Projecte Norma Civil
Departament de Justícia. Generalitat de Catalunya

pàgina elaborada per l'Institut de Dret Privat Europeu i Comparat de la UdG
amb el suport del
Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya

Institut de Dret Privat Europeu i Comparat UdG

Sentència de 19 de maig de 2003

Anterior Amunt Següent

 

 
 

 

Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya

de 19 de maig de 2003 núm. 17/2003 (Sala Civil i Penal)

 

Antecedents de fet 
Fonaments de dret
Part dispositiva

Presidenta:

Il·lma. Sra. Núria Bassols i Muntada

Magistrats:

Il·lm. Sr. Ponç Feliu i Llansa

Il·lm. Sr. Lluís Puig i Ferriol

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, formada pels magistrats que s’esmenten al marge, ha vist el recurs extraordinari de cassació interposat per la representació de l’entitat X, SL, representada davant d’aquest Tribunal per la procuradora Sra. Elisabeth Hernández Vilagrasa i dirigida per l’advocat Sr. Joan Corominas Vidal, contra la Sentència dictada per la Secció 1a de l’Audiència Provincial de Tarragona el 2 d’octubre de 2002 en entendre del recurs d’apel·lació interposat contra la Sentència del Jutjat de Primera Instància núm. 7 de Reus, de 7 de febrer de 2002, en les actuacions de judici de menor quantia 484/00. La Sra. Y, aquí part recorreguda, ha estat representada per la procuradora Sra. Roser Castelló Lasauca i defensada pel lletrat Sr. David Fargas Mas.

ANTECEDENTS DE FET

Primer. La representació processal de l’entitat X, SL, va interposar dins el termini establert i en la forma escaient recurs de cassació contra la Sentència dictada en data 2 d’octubre de 2002 per la Secció 1a de l’Audiència Provincial de Tarragona en el seu rotlle d’apel lació núm. 259/02, que en la seva part dispositiva deia: “Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de apelación interpuesto por X, SL, contra la Sentencia dictada en 7 de febrero de 2002, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Reus, cuya resolución confirmamos íntegramente, con imposición al apelante de las costas del recurso”.

Segon. Per interlocutòria de data 6 de març de 2003 aquesta Sala va decidir admetre el recurs de cassació interposat, al qual s’ha oposat la part recorreguda. Posteriorment es va assenyalar dia per a la celebració de la vista, que es va efectuar el 5 de maig passat.

Ha estat ponent la magistrada Il·lma. Sra. Núria Bassols i Muntada.

FONAMENTS DE DRET

Primer. Per tal de facilitar la comprensió d’aquest recurs de cassació que correspon resoldre a la Sala, escau fixar els següents antecedents d’índole fàctica:

a) Amb data 25 d’agost de 1996 el senyor Z (que és el causant de l’agent senyora Y) va subscriure amb la societat mercantil demandada X, SL, un contracte d’arrendament amb relació a una finca propietat del primer que es troba en la parcel·la número XX del polígon XX del cadastre Municipal de L., d’una extensió aproximada (en la data del contracte) de 1.922 metres quadrats.

b) En la clàusula dotzena de l’esmentat contracte es va pactar un dret d’opció de compra en favor de l’arrendatària d’una duració de cinc anys, amb expressa estipulació dels següents preus: cinc milions de pessetes per al cas d’exercir el dret d’opció el primer any, cinc milions tres-centes mil pessetes en cas de fer-ho el segon, cinc milions sis-centes mil pessetes si l’any és el tercer, cinc milions nou-centes mil pessetes si és el quart i, finalment, sis milions dues-centes mil pessetes en cas de decidir l’optant l’exercici del dret el cinquè i últim any de vigència d’aquest.

c) Després de la defunció del senyor Z, la seva drethavent, senyora Y, va presentar (el 19 de desembre del 2000) una demanda en el petitum de la qual suplicava que es declarés la rescissió per lesió del contracte de compravenda subscrit entre les litigants, o de forma subsidiària es declarés que la demandada havia de pagar de forma íntegra el preu estipulat en el contracte de compravenda.

d) En l’esmentada demanda la demandant explicava haver rebut recentment una carta de la demandada X, SL, en la qual s’exercia l’opció de compra suara descrita, i es feia expressa referència al fet que el preu de la compravenda fixat en el contracte descrit havia d’ésser reduït en un 30%, percentatge en què s’havia reduït la superfície de la finca litigiosa a causa d’unes obres d’urbanització de la zona.

e) La demandada s’oposà a l’acció rescissòria esgrimida per la contrària adduint que: 1) en cap moment el causant de l’agent havia formulat denúncia del contracte que vincula les parts litigants, tot i ésser coneixedor que unes obres d’urbanització de la zona alteraven el valor del solar, i 2) que el preu just a què fa al·lusió l’article 323 de la Compilació del dret civil de Catalunya ha d’ésser determinat en el moment de perfecció del contracte (que situava en el moment d’atorgar el dret d’opció) i no en el moment de consumació d’aquell.

f) La sentència dictada en primera instància va estimar la demanda formulada per la senyora Y i va declarar la rescissió per lesió del contracte de compravenda atorgat amb relació a la finca descrita. X, SL, va interposar recurs d’apel·lació contra la sentència de primera instància, a conseqüència del qual fou dictada nova decisió de l’Audiència Provincial de Tarragona que desestimà el recurs d’apel·lació presentat.

Contra les dues sentències esmentades, que són contràries a les seves pretensions, s’alça la demandada X, SL, la qual combat la resolució de l’Audiència pels motius que tot seguit s’han d’abordar.

En el recurs es denuncia infracció de la jurisprudència d’aquest Tribunal Superior de Justícia i, en concret, s’invoquen en primer lloc les sentències de 22 de març de 1993 i de 24 de febrer de 1994, ja que, segons entén la recurrent, aquesta última decisió en cap cas estableix una doctrina innovadora, sinó que dóna suport la que ja se seguia en les dues anteriors sentències.

En el cos del motiu del recurs es fa expressa referència al fet que en el contracte d’opció de compra l’efecte de l’opció “es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido”. I també es fa menció que “una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunidada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustar su efectividad”.

Segon. Abans d’abordar l’anàlisi dels motius del recurs, la Sala ha de pronunciar-se sobre un defecte formal invocat per la part contra la qual es recorre, a saber, la inadmissió ad limine del recurs pel fet que la recurrent no va acompanyar l’escrit d’interposició del recurs de cassació amb la certificació de la sentència impugnada.

La pretensió exposada no pot ésser atesa pel fet que ni la recurrent denuncia ni la Sala detecta cap mena d’indefensió, i el cert és que la certificació exigida per la llei figura al rotlle de cassació, i la part que impugna el recurs n’és totalment coneixedora, per la qual cosa la denúncia feta no pot comportar unes conseqüències tan nocives com les invocades, quan resta palès que la suposada omissió no va tenir transcendència.

També al·lega la part contra la qual es recorre, com a segon supòsit d’inadmissibilitat del recurs, el fet que, al seu entendre, de les sentències esmentades en el recurs no se’n deriva la doctrina que pretén la recurrent.

Tampoc pot reeixir l’anterior consideració encaminada a la inadmissibilitat del recurs de cassació, ja que aquesta Sala, en interlocutòria de 6 de març de 2003, va admetre el recurs de cassació perquè va considerar que l’interès cassacional hi és present pel fet de no haverhi doctrina consolidada d’aquest Tribunal al voltant del thema decidendi, i aquesta circumstància és suficient per a satisfer les exigències de l’article 477 de la Llei d’enjudiciament civil.

Correspon ara abordar el nus gordià objecte de la contesa, que queda palès per virtut de les pretensions esgrimides per la recurrent en el recurs quan invoca infracció de la jurisprudència d’aquest Tribunal Superior de Justícia amb expressa cita de les sentències de 24 de febrer de 1994 i 22 de març de 1993.

Amb l’anterior invocació assegura la recurrent que el “preu just“ de què parla l’article 323 de la Compilació del dret civil de Catalunya, ha d’ésser fixat a partir del preu de l’immoble alienat en la data d’atorgament de l’opció de compra, i en cap cas en la data de perfecció de l’ulterior contracte de compravenda que és, precisament, conseqüència de l’exercici del dret d’opció.

De forma prioritària és procedent recordar el text de l’article 321 de l’esmentada Compilació, que regula una acció pròpia del dret català i que ha donat lloc a nombrosos litigis que ha tingut oportunitat de resoldre aquesta mateixa Sala, a saber: “Els contractes de compravenda, permuta i altres de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l’alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del preu just, seran rescindibles a instància seva, baldament en els contractes concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa”.

El Tribunal Suprem i aquesta mateixa Sala s’han pronunciat en relació amb l’exercici de l’acció rescissòria en els contractes d’opció de compra quan l’agent invocava lesió en més de la meitat del preu just, i s’han decantat per rebutjar la possibilitat rescissòria quan la compravenda no s’havia perfeccionat, pel fet que l’article 321 de la Compilació exigeix la condició d’alienant que, de forma òbvia, no ostenta el concedent o promitent d’una opció.

Així, diverses de les sentències invocades per l’Audiència i, nogensmenys, per la part contra la qual es recorre, per tal de mantenir la seva tesi en favor que el preu just ha d’ésser el corresponent a la data d’exercici del dret d’opció —o sigui el corresponent al moment de perfecció del contracte de compravenda—, en realitat giraven sobre la possibilitat de l’acció rescissòria en relació amb el contracte d’opció. Això provoca que en les esmentades decisions la determinació de la data temporal per a fixar el preu just només era objecte d’anàlisi de forma tangencial. Podrien ésser citades entre d’altres les sentències del Tribunal Suprem de 18 de maig de 1955, 7 de novembre de 1967, 20 de juny de 1976, 24 de maig de 1985 i 13 de desembre de 2000.

A propòsit del que s’acaba de dir, és escaient afirmar que el Tribunal Suprem no ha abordat un estudi de calat en relació amb el tema que ara ens ocupa: determinació de la fita temporal de la qual hem de partir per a fixar el preu just quan, com succeeix en el cas debatut, hi ha una distància de temps prou important entre el moment de concloure el contracte d’opció de compra i el moment d’exercici d’aquest dret d’opció o de perfeccionament de la compravenda, que provoca que si bé el preu en el moment del contracte d’opció era just, s’ha convertit en un preu inferior en més de la meitat del que seria procedent en el moment d’exercici de l’opció.

Malgrat el que s’ha exposat, les sentències del Tribunal Suprem de 20 de juny de 1975 i 10 d’octubre del mateix any, entre d’altres, i les d’aquest Tribunal Superior de Justícia de 22 de març i 9 de novembre de 1993, determinen la fixació del preu just en consideració a la data de perfecció del contracte de compravenda.

Així el TS, en la Sentència de 20 de juny de 1975 raona que “al celebrarse los contratos de compraventa o permuta, es decir, al operarse el cambio real de cosas por dinero o por cosas, es precisamente el momento en que puede producirse un desfase en el patrimonio del vendedor, al acusar la salida, de lo que fue objeto de la venta o permuta, una disminución en más de la mitad de su valor”. I, nogensmenys, en la Sentència de 10 d’octubre de 1975 el TS diu: “el enajenante, en el sentido que expresa, no surge de la opción, por no operar cambio alguno durante su vigencia, como ha declarado recientemente esta Sala respecto a las promesas bilaterales de comprar y vender en la S. de 20 de junio de 1975, por lo que la lesión ultra dimidium en que se basa, nacería en el supuesto de que se produjera la transmisión patrimonial del bien inmueble objeto de la opción, pero no antes”.

En canvi, la Sentència d’aquest Tribunal Superior de Justícia de 24 de febrer de 1994, fa un gir radical i centra la determinació del preu just a la data en què es contrau el dret d’opció.

La sentència esmentada sembla en un primer moment decidir el tema litigiós per mor de les circumstàncies que concorren en el cas concret, però més endavant aborda de ple el tema que ens ocupa i accepta sense dubtes la doctrina que invoca la part recurrent en el sentit que el preu just s’ha de determinar d’acord amb les circumstàncies temporals del moment en què es perfecciona el dret d’opció.

És per tan de molt interès posar en relleu les consideracions en què incideix la sentència de què es tracta: “en el cas que origina aquest recurs de cassació, sembla clar que en les anomenades escriptures públiques d’opció de compra de 6 de maig de 1985 i de 20 de gener de 1987 el que realment van convenir els litigants va ésser un contracte de compravenda, al qual es va incorporar un anomenat pacte d’opció a favor de l’adquirent, perquè en aquests contractes apareix la plena conformitat dels interessats sobre la cosa objecte del contracte i el preu convingut, i aquesta conformitat determina la perfecció del contracte de compravenda segons l’article 1450 del Codi civil, encara que no s’hagi lliurat la cosa o pagat el preu”.

La sentència que ara es objecte d’anàlisi també destaca una circumstància que considera significativa, com és que en el moment de convenir-se el dret d’opció el concedent d’aquest dret va percebre una quantitat gens menyspreable, gairebé el deu per cent del preu total convingut. També remarca que el contracte regula una espècie de clàusula d’estabilització que operaria en el cas que, per circumstàncies alienes a la voluntat dels contractants, s’hagués de prorrogar el termini per a l’execució de la compravenda convinguda. És una afirmació de la sentència analitzada la que conclou en el sentit que de la interpretació del contracte se’n deriva que els contractants realment varen convenir una “compravenda d’execució o compliment diferit, segons la qual per tal d’apreciar l’existència de lesió hom s’atindrà al valor en venda de la cosa quan s’atorgui el contracte (...) amb finalitat translativa referent a un immoble que es va convenir en l’anomenada escriptura d’opció de compra“.

Finalment, com s’ha dit, la sentència aborda sense por el tema que ara interessa i diu: “I encara una darrera precisió. Com és la d’arribar a la mateixa conclusió fins i tot en el supòsit que es faci una interpretació literal dels contractes de 1985 i 1987 —d’acord amb allò que es preveu a l’article 1261, apartat primer, del Codi civil—, i per consegüent s’entengui que en aquestes escriptures públiques es va convenir realment una opció de compra.

Perquè, segons una autoritzada opinió doctrinal, l’exercici del dret d’opció implica el compliment d’una relació jurídica que ja es va establir, és a dir, comporta demanar el compliment de les obligacions que ja havien assumit les parts quan es va pactar l’opció”.

La sentència analitzada segueix una autoritzada doctrina que es decanta per no considerar el dret d’opció com un contracte específic i autònom, sinó com una simple clàusula incorporada en un contracte perfecte o en un contracte de promesa o precontracte. Diu aquesta doctrina que, si no existís l’opció, el contracte naixeria ferm, però com que existeix, la perfecció del contracte queda en suspens a fi que l’optant pugui mentrestant deliberar i decidir sobre si portar el contracte endavant o desistir-ne i deixar-lo ineficaç.

El contracte d’opció no es pot confondre amb una oferta irrevocable, ja que en aquest darrer supòsit només concorre la declaració de voluntat de l’oferent, que pot ésser retirada mentre no ha estat acceptada. En canvi, en l’opció hi ha un negoci de perfecció bilateral del qual resulta l’existència de la facultat unilateral d’optar sense perjudici d’incloure una obligació a càrrec de l’optant, com el pagament d’un preu o prima.

El fonament del dret d’opció radica en la utilitat que en el trànsit jurídic immobiliari hi hagi una institució que permeti a una persona adquirir, dintre d’un límit temporal i per un preu prefixat, una determinada finca, quan en el moment de concessió de l’opció no hi està encara disposada per manca d’efectiu o per altres causes.

La naturalesa del dret d’opció, d’acord amb les anteriors premisses, i la finalitat a què va encaminada aquesta relació jurídica bilateral, impedeixen que el preu just de què parla l’article 323 de la Compilació catalana sigui el derivat de la data d’exercici del dret i de perfecció del contracte de compravenda, ja que en aquest cas es veuria frustrada la finalitat del contracte.

El vincle de voluntat és perfecte i ferm en la data d’atorgament de l’opció, el preu es fixa en consideració a les circumstàncies d’aquest moment, i és força freqüent que es pacti una prima o un preu en favor del promitent o concedent, a canvi del dret concedit, que li impedeix disposar de l’immoble durant el temps previst per a l’exercici del dret d’opció.

Per tant, fixar el moment de determinació del preu just en la data d’exercici de l’opció o de perfecció de la compravenda, suposaria introduir un element totalment pertorbador i aliè a la naturalesa del contracte i a la voluntat de les parts, que per tant ha d’ésser eradicat.

Al voltant del contracte d’opció s’hi emmarca una circumstància que pot incidir tant a favor com en contra de l’optant i del promitent: la variació de valor de l’immoble objecte de l’opció. Aquesta característica del dret de què ara es tracta quedaria en certa manera mitigada o suprimida en el cas que el concedent tingués en favor seu la possibilitat hipotètica de rescindir el contracte quan el preu de l’objecte de l’opció s’incrementés tant durant el termini previst per a l’exercici del dret que excedís en més de la meitat el preu previst per les parts.

Corol·lari de les anteriors argumentacions és que la Sala s’inclina totalment per la tesi sustentada per la recurrent, en el sentit que el preu just s’ha de determinar d’acord amb el valor en venda de l’immoble en litigi en la data d’atorgament de l’opció, i, com es dirà, aquest en cap cas excedeix en més de la meitat el que pactaren les parts, i que s’ha concretat en el fonament primer d’aquesta sentència.

La postura assumida per aquesta Sala en un tema tan controvertit i complex per les argumentacions que poden adduir-se tant a favor com en contra de cada uns dels plantejaments que aquí s’han debatut, obliga a considerar si l’esmentada postura concorda bé amb la regulació dels innovadors drets d’adquisició voluntària i preferent reconeguts per la Llei 22/2001, de 31 de desembre, dictada pel Parlament de Catalunya, atès que, en aquesta nova regulació, s’allarguen més els terminis que els contractants puguin fixar per a l’exercici dels drets d’opció, tempteig i retracta.

A l’entendre de la Sala, la nova regulació legislativa no incideix desfavorablement en les consideracions contingudes en la sentència, sinó que pel fet de permetre de forma expressa la constitució dels esmentats drets de forma onerosa (art. 23 de la Llei) determina la possibilitat a què hauran d’acudir els contractants en cas d’instituir drets d’adquisició preferent per períodes llargs, en forma de clàusules d’estabilització o d’increment del preu (com altrament succeeix en el cas debatut) per tal d’impedir que el transcurs del temps incideixi negativament en l’equilibri de prestacions de què es parteix en la data del contracte.

Tercer. També combat la part recurrent la sentència de l’Audiència perquè entén que la base objectiva en què se sustenta no és encertada. En concret, al·lega que el valor en venda del terreny (el preu just a què fa esment l’article 323 de la Compilació) s’ha de determinar d’acord amb la prova pericial que, segons diu, no fou practicada en la instància, des de la mateixa perspectiva, addueix, que la sentència que impugna es basa en un dictamen de part que fou únicament comentat per un expert judicial.

Aquestes consideracions estan ara mancades de transcendència, ja que havent reeixit el motiu de recurs que parteix del fet que el preu just en cas de contracte de compravenda que porta annex un dret d’opció, és el determinat pel valor de la cosa venuda, en relació amb d’altres iguals o anàlogues (art. 323 de la compilació) en la data de contraure el dret d’opció, els interessos de la recurrent han estat acollits; per tant, no cal ara analitzar cap més al·legació que tendeixi a assolir aquells interessos.

Només escau posar en relleu que una lectura del foli 103 de les actuacions de primera instància permet detectar que la senyora Y accepta sense reserves la valoració pericial que fixa el preu just en la data d’atorgament de l’opció, i aquest preu no pot ésser considerat en cap cas superior en més de la meitat al determinat per les parts contractants, per la qual cosa no pot reeixir l’acció de rescissió per lesió exercida en la demanda.

Atès el rebuig de la pretensió formulada amb caràcter principal en la demanda, és procedent abordar l’anàlisi de l’esgrimida amb caràcter subsidiari, en el sentit d’exigir al comprador el pagament íntegre del preu pactat en el contracte d’opció.

Els avantdits interessos de la senyora Y han d’ésser acollits sense més preàmbuls ja que l’article 1091 del Codi civil determina que les obligacions que neixen dels contractes tenen força de llei entre els contractants, i en cap cas, X, SL, ha provat cap circumstància que permeti que els òrgans judicials obviïn allò que van pactar les parts per substituir-ho per quelcom més favorable als interessos de la compradora.

Contràriament a aquesta darrera pretensió, el que escau plantejar-se és la manifestació que fa la demandant en relació amb els més de dos milions de pessetes que, segons diu, es va veure obligada a satisfer per mor de les contribucions especials derivades de les obres del projecte d’urbanització de la zona industrial que afecta la finca litigiosa. En tot cas, com que en aquest litigi no s’ha formulat cap reclamació de quantitat, és procedent no pronunciar-se sobre aquest tema ja que la demandant, si ho considera pertinent, pot reclamar l’import que cregui oportú en un altre litigi.

Totes les fonamentacions anteriors condueixen a l’estimació de la pretensió esgrimida de forma subsidiària en la demanda.

Pel que fa al tema de les costes: a) no escau fer imposició de les de primera instància perquè l’estimació de la demanda només inclou la pretensió subsidiària i el cas en litigi presenta seriosos dubtes de dret; b) pel fet de presentar, doncs, el thema decidendi aquests seriosos dubtes de dret, no és procedent tampoc fer expressa imposició de les costes provocades per l’apel·lació i la cassació.

Per consegüent,

PART DISPOSITIVA

La Sala Civil i Penal del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya decideix estimar el recurs de cassació interposat per la procuradora Elisabeth Hernández Vilagrasa, en nom i representació de X, SL, contra la Sentència dictada per la Secció 1a de l’Audiència Provincial de Tarragona en el rotlle d’apel·lació 259/02, de 2 d’octubre de 2002, i per tant és procedent revocar l’anterior decissió, i estimar únicament en part la demanda plantejada per la procuradora Sra. Elisabeth Hernández Vilagrasa, en nom i representació de X, SL, i declarar que el preu a pagar per a l’exercici del dret d’opció de compra atorgat en el contracte de 25 d’agost de 1996 que vincula ambdues parts litigants és el que de forma expressa hi consta.

No escau fer expressa condemna en costes ni pel que fa a les de primera instància ni tampoc en relació amb les causades en el recurs d’apel·lació i cassació.

Així ho acorda la Sala i ho signen el president i els magistrats esmentats més amunt.

 

 
 

Universitat de Girona ©Projecte Norma Civil
Institut de Dret Privat Europeu i Comparat

Universitat de Girona

Webmaster: Dr. Albert Ruda