Ley 5/2006

TÍTULO VI

De los derechos reales limitados

CAPÍTULO I

El derecho de usufructo

Sección primera

Constitución y régimen del usufructo

Artículo 561-1

Régimen aplicable

1. El derecho de usufructo se rige por el título de constitución y por las modificaciones que introducen los titulares del derecho.

2. El derecho de usufructo, en aquello que no resulta del título de constitución ni de sus modificaciones, se rige por las disposiciones del presente código y por las que, con relación a este derecho, establecen el libro cuarto y el Código de familia.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 561-2

Concepto

1. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el título de constitución establezcan otra cosa.

2. Los usufructuarios tienen derecho a poseer los bienes objeto del usufructo y a percibir todas sus utilidades no excluidas por las leyes o por el título de constitución. Se presume que las utilidades no excluidas les corresponden.

3. Los usufructuarios deben respetar el destino económico del bien gravado y, en el ejercicio de su derecho, deben comportarse de acuerdo con las reglas de una buena administración.

Artículo 561-3

Constitución

1. El usufructo puede constituirse por cualquier título a favor de una o diversas personas, simultánea o sucesivamente, sobre la totalidad o una parte de los bienes de una persona, sobre uno o más bienes determinados o sobre la totalidad o una parte de sus utilidades.

2. Puede establecerse, en el título de constitución, que:

a) Los constituyentes se reserven el derecho de reversión a su favor o a favor de terceras personas en el plazo o con las condiciones que se establezcan.

b) Los usufructuarios tengan derecho a los rendimientos o utilidades que generen los bienes objeto del usufructo libres de cualesquiera gastos y cargas, o bien a que se aplique el artículo 561-12.

c) El usufructo se constituya en garantía o en seguridad de una obligación dineraria, en cuyo caso las utilidades del bien gravado se imputan al pago de la deuda.

3. El usufructo constituido a favor de una persona física es vitalicio, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.

4. El usufructo a favor de una persona jurídica no puede constituirse por una duración superior a noventa y nueve años. Si el título de constitución no establece otra cosa, se presume constituido por treinta años.

Artículo 561-4

Usufructo de bienes deteriorables

Si el usufructo recae sobre bienes deteriorables, los usufructuarios pueden servirse de los mismos según su destino y deben restituirlos, al extinguirse el usufructo, en el estado en que se encuentren, indemnizando a los propietarios por el deterioro que han sufrido por dolo o culpa.

Artículo 561-5

Cuasiusufructo

1. Si el usufructo recae, en todo o en parte, sobre bienes consumibles, deben restituirse bienes de la misma cantidad y calidad o, si ello no es posible, su valor en el momento de la extinción del derecho.

2. Si el usufructo recae sobre dinero, se aplica, además de lo establecido por el apartado 1, lo establecido por el artículo 561-33.

Artículo 561-6

Frutos y mejoras

1. Los usufructuarios tienen derecho a percibir los frutos y utilidades de los bienes usufructuados no excluidos por el título de constitución.

2. En el usufructo voluntario, los usufructuarios tienen derecho a los frutos pendientes al comienzo del usufructo, con la obligación de pagar los gastos razonables para producirlos, y los propietarios, a los frutos pendientes al final en proporción al grado de maduración, con la obligación de pagar la cuota correspondiente de los gastos para producirlos.

3. Los frutos de un derecho se entienden percibidos día por día y pertenecen a los usufructuarios en proporción al tiempo que dure el usufructo.

4. Los usufructuarios pueden introducir mejoras en los bienes objeto del usufructo, dentro de los límites de su derecho, con la facultad de retirarlas al final del usufructo si ello es posible sin deteriorar el objeto.

Artículo 561-7

Inventario, caución, determinación de la condición y estimación de los bienes

1. Los usufructuarios, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, antes de tomar posesión de los bienes, deben inventariarlos, citando a los nudos propietarios, y deben prestar caución en garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

2. Los usufructuarios pueden hacer determinar pericialmente el estado y condición de los bienes usufructuados y evaluarlos, y deben pagar los gastos que ello ocasione. El mismo derecho corresponde a los nudos propietarios.

Artículo 561-8

Daños a los bienes usufructuados

1. Los usufructuarios que deterioran los bienes usufructuados responden de los daños causados ante los nudos propietarios, que pueden solicitar a la autoridad judicial que adopte las medidas necesarias para preservar los bienes, incluida su administración judicial.

2. Los usufructuarios deben notificar a los propietarios todo acto de terceros del que tengan noticia que pueda perjudicar los bienes usufructuados. Si no lo hacen, responden de los daños y perjuicios imputables a esta omisión.

Artículo 561-9

Disposición

1. El usufructo es disponible por cualquier título.

2. Los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisición preferente, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.

3. Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo.

4. Los nudos propietarios pueden disponer de los bienes usufructuados e introducir en los mismos modificaciones que no alteren su forma ni su sustancia y que no perjudiquen a los usufructuarios. Para hacer construcciones o edificaciones, deben notificarlo a los usufructuarios, los cuales pueden oponerse a las mismas si entienden que lesionan sus intereses.

Artículo 561-10

Derecho de adquisición preferente

1. Los usufructuarios que se proponen transmitir su derecho, en el caso que regula el artículo 561-9.2, deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisión onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisión gratuita, y las demás circunstancias relevantes de la enajenación.

2. Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificación establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios.

3. Los nudos propietarios, si la enajenación no se ha notificado fehacientemente o si se ha realizado en circunstancias diferentes a las notificadas, sin perjuicio de su derecho de impugnación, pueden ejercer el derecho de retracto en el plazo de tres meses a contar de la fecha en que hayan tenido conocimiento de la enajenación y las circunstancias de esta o a contar de la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro correspondiente.

Artículo 561-11

Usufructo en situaciones de cotitularidad

1. Los nudos propietarios de una cuota de un bien en condominio pueden realizar su división, sin necesidad de consentimiento de los usufructuarios. Sin embargo, deben notificarles dicha división y los usufructuarios tienen el derecho de impugnarla si entienden que lesiona sus intereses.

2. El usufructuario o usufructuaria de una cuota de un bien en comunidad puede ejercer sus derechos sin necesidad de intervención del nudo propietario o nuda propietaria en materia de administración y percepción de frutos e intereses.

3. El usufructo, una vez extinguida la comunidad por división, se concreta sobre la parte adjudicada al antiguo titular de la cuota.

Artículo 561-12

Gastos del usufructo

1. Las cargas privadas existentes en el momento de constituir el usufructo, los gastos de conservación, mantenimiento, reparación ordinaria y suministro de los bienes usufructuados, y los tributos y tasas de devengo anual corren a cargo de los usufructuarios.

2. Si los usufructuarios no asumen las cargas ni pagan los gastos, tributos o tasas a que se refiere el apartado 1 después de que los nudos propietarios se lo hayan requerido, estos pueden satisfacerlas a cargo de los usufructuarios.

3. Los gastos de reparaciones extraordinarias que no derivan de ningún incumplimiento de los usufructuarios corren a cargo de los nudos propietarios. Igualmente corren a su cargo las contribuciones especiales que implican una mejora permanente de los bienes usufructuados. En todos estos casos, los nudos propietarios pueden exigir a los usufructuarios el interés de las cantidades invertidas.

Artículo 561-13

Usufructo de finca hipotecada

1. Los usufructuarios de fincas hipotecadas no deben pagar la deuda garantizada con la hipoteca.

2. Los nudos propietarios, si la plena propiedad de una finca hipotecada se vende forzosamente para pagar la deuda, responden ante los usufructuarios del perjuicio causado.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 561-14

Cotitularidad en el usufructo

1. El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultáneamente a favor de cónyuges, de conviventes en pareja estable o de hijos o hermanos del constituyente no se extingue, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, hasta el fallecimiento de todos los titulares, de modo que la cuota o derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporción correspondiente.

2. El usufructo, si se ha constituido en consideración expresa al matrimonio o a la unión estable de pareja de los favorecidos, en caso de divorcio, nulidad o separación judicial o de hecho de los cónyuges o extinción de la relación de pareja, se extingue totalmente, salvo que se demuestre que es otra la voluntad del constituyente o la constituyente.

[El apartado 1 de este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 561-15

Usufructos sucesivos

Se aplica a los usufructos sucesivos el límite de llamamientos que el artículo 426-10 establece para las sustituciones fideicomisarias.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Sección segunda

Extinción, liquidación y acciones en defensa del usufructo

Artículo 561-16

Extinción

1. El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas:

a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del último de ellos en los casos a que se refiere el artículo 561-14.1, en los usufructos vitalicios.

b) Extinción de la persona jurídica usufructuaria, si no la sucede otra, que se produzca antes del vencimiento del plazo de duración del usufructo, sin perjuicio de la legislación concursal aplicable.

c) Consolidación, si el objeto del usufructo es un bien mueble, excepto si los usufructuarios tienen interés en la continuidad de su derecho.

d) Pérdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.

e) Expropiación forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.

f) Nulidad o resolución del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas.

g) Extinción de la obligación dineraria en cuya garantía o aseguramiento se ha constituido el usufructo.

2. El plazo de duración del usufructo fijado en función de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad determinada vence el día indicado aunque esta persona muera antes.

3. La extinción voluntaria del derecho de usufructo no comporta la extinción de los derechos reales que le afectan hasta que vence el plazo o se produce el hecho o causa que comportan la extinción.

4. Los bienes usufructuados, una vez extinguido el usufructo, deben restituirse a los nudos propietarios, sin perjuicio del derecho de retención de los antiguos usufructuarios o de sus herederos por razón de los gastos de reparaciones extraordinarias que les deban.

Artículo 561-17

Pérdida parcial

El derecho, si los bienes usufructuados se pierden solo en parte, continúa en la parte remanente.

Artículo 561-18

Usufructo de bienes asegurados

1. Los usufructuarios deben asegurar los bienes objeto de su derecho si el seguro es exigible por las reglas de una administración económica ordenada y usual. Si ya estaban asegurados en el momento de constituir el usufructo, los usufructuarios deben pagar las primas.

2. Los nudos propietarios y los usufructuarios, en caso de siniestro de los bienes, hacen suya la indemnización en proporción a la prima del seguro que han pagado, salvo que los usufructuarios opten por invertirla en la reconstrucción o sustitución del bien.

Artículo 561-19

Expropiación forzosa de los bienes usufructuados

Se aplican al justiprecio, en caso de expropiación forzosa de los bienes objeto del usufructo, las reglas del usufructo de dinero del artículo 561-33, salvo que las personas interesadas pacten otra cosa.

Artículo 561-20

Acciones de defensa del usufructo

Los usufructuarios pueden ejercer las acciones correspondientes a la tutela de su derecho y exigir a los nudos propietarios que les faciliten los elementos de prueba de que dispongan.

Sección tercera

Usufructo con facultad de disposición

Artículo 561-21

Norma general

1. Los usufructuarios pueden disponer de los bienes usufructuados si así lo establece el título de constitución.

2. El otorgamiento de la simple facultad de disposición incluye las disposiciones a título oneroso. La facultad de enajenar a título de venta comprende la de hacerlo por cualquier otro título oneroso.

3. El otorgamiento de la facultad de disposición a título gratuito debe expresarse con claridad.

Artículo 561-22

Disposición con el consentimiento ajeno

1. Si la facultad de disposición está sujeta al consentimiento de otras personas, es suficiente el acuerdo de la mayoría, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.

2. Si quienes deben dar el consentimiento a la facultad de disposición son nudos propietarios, es suficiente el acuerdo de los que representen la mayoría de cuotas o derechos.

3. Los usufructuarios, si se tiene la facultad de disposición para el caso de necesidad y no obtienen el consentimiento, pueden solicitar la autorización judicial.

Artículo 561-23

Disposición en caso de necesidad

1. Los usufructuarios, si se ha establecido que solo pueden disponer de los bienes usufructuados en caso de necesidad, pueden hacerlo siempre que se trate de necesidades personales o familiares o, si procede, del otro miembro de la pareja estable, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.

2. Los usufructuarios no pueden ejercer la facultad de disposición si antes no han dispuesto de los bienes propios no necesarios para alimentos o para el ejercicio de su profesión u oficio.

3. Los usufructuarios deben notificar el acto de disposición a los nudos propietarios en el plazo de un mes a contar del otorgamiento.

4. No es preciso el consentimiento de los nudos propietarios para ejercer la facultad de disposición, pero los usufructuarios responden de los perjuicios causados si no había necesidad o no actuaron de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

Artículo 561-24

Régimen de la contraprestación

1. La contraprestación, una vez ejercida la facultad de disposición a título oneroso, es de libre disposición de los usufructuarios.

2. En el supuesto de facultad de disposición por caso de necesidad, la parte de la contraprestación que no ha tenido que aplicarse a satisfacerla se subroga en el usufructo.

Sección cuarta

Usufructo de bosques y plantas

Artículo 561-25

Régimen jurídico

Se aplica al usufructo de bosques y plantas, en aquello a que no se refiere el título de constitución, la costumbre de la comarca.

Artículo 561-26

Bosques

Los usufructuarios de bosques que, por su naturaleza, se destinan a madera tienen derecho a cortar y podar los árboles haciendo una explotación racional, de acuerdo con un plan técnico.

Artículo 561-27

Conjuntos de árboles que no son bosques

1. Los usufructuarios de conjuntos de árboles destinados a una función de recreo o de ornamento de una finca, a hacer sombra, a aumentar la aglutinación del suelo, a fijar la tierra, a defender las fincas del viento, a encauzar las aguas, a dar fertilidad al suelo o a otros usos accesorios del terreno, diferentes del de obtener madera, deben respetar su destino originario.

2. La limitación que establece el apartado 1 también afecta a los conjuntos de árboles destinados a obtener resina, savia, corteza u otros productos diferentes de la madera. En este caso, los usufructuarios solo tienen derecho a dichos productos.

Artículo 561-28

Árboles o arbustos que se renuevan o rebrotan

1. Los usufructuarios pueden cortar y hacer suyos los árboles y arbustos que se renuevan o rebrotan en función de la capacidad de regeneración de la especie de que se trate y siempre que no estén comprendidos en los casos a que se refiere el artículo 561-27.1.

2. Lo establecido por el apartado 1 es de aplicación a los árboles de ribera y a los de crecimiento rápido, pero los usufructuarios deben replantar los que corten.

3. Los usufructuarios pueden disponer de los plantones o de los arbustos de vivero con la obligación de restituir las extracciones efectuadas.

Artículo 561-29

Árboles o arbustos que no se renuevan ni rebrotan

Los usufructuarios de árboles o arbustos que, una vez cortados, no se renuevan ni rebrotan solo pueden podar sus ramas y, si los nudos propietarios lo autorizan, cortarlos.

Artículo 561-30

Árboles muertos y dañados

Los usufructuarios hacen suyos los árboles que mueran, aunque se trate de árboles frutales, y los nudos propietarios, los arrancados, los cortados o los destruidos por el viento o por el fuego si los usufructuarios no los usan para obtener leña para el consumo doméstico o para reparar los edificios comprendidos en el usufructo.

Artículo 561-31

Matas

Los usufructuarios pueden disponer de las matas haciendo cortes periódicos según la costumbre de la comarca.

Sección quinta

Usufructo de dinero y de participaciones en fondos de inversión y en otros instrumentos de inversión colectiva

Artículo 561-32

Régimen aplicable

Los usufructos de dinero y de participaciones en fondos de inversión y en otros instrumentos de inversión colectiva se rigen, en primer término, por el título de constitución y por los acuerdos entre los usufructuarios y los nudos propietarios y, en defecto de título y acuerdos, por las disposiciones del presente capítulo.

Artículo 561-33

El usufructo de dinero

1. Los usufructuarios de dinero tienen derecho a los intereses y a los demás rendimientos que produce el capital.

2. Los usufructuarios que han prestado garantía suficiente pueden dar al capital el destino que estimen conveniente. En caso contrario, deben poner el capital a interés en condiciones que garanticen su integridad.

Artículo 561-34

El usufructo de participaciones en fondos de inversión

1. Los usufructuarios, en el usufructo de participaciones en fondos de inversión, tienen derecho a las plusvalías eventuales desde que se constituye el derecho hasta que se extingue.

2. Las minusvalías eventuales no generan obligaciones de los usufructuarios hacia los nudos propietarios.

3. Los nudos propietarios gozan, a título exclusivo, de la condición de partícipes al efecto de exigir el reembolso total o parcial de las participaciones.

4. El capital obtenido, en caso de reembolso de participaciones antes de la extinción del usufructo, debe reinvertirse de acuerdo con lo establecido por el título de constitución o según el acuerdo de las personas interesadas. En defecto de título y acuerdo, se aplican las reglas del usufructo de dinero.

5. Los nudos propietarios de participaciones en fondos de inversión garantizados solo pueden pedir su reembolso una vez vencido el plazo de garantía.

Artículo 561-35

Carácter de los frutos

Se aplican, a los rendimientos y a las eventuales plusvalías, las reglas de los frutos civiles.

Artículo 561-36

Derechos de los usufructuarios

1. Los usufructuarios de participaciones en fondos de inversión de carácter acumulativo tienen derecho a las eventuales plusvalías producidas entre la fecha de constitución del derecho y la fecha de extinción o la del reembolso si este se solicita antes de la extinción del usufructo.

2. Los usufructuarios tienen derecho a las eventuales plusvalías en el momento en que se extingue el usufructo, pero solo podrán solicitar su pago cuando se produzca el reembolso.

3. La acción para exigir el cumplimiento de la obligación de pago de los rendimientos del usufructo prescribe a los diez años, contados desde el día en que se produce el reembolso.

4. Los usufructuarios, si la entidad gestora del fondo no se la facilita directamente, pueden exigir a los nudos propietarios toda la información que la entidad gestora les facilite relativa al fondo y participaciones usufructuados.

5. Los usufructuarios que lo son por disposición testamentaria, salvo disposición contraria de los testadores, y los que lo son por sucesión intestada pueden optar por percibir las plusvalías del usufructo de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2 o por exigir a los nudos propietarios que les garanticen un rendimiento equivalente al de un usufructo de dinero por un capital igual al valor del fondo en el momento de ejercer la opción. Los usufructuarios deben notificar su opción a los nudos propietarios en el plazo de seis meses desde la aceptación de la herencia. Si no lo hacen, se aplican las reglas generales de los apartados 1 y 2.

Artículo 561-37

Comisiones

1. Las comisiones por la adquisición o suscripción de participaciones en un fondo de inversión se imputan a los nudos propietarios, salvo que el usufructo se constituya simultáneamente, en cuyo caso corren a cargo de los nudos propietarios y de los usufructuarios en la proporción que les corresponda de acuerdo con la valoración del usufructo.

2. Las comisiones correspondientes a la gestión del fondo, mientras dure el usufructo, corren a cargo de los usufructuarios.

3. Las comisiones por el reembolso por extinción del fondo o por el reembolso anticipado corren a cargo de los nudos propietarios, excepto en el caso en que los usufructuarios ejerzan la opción que regula el artículo 561-36.5, en cuyo caso se imputan a estos.

 

CAPÍTULO II

El derecho de uso y el derecho de habitación

Sección primera

Disposiciones comunes

Artículo 562-1

Régimen jurídico

Los derechos de uso y de habitación se regulan por lo que establecen su título de constitución, el presente capítulo y, subsidiariamente, la regulación del usufructo.

Artículo 562-2

Carácter presumiblemente vitalicio

El derecho de uso o de habitación constituido a favor de una persona física se presume vitalicio.

Artículo 562-3

Diversidad de titulares

1. Los derechos de uso y habitación pueden constituirse a favor de diversas personas, simultánea o sucesivamente, pero, en este último caso, solo si se trata de personas vivas en el momento en que se constituyen.

2. El derecho, en los dos casos a que se refiere el apartado 1, se extingue a la muerte del último titular.

Artículo 562-4

Indisponibilidad del derecho

1. Los usuarios y los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios.

2. La ejecución de una hipoteca sobre el bien comporta la extinción de los derechos de uso y habitación si sus titulares consintieron su constitución, sin perjuicio de lo establecido por los artículos 233-19 a 233-24 y 234-8, en materia de vivienda familiar.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 562-5

Extinción

Los derechos de uso y habitación se extinguen por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 561-8.1.

Sección segunda

Derecho de uso

Artículo 562-6

Contenido

Los usuarios pueden poseer y utilizar un bien ajeno en la forma establecida por el título de constitución o, en su defecto, de modo suficiente para atender sus necesidades y las de quienes convivan con ellos.

Artículo 562-7

Uso de vivienda

El uso de una vivienda se extiende a la totalidad de esta y comprende el de las dependencias y los derechos anexos.

Artículo 562-8

Usos especiales

1. El derecho de uso constituido sobre una finca que produce frutos da derecho a percibir los que sean necesarios para atender las necesidades de los titulares del derecho y de las personas que conviven con ellos.

2. El derecho de uso constituido sobre ganado da derecho a percibir, para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, las crías y los demás productos.

3. El derecho de uso constituido sobre un bosque o sobre plantas da derecho a talar los árboles y a cortar las matas que sea preciso para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, e incluso a vender el producto, de acuerdo con lo establecido por la sección tercera del capítulo I.

Sección tercera

Derecho de habitación

Artículo 562-9

Contenido

El derecho de habitación comporta el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el título de constitución o, en defecto de esta indicación, los que sean precisos para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el número de estas aumente después de la constitución.

Artículo 562-10

Titular

El derecho de habitación solo puede constituirse a favor de personas físicas.

Artículo 562-11

Gastos

Corren a cargo del que tienen derecho de habitación los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado.

 

CAPÍTULO III

Los derechos de aprovechamiento parcial

Artículo 563-1

Concepto y régimen jurídico

Los derechos de aprovechamiento parcial establecidos con carácter real a favor de una persona sobre una finca ajena con independencia de toda relación entre fincas, que incluyen el de gestionar y obtener sus aprovechamientos forestales a cambio de rehacer y conservar los recursos naturales y paisajísticos o de conservar su fauna y su ecosistema, el de apacentar ganado y rebaños, el de podar árboles y cortar matas, el de instalar carteles publicitarios, el de palco, el de balcón y otros similares, se rigen por las normas del presente capítulo y, en lo que no se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible.

Artículo 563-2

Constitución

1. Pueden constituir un derecho de aprovechamiento parcial los propietarios de la finca gravada y los titulares de derechos reales posesorios constituidos sobre esta. En este último caso, el derecho de aprovechamiento parcial tiene el alcance y duración de dichos derechos reales posesorios.

2. La constitución mediante negocio jurídico de los derechos de aprovechamiento parcial debe constar necesariamente por escrito y solo puede oponerse ante terceras personas si consta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

3. Se entiende que la duración del derecho de aprovechamiento parcial es de treinta años, salvo que las partes fijen un plazo diferente.

4. La duración de los derechos de aprovechamiento parcial no puede superar en ningún caso los noventa y nueve años.

Artículo 563-3

Redención

1. Los derechos de aprovechamiento parcial pueden redimirse por voluntad exclusiva de los propietarios de la finca gravada una vez pasados veinte años desde la constitución del derecho.

2. Puede pactarse, no obstante lo establecido por el apartado 1, la no redimibilidad por un plazo máximo de sesenta años o durante la vida de la persona titular del derecho de aprovechamiento parcial y una generación más.

3. El precio de la redención, salvo pacto en contrario, es el que resulta de la capitalización del valor anual del aprovechamiento, determinado por peritos, tomando como base el interés legal del dinero en el momento de la redención.

Artículo 563-4

Derecho de adquisición preferente

Los propietarios y los titulares de un derecho real posesorio sobre una finca gravada tienen derecho de adquisición preferente del derecho de aprovechamiento parcial en los mismos términos que lo tienen los nudos propietarios en caso de transmisión del usufructo.

CAPÍTULO IV

El derecho de superficie

Artículo 564-1

Concepto

La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace.

Artículo 564-2

Clases

1. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones anteriores a la constitución del derecho. Las construcciones pueden estar sobre o bajo el nivel del suelo.

2. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del derecho, en cuyo caso este derecho atribuye a su titular la legitimación activa para hacer la construcción o plantación.

Artículo 564-3

Constitución

1. Pueden constituir el derecho de superficie los propietarios y demás titulares de derechos reales posesorios que tengan libre disposición de la finca afectada.

2. La constitución del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La duración del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los noventa y nueve años.

b) Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura y, en este último caso, el plazo para hacerla.

c) Si las construcciones o plantaciones que son objeto del derecho de superficie no comprenden toda la finca gravada, la delimitación concreta y las medidas y situación del suelo afectado por el derecho, que deben describirse de acuerdo con la legislación hipotecaria y sin perjuicio de las limitaciones urbanísticas aplicables.

d) El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios.

3. La constitución y modificaciones del derecho de superficie pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

Artículo 564-4

Régimen jurídico voluntario

1. Los superficiarios y los propietarios de la finca pueden establecer, en todo momento, el régimen de sus derechos respectivos, incluso en lo que concierne al uso del suelo y de la edificación o plantación.

2. Se admiten, respecto a los derechos de superficie, los siguientes pactos, entre otros:

a) La limitación de la disponibilidad de los superficiarios sobre su derecho, en concreto, sometiéndola al consentimiento de los propietarios de la finca.

b) El establecimiento de una pensión periódica a favor de los propietarios que no puede garantizarse con el mismo derecho de superficie si los superficiarios hacen una nueva construcción.

c) El régimen de liquidación de la posesión una vez se extinga el derecho.

3. Se admiten, respecto al derecho de superficie sobre una construcción nueva o una plantación, los siguientes pactos, entre otros:

a) La fijación del plazo para hacer la construcción o plantación, atribuyendo eficacia extintiva y, si procede, resolutoria al incumplimiento del mismo. Lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario o propietaria de la finca, salvo pacto en contrario.

b) La atribución al propietario o propietaria de la finca, en caso de nueva construcción, de un derecho de uso, por cualquier concepto, sobre viviendas o locales integrados en la nueva construcción.

c) La atribución a los superficiarios de la facultad de establecer el régimen de propiedad horizontal, en caso de nueva construcción de un edificio al que pueda aplicarse este régimen. Esta facultad se entiende, salvo pacto en contrario, por el tiempo de duración del derecho y con los límites establecidos por el título de constitución del derecho de superficie.

4. Puede pactarse, respecto al derecho de superficie sobre una construcción o una plantación preexistentes, la extinción o, si procede, la resolución en caso de impago de la pensión, de un mal uso o de un destino diferente del pactado que ponga en peligro la existencia misma de la construcción o plantación.

5. Los propietarios y los superficiarios pueden establecer, en el título de constitución o en otro posterior, derechos de adquisición preferente, recíprocos o no, a los que se aplica supletoriamente el régimen que el presente código establece para la fadiga con relación a la transmisión del derecho de censo o de la finca gravada con un censo enfitéutico.

Artículo 564-5

Régimen legal

El pacto que establezca el decomiso por impago de la pensión convenida, si se trata de un derecho establecido sobre una construcción o plantación hecha por los superficiarios después de haberse constituido el derecho, es nulo y se tiene por no hecho.

Artículo 564-6

Extinción

1. El derecho de superficie se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales.

2. La extinción del derecho de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversión de la construcción o plantación a las personas que en el momento de la extinción sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que estas deban satisfacer ninguna indemnización a los superficiarios.

3. La extinción del derecho de superficie no perjudica los derechos que se hayan constituido sobre este, salvo que la causa de la extinción sea el vencimiento del plazo de la duración del derecho o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su pérdida total.

4. El derecho no se extingue si la construcción o plantación la han hecho los titulares del derecho de superficie y se pierde. En este caso, los titulares la pueden reconstruir o rehacer.

CAPÍTULO V

Los derechos de censo

Sección primera

Disposiciones generales

Artículo 565-1

El censo

. El censo es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente.

2. Recibe el nombre de censatario la persona que está obligada a pagar la pensión del censo, que es el propietario o propietaria de la finca, y el de censualista, la persona que tiene derecho a recibirla, que es el titular o la titular del derecho de censo.

Artículo 565-2

Clases de censo

1. El censo es enfitéutico si se constituye con carácter perpetuo y redimible a voluntad del censatario, de acuerdo con los requisitos establecidos por los artículos 565-11 y 565-12.

2. El censo es vitalicio si se constituye con carácter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa.

Artículo 565-3

Constitución del censo

Los títulos de constitución del censo pueden ser:

a) El contrato de establecimiento. La constitución contractual de un censo puede hacerse:

Primero.–Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitución del derecho a percibir la prestación periódica anual a favor del censualista. En este caso, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada.

Segundo.–Por revessejat, en virtud de la constitución del censo por el propietario o propietaria de la finca y la cesión a una tercera persona del derecho a recibir la prestación periódica anual.

b) La disposición por causa de muerte.

c) La usucapión.

Artículo 565-4

Forma de constitución del censo

La constitución o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención.

Artículo 565-5

La transmisibilidad de la finca y del censo

1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista también puede hacerlo respecto a su derecho de censo.

2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razón del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente.

3. El derecho de fadiga a que se refiere el apartado 2 debe ejercerse de acuerdo con lo establecido por la subsección tercera de la sección segunda.

Artículo 565-6

La división del censo

1. Los censos son esencialmente divisibles. La división de una finca gravada con un censo, que le corresponde realizar al censatario, comporta la división del gravamen, de modo que existan tantos censos como fincas gravadas.

2. El censatario, al dividir la finca, debe distribuir la pensión entre las fincas resultantes en proporción a la superficie, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. En el supuesto de que se constituya el régimen de propiedad horizontal sobre la finca gravada, la pensión se distribuye entre los elementos privativos que configuran dicha comunidad en proporción a la cuota de participación que corresponde a cada uno de estos elementos.

3. El censatario debe notificar notarialmente la división al censualista en su domicilio en el plazo de tres meses. Si el domicilio no es conocido, debe hacerse constar esta circunstancia en la escritura pública de división de la finca, que comporta la división del censo, y el registrador o registradora de la propiedad, una vez inscrita, debe publicar un edicto que anuncie durante tres meses dicha división en el tablón de anuncios del ayuntamiento del término municipal donde radique la finca dividida.

4. El censualista dispone de un plazo de caducidad de un año a contar desde la notificación o, en su caso, desde la inscripción para impugnar judicialmente la división.

Artículo 565-7

La inscripción del censo

1. Las inscripciones de censos en el Registro de la Propiedad deben señalar las siguientes circunstancias:

a) La clase del censo y el título de constitución.

b) La pensión que implica.

c) La cantidad convenida al efecto de la redención.

d) El procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga, si se han acordado.

e) Las demás que establece la legislación hipotecaria.

2. No pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las agrupaciones de fincas sujetas a censo sin la descripción correspondiente de todas las fincas o parcelas gravadas y de los censos que las afectan mientras no sean redimidos.

Artículo 565-8

La pensión

1. La pensión o prestación periódica constituye el contenido esencial del derecho de censo.

2. La pensión solo puede consistir en dinero. El título de constitución del censo o un acuerdo posterior entre el censualista y el censatario puede incluir una cláusula de estabilización del valor de la pensión.

3. La pensión debe ser siempre anual, sin perjuicio de que por estipulación o por cláusula expresa pueda determinarse una forma fraccionada de pago.

4. El censualista tiene derecho a recibir la pensión por anualidades vencidas o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas, si no se determina lo contrario. El lugar de pago, en defecto de determinación expresa, es el domicilio del censatario.

5. El censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensión, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago.

6. La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

7. El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso. El decomiso no puede pactarse en el título de constitución del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo.

Artículo 565-9

Procedimiento judicial sumario

1. Se aplica, para la reclamación del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, de los laudemios, el procedimiento para exigir el pago de deudas de vencimientos fraccionados garantizados con hipoteca, si así se ha pactado de forma expresa en la escritura de constitución del censo y si, además, se ha fijado un domicilio del censatario a los efectos de los requerimientos, se ha determinado la cuantía del laudemio, si procede, y se ha tasado la finca a los efectos de subasta.

2. La persona que adquiere la finca en una subasta la adquiere gravada con el censo y asume la obligación de pagar la pensión hasta que este se extinga.

3. Es preciso atenerse, respecto a una tercera persona, a lo establecido por la legislación hipotecaria. La finca solo garantiza el último laudemio, la pensión del año corriente y las dos anteriores. En caso de pacto, puede garantizar en perjuicio de tercera persona el pago de las cinco últimas pensiones.

Artículo 565-10

Inexigibilidad de la pensión

1. La reclamación de pensiones debidas no puede exceder de las diez últimas.

2. El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores.

Artículo 565-11

La extinción del censo

1. El censo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por redención.

2. La pérdida o expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensión.

3. El censo debe redimirse necesariamente en caso de expropiación forzosa total.

4. Se aplica, para cancelar en el Registro de la Propiedad los censos constituidos por un plazo determinado, lo establecido por la legislación hipotecaria con relación a la cancelación de las hipotecas constituidas en garantía de rentas o prestaciones periódicas.

Artículo 565-12

La redimibilidad del censo

1. Los censos de carácter perpetuo y los de carácter temporal constituidos expresamente como redimibles pueden redimirse por voluntad unilateral del censatario.

2. El censatario, en los censos de carácter perpetuo y en los de carácter temporal constituidos como redimibles, no puede imponer la redención hasta que han transcurrido veinte años desde la constitución del censo si no se ha pactado de otro modo.

3. Puede pactarse, en los censos de carácter perpetuo, la no redimibilidad del censo por un plazo máximo de sesenta años o durante la vida del censualista y una generación más. La generación se considera extinguida al morir el último de los descendientes en primer grado del censualista.

Artículo 565-13

La redención del censo

1. La redención no puede ser parcial, de modo que debe comprender necesaria e íntegramente la pensión y, si procede, los demás derechos inherentes al censo.

2. El censatario no puede imponer la redención si no está al corriente en el pago de todo lo que deba al censualista por razón del censo.

3. La redención se formaliza en escritura pública y se efectúa, salvo acuerdo en contrario, con la entrega de la cantidad convenida en el título de constitución. En caso de que se haya estipulado el laudemio, el precio de redención debe incluir, además, el importe de un laudemio. En caso de que el censo se haya adquirido por usucapión, la cantidad a satisfacer a efectos de redención es, salvo que se haya pactado de otro modo, el equivalente de capitalizar la pensión anual al 3 % y sumarle, si procede, un laudemio contado sobre el valor que tenía la finca en el momento de iniciarse dicha usucapión.

4. Del precio de redención, se deduce la entrada, si se ha estipulado su pago en el título de constitución.

5. El precio de redención, si no se pacta lo contrario, debe satisfacerse en dinero y al contado.

Sección segunda

Censo enfitéutico

Subsección primera

Disposiciones generales

Artículo 565-14

El censo enfitéutico

1. El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado en el título de constitución.

2. La estipulación a que se refiere el apartado 1 debe ser expresa y el contenido de los derechos establecidos debe ajustarse necesariamente a las disposiciones de la presente sección.

Subsección segunda

Laudemio

Artículo 565-15

El devengo del laudemio

1. El censualista, si se ha pactado, tiene derecho a percibir el laudemio por cada transmisión de la finca, excepto en los casos que regula el artículo 565-16.

2. El derecho a percibir el laudemio, en caso de usufructo, corresponde a los usufructuarios.

Artículo 565-16

Las excepciones al devengo del laudemio

El laudemio no se devenga nunca en los siguientes casos:

a) En enajenaciones hechas por expropiación forzosa, por aportación de la finca a juntas de compensación o por adjudicaciones de la finca hechas por las juntas de compensación a sus miembros.

b) En enajenaciones a título gratuito, entre vivos o por causa de muerte, a favor de cualquier persona.

c) En las adjudicaciones de la finca por disolución de comunidades matrimoniales de bienes, de comunidades ordinarias indivisas entre esposos o convivientes en pareja estable o por cesión sustitutiva de pensión, en casos de divorcio, separación o nulidad del matrimonio y de extinción de la pareja estable.

d) En la agnición de buena fe, entendida como la declaración que, dentro del año de la firma del contrato, hacen los compradores de haber efectuado la adquisición en interés y con dinero de las personas que designan.

e) En las transmisiones de fincas situadas en el valle de Ribes y en Moià.

El apartado c) de este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 565-17

La cuota del laudemio

1. La cuota del laudemio es la pactada y nunca puede ser superior al 10 % del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisión.

2. La cuota del laudemio, si no se ha pactado, es el 2 % en toda Cataluña.

Artículo 565-18

El devengo del laudemio en casos especiales

1. En las ventas a carta de gracia, se devenga la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o cuando se extingue el derecho a redimir.

2. El laudemio, en las permutas y en las aportaciones a sociedad o las adjudicaciones a los socios, en caso de reducción de capital o de disolución, debe calcularse sobre el valor de la finca en el momento de la transmisión.

Artículo 565-19

La restitución del laudemio

El laudemio cobrado, si la transmisión de la finca deviene ineficaz a consecuencia de demanda judicial presentada dentro de los cuatro años siguientes, debe restituirse en el plazo de seis meses contados desde la fecha de la sentencia.

Artículo 565-20

La prescripción del laudemio

El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los diez años del día en que se ha devengado.

Artículo 565-21

La garantía del laudemio

La finca garantiza directa e inmediatamente el pago de los laudemios devengados y no satisfechos, sea quien sea su titular. Con relación a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 565-22

El pago del laudemio

1. El pago del laudemio, salvo pacto en contrario, corresponde a los adquirentes y se efectúa en el domicilio de los deudores.

2. El laudemio se presume satisfecho o renunciado si el censualista cobra al nuevo censatario tres pensiones del censo consecutivas sin hacer una reserva expresa.

Subsección tercera

Fadiga

Artículo 565-23

El derecho de fadiga

1. El derecho de prelación llamado fadiga, el cual se reconoce por ley solo al censatario, puede otorgarse al censualista si lo determina expresamente el título de constitución.

2. El censatario y, si procede, el censualista, por razón del derecho de fadiga, pueden ejercer el derecho de tanteo o el derecho de retracto, para adquirir, respectivamente, el derecho de censo o la finca gravada que hayan sido enajenados a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas con el adquirente.

Artículo 565-24

El ejercicio del derecho de fadiga

1. El tanteo puede ejercerse, por razón del derecho de fadiga, en el plazo de un mes contado desde la notificación fehaciente de la decisión de enajenar, de la identidad del adquirente, del precio y de las demás circunstancias de la transmisión que debe hacer el censualista al censatario o viceversa.

2. El tanteo, si no existe notificación o la transmisión se hace por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan en la misma, comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde la fecha en que el censatario o el censualista tiene conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Artículo 565-25

Intransmisibilidad del derecho de fadiga y de la finca

1. Los derechos de fadiga no pueden transmitirse nunca separadamente de la finca o del censo.

2. El censualista que haya adquirido la propiedad de la finca gravada haciendo uso del derecho de fadiga no puede transmitirla a título oneroso antes de seis años contados desde su adquisición, salvo que el adquirente sea un organismo público.

Artículo 565-26

Excepciones al derecho de fadiga

El derecho de fadiga no puede ejercerse en los siguientes casos:

a) En las permutas.

b) En las retroventas.

c) En las transacciones.

d) En las demás enajenaciones en las que los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes.

Artículo 565-27

Pérdida del derecho de fadiga

El derecho de fadiga, en cualquiera de sus manifestaciones de tanteo o de retracto, se pierde en los siguientes casos:

a) Si se ha cobrado el laudemio correspondiente.

b) Si se ejerce el derecho de redención, siempre que sea antes de dictarse la sentencia que da lugar a la fadiga.

Artículo 565-28

La cotitularidad del derecho de censo

1. El derecho de fadiga no puede ejercerse si el censo que grava la finca enajenada pertenece a varias personas en comunidad ordinaria o indivisa y no lo ejercen todas conjuntamente o bien una o unas cuantas por cesión de las demás.

2. El derecho de fadiga, si el derecho de censo está gravado con un usufructo, corresponde siempre a los nudos propietarios.

3. El derecho de fadiga, si el censo está gravado con un fideicomiso, corresponde a los fiduciarios, que pueden pagar el precio de adquisición a cargo del fideicomiso o a su cargo, si bien en este último caso pueden reclamar a los fideicomisarios el importe satisfecho y los intereses cuando se extinga el fideicomiso.

Sección tercera

Censo vitalicio

Artículo 565-29

El censo vitalicio

El censo vitalicio otorga al censualista el derecho a recibir una prestación periódica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo.

Artículo 565-30

Irredimibilidad

El censo vitalicio es irredimible, salvo mutuo acuerdo o disposición en contrario.

Artículo 565-31

La titularidad del derecho de censo

1. El censo puede constituirse a favor de cualquier persona o personas, aunque no sean las que transmiten la finca que queda gravada.

2. El censo constituido queda sin efecto si la persona o personas sobre cuya vida se ha constituido mueren dentro de los dos meses siguientes a la constitución como consecuencia de una enfermedad que ya existía en el momento de dicha constitución.

3. En caso de cotitularidad del derecho de censo, si la designación de los beneficiarios ha sido conjunta y uno de ellos no la acepta o, habiéndola aceptado, muere, su cuota en el derecho de censo incrementa la de los demás beneficiarios.

Artículo 565-32

Pago de la pensión

1. El pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se paga por anualidades vencidas, debe efectuarse de modo que la correspondiente al año en que muere la última de las personas a cuyo favor se ha constituido el censo debe pagarse a sus herederos en la parte proporcional al número de días que ha vivido aquel año. En cambio, si se paga por anualidades avanzadas, la que corresponde al año de la defunción debe pagarse íntegra, sin que el censatario tenga derecho a devolución.

2. No puede exigirse el pago de la pensión sin acreditar que la persona para cuya vida se ha establecido está viva.

Artículo 565-33

El disfrute de la finca gravada

Puede pactarse válidamente que la persona que transmite la finca a cambio de la pensión retenga, con carácter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitación sobre la misma finca, los cuales se consolidan necesariamente con la propiedad cuando se extingue el censo.

CAPÍTULO VI

Las servidumbres

Sección primera

Disposiciones generales

Artículo 566-1

Concepto

1. La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.

2. Los titulares del derecho de servidumbre pueden beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determinan el título de constitución o el presente código.

Artículo 566-2

Constitución

1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.

2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la duración de sus derechos. Las referencias que la presente sección hace a los propietarios de una finca deben entenderse hechas también a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca.

3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición.

4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.

Artículo 566-3

Servidumbre sobre finca propia

1. El propietario o propietaria de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes.

2. La servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.

3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.

Artículo 566-4

Contenido general del derecho de servidumbre

1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la cual es inseparable. Igualmente, pueden constituirse servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes.

2. La servidumbre se ejerce de la forma más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a la vez, de la menos incómoda y lesiva para la finca sirviente.

3. Los propietarios de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre deviene excesivamente gravoso e incómodo, pueden exigir, a su cargo, las modificaciones que estimen convenientes en la forma y el lugar de prestar la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad.

Artículo 566-5

Servidumbres de luces y vistas

1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el título de constitución, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas.

2. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales según las buenas prácticas de la construcción.

Artículo 566-6

Contenido accesorio de la servidumbre

1. Las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre corren a cargo de quien es su titular, salvo que el título de constitución establezca otra cosa. Los propietarios de la finca sirviente, si es preciso, deben tolerar su ocupación parcial para que se ejecuten dichas obras.

2. Los propietarios de la finca sirviente, si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a su finca, deben contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservación, salvo pacto en contrario.

3. Los propietarios de la finca sirviente no pueden hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.

Sección segunda

Servidumbres forzosas

Artículo 566-7

Servidumbre de paso

1. Los propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a una vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la misma de una anchura suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.

2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.

Artículo 566-8

Servidumbre de acceso a una red general

1. Los propietarios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías o demás servicios similares pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acceso de características adecuadas para obtener el servicio y con las conexiones más adecuadas.

2. La servidumbre solo puede exigirse si la conexión a la red general no puede hacerse por ningún otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales.

3. El acceso a la red general debe darse por el sistema técnicamente más adecuado y por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante.

Artículo 566-9

Servidumbre de acueducto

1. Los propietarios de una finca que, además, sean titulares de un recurso hídrico externo a esta pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto de una anchura suficiente y de unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.

2. La servidumbre de acueducto permite a quien es su titular hacer todas las obras necesarias para llevar el agua, entre las que se incluyen las tuberías, acequias, minas, presas y demás similares. Dicho titular, a su cargo, debe mantener estas instalaciones en buen estado de conservación.

3. El paso del agua debe darse por el punto y por el sistema de conducción técnicamente más adecuados y a la vez, si es compatible, menos perjudiciales o incómodos para las fincas gravadas.

Artículo 566-10

Indemnizaciones por el establecimiento de servidumbres forzosas

1. Las servidumbres forzosas solo pueden establecerse previo pago de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el paso o canalización.

2. Los propietarios de la finca dominante deben indemnizar a los de la finca sirviente por los perjuicios que el ejercicio de la servidumbre cause a su finca.

3. La indemnización se reduce proporcionalmente si los propietarios de la finca sirviente también utilizan el paso, la conexión a la red o el agua transportada o si, en general, obtienen algún beneficio de las obras ejecutadas para el ejercicio de la servidumbre.

4. No debe pagarse ninguna indemnización si una finca queda sin salida a una vía pública, sin conexión a una red general o sin acceso al agua como consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de la finca originaria o de división del bien común efectuado por quien tuviese derecho a reclamarla.

Sección tercera

Extinción de las servidumbres

Artículo 566-11

Causas de extinción de la servidumbre

1. La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas:

a) La falta de uso durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o el acto obstativo, excepto en caso de la servidumbre sobre finca propia.

b) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.

c) La imposibilidad de ejercerla.

d) La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre.

e) El supuesto al que se refiere el artículo 566-3.2, si no se ha hecho la declaración expresa de la existencia de la servidumbre.

2. La servidumbre, si se extingue por la imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque con posterioridad vuelva a ser posible su ejercicio.

3. Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablece en los diez años siguientes a su extinción por alguna de las causas establecidas por las letras a y c del apartado 1 no deben pagar ninguna indemnización, salvo en el caso en que dicha servidumbre se hubiese extinguido por un acto propio de los titulares de la finca dominante.

Artículo 566-12

Modificaciones de las fincas y extinción de la servidumbre

1. Las modificaciones formales de la finca dominante, entre las que se incluyen la división, segregación, agrupación o agregación, no extinguen la servidumbre ni pueden hacer más gravoso su ejercicio, con las excepciones establecidas por el presente artículo.

2. Los propietarios de la finca sirviente, en los casos de división y segregación, si la servidumbre solo es útil para alguna de las fincas resultantes, pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a las demás fincas.

3. Los propietarios de la finca sirviente, en los casos de agregación y agrupación, si la estructura de la finca resultante hace que la servidumbre no le reporte ninguna utilidad, pueden exigir la extinción de las servidumbres.

4. Si la finca sirviente se divide o si se segrega una parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reportan ninguna utilidad a la dominante pueden exigir la extinción de la servidumbre respecto a esta.

Sección cuarta

Protección del derecho de servidumbre

Artículo 566-13

Acción confesoria

1. Los titulares de la servidumbre tienen acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que lo perturbe o que amenace con hacerlo.

2. La acción confesoria prescribe a los diez años del acto obstativo.

CAPÍTULO VII

El derecho de vuelo

Artículo 567-1

Concepto

1. El vuelo es el derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. Los preceptos del presente capítulo son de aplicación al derecho de subedificación.

2. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones, de acuerdo con el título de constitución y el planeamiento urbanístico.

Artículo 567-2

Constitución

1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:

a) El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.

b) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.

d) El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

2. El título de constitución del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:

a) Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.

b) La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.

c) La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, de modificar la descripción del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de los concedentes.

d) Los demás pactos lícitos que se consideren convenientes.

3. La constitución del derecho de vuelo y sus modificaciones pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se efectúa su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

Artículo 567-3

Legitimación

1. El título de constitución del derecho de vuelo lo otorgan los propietarios del inmueble o los usufructuarios con facultad de enajenar.

2. El derecho de vuelo, si se constituye o se reserva en el título de constitución de una propiedad horizontal, debe constar en cláusula separada y específica.

3. Es precisa la unanimidad de todos los propietarios para constituir el derecho de vuelo sobre un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Artículo 567-4

Transmisibilidad

1. El derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son enajenables libremente por actos entre vivos y por causa de muerte, tanto gratuitos como onerosos, si no se ha pactado de otro modo.

2. El derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son hipotecables y gravables en la medida en que son enajenables.

Artículo 567-5

Ejercicio

1. Se faculta a los titulares del derecho de vuelo para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, con el proyecto y con las licencias administrativas que corresponden. Los titulares del derecho de vuelo deben dotar el conjunto del edificio de la seguridad y los elementos exigibles por la normativa de la edificación y, si procede, de la vivienda.

2. La construcción debe hacerse de la forma que cause menos molestias a los propietarios u ocupantes de las plantas o edificios preexistentes. Los titulares del derecho de vuelo deben indemnizar a dichos propietarios u ocupantes por los perjuicios que les causen durante la construcción.

3. El titular o la titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo, puede otorgar solo y a su cargo la declaración o ampliación de obra nueva, modificando la descripción del edificio preexistente si es preciso, y, si se ha pactado, puede establecer el régimen de propiedad horizontal.

4. Los titulares del inmueble preexistente sobre el que se constituyó el derecho de vuelo mantienen la propiedad de los elementos privativos situados en las plantas o edificios que ya existían al constituirse el derecho.

Artículo 567-6

Extinción

1. El derecho de vuelo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas:

a) Por falta de finalización de las obras de nueva construcción en el plazo fijado, en la parte no construida. Sin embargo, si al vencer el plazo la edificación se ha iniciado, el derecho se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prevé para la finalización, siempre y cuando la escritura de declaración o de ampliación de obra nueva se haya presentado en el Registro de la Propiedad dentro del plazo.

b) Por una modificación de la normativa urbanística que comporte la imposibilidad de edificar las plantas o edificios convenidos. Si la normativa solo impide parcialmente la construcción, el derecho se mantiene dentro de los límites posibles, y su titular puede modificar las construcciones previstas sin necesidad de consentimiento de los propietarios del inmueble si se ajusta al nuevo planeamiento urbanístico y lo acredita con las certificaciones técnicas y administrativas correspondientes.

2. El derecho de vuelo no se extingue por destrucción del edificio sobre el que recae.

3. Los titulares del derecho de vuelo, si como consecuencia del planeamiento urbanístico el edificio sobre el que recae es subrogado por un solar edificable, deben tener en el nuevo solar una parte del volumen edificable proporcional a la que les correspondía en la finca reemplazada.

CAPÍTULO VIII

Los derechos de adquisición

Sección primera

Disposiciones generales

Artículo 568-1

Concepto

1. Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:

a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye.

b) El tanteo, que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente.

c) El retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente o la adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión.

2. El tanteo y el retracto son derechos de adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se rigen por la norma sectorial específica correspondiente.

Artículo 568-2

Constitución y eficacia

1. Los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública y, si recaen sobre bienes inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2. El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, así como la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien si el derecho se había constituido con carácter real, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 568-3

Objeto

1. Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles y muebles que puedan identificarse.

2. Los derechos de adquisición sobre bienes futuros están sujetos a la condición de la existencia efectiva de su objeto.

3. Los derechos de adquisición inscribibles constituidos sobre varios bienes deben indicar un precio individual para cada uno que haga posible el ejercicio de los derechos por separado. Se exceptúa el caso en que se ha indicado un precio global que exige un ejercicio conjunto sobre todos los bienes.

4. Los derechos de adquisición sobre un bien inmueble pueden constituirse sobre partes determinadas de este o de su edificabilidad. En estos casos, el precio de adquisición debe fijarse teniendo en cuenta la medida superficial u otros parámetros o módulos determinados.

Artículo 568-4

Cotitularidad

Los derechos de adquisición constituidos a favor de varios titulares de forma proindivisa deben ser ejercidos conjuntamente por todos los titulares o por uno o varios de ellos por cesión de los demás.

Sección segunda

Derechos de adquisición voluntaria

Subsección primera

Disposiciones generales

Artículo 568-5

Constitución

1. Los derechos de adquisición voluntaria pueden constituirse por cualquier título.

2. La prima pactada en la constitución del derecho se imputa solo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente.

Artículo 568-6

Contenido del título de constitución

El título de constitución debe contener como mínimo los siguientes datos:

a) El plazo de duración del derecho y, si procede, el de su ejercicio. Si no se fijan, el primero se entiende de cuatro años y el segundo, de un mes.

b) Si se trata de un derecho de opción, la contraprestación para adquirir el bien o los criterios para fijarla y, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar. La contraprestación puede ser no dineraria.

c) Si el derecho se constituye a título oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.

d) El domicilio de los concedentes de la opción o de los titulares del tanteo o del retracto a los efectos de las notificaciones preceptivas.

e) La forma de acreditar el pago del precio o contraprestación, si se trata de un derecho de opción y se ha pactado su ejercicio unilateral.

Artículo 568-7

Extinción

1. Los derechos de adquisición se extinguen por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por su ejercicio o por el vencimiento del plazo de su duración.

2. Los titulares del derecho de tanteo pueden renunciar al mismo con relación a un determinado acuerdo de transmisión. La renuncia al derecho de tanteo implica la del retracto.

Subsección segunda

Derechos de opción

Artículo 568-8

Duración

1. El derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez años.

2. El derecho de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

3. La duración del derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las prórrogas correspondientes.

Artículo 568-9

Transmisibilidad

1. Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

2. Los derechos de opción son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.

Artículo 568-10

Conservación del objeto

1. Los propietarios están obligados a conservar con la diligencia debida el bien sujeto al derecho de opción y responden ante los optantes por el deterioro que dicho bien sufre por culpa o dolo.

2. Los titulares del derecho de opción tienen la facultad de inspeccionar el bien que está sujeto al mismo para comprobar su estado de conservación.

3. Los gastos necesarios corren a cargo de los propietarios del bien, salvo pacto en contrario. Los frutos pendientes en el momento de ejercer el derecho de opción y las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios del bien pertenecen a los optantes, que no tienen la obligación de pagar su importe.

Artículo 568-11

Pérdida del objeto

1. Los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden totalmente por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de una tercera persona, no pueden exigir la devolución de la prima satisfecha. Si la pérdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes del derecho o de los propietarios, estos deben devolver la prima pagada, sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

2. Los titulares del derecho de opción, si los bienes que están sujetos al mismo se pierden en parte, pueden elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente. En este caso, deben pagar la contraprestación proporcional. Si la pérdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deben indemnizar a dichos titulares por daños y perjuicios y, según la elección de dichos titulares de la opción, deben devolver la parte correspondiente de la prima.

Artículo 568-12

Ejercicio

1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien.

2. El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.

3. El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que se haya pactado así al constituir el derecho.

b) Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.

c) Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, o bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.

4. Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

Subsección tercera

Derechos voluntarios de tanteo y retracto

Artículo 568-13

Duración

1. El derecho real de tanteo puede constituirse por tiempo indefinido para la primera transmisión y por un máximo de diez años si se ha pactado su ejercicio en segundas y ulteriores transmisiones.

2. El derecho de tanteo puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

Artículo 568-14

Ejercicio

1. Los derechos de tanteo, en defecto de pacto, solo pueden ejercerse respecto a la primera transmisión onerosa.

2. Los derechos de tanteo pueden ejercerse aunque la transmisión proyectada se haga en subasta judicial o extrajudicial, en cuyo caso el titular o la titular del derecho de tanteo debe igualar el mejor precio ofrecido en la subasta. En caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación.

3. Las transmisiones gratuitas, entre vivos o por causa de muerte, no afectan al derecho de tanteo.

4. Se entiende que el ejercicio del derecho de tanteo, si no se ha fijado su plazo, caduca en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al día en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario o propietaria del bien y una tercera persona y sus condiciones. Si la transmisión es sometida a plazo o condición suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo suspensivo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condición.

5. Lo establecido por el presente artículo se aplica al derecho de retracto desconectado de un derecho de tanteo previo.

Artículo 568-15

Conversión del tanteo en retracto

1. El derecho real de tanteo implica el de retracto si falta la notificación fehaciente de los elementos esenciales del acuerdo de transmisión o si la transmisión se ha hecho en condiciones diferentes de las que constaban en la notificación o antes de vencer el plazo para ejercer el tanteo.

2. El derecho de retracto debe ejercerse en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo o, si no se ha pactado ninguno, en un plazo de tres meses, en ambos casos contados desde la fecha en que se inscribe en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenación.

Sección tercera

Derechos de retracto legales

Subsección primera

Retracto de colindantes

Artículo 568-16

Concepto

El retracto de colindantes es el derecho legal de adquisición que se produce en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subsección, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posición jurídica de los adquirentes.

Artículo 568-17

Titularidad

1. Pueden ejercer el derecho de retracto de colindantes las personas físicas o jurídicas que, de acuerdo con la legislación especial, tienen la consideración de cultivador o cultivadora directo y personal.

2. Están legitimados para ejercer el derecho de retracto de colindantes los cultivadores directos y personales que son propietarios de fincas rústicas que lindan con las fincas rústicas enajenadas.

3. Se prefiere, si existen varias personas legitimadas, la propietaria de la finca colindante de menos superficie y, si esta es idéntica, la de la finca con más perímetro colindante.

Artículo 568-18

Requisitos

1. El derecho de retracto de colindantes puede ejercerse en caso de venta o dación en pago de una finca rústica de superficie inferior a la de la unidad mínima de cultivo a favor de una persona que no sea propietaria de ninguna de las fincas que lindan con la misma.

2. El derecho de retracto de colindantes no puede ejercerse si dentro de la finca enajenada existen construcciones ajustadas a la legalidad cuyo valor representa más de los dos tercios del de la finca.

[El apartado 1 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 568-19

Ejercicio

1. El plazo para ejercer el derecho de retracto de colindantes es de dos meses desde el momento en que los propietarios cultivadores directos de las fincas colindantes tienen conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o desde la fecha en que la transmisión se inscribe en el Registro de la Propiedad.

2. La adquisición por medio del derecho de retracto de colindantes se efectúa por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por la persona que ha transmitido la finca y el adquirente o la adquirente.

Artículo 568-20

Limitaciones

1. Los adquirentes de una finca rústica por medio del derecho de retracto de colindantes están obligados a agrupar la finca adquirida con la finca de la que son titulares en el plazo de seis meses contados desde la adquisición y a conservarla agrupada un mínimo de seis años contados desde la inscripción.

2. Los adquirentes de una finca rústica por medio del derecho de retracto de colindantes no pueden enajenarla entre vivos durante el plazo de seis años a contar del día de la adquisición, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla o que la finca adquirida represente menos del 20 % de la superficie de la finca que resulta de la agrupación.

Subsección segunda

La tornería

Artículo 568-21

Concepto y régimen jurídico

1. La tornería es el derecho de adquisición legal por retracto que tiene lugar exclusivamente en el territorio de Arán, en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subsección, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posición jurídica de los adquirentes.

2. La tornería se rige por las normas de esta subsección y, en lo que no sea incompatible con las mismas, por los usos y costumbres de Arán, los cuales deben tenerse en cuenta para su interpretación.

Artículo 568-22

Titularidad

1. Solo pueden ejercer el derecho de tornería las personas físicas con vecindad local en Arán.

2. Están legitimados para ejercer el derecho de tornería los parientes hasta el cuarto grado en la línea de la que proceden los bienes.

3. Se prefiere, si existen varios parientes legitimados, el más próximo y, en igualdad de grado, el de más edad. El cómputo del grado debe ajustarse a las normas de la sucesión intestada.

Artículo 568-23

Requisitos

1. El derecho de tornería puede ejercerse, en caso de venta o dación en pago de una finca rústica situada en el territorio de Arán, a favor de una persona extraña o con un parentesco más allá del cuarto grado colateral, si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o más generaciones inmediatamente anteriores a la del disponente o la disponente.

2. El derecho de tornería puede ejercerse sobre la casa solariega y sus dependencias aunque se hallen en suelo urbano, salvo que formen parte de una explotación comercial o turística.

Artículo 568-24

Ejercicio

1. El plazo para ejercer el derecho de tornería es de un año y un día a contar de la fecha en que se inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenación y sus circunstancias si la transmisión no se inscribe.

2. La adquisición por medio del derecho de tornería se efectúa por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por el pariente o parienta que ha realizado la transmisión y el adquirente o la adquirente.

3. El derecho de tornería solo es renunciable en escritura pública.

Artículo 568-25

Limitaciones

Los adquirentes de una finca por medio del derecho de tornería no pueden enajenarla entre vivos, ni siquiera a título gratuito, en el plazo de seis años a contar del día de la adquisición, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla.

Artículo 568-26

Preferencia

El derecho de tornería es preferente a todo otro derecho de adquisición legal, excepto al de copropietarios.

Sección cuarta

Preferencia entre derechos de adquisición legales

Artículo 568-27

Preferencia

1. Si, con motivo de una misma enajenación, son procedentes distintos derechos legales de adquisición preferente, prevalece, en todo caso, el derecho de tanteo que corresponde a los copropietarios o coherederos en la venta de una cuota y, en su defecto, el de los nudos propietarios en la enajenación del usufructo o el de los censatarios en la enajenación del derecho de censo.

2. Si no son procedentes los derechos a que se refiere el apartado 1, tienen preferencia los derechos de tanteo que corresponden a los arrendatarios, si procede.

3. Si no son procedentes los derechos a que se refieren los apartados 1 y 2, es procedente el derecho de retracto de colindantes.

4. Lo establecido por el presente artículo se entiende sin perjuicio de lo establecido por el artículo 568-21 con relación a la tornería y de lo establecido por las leyes especiales con relación a los retractos establecidos a favor de la Generalidad, el Estado o las corporaciones locales. Los derechos a los que se refiere el presente artículo se rigen por la norma sectorial específica correspondiente.

CAPÍTULO IX

Los derechos reales de garantía

Sección primera

Disposiciones generales

Artículo 569-1

Los derechos reales de garantía

El presente código regula los derechos reales de garantía siguientes, que pueden constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal:

a) El derecho de retención.

b) La prenda.

c) La anticresis.

d) La hipoteca.

Artículo 569-2

Eficacia general

1. Los efectos de los derechos reales de retención y prenda son los siguientes:

a) La retención de la posesión del bien hasta el pago completo de la deuda garantizada.

b) La realización del valor del bien, en los casos y en la forma que establece el presente código.

2. Los efectos del derecho real de anticresis son los establecidos por el apartado 1 para los derechos reales de retención y prenda y, además, la imputación de los frutos del bien al pago de los intereses de la deuda garantizada y, si procede, al del capital.

3. El efecto del derecho real de hipoteca es la realización del valor del bien en los casos y en la forma que establecen el presente código y la legislación hipotecaria.

4. El crédito, tanto en la imputación de los frutos como en la atribución del precio obtenido en la realización del valor del bien, se somete a las reglas generales sobre prelación de créditos.

5. La transmisión del crédito garantizado comprende también la de la garantía.

Sección segunda

Garantías posesorias

Subsección primera

Derecho de retención

Artículo 569-3

Concepto de derecho de retención

Los poseedores de buena fe de un bien ajeno, mueble o inmueble, que deban entregar a otra persona pueden retener su posesión en garantía del pago de las deudas a que se refiere el artículo 569-4 hasta el pago completo de la deuda garantizada.

Artículo 569-4

Obligaciones que pueden originar el derecho de retención

Pueden originar el derecho de retención las siguientes obligaciones:

a) El resarcimiento de los gastos necesarios para conservar y gestionar el bien y de los gastos útiles, si existe derecho a reclamar su reembolso.

b) El resarcimiento de los daños producidos por razón de la cosa a la persona obligada a la entrega.

c) La retribución de la actividad realizada para confeccionar o reparar el bien, si previamente ha existido, en caso de muebles, un presupuesto escrito y aceptado y, en caso de inmuebles, un acuerdo expreso entre las partes, y si, en ambos casos, la actividad se adecua al presupuesto o al pacto.

d) Los intereses de las obligaciones establecidas por el presente artículo, desde el momento en que el derecho de retención se notifica en la forma que establece el artículo 569-5.

e) Cualquier otra deuda a la que la ley otorgue expresamente esta garantía.

Artículo 569-5

Constitución

1. Los retenedores deben notificar notarialmente a los deudores, a los propietarios si son otras personas y a los titulares de los derechos reales, si procede, la decisión de retener, la liquidación practicada y la determinación del importe de las obligaciones establecidas por el artículo 569-4. Estos pueden oponerse judicialmente a la retención en el plazo de dos meses a contar de la fecha de la notificación.

2. La notificación a que se refiere el apartado 1, si el objeto que se retiene es una finca que constituye la vivienda familiar, también debe hacerse a los cónyuges o convivientes, los cuales no pueden oponerse a la retención.

3. Los retenedores, una vez notificada notarialmente la decisión de retener, si el derecho de retención recae sobre una finca o un derecho inscrito sobre una finca, pueden exigir a sus titulares el otorgamiento de la escritura de reconocimiento del derecho de retención, a los efectos de la inscripción de este en el Registro de la Propiedad.

4. La escritura a que se refiere el apartado 3 debe contener los siguientes datos:

a) La liquidación practicada y la determinación del importe de las obligaciones de acuerdo con el presupuesto, el pacto y la obra ejecutada.

b) El valor en que las personas interesadas tasan la finca o el derecho retenidos, para que sirva de tipo en la subasta.

c) El domicilio de los propietarios de la finca o de los titulares del derecho retenido, para hacer requerimientos y notificaciones.

d) Si se ha pactado, el acuerdo que, en caso de impago, permite a los retenedores, propietarios o terceras personas la venta directa de la finca y los criterios de enajenación de la finca o del derecho inscrito.

e) La designación, en su caso, de una persona, que puede ser la acreedora, para que represente al titular o la titular de la finca o del derecho en el otorgamiento de la escritura de adjudicación.

f) Los demás datos exigidos por la legislación hipotecaria.

Artículo 569-6

Posesión del bien retenido

1. Los retenedores pueden negarse, incluso ante terceras personas, a restituir el bien hasta que no les hayan pagado totalmente las deudas que han originado la retención.

2. Los retenedores deben conservar el bien retenido con la diligencia necesaria y no pueden hacer ningún otro uso del mismo que no sea el meramente conservativo. Los gastos necesarios para conservarlo se someten al régimen de retención.

3. El derecho de retención se extingue si los retenedores devuelven voluntariamente el bien retenido a los propietarios, aunque después recuperen su posesión, y, en la retención inmobiliaria, si consienten en cancelar la inscripción.

Artículo 569-7

Realización del valor del bien mueble retenido

1. Los retenedores, una vez transcurridos dos meses desde la notificación notarial de la decisión de retener a los deudores y a los propietarios sin que se haya producido la oposición judicial, pueden realizar el valor del bien mueble retenido por enajenación directa o por subasta pública notarial.

2. Los retenedores y los propietarios del bien mueble retenido pueden acordar que lo enajene directamente cualquiera de ellos o que lo enajene una tercera persona. Este acuerdo debe formalizarse necesariamente en escritura pública, debe contener los criterios de la enajenación y el plazo en que esta debe efectuarse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares de derechos reales conocidos sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posición de los acreedores.

3. Los retenedores, si no existe acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien retenido por subasta pública notarial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta, salvo pacto en contrario, debe hacerse en cualquier notaría del municipio donde los deudores tienen su domicilio, si se halla en Cataluña, a elección de los acreedores. Si no existe ninguna notaría en dicho municipio, debe hacerse en cualquiera de las que se hallan en la capital del distrito notarial correspondiente.

b) A la subasta deben ser citados los deudores y, si son otras personas, los propietarios, en la forma establecida por la legislación notarial y, si no se encuentra alguna de estas personas, por edictos. La subasta debe anunciarse, con un mínimo de diez y un máximo de quince días hábiles de antelación respecto a la fecha de esta, en uno de los periódicos de más circulación en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

c) El tipo de la subasta debe ser el acordado entre los acreedores y los propietarios. A falta de acuerdo, el tipo debe ser, como mínimo, igual al importe de las obligaciones que han originado la retención más los gastos previstos para la enajenación y la entrega del bien. Sin embargo, puede establecerse como tipo el importe que resulte de un peritaje técnico aportado por los retenedores si es más alto que el anterior.

d) Si en la subasta no se presenta ninguna postura, debe hacerse una segunda subasta, en un plazo de entre tres y quince días hábiles a contar de la primera.

e) Los retenedores, si el bien no se enajena en ninguna de las dos subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crédito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

4. La enajenación, en caso de retención de valores sometidos a cotización oficial, debe hacerse según el procedimiento específico que corresponda de acuerdo con la legislación aplicable en esta materia.

5. Deben aplicarse, en caso de retención de bienes muebles inscritos en el Registro de Bienes Muebles, las letras b y c del apartado 3 del artículo 569-8.

Artículo 569-8

Realización del valor de la finca o del derecho retenidos

1. Los titulares de un derecho de retención inscrito en el Registro de la Propiedad pueden realizar el valor de la finca o del derecho retenidos por enajenación directa o subasta pública notarial, de acuerdo con las reglas establecidas por el presente artículo.

2. Los retenedores y los titulares de la cosa o del derecho retenidos pueden acordar que lo enajene directamente cualquiera de ellos o que lo enajene una tercera persona. Este acuerdo debe formalizarse necesariamente en escritura pública, debe contener los criterios de enajenación y el plazo en que tiene que cumplirse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares de derechos reales posteriores inscritos, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posición de los acreedores.

3. Los retenedores, en defecto de acuerdo para la venta directa, pueden hacer la enajenación por subasta pública notarial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta debe hacerse en la notaría del lugar donde se halla la finca o, si hay más de una, en la que le corresponda por turno.

b) Los retenedores deben requerir al notario o notaria competente la iniciación del procedimiento y deben aportar la inscripción en escritura pública de la constitución de la retención o, si procede, la resolución judicial correspondiente.

c) El notario o notaria, después de haber examinado la documentación presentada, debe solicitar al Registro de la Propiedad el certificado de dominio y cargas de la finca o el derecho inscritos sobre los que recae el derecho objeto de la retención. La expedición del certificado debe hacerse constar en el margen de la inscripción del derecho de retención.

d) Una vez transcurridos cinco días hábiles desde la recepción del certificado del Registro de la Propiedad, sin necesidad de requerir el pago a los deudores, el notario o notaria debe notificar el inicio de las actuaciones a los titulares del derecho retenido, a los propietarios de la finca si son otras personas y, en ambos casos, si consta que se trata de su vivienda familiar, a los cónyuges o convivientes.

e) Una vez hecha la notificación, los deudores y los propietarios pueden paralizar la subasta depositando ante el notario o notaria, en los veinte días hábiles siguientes, el importe suficiente para satisfacer la deuda, con los intereses correspondientes y los gastos originados hasta el momento de hacer dicho depósito. Una vez transcurrido dicho plazo, debe anunciarse la subasta, con una antelación de al menos quince días hábiles, en uno de los periódicos de más circulación en el municipio donde debe hacerse y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

f) El tipo de la subasta es el acordado por los acreedores y los propietarios de acuerdo con el artículo 569-7.

g) Si no se presenta ninguna postura a la primera subasta, debe hacerse otra en un plazo de entre tres y quince días a contar de la primera.

h) Los retenedores, tan solo si el bien no se enajena en ninguna de las dos subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crédito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

i) Una vez adjudicada la finca o derecho retenidos, sus titulares o, si se niegan o no existen, la autoridad judicial deben otorgar una escritura de venta a favor de los adjudicatarios, que pueden inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. Las cargas anteriores a la adjudicación subsisten y las posteriores se extinguen y se cancelan.

Artículo 569-9

Destino del importe de la enajenación

Se aplica lo establecido por el artículo 569-21 en cuanto al destino del importe obtenido en la subasta o encante público.

Artículo 569-10

Retención de bienes muebles de poco valor

1. Puede ejercerse el derecho de retención sobre un bien mueble de valor inferior al importe de tres meses del salario mínimo interprofesional originado por la retribución de la actividad que se ha realizado por encargo de los poseedores legítimos, de acuerdo con las reglas establecidas por el presente artículo.

2. La comunicación de la decisión de retener a que se refiere el artículo 569-5 puede sustituirse, en caso de bienes muebles de poco valor, por una notificación hecha por burofax, por correo certificado con acuse de recibo o por cualquier otro medio que acredite suficientemente su recepción.

3. Los retenedores, una vez transcurrido un mes desde la notificación sin que los deudores ni los propietarios del bien hayan pagado la deuda o se hayan opuesto fehacientemente a la retención, pueden disponer libremente del bien, con subsistencia de las cargas preexistentes, salvo que consten inscritas en el registro correspondiente limitaciones de la facultad de disposición o reservas de dominio.

4. Los propietarios, si el bien se ha vendido, tienen derecho al remanente del precio obtenido una vez deducidos el importe del crédito que originó la retención y los gastos de conservación y enajenación, si procede, del bien retenido.

[El apartado 3 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-11

Sustitución del bien retenido

1. Los deudores o propietarios del bien retenido pueden imponer a los retenedores, mientras disponen del derecho de retención, la sustitución de la retención por otra garantía real o por el afianzamiento solidario de una entidad de crédito que sean suficientes.

2. Se entiende que la garantía real es suficiente si el precio de mercado del bien ofrecido en garantía, aunque sea inferior al de los bienes retenidos, llega a cubrir el importe de la deuda que originó la retención y un 25% más.

Subsección segunda

Derecho de prenda

Artículo 569-12

Concepto de prenda

El derecho de prenda, que puede constituirse sobre bienes muebles, valores, derechos de crédito o dinero en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, faculta al acreedor para poseerlos, por él mismo o por una tercera persona si se ha pactado, y, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, para solicitar la realización del valor.

Artículo 569-13

Requisitos de constitución

1. La prenda, constituida por cualquier título, requiere:

a) La transmisión de la posesión de los bienes a los acreedores o a terceras personas, de acuerdo con los pignorantes, por cualquier medio admitido por el presente código.

b) El poder de libre disposición del bien mueble empeñado por la persona que lo empeña.

2. La prenda tan solo tiene efectos contra terceras personas desde el momento en que la fecha en que se ha acordado su constitución consta en un documento público.

3. La prenda de créditos debe constituirse en documento público y debe notificarse al deudor o deudora de crédito empeñado.

Artículo 569-14

Obligaciones garantizables con prenda

1. La prenda puede garantizar cualquier obligación, presente o futura, propia o ajena, de los pignorantes.

2. La prenda puede garantizar obligaciones de las que se desconoce el importe en el momento de su constitución. En este caso, debe determinarse la cantidad máxima que garantiza.

Artículo 569-15

Pluralidad de prendas e indivisibilidad

1. Un bien empeñado no puede volverse a empeñar, salvo que sea a favor de los propios acreedores y se distribuya la responsabilidad de las obligaciones garantizadas.

2. La garantía es indivisible, aunque se dividan el crédito o la deuda.

Artículo 569-16

Régimen de la prenda con relación al objeto empeñado

1. Los acreedores y los deudores o, si procede, los propietarios del bien, si existe más de un objeto empeñado, pueden fijar la parte de crédito que garantiza cada uno. En este caso, se entiende que se han constituido tantos derechos de prenda como objetos existen.

2. El conjunto de bienes cuyo valor se determina en el tráfico teniendo en cuenta su número, peso o tamaño es un único objeto de prenda.

3. Los conjuntos o paquetes de valores, entre los que se incluyen las acciones, obligaciones, bonos, créditos y efectos en general, pueden configurarse como objetos unitarios de prenda, de acuerdo con la legislación aplicable en esta materia.

Artículo 569-17

Sustitución del bien empeñado

1. El deudor o deudora o, si es otra persona, el pignorante o la pignorante, si la prenda recae sobre bienes fungibles y se ha pactado expresamente, puede sustituir la totalidad o una parte de los bienes empeñados.

2. La sustitución de unos valores por otros, en caso de valores cotizables, se hace de acuerdo con el precio de las cotizaciones respectivas en el mercado oficial el día de la sustitución. En caso de valores no cotizables, para acreditar la sustitución es suficiente que los tengan en su poder los acreedores pignoraticios o las terceras personas designadas y que conste inscrita en el mismo efecto o documento que acredita el derecho.

3. Se entiende a todos los efectos, en los dos casos a que se refiere el apartado 2, que la fecha de la pignoración se mantiene, como si se hubiese constituido inicialmente sobre los bienes que sustituyen a los inicialmente gravados.

4. Se entiende a todos los efectos, en los casos de sustitución del bien empeñado, que la fecha de la pignoración se mantiene, como si se hubiese constituido inicialmente sobre los bienes que sustituyen a los inicialmente gravados.

Artículo 569-18

Principio de subrogación real

La garantía, si el objeto de la prenda es un derecho de crédito y este se paga antes de que venza el crédito garantizado por la prenda, recae sobre el objeto recibido como consecuencia del pago.

Artículo 569-19

Posesión del bien empeñado

1. Los acreedores pignoraticios pueden negarse a restituir el bien empeñado hasta que se les pague totalmente el crédito garantizado por el principal, los intereses y los gastos de procedimiento pactados.

2. Los acreedores pignoraticios deben conservar el bien empeñado con la diligencia exigible y no pueden hacer ningún otro uso del mismo que no sea el meramente conservativo. Los gastos necesarios para su conservación se someten al régimen de retención.

3. Se entiende que se ha renunciado al derecho de prenda si el bien empeñado se halla en manos de su propietario o propietaria.

Artículo 569-20

Realización del valor del bien empeñado

1. Los acreedores, una vez vencida la deuda garantizada con la prenda, pueden realizar el valor del bien empeñado, de acuerdo con lo establecido por el presente artículo, si han requerido el pago a los deudores y si en el plazo de un mes no existe oposición judicial de estos acompañada de la consignación o del afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de crédito.

2. El notario o notaria, en los casos de pignoración de participaciones sociales o de acciones nominativas, debe notificar, de oficio, a la sociedad el inicio del proceso.

3. Los acreedores pignoraticios y los pignorantes pueden acordar que cualquiera de ellos o una tercera persona venda el bien empeñado. Este acuerdo, que debe formalizarse en documento público, debe contener los criterios de la enajenación y el plazo en que tiene que cumplirse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posición de los acreedores pignoraticios.

4. Los acreedores pignoraticios, en defecto de acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien por medio de una subasta notarial si aportan al notario o notaria que la autoriza el título de constitución de la prenda y el requerimiento de pago y le garantizan la falta de oposición judicial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta, salvo pacto en contrario, debe hacerse en cualquier notaría del municipio donde los deudores tienen su domicilio, si se halla en Cataluña, a elección de los acreedores. Si no existe ninguna notaría en dicho municipio, debe hacerse en cualquiera de las que se hallan en la capital del distrito notarial correspondiente.

b) A la subasta deben ser citados los deudores y, si son otras personas, los propietarios, en la forma establecida por la legislación notarial y, si no se encuentra alguna de estas personas, por edictos. La subasta debe anunciarse, con un mínimo de cinco y un máximo de quince días hábiles de antelación respecto a la fecha de esta, en uno de los periódicos de más circulación en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

c) No se admiten, en primera subasta, posturas inferiores al importe de la deuda garantizada por la prenda más un 20% por los gastos originados por el procedimiento. La segunda subasta, que puede hacerse inmediatamente después de la primera, tiene como tipo mínimo el 75% de esta cantidad.

d) Los acreedores, tan solo si el bien no se enajena en ninguna de las subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crédito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

e) El remanente, si el bien se subasta por un importe superior al crédito, debe entregarse a los propietarios del bien o, si procede, a los acreedores que corresponda.

5. Los acreedores pignoraticios, si la prenda recae sobre dinero o sobre un título representativo de dinero, siempre que sea por una cantidad líquida y exigible, pueden hacerlos suyos, sin necesidad de subasta previa, pero solo hasta el límite del importe del crédito garantizado, con el único requisito de notificarlo fehacientemente a los deudores antes de hacerlo.

6. La enajenación, si la prenda recae sobre valores cotizables y demás instrumentos financieros que se asimilan a aquellos de acuerdo con las leyes, debe hacerse de acuerdo con el procedimiento específico establecido por la legislación aplicable en materia de mercado de valores.

7. Los deudores, si los objetos empeñados son diversos, pueden exigir que finalice su realización cuando la enajenación de algunos ya haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de ejecución.

8. La ejecución establecida por el presente artículo es de aplicación supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad reconocidos legalmente y a las prendas de garantía financiera.

Artículo 569-21

Destino del importe de la enajenación

1. El importe obtenido en la subasta o el encante público debe destinarse primeramente a pagar los gastos de enajenación y, después, a satisfacer la deuda.

2. El remanente, si existe, sin perjuicio de lo establecido por la legislación concursal, se destina a pagar a los titulares de cargas inscritas o a los acreedores con mejor derecho posteriores a la deuda que originó la constitución del derecho real de garantía, de acuerdo con el orden de prelación que corresponda. Finalmente, el último remanente se entrega al propietario o propietaria del bien.

3. El notario o notaria, si no existe acuerdo entre el propietario o propietaria del bien y los acreedores posteriores en lo que concierne al remanente, debe consignarlo judicialmente.

Artículo 569-22

Prenda de valores cotizables

Las disposiciones del presente capítulo son de aplicación a la prenda de valores cotizables y de demás instrumentos financieros que se asimilan a aquellos de acuerdo con las leyes en todo lo que no establezca la legislación específica aplicable en materia de mercado de valores.

Subsección tercera

Derecho de anticresis

Artículo 569-23

Concepto de derecho de anticresis

El derecho de anticresis, que puede constituirse sobre un inmueble fructífero en garantía del pago de cualquier obligación, faculta a los acreedores para poseerlo, por sí mismos o por una tercera persona si se ha pactado, y a percibir sus frutos para aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital de la obligación garantizada y, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la realización del valor.

Artículo 569-24

Constitución

1. La anticresis, constituida por cualquier título, requiere:

a) El poder de libre disposición del inmueble sobre el que recae por la persona que constituye la garantía.

b) La transmisión de la posesión de la finca a los acreedores o a una tercera persona, de acuerdo con los garantes anticréticos, por cualquier medio admitido por las leyes.

2. El derecho de anticresis debe constituirse necesariamente en escritura pública y solo puede oponerse a terceras personas a partir del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Artículo 569-25

Régimen

1. Las normas establecidas por los artículos 569-14, 569-15 y 569-19.1 en cuanto a las obligaciones garantizables con prenda, a la pluralidad y la indivisibilidad de garantías anticréticas y a la facultad de los acreedores de negarse a restituir la finca hasta que se les abone totalmente el crédito garantizado, son de aplicación al derecho real de anticresis en aquello que sea compatible con la naturaleza de este derecho.

2. El crédito, si existe más de una finca gravada, debe distribuirse necesariamente entre estas fincas para determinar la parte que garantiza cada una.

3. Los acreedores y los propietarios, si la finca gravada se segrega o se divide, pueden convenir, en escritura pública, la parte del crédito que garantiza cada una de las fincas resultantes. Si no lo hacen, las fincas resultantes continúan garantizando el crédito de forma solidaria.

4. Los titulares del derecho de anticresis, durante la retención, deben administrar el bien con la diligencia necesaria para obtener el máximo rendimiento posible y conservarlo en buen estado de acuerdo con su naturaleza, y tienen derecho a hacer suyos los rendimientos netos para aplicarlos al pago de la obligación garantizada y, si procede, de sus intereses. Los propietarios de la finca gravada pueden exigir a los acreedores o a la tercera persona que la poseen la rendición anual de cuentas de su gestión.

Artículo 569-26

Realización del valor de la finca anticrética

Los acreedores anticréticos pueden realizar el valor de la finca anticrética en los mismos términos que los titulares del derecho de retención.

Sección tercera

Derecho de hipoteca

Subsección primera

Disposiciones generales

Artículo 569-27

Bienes y derechos hipotecables

Pueden hipotecarse, además de los bienes y derechos hipotecables de acuerdo con la legislación hipotecaria, los establecidos por la subsección segunda, de acuerdo con lo dispuesto por dicha subsección.

Artículo 569-28

Obligaciones garantizadas por una hipoteca

Puede constituirse una hipoteca en garantía de todas las clases de obligaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y con lo que, para cada caso, dispone la subsección segunda.

Artículo 569-29

Capacidad y legitimación para constituir una hipoteca

1. Para constituir una hipoteca se requiere la libre disposición de los bienes.

2. Los menores de edad y los incapacitados solo pueden constituir una hipoteca si cumplen los requisitos que el presente código y las demás leyes establecen para la enajenación y gravamen de sus bienes.

3. Si la hipoteca se constituye por medio de apoderados, los poderes deben contener expresamente la facultad de hipotecar, tanto si es en poderes especiales como en poderes generales. La persona representada, si procede, puede ratificar la hipoteca constituida sin poderes o con poderes insuficientes antes de que la otra parte la haya revocado.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Subsección segunda

Supuestos especiales de hipoteca

Artículo 569-30

Hipoteca constituida por los cónyuges

La hipoteca constituida sobre bienes adquiridos con pacto de supervivencia o sobre bienes comunes en los regímenes matrimoniales de comunidad requiere el consentimiento de ambos cónyuges, salvo que exista un pacto o disposición que admita expresamente que un solo cónyuge disponga unilateralmente de los bienes inmuebles comunes.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-31

Hipoteca sobre la vivienda familiar o común

1. En las hipotecas constituidas por un cónyuge o un conviviente en pareja estable sobre derechos o participaciones de la vivienda familiar, el otro cónyuge o conviviente no titular debe dar su consentimiento. Si falta el consentimiento, el conyugue o conviviente titular puede solicitar la autorización judicial de acuerdo con lo establecido por el artículo 231-8.

2. El cónyuge o el conviviente en pareja estable que hipoteca una vivienda, si esta no tiene el carácter de familiar, debe manifestarlo expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. La impugnación por el otro cónyuge o conviviente, en caso de declaración falsa o errónea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios de buena fe.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-32

Hipoteca del usufructo universal

1. El usufructo universal a que se refiere el artículo 442-4 es hipotecable.

2. La pérdida del usufructo por las causas establecidas por el presente código determina la extinción automática de la hipoteca, salvo que los nudos propietarios hayan consentido su constitución, en cuyo caso se extiende al pleno dominio.

[La rúbrica y el apartado 1 de este artículo están redactados conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-33

Hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a carta de gracia

1. El derecho de redención o de recuperación del bien vendido a carta de gracia puede hipotecarse si la duración de la hipoteca no es superior al plazo fijado para ejercerlo.

2. Los acreedores hipotecarios, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, pueden ejecutar directamente el derecho de redención, o bien ejercerlo previamente y realizar a continuación la finca hipotecada.

3. Si los deudores ejercen previamente el derecho de redención, antes del vencimiento del plazo de la hipoteca, se produce la subrogación real del objeto hipotecado, que recae desde ese momento sobre la finca recuperada.

4. Los compradores pueden hipotecar la finca gravada con el derecho de redención. En este caso, el ejercicio del derecho de redención, que debe comunicarse fehacientemente a los acreedores hipotecarios, comporta la recuperación de la finca vendida libre de la hipoteca, aunque el precio de la redención queda sujeto al pago del crédito hipotecario y es preciso acreditar que se ha consignado notarial o judicialmente a favor de los acreedores hipotecarios y, si procede, de terceras personas titulares de derechos sobre la finca gravada para poder inscribir la cancelación de la hipoteca.

5. La hipoteca, si los vendedores no ejercen el derecho de redención sobre la finca hipotecada en el plazo fijado, continúa gravando la finca, libre del derecho de redención.

Artículo 569-34

Hipoteca del derecho de superficie

1. El derecho de superficie puede hipotecarse tanto si lo han concedido entes públicos como si lo han concedido personas privadas.

2. La extinción del derecho de superficie por vencimiento del plazo produce la extinción automática de la hipoteca constituida sobre este derecho, salvo que exista un pacto en contrario en el título de constitución.

3. La hipoteca que recae sobre el derecho de propiedad del suelo y el derecho de superficie, si concurren en la misma persona, los continúa gravando separadamente, si bien la hipoteca que se ha constituido sobre el derecho de superficie se extingue cuando vence el plazo para el que se pactó.

Artículo 569-35

Hipoteca sobre los derechos de adquisición preferente

1. Los derechos de adquisición de carácter real pueden hipotecarse.

2. El ejercicio del derecho de opción en el plazo fijado comporta la extensión de la hipoteca sobre la finca adquirida por los titulares del derecho de opción.

3. Los acreedores, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, pueden ejecutar directamente el derecho de opción, o bien ejercer previamente el derecho en nombre de los deudores en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad que sea precisa, y seguidamente instar su ejecución sobre la finca adquirida.

4. Lo establecido por los apartados 2 y 3 se aplica también a las hipotecas constituidas sobre el derecho de tanteo.

5. La hipoteca, en todos los tipos de arrendamiento con opción de compra, recae sobre el derecho de arrendamiento con opción de compra en conjunto.

Artículo 569-36

Hipoteca en garantía de prestaciones compensatorias en forma de pensión

1. Los cónyuges con derecho a percibir una pensión compensatoria en forma de pensión o una pensión alimentaria, en caso de nulidad del matrimonio, divorcio o separación judicial, pueden exigir que se les garantice su percepción por medio de una hipoteca sobre los bienes de los cónyuges deudores.

2. Las condiciones de la hipoteca pueden establecerse de común acuerdo entre los cónyuges en el convenio regulador aprobado judicialmente o en un convenio posterior. En defecto de pacto, a petición del cónyuge o la cónyuge con derecho a pensión, la autoridad judicial que ha conocido del procedimiento puede fijar las condiciones por medio de una resolución, dando audiencia a ambas partes.

3. Debe establecerse, en todo caso, además del valor de tasación de la finca y del domicilio para recibir las notificaciones a los efectos de la ejecución, el plazo de duración de la hipoteca, el importe de la pensión y la forma y plazos de pago. Si se ha pactado su actualización, el índice de referencia debe ser objetivo y debe establecerse un porcentaje máximo, a los efectos de la responsabilidad hipotecaria.

4. La persona que remata los bienes hipotecados los adquiere con subsistencia de la hipoteca y con la responsabilidad real del pago de las pensiones hasta que se extinga la obligación, sin perjuicio de la obligación personal de pago del cónyuge o la cónyuge. Las pensiones vencidas y no satisfechas en el tiempo de la ejecución solo perjudican a terceras personas en los términos establecidos por la legislación hipotecaria.

5. La hipoteca puede modificarse, en función de las circunstancias de la obligación garantizada, por acuerdo entre las personas interesadas y, en defecto de acuerdo, por resolución judicial.

6. La hipoteca puede cancelarse sin consentimiento de los cónyuges acreedores si han transcurrido seis meses desde la fecha del vencimiento de la última pensión sin que conste en el Registro de la Propiedad el inicio de la ejecución de la hipoteca.

7. Es preciso atenerse, en caso de muerte de la persona obligada a pagar la pensión, a lo establecido por el artículo 233-18.2.

8. Lo establecido por el presente artículo es de aplicación a la compensación económica por razón del trabajo si se ha aplazado su pago.

[La rúbrica y los apartados 1 y 7 de este artículo están redactados conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-37

Hipoteca en garantía de alimentos

La autoridad judicial puede adoptar, entre las medidas necesarias para asegurar la obligación de prestar alimentos a los parientes que tengan derecho a ellos de acuerdo con lo establecido por el presente código y a petición de estos, la de exigir a la persona obligada la constitución de una hipoteca en garantía de la obligación, la cual queda sometida a las normas del artículo 569-36 en todo aquello que no se oponga a la naturaleza específica del derecho de alimentos.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña relativo a la persona y a la familia (BOE núm 203, de 21-08-2010, pp. 73429-73525). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-38

Hipoteca en garantía de pensiones periódicas

1. La obligación de pagar la pensión periódica derivada de la constitución de un censal o de una pensión vitalicia puede garantizarse con una hipoteca.

2. La hipoteca a que se refiere el apartado 1 se rige por lo establecido por la legislación hipotecaria con relación a la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.

3. Debe hacerse constar, en la hipoteca en garantía de un censal, además de las circunstancias generales, si se ha hecho o no un pacto de mejora y si el censal se ha constituido como irredimible. En la hipoteca en garantía de una pensión vitalicia, deben determinarse la persona o las personas sobre cuya vida se constituye, la naturaleza simultánea o sucesiva de la designación de los acreedores o beneficiarios y, especialmente, la existencia de un pacto de resolución del contrato por impago de las pensiones.

4. Puede pactarse, en caso de venta de la finca hipotecada en garantía del censal, que los adquirentes se subroguen en la obligación de pagar las pensiones, de modo que los vendedores queden liberados de las obligaciones desde el momento en que los acreedores de la pensión consienten en la subrogación de forma expresa o tácita por medio de una conducta clara y concluyente.

Artículo 569-39

Hipoteca por razón de tutela o administración patrimonial

La caución exigible judicialmente por razón del ejercicio de un cargo tutelar o de una administración patrimonial puede constituirse en:

a) Una hipoteca de máximo en garantía de las indemnizaciones y obligaciones de los tutores en el ejercicio de su cargo.

b) Una hipoteca unilateral, que debe ser aprobada, si procede, por la autoridad judicial.

c) Un expediente de toma de posesión del cargo de tutor o tutora o administrador o administradora patrimonial.

Artículo 569-40

[Este artículo ha sido derogado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-41

Hipoteca en caso de sustitución fideicomisaria

1. Debe fijarse, si la garantía a la que se refiere el artículo 426-21 es hipotecaria, una cantidad máxima de responsabilidad de los fiduciarios en garantía de los bienes muebles fideicomisos, de la indemnización por los daños y perjuicios causados por los fiduciarios a dichos bienes y de las costas.

2. Los fideicomisarios, en defecto de acuerdo sobre la prestación e importe de la hipoteca, pueden utilizar el procedimiento establecido por la legislación hipotecaria para exigir la constitución de las hipotecas legales.

3. Deben cumplirse, para inscribir las hipotecas constituidas por los fiduciarios sobre los bienes fideicomisos, los requisitos que, en cada caso, establecen los artículos 426-36 a 426-43, además de los requisitos generales establecidos por la legislación hipotecaria.

4. Los fideicomisarios pueden constituir una hipoteca sobre su derecho a adquirir la herencia o legado fideicomisos, que también puede ser objeto de una anotación preventiva, siempre que conste inscrita a su favor la cláusula de sustitución fideicomisaria. La hipoteca debe limitarse a los bienes que le correspondan al deferirse el fideicomiso, momento en el que se convierte en una inscripción de hipoteca sobre los bienes con intervención de los acreedores hipotecarios. Si el fideicomiso fuese condicional y no llegase a deferirse por incumplimiento de la condición, la hipoteca quedaría sin efecto.

5. Los fiduciarios o sus herederos, una vez deferido el fideicomiso a los fideicomisarios, mientras no se ha pagado la cuarta trebeliánica, pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad su derecho con una nota marginal, siempre que se acrediten sus requisitos. También puede constituirse una hipoteca en garantía del pago de dicha cuarta trebeliánica, por acuerdo de las personas interesadas.

[Los apartados 5 y 7 han sido derogados; el apartado 6 pasa a ser el apartado 5. Los apartado 1 y el apartado 3 de este artículo están redactados conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

Artículo 569-42

Hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar

1. Puede constituirse una hipoteca inmobiliaria para asegurar al ayuntamiento o al órgano actuante la obligación de urbanizar que tienen los promotores de los planes de iniciativa particular.

2. La hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar que deben constituir los promotores de planes urbanísticos de iniciativa particular, de acuerdo con la legislación urbanística, puede constituirse unilateralmente y queda pendiente de ser aceptada por la administración actuante como hipoteca de máximo. Esta hipoteca debe constituirse por un valor suficiente para cubrir el importe del porcentaje exigido por la legislación urbanística del valor de las obras de urbanización, o de una cantidad menor si se completa con otra garantía. La administración actuante puede aceptarla mediante escritura pública o documento administrativo.

3. La hipoteca puede pactarse con la cláusula de posposición automática a cualquier otra que se constituya en garantía de préstamos o créditos destinados a financiar las obras de urbanización o edificación si se acredita de forma objetivamente suficiente esta circunstancia, o bien se puede pactar en la misma escritura de constitución de la hipoteca que se antepone y notificar fehacientemente dicha escritura a la administración actuante.

4. La hipoteca se cancela mediante certificado expedido por la administración actuante que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos por la legislación urbanística. Si una entidad urbanística colaboradora se subroga en las obligaciones de los promotores, la hipoteca solo puede cancelarse si esta entidad constituye otra garantía a satisfacción del ayuntamiento o del órgano actuante.

5. Si el proyecto de reparcelación o distribución equitativa tiene por objeto la ejecución de una unidad comprendida en el ámbito territorial de un plan de ordenación de iniciativa particular, la aprobación definitiva del proyecto en el que se hace constar que las fincas resultantes se afectan al pago del saldo de la liquidación de los gastos de urbanización y de los demás gastos del proyecto o que se ha constituido una garantía suficiente de la obligación de urbanizar ante el órgano actuante implica la cancelación de la hipoteca constituida por los promotores del plan de iniciativa particular en garantía de las obras de urbanización.

6. No es preciso afectar las fincas del proyecto al pago del saldo de la liquidación definitiva si una hipoteca aceptada por el ayuntamiento o el órgano actuante en el expediente de compensación o reparcelación garantiza el pago de los gastos de urbanización y los demás gastos del proyecto.

[El apartado 2 de este artículo está redactado conforme a la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña relativo a las sucesiones (BOE núm 190, de 7-08-2008, pp. 33735-33788). Para ver la redacción anterior haga click aquí]

 

Disposiciones transitorias

Primera

Revocación de donaciones

La revocación de las donaciones efectuadas antes de la entrada en vigor del presente libro se rige por las normas del mismo, que también se aplican a las donaciones efectuadas con cláusula de reversión y con reserva de la facultad de disponer.

Segunda

Usucapión

La usucapión iniciada antes de la entrada en vigor del presente libro se rige por las normas del mismo, excepto los plazos, que son los que establecía el artículo 342 de la Compilación del derecho civil de Cataluña. Sin embargo, si la usucapión debía consumarse más allá del tiempo para usucapir establecido por el presente código, se le aplican los plazos que fija este, que comienzan a contar a partir de la entrada en vigor del presente libro.

Tercera

Régimen de la accesión

Los efectos de la accesión que resultan de actos hechos antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas de este, salvo que las opciones establecidas por la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación, se hayan efectuado fehacientemente o que la acción judicial se haya interpuesto antes de la entrada en vigor del presente libro, en cuyo caso se rigen por la legislación que la regulaba.

Cuarta

Acciones reivindicatoria y negatoria

1. La acción reivindicatoria nacida y no ejercida antes de la entrada en vigor del presente libro subsiste si quien no es propietario del bien mantiene su posesión, con el alcance y en los términos que le reconocía la legislación anterior, pero sujeta a lo establecido por el presente código en lo que concierne al ejercicio, duración y procedimiento.

2. La acción negatoria nacida y no ejercida antes de la entrada en vigor del presente libro subsiste si se mantiene la perturbación, con el alcance y en los términos que le reconocía la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, pero sujeta a lo establecido por el presente código en lo que concierne al ejercicio, duración y procedimiento.

Quinta

Situaciones de comunidad

Las situaciones de comunidad constituidas antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, incluso en lo que concierne a la administración y al procedimiento de división.

Sexta

Régimen de propiedad horizontal

1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica.

2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de las costas.

Séptima

Propiedades horizontales por parcelas preexistentes

1. Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes de la entrada en vigor del presente libro deben constituirse de acuerdo con las normas del título quinto. Una vez transcurrido el plazo de cinco años, cualquier propietario o propietaria puede pedir judicialmente el otorgamiento del título.

2. Para el otorgamiento del título, es suficiente el voto favorable de los propietarios que representen a dos terceras partes del total de las parcelas concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento del término municipal donde está situada la urbanización, o bien acreditar que se ha solicitado con más de tres meses de anticipación respecto al otorgamiento de la escritura.

3. Las parcelas o los elementos privativos pueden describirse simplemente haciendo referencia a la descripción que consta en el Registro de la Propiedad, indicando el número que les corresponde en la urbanización, los datos registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, así como, si procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de determinados propietarios.

4. La descripción de los elementos comunes debe especificar los viales, espacios, zonas verdes y obras de infraestructura común que tenga la propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes.

5. Debe acompañarse el título de constitución, que se otorga de acuerdo con el artículo 553-57, del plano actualizado de las fincas que integran la propiedad horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos comunes. Si los viales han pasado al dominio público, el régimen de comunidad puede constituirse incluso si los propietarios de un número no superior al 20% de las parcelas concernidas no se integran en la misma.

6. Para que las modificaciones que provienen de la adaptación del título de constitución o del otorgamiento de un nuevo título, si procede, consten en el Registro de la Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente para la urbanización en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el artículo 553-58.

7. Las asociaciones de propietarios legalmente constituidas tienen la consideración de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad y sus bienes tienen la calificación que resulta de la titularidad y el destino establecidos por el título. Los órganos de gobierno de estas asociaciones están legitimados para promover y gestionar el proceso de constitución de la propiedad horizontal por parcelas.

8. La propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros de las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si dichos bienes no son patrimonio de la asociación o si esta no está legalmente constituida.

9. El otorgamiento del título de constitución no permite ni comporta en ningún caso la regularización de situaciones urbanísticamente irregulares y no comporta necesariamente la extinción de las asociaciones de propietarios.

Octava

Medianería de carga

Las paredes de carga que tenían la consideración de medianeras antes del 8 de agosto de 1990 continúan rigiéndose por la legislación anterior a aquella fecha mientras se conserven, aunque no se haya hecho uso del derecho de carga, hasta que hayan transcurrido diez años desde la entrada en vigor del presente libro.

Novena

Derechos de usufructo, uso y habitación

1. Los usufructos constituidos a título gratuito antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo a partir del día de su entrada en vigor.

2. Los usufructos constituidos a título oneroso antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislación anterior si los usufructuarios y los nudos propietarios no pactan otra cosa.

Décima

Derechos de aprovechamiento parcial

Los derechos de aprovechamiento parcial existentes en el momento de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas del mismo. Sin embargo, el plazo de redención establecido por el artículo 563-3 se cuenta a partir de dicha entrada en vigor.

Undécima

Derechos de superficie

Los derechos de superficie constituidos sobre fincas situadas en Cataluña antes de la entrada en vigor del presente código se rigen por la legislación anterior que les era de aplicación.

Duodécima

La acreditación de existencia y el régimen jurídico de la rabassa morta

1. Se entiende por rabassa morta el contrato en virtud del cual los propietarios del suelo ceden su uso para plantar vid por el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas, a cambio de una renta o pensión anual a cargo de los cesionarios, en frutos o dinero.

2. Los titulares de una rabassa morta inscrita en el Registro de la Propiedad antes del 18 de abril de 2002 deben acreditar su vigencia antes del 18 de abril de 2007, lo cual debe hacerse constar en una nota marginal.

3. La rabassa morta se acredita por medio de una solicitud firmada por su titular registral, dirigida al Registro de la Propiedad donde está inscrita, en la cual deben identificarse la rabassa morta y la finca sobre la que recae y debe solicitarse la nota marginal.

4. La rabassa morta se extingue una vez transcurrido el plazo establecido por el apartado 1 sin que se haya hecho constar la vigencia y puede cancelarse por caducidad, a petición de los titulares de la propiedad, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y sin necesidad de tramitar el expediente de liberación de cargas.

5. Las rabasses mortes constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente, que continúen vigentes deben regirse, mientras subsistan, por las siguientes normas:

a) La rabassa morta se extingue a los cincuenta años de la concesión, si no se pactó un plazo diferente, o por la muerte de las primeras cepas, o porque dos terceras partes de las cepas plantadas no dan fruto.

b) Los cesionarios o los rabasaires pueden hacer renuevos y mugrones durante el tiempo que dure el contrato.

c) El contrato no pierde su carácter por el hecho de que los cesionarios hagan otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que la vid sea el objeto principal de la plantación.

d) Los cesionarios pueden transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero no pueden dividirse el uso de la finca sin que lo hayan consentido los propietarios.

e) Los cedentes y cesionarios, en las enajenaciones a título oneroso, tienen recíprocamente los derechos de tanteo y retracto, de acuerdo con lo que el presente código establece para el censo enfitéutico, y tienen la obligación de darse el aviso previo que el presente código establece para el tanteo.

f) Los cesionarios pueden dimitir y devolver la finca a los cedentes cuando les convenga, en cuyo caso deben pagar los deterioros que hayan causado a la misma.

g) En el momento de la extinción del contrato, los cesionarios no tienen derecho a las mejoras que hayan introducido en la finca si son necesarias o se han hecho en cumplimiento de lo que se pactó.

h) Los cesionarios no tienen derecho a que les paguen las mejoras útiles y voluntarias si las han realizado sin que el propietario o propietaria del terreno les haya dado por escrito el consentimiento mediante el cual se obligaba a pagarlas. Si se han hecho con dicho consentimiento, las mejoras deben pagarse de acuerdo con el valor que tengan en el momento de la devolución de la finca.

i) El cedente o la cedente puede hacer uso de la acción de desahucio si ha vencido el plazo del contrato.

j) No puede desahuciarse a los cesionarios, una vez vencido el plazo de cincuenta años o el pactado por las partes, si continúan teniendo el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tácito de los cedentes por más de tres meses y estos no les dan el aviso previo con un año de antelación.

Decimotercera

Extinción y cancelación de los censos anteriores a 1990

1. Los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990, sean de la clase que sean, cuyos titulares no acreditaron su vigencia de acuerdo con las disposiciones transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, se extinguen y se pueden cancelar a simple petición de los propietarios de la finca gravada, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberación de cargas.

2. No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia esté acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990. Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

Decimocuarta

Redención de los censos constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/1990

1. Todos los censos, sean de la clase que sean, constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/ 1990, sean cuales sean las condiciones pactadas en su título de constitución, pueden redimirse a petición del censatario en el plazo pactado y, en todo caso, si han transcurrido más de veinte años desde su constitución y el censatario está al corriente en el pago al censualista de pensiones, laudemios y cualquier otro concepto derivado del censo.

2. El censatario debe redimir los censos a que se refiere el apartado 1 a petición del censualista si este ha acreditado la vigencia de su derecho de acuerdo con las disposiciones transitorias de la Ley 6/1990.

3. Las normas de redención de los censos a que se refieren los apartados 1 y 2 son las siguientes:

a) La redención debe comprender necesariamente la pensión y los demás derechos inherentes al censo, incluso los derechos dominicales. No puede redimirse una parte de la pensión.

b) El censatario puede exigir, conjunta o separadamente, en el orden que estime pertinente, la redención de los censos que existan sobre la finca, sean de la naturaleza o subordinación que sean. La parte de laudemio relativa a un censo redimido no acrece los subsistentes. Se considera también extinguida en beneficio del censatario la parte de laudemio de algunos de los censos anteriormente existentes que haya quedado sin efecto por redención, prescripción o cualquier otra causa.

c) La redención debe formalizarse en escritura pública y se efectúa por la cantidad convenida al constituirse el censo o en un pacto posterior. El precio de la redención, en defecto de pacto en contrario, debe satisfacerse en dinero y al contado. Los gastos de la redención y de las operaciones de registro corren a cargo del censatario.

d) En los censos con dominio, en defecto de convenio entre las personas interesadas, se aplican las siguientes reglas:

Primera.–El censualista percibe, en concepto de redención de la pensión, la cantidad que resulta de capitalizarla al tipo acordado o, si no se ha acordado ninguno, al 3%. Si la pensión se paga en frutos, estos se estiman al precio medio que en el último quinquenio han obtenido en el término municipal donde radican las fincas. Si la pensión consiste en una parte alícuota de frutos, se toma también como base para su capitalización la cantidad media que el censualista haya percibido o haya debido percibir en el último quinquenio. Si el censo presta corresponsión, entendido ello en el sentido de que los subenfiteutas pagan el total de la pensión convenida a los dueños medianos, dicha corresponsión se deduce de la pensión al efecto de su capitalización. Los redimentes se subrogan en la obligación de pagar las corresponsiones deducidas.

Segunda.–El censualista percibe, por la extinción de los derechos de laudemio, fadiga y demás inherentes al dominio, el importe de un laudemio al tipo pactado en el título de constitución o, en defecto de pacto, al 2%, o bien al 10% si se trata del antiguo territorio enfitéutico de Barcelona, calculado sobre el valor total del inmueble, que comprende las edificaciones realizadas, accesiones y mejoras anteriores a la entrada en vigor del presente libro, pero no las posteriores. Debe percibir, además, una cuarentava parte de otro laudemio por cada año completo transcurrido desde la última transmisión de la finca que lo hubiese devengado, hasta recibir, como máximo, el importe de dos laudemios.

Tercera.–El precio de la finca al efecto de la redención, en defecto de acuerdo, es el valor catastral en el momento en que se solicita la redención si la finca es urbana y el que se determine judicialmente si es rústica.

Cuarta.–Deben deducirse, para determinar el laudemio y los demás derechos dominicales del valor atribuido a la finca, el precio de redención del censo, calculado de acuerdo con lo establecido por la presente letra, y la entrada, si se pagó al constituirse el censo.

Quinta.–No tienen eficacia, en la aplicación de lo establecido por la presente letra, ninguna de las alegaciones formuladas por los censualistas sobre el impago de alguno de los laudemios devengados, ni el hecho de que los hayan percibido personas diferentes de la que era titular del censo, ni el hecho de que el laudemio haya sido de un importe menor con relación al mayor de los que le corresponden por razón de las mejoras posteriores a la última transmisión.

e) El censualista, en los censos a nuda percepción y en los de cualquier otra clase, enfitéuticos o no, así como si el censo procede de la desamortización y ha sido transmitido por el Estado, debe percibir únicamente la suma a la que se refiere la letra d.primera.

f) Las cantidades a percibir por la extinción del laudemio y demás derechos dominicales deben distribuirse de la siguiente forma:

Primero.–Si el dominio directo es único, le corresponde el total del precio.

Segundo.–Si existe un dominio directo y un dominio medio, han de percibir una cuarta parte y tres cuartas partes, respectivamente.

Tercero.–Si concurren un dominio directo y dos medios, el segundo medio debe cobrar dos cuartas partes y el otro medio y el directo, una cuarta parte cada uno de ellos.

Cuarto.–Si concurren un dominio directo y tres medios, corresponde una cuarta parte a cada uno de ellos.

g) Es preciso tener en cuenta, al efecto de la distribución establecida por la letra f, el no acrecimiento del laudemio establecido por la letra d.segunda.

h) La cantidad total a percibir por el censualista, en los censos transmitidos una o más veces a título oneroso desde el 1 de enero de 1900 hasta el 31 de diciembre de 1945, no puede exceder del cuádruple del precio entregado en la última de dichas transmisiones, ni de la cantidad que en concepto de redención le correspondería de acuerdo con lo establecido por la presente disposición transitoria.

i) El hecho de que el censo esté adscrito a condiciones, retractos, sustituciones, reservas, gravámenes de cualquier clase o limitaciones de la facultad de disponer, aunque tengan interés en el mismo personas inciertas o no nacidas, no es ningún obstáculo para pedir la redención al censatario. En virtud de ello, los censos pueden redimirse a petición de los titulares de la finca gravada. Las personas que los tengan inscritos a su favor, sea con carácter de albacea o de heredero fiduciario, y, en general, las personas que ejerzan la representación de la titularidad de dichos censos deben acceder a redimirlos. En este caso, el importe de la redención debe depositarse, con la intervención de un notario o notaria, en un establecimiento bancario o una caja de ahorros, a disposición de quienes puedan ser beneficiarios definitivos. En la redención de censos afectos a legítimas correspondientes a herencias causadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 9 de abril, de modificación de la regulación de la legítima, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.

j) El censatario, en las redenciones realizadas a petición del censualista, puede optar por capitalizar el importe de las cantidades que debe pagar por la redención e imponer el capital al interés legal garantizándolo con una primera hipoteca que sea suficiente, la cual debe amortizarse en el plazo de diez años. La autoridad judicial debe decidir sobre la procedencia de esta capitalización si el censualista no acepta la decisión del censatario.

4. Las normas establecidas por el apartado 3 no son de aplicación a los censos vitalicios constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/1990, salvo que se hubiese pactado expresamente la redención.

5. Es preciso atenerse, en cuanto a la redención de los censos del Estado, a las normas vigentes sobre el régimen patrimonial de éste.

Decimoquinta

Plazos de usucapión y de prescripción de censos, laudemios y pensiones

1. Las normas del capítulo quinto del título sexto que regulan los plazos para la usucapión y prescripción de censos, pensiones y laudemios se aplican a todos los censos, sean de la clase que sean y sean cuales sean la fecha de constitución y la normativa aplicable.

2. El plazo para la prescripción o usucapión establecido por el presente código comienza a contar desde el momento en que entra en vigor el presente libro. Sin embargo, si el plazo que establecía la regulación anterior, a pesar de ser más largo, vence antes que el plazo establecido por el presente código, la prescripción se consuma cuando vence el plazo que establecía la regulación anterior.

Decimosexta

Derechos de servidumbre

Las servidumbres constituidas antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas del mismo a partir del día de su entrada en vigor.

Decimoséptima

Derechos de vuelo

1. Los derechos de vuelo y las reservas para edificar constituidos sobre fincas situadas en Cataluña antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislación anterior que les era de aplicación, pero les son de aplicación las causas de extinción establecidas por el artículo 567-6.

2. Los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta años se extinguen una vez transcurridos treinta años contados desde la entrada en vigor del presente libro. Sin embargo, si el plazo convenido, a pesar de ser más largo, vence antes de que hayan transcurrido treinta años contados desde la entrada en vigor del presente libro, se extinguen cuando ha transcurrido el plazo pactado, sin perjuicio, si procede, de lo establecido por el artículo 567-6.1.a.

Decimoctava

Derechos de adquisición preferente

Los derechos voluntarios de adquisición preferente constituidos sobre bienes situados en Cataluña antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislación anterior que les era de aplicación. Sin embargo, les es de aplicación lo establecido por el artículo 568-12.

Decimonovena

Retractos legales

La acción para ejercer los retractos legales que establece el presente código solo es de aplicación a las transmisiones efectuadas después de que haya entrado en vigor el presente libro.

Vigésima

Derechos de garantía

Los derechos reales de garantía constituidos sobre bienes situados en Cataluña antes de la entrada en vigor de la presente ley se rigen íntegramente por la legislación anterior que les era de aplicación

 

Disposición derogatoria

Quedan derogadas las siguientes normas:

a) Los artículos 277, 329, 340, 341 y 342 del Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Compilación del derecho civil de Cataluña.

b) La Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos.

c) La Ley 13/1990, de 8 de julio, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad.

d) La Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación.

e) La Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente.

f) La Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación.

g) La Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garantía

 

Disposición final

Entrada en vigor

La presente ley entra en vigor el 1 de julio de 2006.

 

 

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los quesea de aplicación esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 10 de mayo de 2006.

Pasqual Maragall i Mira

Presidente de la Generalitat de Cataluña

Josep Maria Vallés

Consejero de Justicia