Sentència del Tribunal Superior
de Justícia de Catalunya
d' 11 de juliol de 1991, núm. 6/1991 (Sala Civil i Penal)
 Antecedents de fet
Fonaments
de Dret
Part dispositiva
Excm. Sr. President: Sr. José A. Somalo Giménez.
Il·lms. Srs. Magistrats: Sr. Luis Ma. Díaz Valcárcel, Sr. Jesús
Corbal Fernández, Sr. Lluís Puig Ferriol, Sr. Joaquim Badia Tobella.
A la ciutat de Barcelona a onze de juliol de mil nou-cents noranta-un.
VIST per la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya
integrada pels Magistrats del marge, el recurs de cassació contra sentència dictada en
grau d'apel·lació per la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona,
conseqüència de les actuacions de judici declaratiu de menor quantia seguides en el
Jutjat de Primera Instància núm. 11 de Barcelona, exercint dret d'opció de compra sobre
immoble, el recurs de la qual va ser interposat pel Sr. X, representat pel Procurador Sr. Carles Testor Ibars i defensat pel Lletrat Sr. Mario Miró
i Gili, en què és part recorreguda l'entitat Y S.A. ,
representada pel procurador Sr. Francisco Lucas Rubio Ortega, assistit pel Lletrat Sr.
Alfredo Casas Navarro.
ANTECEDENTS DE FET
Primer. - Que davant del Jutjat, de Primera Instància núm.
11 d'aquesta ciutat, van ser vistes les actuacions a Instància de Y S.A.», contra el Sr.
X ; la part actora va formalitzar
demanda d'acord amb les prescripcions legals, en què sol·licitava prèvia al·legació
dels fets i fonaments de dret que considerava oportuns, que es dictés sentència per la
qual es condemnés al demandat a l'atorgament d'escriptura pública de compravenda de la
finca a què feia referència la demanda, descrita en el fet primer, a favor de
Y S.A.» pel preu de 45.000.000 de pessetes, que serien
abonades en l'acte d'atorgament de l'esmentada escriptura pública, llevat que hi
haguessin càrregues sobre aquesta, cas en el qual es deduirien del preu de venda
subrogant-se Y S.A.», en el pagament de les càrregues,
a atorgar davant el notari que correspongués per torn i sota advertència que en cas que
el demandat no ho fes, el Jutjat procediria a atorgar en nom seu la corresponent
escriptura pública, amb expressa imposició de les costes.
Segon. - Admesa a tràmit la demanda es va disposar
l'emplaçament del demandat perquè en el termini legal comparegués en les actuacions
personant-s'hi en forma i responent la demanda, la qual cosa va verificar oportunament,
d'acord amb les prescripcions legals i formulant reconvenció demanant que previs els
tràmits legals, es dictés sentència per la qual es desestimés totalment la demanda
absolent-lo de les seves peticions, amb imposició de costes a l'actor o subsidiàriament,
per l'improbable que la demanda fos desestimada, es donés lloc també a la reconvenció i
es declarés com a conseqüència rescindida la compravenda a què es contreu la demanda
amb tots els efectes de l'art. 324 de la Compilació del Dret civil de
Catalunya,
cancel·lació de partides registrals contradictòries, si n'hi hagués, i imposició de
costes de l'actor.
El Jutjat va dictar sentència amb data 23 de gener de 1990, la part
dispositiva de la qual és: «DECISIÓ: Que desestimant com desestimem totalment la
demanda interposada pel procurador Sr. Rubio Ortega, en nom i representació de
l'entitat Y S.A.» contra el Sr. X, representat pel procurador Sr. Testor Ibars, he d'absoldre i absolc l'esmentat demandat, i
imposo les costes d'aquesta instància a la part actora.»
Tercer. - Contra l'esmentada sentència el demandat va
interposar recurs d'apel·lació que va ser admès a ambdós efectes, i subtanciant-se
l'alçada, la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de Barcelona va dictar sentència
amb data 13 de desembre de 1990, la part dispositiva de la qual és: «DECIDIM: Amb
estimació del recurs de l'actora Y S.A.», contra la
sentència de 23 de gener de 1990 del Jutjat 11 de Primera Instància de Barcelona, en
plet menor quantia 507/89, incoat per aquella part pel Sr. X, hem de revocar i revoquem els pronunciaments de la sentència apel·lada. i estimant la demanda i
desestimant la reconvenció condemnem el Sr. X a atorgar escriptura
pública de compravenda de la finca 0000, inscrita al Registre de la Propietat de
Mollet, en el volum 000, llibre 00 de Parets, foli 000, a favor de Y S.A.» pel preu de 45.000.000 de pessetes (quaranta-cinc milions de pessetes),
abonables en el moment en que s'atorgui l'esmentada escriptura; amb deducció de l'import
de les càrregues que aquesta finca tingués, assumint l'actor el pagament de les
càrregues sota advertència d'atorgament per l'autoritat judicial si no ho fes el
demandat a qui s'imposen les costes de la primera instància i sense fer declaració de
condemna de les del recurs a cap dels litigants. I un cop ferma aquesta resolució s'han
de retornar les actuacions al Jutjat de procedència, amb testimoni de la resolució per
al seu compliment».
Quart. - El procurador Sr. Testor Ibars, en
representació del Sr. X va formalitzar el recurs de cassació per
infracció de normes de Dret civil comú i Dret civil de la Compilació de Catalunya, que
fonamenta en els motius següents:
Primer. - A l'empara de l'ordinal 5è de l'art. 1692 de la Llei
d'Enjudiciament civil per infracció de l'art. 1203, ap. 1er. i 3r. del Codi civil en
relació amb la doctrina jurisprudencial de «l'aixecament del Vel de la Personalitat
Jurídica».
Segon. - A l'empara de l'ordinal 5è de l'article 1692 de la
Llei d'Enjudiciament civil en no aplicar la sentència de l'Audiència la prova de
presumpcions al cas debatut.
Tercer. - Que fonamenta a l'empara de l'ordinal 5è del mateix
article 1692 de la Llei d'Enjudiciament civil per infracció, per inaplicació de
l'art.
1143 del Codi civil.
Quart. - A l'empara de l'ordinal 5è del propi art. 1692 de la
Llei d'Enjudiciament civil per infracció dels articles 1281,
1285 i 1287
del Codi civil
en interpretar la Sala els contractes d'actuacions (arrendament i opció de compra) com a
juxtaposats i per tant amb vida i entitat pròpia i independent, i no com un únic
contracte mixt o complex i per tant inseparable, i
Cinquè. - Subsidiàriament pel cas que no prosperés cap dels
anteriors motius i es confirmés la sentència entenent exercida l'opció de compra per
part de l'actora, i per tant perfeccionada la compravenda, a l'empara de l'ordinal 5è de
l'art. 1692 de la Llei d'Enjudiciament Civil, per infracció dels articles 321 i 322 de la
Compilació del Dret civil de Catalunya.
Cinquè.
- Admès el recurs i evacuat el tràmit del
Ministeri Fiscal i el d'infracció per les parts, es va assenyalar per a la vista el dia
27 de juny darrer, en què va tenir lloc, amb l'assistència dels procuradors i lletrats
de les parts, informant els darrers en recolzament de les seves respectives pretensions.
Essent Ponent l'Il·lm. Sr. Magistrat Lluís Puig i Ferriol.
FONAMENTS DE DRET
Primer.
- Per tal de centrar les qüestions que s'hauran de resoldre en
aquest recurs de cassació, sembla convenient fer una referència als següents fets: 1)
amb data 1 de febrer de 1981 es va atorgar un contracte privat, en el qual el Sr.
X conferia un dret d'opció de compra a les societats Y2 S.A.
Y3 S.A. i Y S.A. totes representades pel
Sr. Z. sobre una finca propietat d'aquell, en el qual es feia
referència a un contracte d'arrendament convingut el mateix dia sobre l'esmentada finca
entre el Sr. X i les esmentades societats, i a més es convenia en el
contracte d'opció la facultat de les societats arrendatàries de distribuir-se entre
elles la superfície de la finca arrendada, la responsabilitat solidària dels
arrendataris en el pagament dels lloguers convinguts, que s'haurien de pagar
simultàniament, la impossibilitat que qualsevol de les societats arrendatàries pogués
resoldre l'arrendament de forma parcial i l'opció de compra de cadascuna de les societats
arrendatàries, o en forma solidària, de la finca objecte del contracte pel preu de
quaranta-cinc milions de pessetes i per un termini de deu anys-, 2) amb data 1 de febrer
de 1981 el Sr. X i Y2 S.A., representada pel Sr. Z, van atorgar un contracte privat d'arrendament de l'esmentada
finca, el dia 15 de febrer de 1981 es va atorgar un altre contracte privat d'arrendament
de la mateixa finca entre l'arrendador i propietari i Y S.A., representada igualment pel Sr.
Z, i el dia 1 de març de 1981 es va
atorgar un tercer contracte d'arrendament de l'esmentada finca entre el seu propietari i
P.T.I. España, S.A., representada una vegada més pel Sr. Z; 3) el dia 3
de març de 1981 es va atorgar una escriptura pública, en la qual el Sr. X. conferia una opció de compra a favor de
Y3 S.A., representada pel
Sr. Z, sobre la finca de referència per un termini de quatre
anys, prorrogables de mutu acord per quatre anys més, pel preu de quaranta-cinc milions
de pessetes, revisables en funció de l'índex del cost de la vida, i que la societat
titular d'aquest dret d'opció no podia cedir-lo a terceres persones; 4) amb data 30 de
juliol de 1984 el Sr. X va promoure demanda de desnonament per manca
de pagament dels lloguers convinguts contra les esmentades societats arrendatàries, que
va ser desestimada pel Jutjat de Districte número ú de Granollers per sentència de 2 de
gener de 1985 atès que el judici de desnonament no era el procediment idoni; 5) amb data
6 de setembre de 1985 el Sr. Z, com a administrador de Y3 S.A.,
Y S.A. i Y2 S.A. va signar un
document privat, en el qual es comprometia a deixar lliures els locals arrendats,
renunciant als corresponents drets de l'arrendament per tot el dia trenta de setembre de
l'esmentat any, a canvi de la condonació dels lloguers que en aquella data estaven
pendents de liquidació i pactant-se a més una clàusula penal pel cas de retard en el
lliurament de les finques objecte del contracte d'arrendament; 6) amb data 1 de setembre
de 1986 el Sr. X va promoure demanda contra les societats
arrendatàries en reclamació de quantitat en concepte d'indemnització per la demora en
el desallotjament dels locals arrendats, que va ser estimada en part per sentència
dictada pel Jutjat de Primera Instància de Granollers amb data 9 de febrer de 1988; 7)
amb data 13 de gener de 1986 el Sr. X va signar un document privat,
en el qual reconeixia rebre del Sr. Z, actuant com a administrador
de Y3, S.A., Y, S.A. i Y2, S.A.
les claus dels locals objecte dels ja esmentats contractes d'arrendament i d'opció de
compra.
Segon. - Que partint dels fets a que fa referència el
fonament de dret anterior, el Sr. O, com a advocat i mandatari verbal
del Sr. Z, amb data 15 de febrer de 1989 va adreçar per conducte
notarial una carta al Sr. X, en la qual li comunicava que Y S.A. exercia l'opció de compra convinguda en el contracte ja
esmentat d'u de febrer de mil nou-cents vuitanta-un pel preu de quaranta-cinc milions de
pessetes, i en vista del silenci del Sr. X, Y S.A. amb data 5 d'abril de 1989 va formular demanda de judici declaratiu de menor quantia
contra el Sr. X , en la qual interessava que en el seu moment es
dictés sentència condemnant l'esmentat senyor a atorgar la corresponent escriptura de
compravenda. El defenent es va oposar a la demanda al·legant, fonamentalment,
l'extinció del dret d'opció de compra convingut en el contracte de 1 de febrer de 1981
perquè la societat actora va perdre en el moment d'exercir l'opció, la condició
d'arrendatària de la finca que pretenia adquirir; per renovació d'aquest contracte pel
posterior de 3 de març de 1981, en el qual el Sr. X conferia el
dret d'opció de compra únicament a favor de Y3 S.A. i la caducitat del dret
d'opció; i pel cas que s'estimés la demanda, interessava subsidiàriament i per via
reconvencional la rescissió de la compravenda per lesió en més de la meitat del preu
just. El Jutjat de Primera Instància número onze de Barcelona, amb data 23 de gener de
1990, va dictar sentència no donant lloc a la demanda; la qual va ser revocada per la que
va dictar amb data 13 de desembre de 1990 la Secció dotzena de l'Audiència Provincial de
Barcelona, en la qual es condemna el defendent a l'atorgament de l'escriptura pública de
compravenda de l'esmentada finca pel preu de quaranta-cinc milions de pessetes, amb
deducció de les càrregues que afecten a la finca objecte del contracte. Contra aquesta
sentència ha interposat la part defendent el recurs de cassació sotmès a la nostra
decisió.
Tercer. - Als efectes del present recurs de cassació
interessa examinar en primer lloc el motiu quart del recurs, per tal de procedir amb un
criteri lògic, en el qual s'al·lega infracció dels articles 1281,
1285 i 1287 del Codi
Civil, ja que segons criteri de la part recorrent la sentència dictada en grau
d'apel·lació considera els contractes d'arrendament i d'opció de compra com a
contractes juxtaposats, és a dir, cadascun d'ells amb vida i entitat pròpia i
independent, i no com un únic contracte mixt i complex, i per tant -segons la part
recurrent- inseparables. Efectivament, la sentència recorreguda parteix clarament de la
tesi de la independència i substantivitat de l'opció de compra respecte als vincles de
l'arrendament, amb la natural conseqüència que la facultat d'exercir el dret d'opció no
ve condicionada per la subsistència de l'arrendament, segons resulta de la interpretació
gramatical, sistemàtica i finalista del contracte. Aquesta conclusió de la sentència
d'apel·lació no sembla admissible perquè en el cas de l'arrendament amb opció de
compra ens trobem normalment davant de la figura dels contractes col·ligats, que dóna
lloc a la unió de diferents contractes en un sol negoci jurídic, per tal d'assolir així
la finalitat empírica que persegueixen les parts contractants. I si es projecta ara
aquesta consideració general sobre el cas que origina el present recurs de cassació, la
tesi de la unitat del contracte s'ha de considerar la més escaient a les circumstàncies
particulars que concorren en aquest cas.
Quart. - Certament, en el sistema del Codi civil té una
importància cabdal el principi de la intenció evident dels contractants (segons resulta
de l'article 1281 del Codi), però en el cas del present litigi -i l'afirmació pot fer-se
extensiva a supòsits semblants- aquest criteri té una utilitat relativa, ja que no
apareix una intenció evident dels contractants, i per consegüent apareix el subsegüent
problema d'investigar llur vertadera voluntat. I des d'aquesta perspectiva subjectivista,
sembla clar que en la intenció dels contractants l'arrendament i l'opció de compra es
configuraven com un únic contracte, com resulta del fet que en el contracte d'opció de
compra s'insereixen unes clàusules relatives al contracte d'arrendament i que les parts
implicades en l'opció de compra vénen per regla general identificades per les
respectives condicions d'arrendador i arrendatari, la qual cosa palesa que en la intenció
dels contractants ambdós contractes constituïen una entitat jurídica perquè obeïen a
un interès únic. I si d'aquesta perspectiva subjectivista passem a una altra de caire
més objectiu, la conclusió és la mateixa. Ja que en els supòsits d'arrendament amb
opció de compra la solució normal és la de decantar-se per la unitat de relacions que
es donen entre les parts contractants, perquè aquesta és la solució que es deriva del
sentit lògic, del substrat econòmic i la utilitat pràctica ja que els contractants per
regla general tenen un interès en la unitat contractual, que l'ordenament jurídic
considera mereixedor de tutela. I més si es té present que les relacions jurídiques es
donen entre les mateixes parts contractants, recauen sobre la mateixa finca, s'estableix
un termini comú de durada i es fonamenten en una mateixa causa mixta o complexa, formada
per la unió de dues formes contractuals, que aboquen a la tesi de la unitat de contracte
pel fet que ambdues formes contractuals es troben lligades a llurs vicissituds; perquè en
consideració a les finalitats que es persegueixen amb els contractes de referència,
sembla evident que si el contracte d'arrendament hagués estat nul, aquesta nul·litat
s'hauria fet extensiva a l'opció de compra, perquè en la intenció dels contractants
constituïa una unitat econòmica amb el contracte d'arrendament, i per tant si durant la
vigència de l'opció de compra s'ha resolt el contracte d'arrendament, aquest fet
comporta l'extinció de l'opció de compra per ésser un contracte col·ligat amb el
d'arrendament (segons resulta també de les sentències del Tribunal Suprem de 5 de gener
i 27 de febrer de 1950, 21 de novembre de 1963 i 21 d'octubre de 1974).
Cinquè. -
D'acord amb els anteriors raonaments i sense
necessitat d'examinar els restants motius primer, segon, tercer i cinquè (aquest darrer
interposat amb el caràcter de subsidiari) de cassació, escau donar lloc al recurs i
estimar el quart motiu de cassació fonamentat en l'article 1692 número 5 de la Llei
d'Enjudiciament civil per infracció dels articles 1281,
1285 i 1287
del Codi civil. Per
consegüent, escau la desestimació de la demanda inicial amb la consegüent absolució
del demandat segons la part dispositiva de la sentència dictada pel Magistrat del Jutjat
de Primera Instància número 11 de Barcelona amb data 23 de gener de 1990. Respecte a les
costes, i en atenció a les circumstàncies particulars que concorren en el litigi que ha
originat el present recurs de cassació, no es fa especial condemna de les costes causades
en les instàncies inferiors i tampoc es fa un exprés pronunciament respecte a les costes
d'aquest recurs de cassació, i per tant cada part pagarà les que hagi causat en el
present recurs i les comunes a parts iguals (art. 1715 núm. 4 de la Llei processal
civil). Atès que es tracta d'un supòsit en el qual no es va constituir el dipòsit que
estableix l'article 1703-1 de la Llei d'Enjudiciament civil, no escau fer cap
pronunciament en aquest punt. Per tant, en nom del Rei i per l'autoritat que ens ha estat
conferida.
DECIDIM
Que estimant el recurs de cassació interposat pel Procurador dels
Tribunals Sr. Carles Testor i Ibars, en nom i representació del Sr. X, contra la sentència dictada per la Secció Dotzena de l'Audiència Provincial de
Barcelona el dia 13 de desembre de 1990, amb revocació de l'esmentada sentència i
confirmant la dictada en Primera Instància amb data 23 de gener de 1990, declarem la
desestimació de la demanda inicial sobre exercici d'opció de compra amb la consegüent
absolució de la part demandada i ara recurrent, sense fer expressa condemna de les costes
causades en les dues instàncies inferiors i en aquest recurs de cassació. S'ha de
lliurar a l'esmentada Audiència la certificació corresponent i s'ha de practicar la
devolució de les actuacions i del rotlles a la Sala que en el seu moment es va remetre.
Aquesta és la nostra sentència, que pronunciem, manem i signem.
|
