra decisió.

Tercer. - Als efectes del present recurs de cassació interessa examinar en primer lloc el motiu quart del recurs, per tal de procedir amb un criteri lògic, en el qual s'al·lega infracció dels articles 1281, 1285 i 1287 del Codi Civil, ja que segons criteri de la part recorrent la sentència dictada en grau d'apel·lació considera els contractes d'arrendament i d'opció de compra com a contractes juxtaposats, és a dir, cadascun d'ells amb vida i entitat pròpia i independent, i no com un únic contracte mixt i complex, i per tant -segons la part recurrent- inseparables. Efectivament, la sentència recorreguda parteix clarament de la tesi de la independència i substantivitat de l'opció de compra respecte als vincles de l'arrendament, amb la natural conseqüència que la facultat d'exercir el dret d'opció no ve condicionada per la subsistència de l'arrendament, segons resulta de la interpretació gramatical, sistemàtica i finalista del contracte. Aquesta conclusió de la sentència d'apel·lació no sembla admissible perquè en el cas de l'arrendament amb opció de compra ens trobem normalment davant de la figura dels contractes col·ligats, que dóna lloc a la unió de diferents contractes en un sol negoci jurídic, per tal d'assolir així la finalitat empírica que persegueixen les parts contractants. I si es projecta ara aquesta consideració general sobre el cas que origina el present recurs de cassació, la tesi de la unitat del contracte s'ha de considerar la més escaient a les circumstàncies particulars que concorren en aquest cas.

Quart. - Certament, en el sistema del Codi civil té una importància cabdal el principi de la intenció evident dels contractants (segons resulta de l'article 1281 del Codi), però en el cas del present litigi -i l'afirmació pot fer-se extensiva a supòsits semblants- aquest criteri té una utilitat relativa, ja que no apareix una intenció evident dels contractants, i per consegüent apareix el subsegüent problema d'investigar llur vertadera voluntat. I des d'aquesta perspectiva subjectivista, sembla clar que en la intenció dels contractants l'arrendament i l'opció de compra es configuraven com un únic contracte, com resulta del fet que en el contracte d'opció de compra s'insereixen unes clàusules relatives al contracte d'arrendament i que les parts implicades en l'opció de compra vénen per regla general identificades per les respectives condicions d'arrendador i arrendatari, la qual cosa palesa que en la intenció dels contractants ambdós contractes constituïen una entitat jurídica perquè obeïen a un interès únic. I si d'aquesta perspectiva subjectivista passem a una altra de caire més objectiu, la conclusió és la mateixa. Ja que en els supòsits d'arrendament amb opció de compra la solució normal és la de decantar-se per la unitat de relacions que es donen entre les parts contractants, perquè aquesta és la solució que es deriva del sentit lògic, del substrat econòmic i la utilitat pràctica ja que els contractants per regla general tenen un interès en la unitat contractual, que l'ordenament jurídic considera mereixedor de tutela. I més si es té present que les relacions jurídiques es donen entre les mateixes parts contractants, recauen sobre la mateixa finca, s'estableix un termini comú de durada i es fonamenten en una mateixa causa mixta o complexa, formada per la unió de dues formes contractuals, que aboquen a la tesi de la unitat de contracte pel fet que ambdues formes contractuals es troben lligades a llurs vicissituds; perquè en consideració a les finalitats que es persegueixen amb els contractes de referència, sembla evident que si el contracte d'arrendament hagués estat nul, aquesta nul·litat s'hauria fet extensiva a l'opció de compra, perquè en la intenció dels contractants constituïa una unitat econòmica amb el contracte d'arrendament, i per tant si durant la vigència de l'opció de compra s'ha resolt el contracte d'arrendament, aquest fet comporta l'extinció de l'opció de compra per ésser un contracte col·ligat amb el d'arrendament (segons resulta també de les sentències del Tribunal Suprem de 5 de gener i 27 de febrer de 1950, 21 de novembre de 1963 i 21 d'octubre de 1974).

Cinquè. - D'acord amb els anteriors raonaments i sense necessitat d'examinar els restants motius primer, segon, tercer i cinquè (aquest darrer interposat amb el caràcter de subsidiari) de cassació, escau donar lloc al recurs i estimar el quart motiu de cassació fonamentat en l'article 1692 número 5 de la Llei d'Enjudiciament civil per infracció dels articles 1281, 1285 i 1287 del Codi civil. Per consegüent, escau la desestimació de la demanda inicial amb la consegüent absolució del demandat segons la part dispositiva de la sentència dictada pel Magistrat del Jutjat de Primera Instància número 11 de Barcelona amb data 23 de gener de 1990. Respecte a les costes, i en atenció a les circumstàncies particulars que concorren en el litigi que ha originat el present recurs de cassació, no es fa especial condemna de les costes causades en les instàncies inferiors i tampoc es fa un exprés pronunciament respecte a les costes d'aquest recurs de cassació, i per tant cada part pagarà les que hagi causat en el present recurs i les comunes a parts iguals (art. 1715 núm. 4 de la Llei processal civil). Atès que es tracta d'un supòsit en el qual no es va constituir el dipòsit que estableix l'article 1703-1 de la Llei d'Enjudiciament civil, no escau fer cap pronunciament en aquest punt. Per tant, en nom del Rei i per l'autoritat que ens ha estat conferida.

 

DECIDIM

Que estimant el recurs de cassació interposat pel Procurador dels Tribunals Sr. Carles Testor i Ibars, en nom i representació del Sr. X, contra la sentència dictada per la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona el dia 13 de desembre de 1990, amb revocació de l'esmentada sentència i confirmant la dictada en Primera Instància amb data 23 de gener de 1990, declarem la desestimació de la demanda inicial sobre exercici d'opció de compra amb la consegüent absolució de la part demandada i ara recurrent, sense fer expressa condemna de les costes causades en les dues instàncies inferiors i en aquest recurs de cassació. S'ha de lliurar a l'esmentada Audiència la certificació corresponent i s'ha de practicar la devolució de les actuacions i del rotlles a la Sala que en el seu moment es va remetre.

Aquesta és la nostra sentència, que pronunciem, manem i signem.

 


Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda