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Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal
(BOE núm. 84, de 08-04-1999)
PREÁMBULO
El largo periodo de vigencia de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de
ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el
urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de
junio,
significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia
de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso
rigurosa, en
cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para
la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole,
para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el
régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de
personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía
solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando "lucha contra la
morosidad" se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios,
afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior,
responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de
titularidad,
atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial
para el cobro de las deudas con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de
las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del
administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación
profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia
al cargo del presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en
comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas
jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
Artículo primero
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad
establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad
horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de
un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública."
Artículo segundo
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo
relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos
comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley."
Artículo tercero
La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactada así:
"Del régimen de la propiedad por pisos o locales."
Artículo cuarto
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o
perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en
él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios
u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por
las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, el
juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la
orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva
de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años,
en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como
su inmediato lanzamiento".
Artículo quinto
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya
sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos
en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que
se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de
servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios
ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo
1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los
apartados 3o, 4o y 5o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con
título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido
de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al
año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la
vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los
gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con
la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta
obligación por el adquirente. La certificación sera emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el
visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por
ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que
cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de
esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o
local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la
colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad,
o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la
fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de
tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular,
sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario,
o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputaran generales los
gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio
de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley."
Artículo sexto
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que
reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las
órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje
o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a
que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos
términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos
generales."
Artículo séptimo
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según
su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a
tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o
ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán
a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades
afectas al pago de dichas mejoras."
Artículo octavo
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura
o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se
adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o
titulares de los nuevos locales o pisos."
Artículo noveno
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley
atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si
bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente
a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través
del procedimiento establecido en el artículo 17.3a resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al
presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se
determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la
Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y
fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará
por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al
presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo
en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente
de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o
bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También
podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de
los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato
por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de
cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código
Civil, si expresamente lo establecen los estatutos."
Artículo décimo
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo
anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen
contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes
adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
Artículo undécimo
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación
legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá
al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos
a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado
judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma
adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El
acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y
cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley."
Artículo duodécimo
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las. demás ocasiones que lo considere conveniente el
presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora
en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las
citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas
a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el
que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los
incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de
los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se
procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a
"quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la
primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora
desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos
establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta
no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres
días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así
lo decidan."
Artículo decimotercero
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas:
1a. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que
no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el
consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del
título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente
citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de
treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a
todos los propietarios.
2a. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la
adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o
privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada,
a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior
sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y
mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
3a. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de
los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las
cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la
fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo decimocuarto
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los
tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los
siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de
la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la
Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo
caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido
en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que
el juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la
comunidad de propietarios."
Artículo decimoquinto
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 2 1 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en
primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la
validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en
contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar
la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos
serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes
o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en
contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre
firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de
la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo
deberá conservar, durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones."
Artículo decimosexto
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar
los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los
titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
Artículo decimoséptimo
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda
redactado en los siguientes términos:
"1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de Ia vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo
acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios
por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida
en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al juez del lugar donde se
halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni procurador, sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la
certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el caso de que el
titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda y sin perjuicio de su
derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con
éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requerirá al demandado para
que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribunal, o
comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su
entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá
efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor, o en su
defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni
comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él
ejecución según lo previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere a la demanda, el
juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo
dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y
costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la
liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente
en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la
ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés legal
del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le
hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este
artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en parte,
el juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación
del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral. No obstante,
formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor
suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor
preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la
cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando
pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a
disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que
reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el
embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus
pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas
causadas a su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los
honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los
servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el
procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda,
considerándose comunes a la ampliación los tramites que le hayan precedido. Esta
facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con
posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante
una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo
a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a tramite si el demandado no
acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se
contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de plazos
o cuotas vencidas se tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase el
recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan
venciendo."
Artículo decimoctavo
Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
que tendrá la siguiente redacción:
"1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago
al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que
hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el
importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra
al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas
hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda."
Artículo decimonoveno
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley, sin experimentar variación alguna en su
redacción.
Artículo vigésimo
Se añade un capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, rubricado "Del régimen de los complejos inmobiliarios privados".
Dicho capítulo estará integrado por el artículo 24 de la Ley, que tendrá la siguiente
redacción:
"1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los
siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o mas edificaciones o parcelas independientes entre sí
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultaran íntegramente de
aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el
propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a
integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo
inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las
cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos
los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se
regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la
representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de
las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los
órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de
comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de
los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con
las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior."
Artículo vigesimoprimero
Se añade una Disposición Adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, con la siguiente redacción:
"1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las
Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su
primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los
propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su
respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquél en que se constituya el fondo de reserva, la dotación
del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender
los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se
computaran como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo
señalado en el párrafo anterior."
Disposición adicional única
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o
a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros,
fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de
uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento
de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de
portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros
elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada
privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por
las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de
los interesados."
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su
redacción actual.
Disposición transitoria única
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme
a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a
los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente,
los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
Disposición final única
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la
presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las
comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptaran, en el plazo de un
año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar
esta Ley.
Madrid, 6 de abril de 1999
JUAN CARLOS R. El Presidente del Gobierno
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ
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